Okupas på Mallorca: när polisen får ingripa och hur avhysning går till
Du kommer tillbaka till din finca eller lägenhet på Mallorca efter en längre vistelse i Tyskland – och upptäcker att främmande människor bor där. Det är inget scenario som medierna har hittat på: Bara under 2024 registrerades 16 426 fall av olaglig husockupation i Spanien, en ökning med 7,4 procent jämfört med året före. För dig som äger en fastighet på Mallorca är skydd mot okupas därför högaktuellt. Här får du veta vad som gäller efter Ley Orgánica 1/2025, varför skillnaden mellan en bostad som används (morada) och en tom semesterbostad – inte någon påstådd 48-timmarsregel – avgör vad polisen får göra, hur en avhysning går till, hur du kan förebygga en ockupation och vilka misstag du bör undvika. Då kan du agera utan dröjsmål om det händer.
Vad är okupas – och varför är Mallorca drabbat?
Ordet ”Okupa" kommer från det spanska verbet ocupar (ockupera) och betecknar personer som med våld tar sig in i andras fastigheter utan att ha rätt till det. Problemet har sina rötter i den spanska finanskrisen 2008–2014: Över 600 000 exekutiva auktioner ledde till att hundratusentals fastigheter stod tomma. Det som då började som ett uttryck för social nöd har delvis utvecklats till organiserad verksamhet.
Välorganiserade grupper spanar efter fastigheter som verkar stå obebodda under längre perioder. Det är just detta som gör ägare från tyskspråkiga länder särskilt utsatta på Mallorca: Många använder sin fastighet bara under delar av året eller som ett andra hem och är borta flera månader i sträck. Vissa nätverk av ockupanter kräver sedan pengar för att lämna fastigheten ”frivilligt" eller hyr till och med ut den olagligt till andra.
Enligt tillgängliga uppgifter drabbas framför allt tomma bankägda fastigheter och semesterbostäder i områden med lite folk utanför högsäsongen. På Balearerna har ökningen periodvis varit oproportionerligt stor: Mellan januari och september 2021 steg antalet anmälda ockupationer på Balearerna med 73,9 procent till 407 fall – betydligt mer än ökningen på 18 procent i hela Spanien under samma period.
Det avgörande är om bostaden är en morada eller inte
Det finns en seglivad föreställning om en ”48-timmarsregel” vid ockupation: Om du reagerar inom 48 timmar kan polisen avhysa ockupanterna direkt, men därefter krävs ett domstolsbeslut. Den tidsgränsen finns inte i någon spansk lag – varken i Código Penal eller i Ley de Enjuiciamiento Criminal. Det är en tumregel som används i praktiken för att bedöma flagrancia, inte en lagregel. Om du förlitar dig på den utgår du från en garanti som ingen har gett dig.
Det avgörande är i stället vilken typ av bostad som har ockuperats. Spansk rätt skiljer mellan 2 brottstyper:
| Typ av bostad | Juridisk bedömning | Vad det innebär i praktiken |
|---|---|---|
| Bostad som används (morada) – permanentbostad eller en andra bostad som faktiskt används | Allanamiento de morada, Art. 202 Código Penal | Kränkning av hemfriden; polisen kan ingripa direkt om brottet pågår |
| Obebodd andrabostad eller semesterbostad – används inte som bostad | Usurpación, Art. 245 Código Penal | Brottet föreligger redan från minut 1, inte först efter 48 timmar – men polisen behöver i regel ett domstolsbeslut |
Viktigt för dig som äger en semesterbostad: Om din semesterbostad räknas som en morada avgörs från fall till fall, inte av att den kallas ”semesterhus”. En möblerad andrabostad som du använder regelbundet och som har el och vatten kan enligt rättspraxis också vara en morada; då gäller Art. 202 CP. En tom fastighet som ingen använder som bostad omfattas däremot av usurpación enligt Art. 245 CP. Om fastigheten inte är en morada och brottet inte pågår, avlägsnar polisen i regel inte ockupanterna utan ett domstolsbeslut, oavsett om det har gått 6 eller 48 timmar. Åklagaren eller din advokat kan begära ett sådant beslut som en tillfällig åtgärd redan när ärendet inleds.
