Att hyra ut rum på Mallorca: Rättigheter, avtal och skatt

Den som hyr ut ett rum på Mallorca – vare sig det är i sin egen lägenhet eller i ett hus där man själv bor – befinner sig i en juridisk gråzon som många underskattar. Att hyra ut ett rum på Mallorca är inte samma sak som att hyra ut en hel lägenhet: den spanska hyreslagstiftningen gör en tydlig åtskillnad mellan hyresavtal för bostäder och uthyrning av rum, som omfattas av andra regler. Den här guiden förklarar vilken typ av avtal som passar, vilka rättigheter hyresvärden och hyresgästen har, vad Registro Único innebär från och med juli 2025 och hur du deklarerar hyresintäkterna korrekt – oavsett om du är bosatt eller icke-bosatt på ön. När du har läst klart vet du vad du måste tänka på i avtalet, vilka misstag som kan bli dyra och vad myndigheterna konkret kontrollerar.

Vill du hyra ut eller hyra ett rum och är osäker på hur det ligger till juridiskt?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — en individuell bedömning av just din situation
• Allt om långtidsuthyrning på Mallorca

Vad är ”alquiler de habitación” – och vad är det inte?

Rumuthyrning (alquiler de habitación) avser uthyrning av ett enskilt rum i en bostadsenhet, där hyresvärden vanligtvis själv bor i lägenheten eller huset, eller åtminstone är ägare till hela fastigheten. Detta är en avgörande skillnad jämfört med uthyrning av en komplett, fristående lägenhet.

Den spanska hyreslagen, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) från 1994 – som senast genomgick en genomgripande reform 2019 – reglerar uttryckligen bostadshyror i artikel 2: Den gäller endast om en hel fastighet överlåts som hyresgästens permanenta bostad. Uthyrning av rum omfattas däremot av avdelning III i LAU (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) eller ingås ofta helt enkelt som ett avtal enligt civillagen (Código Civil), eftersom LAU:s skyddsbestämmelser inte gäller automatiskt.

Observera: Om du inte bor i fastigheten själv utan hyr ut enskilda rum till flera personer kan skattemyndigheten eller kommunen betrakta detta som näringsverksamhet eller semesteruthyrning – vilket medför helt andra skyldigheter.

Vilka typer av avtal finns det – och vilket passar dig?

Innan du upprättar ett avtal måste du veta för vilket ändamål rummet hyrs ut. I praktiken skiljer man mellan tre relevanta situationer:

1. Långtidsuthyrning av rum (bostad)

Hyresgästen bor i rummet som sin permanenta bostad och delar kök eller badrum med hyresvärden eller andra medhyresgäster. I detta fall rekommenderas ett hyresavtal enligt Código Civil med tydliga bestämmelser om:

• Hyresperiod och uppsägningsfrister
• Användningsrättigheter till gemensamma utrymmen
• Husregler (tystnadstider, gäster, städning)
• Biförkostnader (el, vatten, Wi-Fi – vanligtvis proportionellt)

2. Säsongsuthyrning (alquiler de temporada)

Rummet hyrs ut under en viss, i förväg fastställd tidsperiod – till exempel till en student eller säsongsarbetare. Detta avtal är inte av turistkaraktär, omfattas av LAU avdelning III och kräver inget turistintyg, men från och med juli 2025 kan det under vissa omständigheter krävas ett registreringsnummer (se avsnittet Registro Único).

3. Korttidsuthyrning av ett rum till turister

Om du hyr ut ett rum per dag eller vecka till turister via plattformar som Airbnb gäller bestämmelserna i den baleariska turistlagen. Det är en helt annan rättslig kategori – mer om detta i avsnittet om ETV-licens.

Hyresavtalet: Vad måste det absolut innehålla?

