Hyra ut rum på Mallorca: rättigheter, avtal och skatt

Den som hyr ut ett rum på Mallorca – i sin egen lägenhet eller i ett hus där man själv bor – hamnar i en juridisk gråzon som många underskattar. Att hyra ut ett rum är inte samma sak som att hyra ut en hel lägenhet: spansk hyreslagstiftning skiljer mellan bostadshyresavtal och rumsuthyrning, som omfattas av andra regler. Här får du veta vilken typ av avtal som passar, vilka rättigheter hyresvärdar och hyresgäster har, vad Registro Único innebär sedan juli 2025 och hur du deklarerar hyresintäkterna korrekt – oavsett om du är bosatt i Spanien eller inte. Du får också veta vad du behöver tänka på när du skriver avtal, vilka misstag som kan bli dyra och vad myndigheterna faktiskt granskar.

• Allt om långtidsuthyrning på Mallorca

Vad är alquiler de habitación – och vad är det inte?

Rumsuthyrning (alquiler de habitación) innebär att ett enskilt rum i en bostad hyrs ut. Hyresvärden bor i regel själv i lägenheten eller huset, eller äger åtminstone hela fastigheten. Det är en avgörande skillnad mot att hyra ut en hel, separat lägenhet.

Den spanska hyreslagen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) från 1994 – som senast genomgick en större reform 2019 – reglerar uttryckligen bostadshyra i artikel 2. Den bestämmelsen gäller bara när en hel byggnad upplåts som hyresgästens permanenta bostad. Rumsuthyrning omfattas däremot av LAU:s avdelning III (arrendamiento para uso distinto del de vivienda). Ofta skrivs avtalet i stället enligt civilrättens regler (Código Civil), eftersom LAU:s skyddsregler inte gäller automatiskt.

Observera: Om du inte själv bor i bostaden och hyr ut enskilda rum till flera personer kan skattemyndigheten eller kommunen bedöma det som näringsverksamhet eller semesteruthyrning. Då gäller helt andra skyldigheter.

Vilka typer av hyresavtal finns det – och vilket passar dig?

Innan du skriver ett avtal behöver du veta vad rummet ska hyras ut för. I praktiken finns 3 alternativ som är relevanta här:

1. Långtidsuthyrning av rum (boende)

Hyresgästen bor stadigvarande i rummet och delar kök eller badrum med hyresvärden eller andra hyresgäster. Här är det lämpligt med ett hyresavtal enligt Código Civil som tydligt reglerar:

• Hyrestid och uppsägningstider
• Rätten att använda gemensamma utrymmen
• Ordningsregler (tider då det ska vara tyst, gäster, städning)
• Övriga kostnader (el, vatten, wifi – vanligtvis fördelade efter andel)

2. Säsongsuthyrning (alquiler de temporada)

Rummet hyrs ut under en bestämd period som fastställts i förväg, till exempel till en student eller säsongsarbetare. Avtalet gäller inte uthyrning för turism och omfattas av avdelning III i LAU. Det krävs inget intyg för turistuthyrning, men sedan juli 2025 behövs i vissa fall ett registreringsnummer (se avsnittet Registro Único).

3. Korttidsuthyrning av rum till turister

Om du hyr ut ett rum till turister per dag eller vecka via plattformar som Airbnb gäller reglerna i Balearernas turistlag. Det är en helt annan juridisk kategori – läs mer i avsnittet om ETV-licens.

Hyresavtalet: Vad måste finnas med?