Varför det ändå är viktigt att agera snabbt
Att det inte finns någon lagstadgad tidsgräns betyder inte att tiden saknar betydelse – den spelar roll på ett annat sätt. Om du anmäler en ockupation medan den pågår, kan polisen ingripa med stöd av flagrancia (på bar gärning). Om brottet kan betraktas som pågående eller nyss begånget är en fråga om vad som faktiskt har hänt och vad som kan styrkas, inte om en viss tid har passerat. Ju snabbare du får reda på ockupationen och anmäler den, desto större är möjligheten att polisen kan ingripa på den grunden. Grannar, fastighetsförvaltaren eller ett fjärrövervakat larm kan därför göra störst skillnad – inte för att de hjälper dig att hålla en tidsfrist, utan för att de kan göra ett omedelbart ingripande möjligt.
Observera: Ley Orgánica 1/2025 har inte heller infört någon 48-timmarsregel. Genom lagen har hemfridsbrott (Art. 202 CP) och ockupation (Art. 245 CP) lagts till bland de brott som kan hanteras genom juicio rápido (Art. 795 LECrim). Det påskyndar ärenden där polisen dokumenterar brottet (atestado) och för ockupanterna till den jourhavande domstolen eller kallar dem dit. Åklagarmyndigheten handlägger fortfarande ockupation utan våld av en tom fastighet (Art. 245.2 CP) enligt förfarandet för mindre allvarliga brott. Inget av förfarandena ersätter ett domstolsbeslut.
Ley Orgánica 1/2025: Vad den nya lagen faktiskt innebär
I april 2025 trädde Ley Orgánica 1/2025 i kraft – i dagligt tal känd som Anti-Okupa-Gesetz. En viktig förändring är att artikel 795 i Spaniens straffprocesslag har ändrats: Vissa fall av hemfridsbrott och olovlig ockupation kan nu prövas genom snabbförfarandet juicio rápido.
Vad som har förändrats i praktiken
| Vad som jämförs | Före reformen | Efter Ley Orgánica 1/2025 (sedan 3 april 2025) |
|---|---|---|
| Förfarande vid hemfridsbrott (Art. 202 CP) och ockupation med våld (Art. 245.1 CP) | Ordinarie brottmålsförfarande, som ofta tar flera månader | Juicio rápido enligt Art. 795 LECrim, om polisen lämnar in en rapport (atestado) och de misstänkta har förts inför eller kallats till jourdomstolen |
| Tidsram för det snabba förfarandet | – | Jourdomstolen bestämmer datum för huvudförhandling inom 15 dagar (Art. 800.3 LECrim) |
| Ockupation utan våld av en fastighet som inte är en morada (Art. 245.2 CP) | Förfarande för ringa brott (juicio por delito leve) | Oförändrat: Enligt riksåklagarämbetets Circular 1/2025 gäller fortfarande förfarandet för ringa brott |
| Straffskala och polisens befogenheter | Art. 202 CP: fängelse i 6 månader till 2 år; Art. 245.2 CP: böter motsvarande 3–6 månadsbelopp | Oförändrat – reformen gäller bara förfarandet |
Observera: Det snabba förfarandet gäller uttryckligen inte vid hyrestvister – alltså när hyresgäster bor kvar trots att avtalet har löpt ut eller de ligger efter med hyran. Sådana fall omfattas fortfarande av civilrätten och hanteras genom juicio verbal eller juicio ordinario.
Där reformen inte räcker till
Verkligheten är mer nyanserad: Enligt uppgifter har avhysningar i mindre domsagor på Mallorca, där bevisningen varit tydlig, genomförts inom 2–3 veckor. Vid hårt belastade domstolar, exempelvis i provinsen Alicante och i Barcelona, ansåg en domare vid en lokal domstol i Madrid att tidsfristen på 15 dagar var orealistisk. Den kroniska personalbristen inom det spanska rättsväsendet fördröjer även det påskyndade förfarandet: Om det dröjer månader innan domstolshandlingar delges, hjälper kortare tidsfrister föga.