Även om ett hyresavtal kan ingås informellt är ett skriftligt avtal absolut nödvändigt – i händelse av tvist är det ditt enda skydd. Varje hyresavtal på Mallorca bör innehålla följande punkter:

1. Fullständiga personuppgifter för båda parter (namn, NIE/DNI, adress)
2. Detaljerad beskrivning av rummet (storlek, läge i lägenheten, utrustning)
3. Hyresperiod med specifika start- och slutdatum samt bestämmelser om förlängning
4. Månadshyra i euro, förfallodag och betalningssätt
5. Deposition (depósito): Belopp, betalningstidpunkt, villkor för återbetalning
6. Användningsrättigheter till badrum, kök, terrass m.m. – så exakt som möjligt
7. Husregler: Gäster, husdjur, rökning, tystnadstider
8. Bostadskostnader: Vem betalar el, vatten och wifi – proportionellt eller som ett fast belopp?
9. Uppsägningstider för båda parter
10. Inventarielista (som bilaga, med foton)

Observera: Om avtalet inte innehåller några bestämmelser om uppsägning gäller de allmänna bestämmelserna i Código Civil – vilket kan leda till långa uppsägningstider eller tvister.

Deposition och tillkommande kostnader: Vad är vanligt?

När det gäller depositionen gäller följande: Vid privat uthyrning ska den i regel återbetalas inom en rimlig tidsfrist efter avtalets upphörande, förutsatt att inga skador kan påvisas. Dokumentera eventuella skador skriftligt och med fotografier – både före och efter hyresperioden.

Registro Único: Den nya registreringsskyldigheten från och med juli 2025

Sedan den 2 januari 2025 gäller ett enhetligt nationellt register för korttidsuthyrning (Registro Único) i hela Spanien. Den avgörande tidsfristen: Från och med den 1 juli 2025 måste alla uthyrare som erbjuder korttidsboende mot ekonomisk ersättning via onlineplattformar uppvisa ett giltigt Número de Registro Único och ange detta tydligt i varje onlineannons.

Detta gäller uttryckligen inte bara hela semesterlägenheter, utan även:

• Säsongshyresavtal
• Uthyrning av rum till olika gäster
• Uthyrning på fartyg och båtar

Vad det innebär för dig: Om du hyr ut ett rum på lång sikt till en person (t.ex. en anställd eller student) utan att använda en onlineplattform berörs du i regel inte av detta. Men så snart du använder Airbnb, Booking.com eller liknande portaler – även för säsongsuthyrning – behöver du detta nummer.

Observera: Registro Único är ett ytterligare krav som gäller i hela Spanien. På Balearerna ersätter det inte ETV-licensen för turistuthyrning – båda kraven gäller parallellt.

ETV-licens och semesteruthyrning: Håll dig borta från gråzonen

Om du vill hyra ut ett rum per dag till turister behöver du en ETV-licens (Estancia Turística en Viviendas) på Balearerna. Här är det viktigaste att veta redan från början: Nya ETV-licenser utfärdas för närvarande inte. Balearernas regering har beslutat att stoppa utfärdandet av nya licenser.

Den som hyr ut rum till turister utan giltig ETV-licens riskerar böter på minst 20 001 euro – lagen föreskriver uttryckligen straff i denna storleksordning. Inspektörer genomför aktiva kontroller, och även semesterfirare kan kontrollera om ett boende är lagligt via en officiell onlineapplikation.

Gränsen mellan tillåten säsongsuthyrning och otillåten semesteruthyrning är ofta hårfin:

→ Mer om ämnet: ETV-licens på Mallorca

Hyresvärdens rättigheter

Som uthyrare av ett rum har du – oavsett om du själv bor i fastigheten eller inte – tydliga rättigheter:

• Rätt till tillträde till din egendom, förutsatt att detta regleras i avtalet och med rimligt förhandsmeddelande
• Rätt till punktlig hyresbetalning
• Rätt att säga upp avtalet vid betalningsförsening eller avtalsbrott (fastställ tidsfrister i avtalet)
• Rätt att återlämna rummet i ursprungligt skick (med avdrag för normalt slitage)
• Rätt att ta del av information om användningen av gemensamma utrymmen (se till att husordningen följs)

Observera: Eftersom du själv bor i fastigheten har du som uthyrare av ett rum i regel större faktisk kontroll än vid uthyrning av en hel lägenhet – juridiskt sett är dock avtalet det avgörande dokumentet.