Även om ett avtal om rumsuthyrning kan ingås utan formkrav är ett skriftligt avtal nödvändigt. Om en tvist uppstår är det ditt enda skydd. Varje avtal om rumsuthyrning på Mallorca bör innehålla följande:

1. Fullständiga personuppgifter för båda parter (namn, NIE/DNI, adress)
2. Detaljerad beskrivning av rummet (storlek, läge i bostaden, utrustning)
3. Hyresperiod med exakta start- och slutdatum samt villkor för förlängning
4. Månadshyra i euro, förfallodag och betalningssätt
5. Deposition (depósito): belopp, när den ska betalas och hur den återbetalas
6. Rätt att använda badrum, kök, terrass med mera – beskriv så exakt som möjligt
7. Ordningsregler: gäster, husdjur, rökning och tider då det ska vara tyst
8. Tillkommande kostnader: Vem betalar för el, vatten och wifi – delas kostnaderna eller ingår de i ett fast belopp?
9. Uppsägningstider för båda parter
10. Inventarieförteckning (som bilaga, med foton)

Observera: Om avtalet inte reglerar uppsägning gäller de allmänna bestämmelserna i Código Civil. Det kan leda till långa uppsägningstider eller tvister.

Deposition och tillkommande kostnader: Vad är vanligt?

Vid privat uthyrning ska depositionen i regel betalas tillbaka inom skälig tid efter att avtalet upphört, om inga skador kan påvisas. Dokumentera skador skriftligt och med foton – både före och efter hyrestiden.

Registro Único: Nytt registreringskrav från juli 2025

Sedan den 2 januari 2025 finns ett gemensamt nationellt register för korttidsuthyrning i hela Spanien (Registro Único). Den avgörande tidsfristen är 1 juli 2025. Från det datumet måste alla som hyr ut boenden för kortare perioder mot betalning via onlineplattformar ha ett giltigt Número de Registro Único och ange det tydligt i varje annons på nätet.

Det gäller uttryckligen inte bara hela semesterlägenheter, utan även:

• Säsongsuthyrning
• Uthyrning av rum till olika gäster
• Uthyrning på fartyg och båtar

Vad det innebär för dig: Hyr du ut ett rum permanent till en person (t.ex. en anställd eller student) utan att använda en nätplattform, omfattas du i regel inte av kravet. Men om du använder Airbnb, Booking.com eller liknande tjänster behöver du det här numret – även vid säsongsuthyrning.

Observera: Registro Único är ett ytterligare krav som gäller i hela Spanien. På Balearerna ersätter det inte ETV-licensen för uthyrning av semesterbostäder till turister – båda kraven gäller samtidigt.

ETV-licens och semesteruthyrning: undvik gråzonen

Vill du hyra ut ett rum till turister per dygn behöver du en ETV-licens (Estancia Turística en Viviendas) på Balearerna. Det viktigaste att veta är att en ETV-registrering alltid gäller hela bostaden, inte enskilda rum (Art. 50.13 Ley 8/2012). Sedan Decreto-ley 4/2025 trädde i kraft går det inte längre att nyregistrera lägenheter i flerbostadshus. Ett undantag är uthyrning av den egna permanentbostaden under högst 60 dagar per år (ETV60).

Den som hyr ut till turister utan giltig ETV-registrering riskerar böter enligt den baleariska turistlagen. Beroende på hur allvarlig överträdelsen är kan böterna uppgå till 5 000 €, vara mellan 5 001 och 50 000 € eller mellan 50 001 och 500 000 €. Inspektörer gör aktiva kontroller, och även semesterfirare kan använda en officiell webbtjänst för att kontrollera om ett boende hyrs ut lagligt.

Gränsen mellan tillåten säsongsuthyrning och otillåten semesteruthyrning är ofta hårfin:

→ Läs mer om ämnet: ETV-licens på Mallorca

Hyresvärdens rättigheter

Om du hyr ut ett rum har du tydliga rättigheter, oavsett om du själv bor i bostaden:

• Rätt till tillträde till din egendom, om det regleras i avtalet och du meddelar hyresgästen i rimlig tid i förväg
• Rätt att få hyran betald i tid
• Rätt att säga upp avtalet vid försenad betalning eller avtalsbrott (ange tidsfristerna i avtalet)
• Rätt att få tillbaka rummet i ursprungligt skick, med hänsyn till normalt slitage
• Rätt att ha insyn i hur de gemensamma utrymmena används och se till att ordningsreglerna följs

Observera: Eftersom du själv bor i bostaden har du som hyr ut ett rum i regel större kontroll i praktiken än om du hyr ut en hel bostad. Juridiskt är det ändå avtalet som gäller.