Straffrätt eller civilrätt: Vilket förfarande är rätt?
Ett av de vanligaste missförstånden bland drabbade ägare är att blanda ihop de 2 rättsliga vägarna.
| Kriterium | Brottmålsförfarande (vía penal) | Civilrättsligt förfarande (vía civil) |
|---|---|---|
| När det används | Olagligt inbrott, ingen rättslig relation till den som ockuperar bostaden | Hyrestvist, utgånget avtal, betalningsdröjsmål |
| Laglig grund | Artiklarna 202 och 245 i strafflagen | LAU (hyreslagen), LEC (civilprocesslagen) |
| Typ av ärende | Olovligt intrång i bostad (allanamiento de morada) / Usurpación | Desahucio (talan om avhysning) |
| Vanlig tidsåtgång efter reformen | Veckor till några månader | Månader till över 1 år |
| Så inleds ärendet | Brottsanmälan (denuncia) till polisen eller åklagarmyndigheten | Stämningsansökan till behörig civilrättslig domstol |
Om någon har flyttat in lagligt som hyresgäst men nu vägrar flytta hjälper en brottsanmälan föga. Då är desahucio rätt väg. Det är ett civilrättsligt förfarande som är skilt från det nya snabbförfarandet.
Det civilrättsliga snabbförfarandet enligt Ley 5/2018
Sedan 2018 finns det, vid sidan av brottmålsprocessen, även ett särskilt civilrättsligt förfarande mot personer som ockuperar en bostad. Genom Ley 5/2018 ändrades civilprocesslagen (art. 250.1.4, 437.3 bis, 441.1 bis och 444.1 bis LEC). Förfarandet kan användas av privatpersoner som äger bostaden eller har rätt att besitta den, samt av ideella organisationer och offentliga ägare av sociala bostäder. Företag och banker kan inte använda det.
- Stämningsansökan kan riktas mot bostadens ”okända boende”. Du behöver alltså inte veta vad personerna heter. Du måste bifoga bevis på din rätt att besitta bostaden, till exempel Escritura och en aktuell Nota Simple.
- Om du begär att få tillbaka bostaden omedelbart uppmanar domstolen de boende att inom 5 dagar visa upp en handling som styrker deras rätt att bo där, till exempel ett hyresavtal.
- Om de inte kan visa upp en tillräcklig handling beslutar domstolen att bostaden omedelbart ska lämnas tillbaka. Beslutet kan inte överklagas.
- Om de boende samtycker informerar domstolen socialtjänsten, som då får 7 dagar på sig att bedöma om skyddsåtgärder behövs.
Vilken väg som går snabbast i ditt fall – brottsanmälan, civilrättslig stämningsansökan eller båda – beror på bostaden, bevisläget och vilken domstol som ansvarar för ärendet. Det är bäst att reda ut med en advokat på plats.
Steg för steg: Så gör du om det händer
Om du upptäcker eller har välgrundad anledning att misstänka att någon olovligen har tagit din fastighet i besittning är de närmaste timmarna avgörande.
- Ring genast lokalpolisen (Policía Local) eller Guardia Civil – telefon 112 (nödnummer) eller 062 (Guardia Civil). Förklara tydligt att det kan röra sig om hemfridsbrott.
- Ha din Nota Simple till hands – utan ett aktuellt utdrag ur fastighetsregistret (Nota Simple) tar polisen ofta inte anmälan på allvar. Ha helst dokumentet sparat digitalt i mobilen. Du kan hämta din Nota Simple online från Registro de la Propiedad.
- Anmäl brottet (denuncia) – hos polisen eller direkt till domstolen (Juzgado de Instrucción). Snabbförfarandet kräver en polisrapport (atestado). Anmäler du brottet direkt till domstolen används i regel det ordinarie förfarandet. Parallellt med detta, eller i stället, kan ett skyndsamt civilrättsligt förfarande enligt Ley 5/2018 vara aktuellt.
- Kontakta en advokat – en advokat (abogado) i Palma som är specialiserad på fastighetsrätt vet vilken domstol som ansvarar för ärendet och kan hjälpa till att påskynda processen. Försök inte driva ärendet utan juridisk hjälp.