Hyresgästens rättigheter

Den som hyr ett rum har – trots att det rättsliga skyddet är svagare jämfört med hyra av en hel lägenhet – också vissa rättigheter:

• Rätt till den i avtalet överenskomna användningen av rummet och de gemensamma utrymmena
• Rätt till privatliv i rummet (inget obefogat intrång)
• Rätt till återbetalning av depositionen efter avtalets upphörande utan ogrundade avdrag
• Rätt till rimliga boendeförhållanden (fungerande badrum, el, vatten)
• Uppsägning skydd enligt de avtalsenliga uppsägningstiderna

Viktigt: LAU:s minimilöptid på 5 år gäller inte automatiskt i detta fall. Hyresgäster som hyr ett rum kan alltså inte åberopa denna skyddsbestämmelse, såvida det inte finns ett hyresavtal för en hel lägenhet.

Skatt: Hur beskattas hyresintäkter från uthyrning av rum?

Det är just här som de flesta misstag begås. Skatteplikt beror på om du är bosatt eller icke-bosatt.

Bosatta (IRPF)

Om du är skattemässigt bosatt i Spanien ska du redovisa hyresintäkterna från uthyrning av rum i din inkomstdeklaration (IRPF). Intäkterna ska deklareras som kapitalinkomster från uthyrning av fastigheter.

Avdragsgilla kostnader (gastos deducibles) som du kan dra av proportionellt:

• Proportionella bolåneräntor
• Proportionell avskrivning (amortización)
• Reparationer och underhåll (proportionellt för det uthyrda rummet)
• Proportionell IBI, regional skatt (Comunidad), försäkring
• Proportionella kostnader (el, vatten)

Avdragsrätten ska beräknas proportionellt: Om du hyr ut ett rum på 20 m² i en lägenhet på 100 m² kan du göra avdrag för 20 % av de totala kostnaderna – men endast för de dagar som rummet faktiskt har varit uthyrt.

Observera: Skattereduktionen på 60 % av nettohyresintäkterna (för bostadsuthyrning enligt LAU Título II) gäller i regel inte automatiskt vid uthyrning av rum, eftersom det inte föreligger något klassiskt bostadshyresavtal. Låt en skatterådgivare granska detta.

→ Mer: IRPF-avdrag för hyresvärdar på Balearerna

Icke-bosatta (Modelo 210)

Om du inte är skattemässigt bosatt i Spanien måste du redovisa hyresintäkterna med Modelo 210. Senast den 20 januari följande år ska en deklaration med hyresintäkterna, efter avdrag för proportionella driftskostnader, lämnas in.

För dagar då rummet står tomt och inte hyrs ut ska den proportionella fiktiva användningsskatten (baserad på fastighetsvärdet) betalas – sista inlämningsdag för detta är den 31 december året därpå.

→ Detaljer: Att deklarera hyresintäkter som icke-bosatt i Spanien

Översikt över skatteplikt

Moms vid uthyrning av rum?

Att enbart hyra ut ett rum för bostadsändamål är i princip undantaget från mervärdesskatt. Det är annorlunda om du tillhandahåller hotelliknande tilläggstjänster (frukost, daglig städning, tvättservice): då kan momsplikt uppstå. Detsamma gäller om du fakturerar via agenturer som i sin tur utfärdar fakturor.

Om du är osäker: Rådfråga en skatterådgivare med erfarenhet av Mallorca innan du fastställer affärsmodellen.