Hyresgästens rättigheter

Den som hyr ett rum har också rättigheter, även om det lagstadgade skyddet är svagare än för den som hyr en hel bostad:

• Rätt att använda rummet och de gemensamma utrymmena enligt avtalet
• Rätt till privatliv i rummet – hyresvärden får inte gå in utan förvarning
• Rätt att få tillbaka depositionen när avtalet upphör, utan omotiverade avdrag
• Rätt till rimliga boendeförhållanden, med fungerande badrum, el och vatten
• Skydd mot uppsägning enligt de uppsägningstider som anges i avtalet

Viktigt: LAU:s krav på en minsta hyrestid på 5 år gäller inte automatiskt här. Den som hyr ett rum kan alltså inte åberopa den bestämmelsen om det inte finns ett hyresavtal för en hel bostad.

Skatt: Hur beskattas inkomster från rumsuthyrning?

Det är här de flesta misstag sker. Hur du beskattas beror på om du är skattemässigt bosatt i Spanien eller inte skattemässigt bosatt där.

Skattemässigt bosatta (IRPF)

Om du är skattemässigt bosatt i Spanien ska du ta upp inkomster från rumsuthyrning i din inkomstdeklaration (IRPF). Inkomsterna ska deklareras som kapitalinkomster från uthyrning av fastighet.

Avdragsgilla kostnader (gastos deducibles) som du kan dra av för den uthyrda delen:

• En proportionell del av bolåneräntan
• En proportionell del av värdeminskningsavdraget (amortización)
• Reparationer och underhåll för det uthyrda rummet, beräknat utifrån den uthyrda delen
• En proportionell del av IBI, Comunidad och försäkringen
• En proportionell del av kostnaderna för el och vatten

Avdraget beräknas utifrån den uthyrda delen: Om du hyr ut ett rum på 20 m² i en lägenhet på 100 m² kan du dra av 20 % av de totala kostnaderna – men bara för de dagar då rummet faktiskt var uthyrt.

Observera: Skattereduktionen på 60 % av nettohyresintäkterna (vid bostadsuthyrning enligt LAU Título II) gäller i regel inte automatiskt när du hyr ut ett rum, eftersom det inte rör sig om ett vanligt hyresavtal för en bostad. Låt en skatterådgivare kontrollera vad som gäller för dig.

→ Läs mer: IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna

Du som inte är skatterättsligt bosatt i Spanien (Modelo 210)

Om du inte är skatterättsligt bosatt i Spanien måste du deklarera hyresintäkterna med Modelo 210. För hyresintäkter från och med 2026 lämnar du in deklarationen – med intäkterna minus avdragsgilla kostnader för den uthyrda delen – mellan 1 och 20 april året därpå (Orden HAC/623/2026). För intäkter från 2025 gällde fortfarande 1–20 januari 2026.

För de dagar då rummet står tomt och inte hyrs ut ska du betala skatt på en proportionell del av den fiktiva nyttjandeinkomsten, som beräknas utifrån taxeringsvärdet. Deklarationen ska lämnas in senast 31 december året därpå.

→ Läs mer: Beskatta hyresintäkter om du inte är bosatt i Spanien

Översikt över skattskyldigheten

Moms när du hyr ut rum?

Att bara hyra ut ett rum som bostad är i regel momsfritt. Om du erbjuder hotelliknande tilläggstjänster, som frukost, daglig städning av rummet eller tvättservice, kan du däremot behöva betala moms. Detsamma gäller om du fakturerar via förmedlare som själva utfärdar fakturor.

Är du osäker bör du rådfråga en skatterådgivare med erfarenhet av Mallorca innan du bestämmer hur verksamheten ska bedrivas.