- Säkra bevis – fotografier, vittnesuppgifter, kamerainspelningar och kommunikationsloggar. Ju tydligare du kan visa att du äger fastigheten och styrka det olovliga inbrottet, desto snabbare kan domaren fatta beslut.
- Stäng INTE av el eller vatten – att göra det är ett brott i Spanien (delito de coacciones) och kan påverka ärendet till din nackdel.
- Invänta domstolsförhandling och beslut om avhysning – i ett snabbförfarande kan beslutet komma inom några veckor. I ett ordinarie förfarande kan det ta flera månader.
- Verkställighet av avhysningen – en domstolstjänsteman verkställer avhysningen tillsammans med polisen. Du har inte rätt att själv öppna dörren.
Observera – det är straffbart att ta lagen i egna händer: Att byta lås, stänga av vatten eller el eller hota dem som har tagit fastigheten i besittning för att få dem att lämna den kan leda till att du själv anklagas för delito de coacciones. Det är också juridiskt riskabelt att anlita privata "avhysningstjänster" som använder hot och skrämsel. Håll dig strikt till lagliga vägar.
Förebyggande åtgärder: Så skyddar du din fastighet på Mallorca
Skyddet börjar långt innan någon olovligen tar fastigheten i besittning. Följande åtgärder minskar risken betydligt och gör att ärendet kan hanteras snabbare om det ändå händer.
Tekniska skyddsåtgärder
| Åtgärd | Effekt | Ungefärlig kostnad |
|---|---|---|
| Certifierat säkerhetslås (klass 4+) | Betydligt svårare att bryta sig in | 200–600 € |
| Larmsystem med fjärrövervakning | Omedelbar avisering vid intrång | Från ca 30 €/månad för övervakning |
| Utomhuskameror (CCTV) | Säkrar bevisning och verkar avskräckande | 300–1 000 € för installation |
| Säkerhetsgaller / låsbara rulljalusier | Fysiskt hinder | Varierar beroende på antal fönster |
| Rörelsesensor med belysning | Avskräcker på natten | 50–200 € |
Organisatoriska åtgärder
- Anlita någon som ser till bostaden: En lokal fastighetsförvaltare (administrador de fincas) eller någon du litar på som bor i närheten kan titta till bostaden regelbundet och agera direkt om något händer.
- Ta hjälp av grannarna: Be dina närmaste grannar att höra av sig om de ser något misstänkt. Ge dem ditt mobilnummer och numret till din lokala advokat.
- Få bostaden att se bebodd ut: Använd timers som tänder och släcker lampor vid olika tider, håll utemiljön välskött och undvik att det syns att bostaden står tom.
- Ha Nota Simple och Escritura tillgängliga digitalt: Ladda upp ägarhandlingarna till en molntjänst som både du och din advokat kan komma åt när som helst.
- Hemförsäkring med skydd mot Okupa: Vissa försäkringar i Spanien täcker numera särskilt kostnader vid olovlig ockupation av en bostad, till exempel advokatkostnader och reparationer efter en avhysning. Läs mer i vår guide om hemförsäkring i Spanien.
Försäkring mot Okupa: vilket skydd finns?
I Spanien finns numera både särskilda tilläggsvillkor och fristående försäkringar som ska skydda fastighetsägare mot kostnader vid olovlig ockupation. Marknaden utvecklas snabbt, så fråga försäkringsbolagen direkt vilka villkor som gäller. Sådana försäkringar kan bland annat omfatta:
- Advokat- och rättegångskostnader vid avhysning
- Ersättning för uteblivna hyresintäkter under ockupationen
- Kostnader för låsbyte och reparation av skador efter avhysning
Observera: Läs villkoren noga. Många försäkringar undantar vissa typer av bostäder, till exempel rena semesterbostäder utan status som permanentbostad. De kan också undanta ockupationer som påbörjades innan försäkringen tecknades.