De vanligaste misstagen när man hyr ut ett rum på Mallorca

Dessa misstag ser advokater och skatterådgivare på Mallorca om och om igen:

1. Inget skriftligt avtal – vid tvist om deposition eller uppsägning står du utan skydd.
2. Fel avtalstyp har valts – ett LAU-avtal enligt avdelning II för uthyrning av rum är juridiskt problematiskt.
3. Ingen inventarielista – det är nästan omöjligt att kräva skadestånd utan dokumentation.
4. Turistuthyrning utan ETV-licens – böter från 20 001 €.
5. Glömt att registrera dig i ”Registro Único” – obligatoriskt från och med den 1 juli 2025 vid uthyrning via onlineplattformar.
6. Skatt ej deklarerad – Hyresintäkter är alltid skattepliktiga, oavsett hur små de är.
7. 60 %-ig IRPF-reduktion har tillämpats felaktigt – gäller inte automatiskt för rumskontrakt.
8. Omdepositionen inte återbetalas i tid kan det leda till skadeståndsansvar.
9. Bostadskostnaderna är inte tydligt reglerade – vilket nästan alltid leder till konflikter.
10. Det saknas husregler – något som är absolut nödvändigt, särskilt när kök och badrum delas.

Checklista: Att hyra ut rum på Mallorca

• Har typen av avtal fastställts (permanent boende, säsongsboende, turistboende)?
• Har ett skriftligt avtal med alla obligatoriska uppgifter upprättats?
• Har borgen fastställts och betalningsbeviset dokumenterats?
• Har en inventarielista med foton upprättats och undertecknats av båda parter?
• Har hyresgästens NIE-nummer angetts i avtalet?
• Har skatterådgivaren informerats om hyresintäkterna (IRPF eller Modelo 210)?
• Vid uthyrning online: Har man ansökt om Registro Único (obligatoriskt från juli 2025)?
• Vid turistmässig användning: Finns det en ETV-licens?
• Är husordningen bifogad som bilaga till avtalet?
• Är reglerna för tilläggskostnader fastställda skriftligt?

Vad händer sedan? Viktiga uppföljningsämnen

Den som hyr ut ett rum bör också ha koll på de övriga skattemässiga och juridiska aspekterna:

• IBI: Fastighetsskatten betalas vanligtvis av hyresvärden – det är bra att känna till att det finns möjlighet till en IBI-rabatt. → IBI-rabatt på Mallorca
• Bostadsrättsförening: Uthyrning av rum i en bostadsrättsförening kan ge upphov till frågor som rör föreningsrätten. → Bostadsrättsförening i Spanien
• Cédula de habitabilidad: Rummet måste ligga i en bostad som har beviljats bostadsgodkännande. → Cédula de habitabilidad Mallorca
• Bono Alquiler Joven: Unga hyresgäster kan under vissa förutsättningar ansöka om hyresbidrag på Balearerna. → Bono Alquiler Joven Balearerna
• Bostadslagen på Balearerna: Bostadslagen från 2023 har medfört vissa bestämmelser även för hyresvärdar på Balearerna. → Bostadslagen på Balearerna

Sammanfattning

Att hyra ut rum på Mallorca är lagligt och kan vara en bra inkomstkälla – om du känner till reglerna. Det viktigaste steget: att välja rätt avtalstyp. Uthyrning av rum omfattas inte av de strikta skyddsbestämmelserna i LAU för bostadsuthyrning, vilket ger dig som uthyrare större flexibilitet, men innebär också att du själv måste reglera allt i avtalet. Från och med juli 2025 gäller dessutom skyldigheten att registrera sig i Registro Único för all uthyrning via onlineplattformar. Att hyra ut för turister utan ETV-licens förblir däremot en kostsam risk. Låt någon som känner till marknaden på Balearerna granska avtalet och skattefrågorna – det sparar i värsta fall långt mer än det kostar.

Officiella källor

• Lagen om bostadshyror (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• Det gemensamma registret över korttidsuthyrningar (kungligt dekret 1312/2024): https://www.boe.es
• Skattemyndigheten på Balearerna (ATIB): https://www.atib.es
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – Modelo 210: https://www.aeat.es
• Balearernas regionala regering – Turism: https://www.caib.es/sites/turisme
• Consell de Mallorca: https://www.conselldemallorca.net