Vanligaste misstagen när du hyr ut ett rum på Mallorca

Det här är misstag som advokater och skatterådgivare på Mallorca stöter på gång på gång:

1. Inget skriftligt avtal – om ni blir oense om depositionen eller uppsägningen står du utan skydd.
2. Fel avtalstyp – ett avtal enligt avdelning II i LAU är juridiskt problematiskt vid uthyrning av ett rum.
3. Ingen inventarielista – utan dokumentation är det svårt att få ersättning för skador.
4. Uthyrning till turister utan ETV-licens – böter på upp till 500.000 €, beroende på hur allvarlig överträdelsen är.
5. Registro Único har glömts bort – obligatoriskt från 1 juli 2025 vid uthyrning via nätplattformar.
6. Hyresintäkterna har inte deklarerats – hyresintäkter är alltid skattepliktiga, hur små de än är.
7. IRPF-avdraget på 60 % har använts utan rätt till det – det gäller inte automatiskt för avtal om rumsuthyrning.
8. Depositionen har inte betalats tillbaka i tid – det kan leda till skadeståndsskyldighet.
9. Otydliga villkor för tillkommande kostnader – det leder nästan alltid till konflikter.
10. Inga ordningsregler – särskilt när kök och badrum delas är de oumbärliga.

Checklista: Hyra ut ett rum på Mallorca

• Klart vilken typ av hyresavtal det gäller (permanentboende, säsongsboende eller turistuthyrning)?
• Skriftligt avtal med alla obligatoriska uppgifter upprättat?
• Depositionen fastställd och betalningen dokumenterad?
• Inventarielista med foton upprättad och undertecknad av båda parter?
• Hyresgästens NIE-nummer inskrivet i avtalet?
• Skatterådgivaren informerad om hyresintäkterna (IRPF eller Modelo 210)?
• Vid uthyrning online: Registro Único sökt (obligatoriskt från juli 2025)?
• Vid turistuthyrning: finns ETV-licens?
• Ordningsregler bifogade som bilaga till avtalet?
• Skriftligt avtal om hur driftskostnaderna ska fördelas?

Vad händer sedan? Viktiga frågor att gå vidare med

Om du hyr ut ett rum behöver du också ha koll på andra skatteregler och juridiska frågor:

• IBI: Det är vanligtvis hyresvärden som betalar fastighetsskatten. Ta också reda på om du kan få sänkt IBI. → Sänkt IBI på Mallorca
• Fastighetsägarförening: Om du hyr ut ett rum i en fastighet med gemensamma utrymmen kan det uppstå frågor som rör föreningens regler. → Fastighetsägarföreningar i Spanien
• Cédula de Habitabilidad: Rummet måste ligga i en bostad som är godkänd för boende. → Cédula de Habitabilidad på Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Unga hyresgäster som uppfyller vissa villkor kan ansöka om hyresbidrag på Balearerna. → Bono Alquiler Joven Balearen
• Ley Vivienda på Balearerna: Bostadslagen från 2023 innehåller också vissa regler för hyresvärdar på Balearerna. → Ley Vivienda Balearen

Sammanfattning

Det är lagligt att hyra ut ett rum på Mallorca och det kan ge en välkommen extrainkomst – om du känner till reglerna. Det viktigaste är att välja rätt avtalstyp. När du hyr ut ett rum gäller inte LAU:s starka skyddsregler för bostadshyra. Det ger dig som hyresvärd större flexibilitet, men innebär också att du själv måste reglera allt i avtalet. Från juli 2025 gäller dessutom kravet på Registro-Único för all uthyrning via onlineplattformar. Att hyra ut till turister utan ETV-licens är däremot en risk som kan bli dyr. Låt någon som känner till marknaden på Balearerna granska avtalet och skattefrågorna – om något går fel kan det spara dig betydligt mer än det kostar.

Officiella källor

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración (Real Decreto 1312/2024): https://www.boe.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: sede.agenciatributaria.gob.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme: https://www.caib.es/cathosfront/cens
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net