Kostnader för bouppteckning på Mallorca

Vad kostar det att hantera ett dödsbo på Mallorca?

Om du ärver en fastighet på Mallorca tillkommer, utöver arvsskatten, kostnader för att upprätta handlingar för dödsboet och registrera fastigheten i ditt namn i fastighetsregistret. Den största delen går inte att förhandla om utan regleras av 2 spanska avgiftsordningar — resten består av arvoden som du fritt kan avtala om för advokat, översättning och handlingar. Kalkylatorn ovan räknar direkt med exempelvärden. När du har anpassat värdet och antalet arvingar samt fyllt i de fritt överenskomna posterna visas summan för din situation.

2 saker först, så att du kan tolka beloppet rätt. Arvsskatten ingår inte här — den följer egna regler och har en egen kalkylator. Avgifterna tas dessutom ut oavsett om du i slutändan ska betala skatt eller inte: på Balearerna betalar nära anhöriga vanligtvis lite eller ingen skatt, men notarien och fastighetsregistret tar ändå ut sina avgifter.

Så beräknas kostnaderna

Kostnaderna består av 4 delar: notarieavgiften för arvshandlingen (escritura de aceptación y adjudicación de herencia, alltså godkännande och fördelning av dödsboet), avgiften till fastighetsregistret för ägarbytet, övriga kostnader som bestyrkta kopior och registerutdrag samt slutligen de arvoden som avtalas fritt.

Notarien räknar avgiften per arvinge — inte en gång för hela dödsboet

Det här är den punkt som överraskar de flesta och som den här sidan bygger på. Den spanska avgiftsordningen för notarier (Arancel, Real Decreto 1426/1989) anger i Anexo II, Norma Cuarta.3 att värdeskalan vid arv ska tillämpas „a cada interesado por el total de bienes que se le adjudiquen" — på varje berörd person för sig, utifrån allt som tilldelas personen. Inte en gång för dödsboet som helhet.

Eftersom avgiftsskalan sjunker i takt med att värdet stiger blir det till arvtagarnas nackdel: samma dödsbo delas upp i 4 mindre delar, varje del hamnar i ett dyrare intervall i skalan och den sammanlagda avgiften blir högre än vad en ensam arvinge skulle betala. Samma fastighet blir dyrare att upprätta handlingar för när det finns fler arvingar. Därför frågar kalkylatorn efter antalet arvingar, och därför förändras resultatet så tydligt när du justerar siffran.

Även fastighetsregistret delar upp värdet — men sätter en gräns

Avgiftsordningen för fastighetsregistren (Real Decreto 1427/1989) följer samma princip i Anexo II, Norma Segunda.1 — fastighetens värde fördelas mellan arvingarnas andelar och avgiftsskalan tillämpas på varje andel — men med en begränsning: summan av alla avgifter som beräknas på detta sätt får aldrig överstiga 1 procent av värdet. Det innebär att avgiften för registreringen har ett tak, oavsett hur många arvingar som är inblandade. Makar som förvärvar egendom enligt den lagstadgade egendomsordningen gananciales räknas enligt Norma Segunda.2 som en enda förvärvare.

2 olika beräkningsunderlag

Det här är ingen detalj, utan det vanligaste räknefelet. Notarien beräknar avgiften utifrån hela arvslotten — även banktillgodohavanden, ett fordon eller lösöre, om de fördelas i samma handling. Fastighetsregistret beräknar däremot avgiften enbart utifrån fastigheten, „el valor total de las fincas". Om du bara anger fastighetsvärdet hos notarien underskattar du avgiften. Därför kan du ange övriga tillgångar i dödsboet separat i kalkylatorn.

Vilket värde gäller

Anexo II, Norma Primera i båda avgiftsordningarna säger samma sak: Det är det skattemässigt fastställda värdet som gäller, och om något sådant ännu inte finns, det värde som anges i handlingen. I normalfallet är det alltså helt enkelt det värde ni anger i arvshandlingen. Viktigt: Det är inte samma sak som fastighetsregistrets referensvärde (valor de referencia). Referensvärdet ligger till grund för arvsskatten — men för notarie- och fastighetsregisteravgifter är det inte det avgörande värdet. De här 2 värdena blandas ständigt ihop.

Vilka nedsättningar gäller — och vilka gäller inte

Vid bostadsköp sänks avgifterna märkbart genom 2 särskilda nedsättningar från 1999 och 2000. Vid arv gäller de inte: I ordalydelsen nämns inteckningsärenden och „la compraventa de viviendas", alltså köp av bostäder — och ett arv är inte ett köp. Den allmänna nedsättningen enligt Real Decreto-ley 8/2010, som gäller alla notarie- och registeravgifter, dras däremot av. Kalkylatorn tar hänsyn till just denna fördelning.

Fritt avtalade kostnader

Det finns ingen officiell taxa för advokat eller Gestoría — en spansk administrativ byrå som sköter myndighetskontakter, skattedeklarationer och registeransökningar åt dig —, för auktoriserade översättningar (traducción jurada), för det tyska arvsintyget eller för att ta fram handlingarna. Därför är dessa fält i kalkylatorn inte förifyllda. Vi anger medvetet ingen ungefärlig summa i stället för att hitta på en: Spannet varierar så mycket beroende på byrå, omfattning och språk att varje riktvärde skulle leda dig fel. Be om offerter och fyll i beloppen.

Räkneexempel

I stället för att ange belopp här räknar kalkylatorn själv ut de typiska fallen och visar dem under resultatet — 2 arvingar med en bostad, 3 arvingar där även banktillgodohavanden fördelas utöver fastigheten, samt ensam arvtagare. Jämförelsen är som mest talande om du bara ändrar antalet arvingar och låter allt annat vara: Då ser du direkt vad Norma Cuarta.3 innebär i praktiken.

Särskilda fall

• Flera fincas registrales. Bostad, parkeringsplats och förråd är på Mallorca ofta registrerade som separata enheter i fastighetsregistret (fincas registrales). Då tas den graderade registeravgiften ut för varje enhet för sig, medan anteckningen om ansökan bara tas ut 1 gång. Kalkylatorn utgår från 1 enhet — vid flera blir resultatet högre.
• Olika stora arvslotter. Kalkylatorn utgår från lika andelar. Notarien och fastighetsregistret beräknar avgiften utifrån det faktiska värdet av varje enskild andel; om andelarna skiljer sig mycket åt förändras resultatet.
• 2 arv i samma handling. Om ärendet efter båda föräldrarnas död hanteras gemensamt är det 2 överlåtelser. Enligt Norma Cuarta.3 stycke 3 tas avgifterna ut separat för var och en, även om det bara upprättas 1 handling.
• Upplösning av giftorättsgemenskapen. Om makarnas förvärvsgemenskap samtidigt delas upp, är det en egen avgiftspost för den efterlevande maken eller makan utöver arvet.
• Bestyrkta kopior. För registreringen räcker 1 bestyrkt kopia av handlingen (copia autorizada). Varje ytterligare kopia — för banken, medarvingar eller den tyska bouppteckningsdomstolen — kostar extra.
• Dödsattest. Den spanska dödsattesten utfärdas kostnadsfritt av folkbokföringsmyndigheten (Registro Civil).

Tidsfrister och blanketter

Det finns ingen tidsfrist för själva avgifterna; de förfaller i samband med att handlingen upprättas och registreringen görs. Däremot finns en tidsfrist för skatten: arvsskatten deklareras med Modelo 650 inom 6 månader från dödsdagen, men du kan ansöka om förlängning. Läs mer om vad du ska betala och vilka avdrag som gäller i vår guide om hur hög arvsskatten på Balearerna är.

Före besöket hos notarien behöver ni ett utdrag från det spanska testamentsregistret (Registro General de Actos de Última Voluntad). Där framgår det bindande om den avlidne har upprättat ett testamente i Spanien. Tyska handlingar — arvsintyg, europeiskt arvsintyg och dödsattest — erkänns i Spanien endast med apostille, alltså en äkthetsbestyrkande handling enligt Haagkonventionen, och som regel även med en auktoriserad översättning.

Tyskt arvsintyg

Om du behöver ett tyskt arvsintyg eller ett europeiskt arvsintyg beror domstolsavgiften på dödsboets värde, efter avdrag för skulder som härrör från den avlidne (§ 40 Absatz 1 Satz 2 GNotKG). Om arvsintyget endast har sökts för en medarvinges andel är det enbart den andelen som räknas (Absatz 2). Räkna med att avgiften tas ut 2 gånger: en gång för utfärdandet och en gång för den försäkran under ed som ska lämnas innan ansökan.

Rättslig grund och version

Notarieavgifterna regleras av Real Decreto 1426/1989 och fastighetsregisteravgifterna av Real Decreto 1427/1989, båda i den lydelse som ändrats genom Real Decreto 1612/2011. Den allmänna nedsättningen kommer från Real Decreto-ley 8/2010, medan nedsättningarna vid köp, som inte gäller vid arv, regleras i Real Decreto-leyes 6/1999 och 6/2000. För det tyska arvsintyget gäller den tyska avgiftslagen för domstolar och notarier, förkortad GNotKG. Kalkylatorn anger själv under resultatet vilken version den bygger på.

Vanliga frågor

Relaterade kalkylatorer

Den här sidan beräknar medvetet bara kostnaderna utöver skatten. Hur mycket skatt som ska betalas på själva arvet visar kalkylatorn om hur hög arvsskatten på Balearerna är. Om du bor i Tyskland och även är skattskyldig där bör du också läsa om hur ett spanskt arv påverkar den tyska skatten — det finns inget dubbelbeskattningsavtal för arv, bara möjlighet till avräkning.

Om det redan står klart att ni inte vill behålla fastigheten hittar du processen och de skattemässiga fallgroparna i vår guide om vad du ska tänka på när du säljer en ärvd fastighet i Spanien. För det omvända fallet — ett vanligt köp — finns en separat kalkylator för notarie- och fastighetsregisterkostnader. Där gäller de nedsättningar för bostadsköp som just inte kan tillämpas vid arv.