De vanligaste misstagen fastighetsägare gör
Erfarna advokater på Mallorca stöter ofta på de här misstagen. Vart och ett av dem kan försena ditt ärende med veckor eller månader.
| Misstag | Konsekvens |
|---|---|
| Själv gå in i bostaden och konfrontera ockupanterna | Du riskerar att bli polisanmäld, och bevisläget försämras |
| Stänga av elen eller vattnet | Delito de coacciones – det kan tolkas till ockupanternas fördel |
| Inte ha en aktuell Nota Simple till hands | Polisen kan inte ta upp anmälan på ett effektivt sätt |
| Vänta för länge med att agera | Polisen kan inte längre ingripa med hänvisning till flagrancia; då återstår bara det formella förfarandet |
| Inte diskutera valet av rättslig väg med en advokat | Det straffrättsliga förfarandet och det skyndsamma civilrättsliga förfarandet enligt Ley 5/2018 är 2 möjliga vägar; den som enbart väljer den mindre lämpliga kan förlora tid |
| Avstå från att anlita en advokat och försöka sköta allt själv | Formella fel kan försena eller äventyra förfarandet |
| "Förhandla" med ockupanterna utan advokat | Betalningar till ockupanterna kan leda till rättsliga problem |
| Inte kontrollera fastigheten regelbundet | Ockupationen förblir oupptäckt i flera veckor; det går därför inte längre att ingripa på bar gärning |
Att kontrollera inför köpet: ockuperade fastigheter och due diligence
Om du ska köpa en fastighet på Mallorca bör du före mötet hos notarien kontrollera att den är fri från rättsliga belastningar och faktiskt står tom. En pågående ockupation syns oftast, men inte alltid. Anlita en lokal advokat för en fullständig due diligence-granskning som även omfattar ett besök på plats och en aktuell kontroll av fastighetsregistret.
Vid köpet är ett notariellt bestyrkt ägarbevis (Escritura Pública) dessutom ditt viktigaste bevis om en tvist uppstår. Om du vet hur ett fastighetsköp ska gå till kan du undvika luckor i dokumentationen redan från början.
Observera: Om du köper en fastighet som redan är ockuperad blir du i regel inte automatiskt part i en pågående rättsprocess. Det måste regleras uttryckligen – be din advokat se till att det står i köpeavtalet.
Checklista: skydd mot olovlig ockupation för fastighetsägare på Mallorca
- Aktuell Nota Simple sparad digitalt och tillgänglig för advokaten
- Säkerhetslås i klass 4+ installerat
- Larm med fjärravisering aktiverat
- En betrodd person eller fastighetsförvaltare på plats anlitad
- Grannarna har fått kontaktuppgifter
- Kontakt etablerad med en fastighetsjurist i Palma (innan behovet uppstår)
- Försäkringsvillkoren kontrollerade när det gäller olovlig ockupation
- Escritura och alla köpehandlingar förvarade på ett säkert sätt
- Fastigheten ser bebodd ut utifrån (timer, välskött trädgård)
- Skriftlig plan för vad du ska göra om bostaden ockuperas (telefonnummer 112 / 062, advokat, fastighetsförvaltare)
Vad händer sedan? Reparationer och skattekonsekvenser
Även efter en lyckad avhysning kan problem återstå: ockupanter lämnar ibland fastigheter i dåligt skick. Du kan behöva betala för reparationer och nya lås, och ibland även åtgärda skador på byggnadens konstruktion.
Om fastigheten hyrs ut kan ockupationen innebära uteblivna hyresintäkter, vilket kan ha betydelse för din skatt. Prata med din skatterådgivare om och hur du kan göra avdrag för kostnaderna. Om du tänker hyra ut fastigheten igen kan du först läsa vår guide till långtidsuthyrning på Mallorca. Där får du också veta hur du skriver ett juridiskt hållbart hyresavtal som minskar risken för problem med avhysning längre fram.
Om du planerar att renovera efter avhysningen behöver du också ha koll på när bygglov krävs på Mallorca.
Slutsats: Bättre att förebygga än att behöva avhysa
Ley Orgánica 1/2025 påskyndar framför allt brottmålsprocessen: sedan april 2025 kan hemfridsbrott och ockupation med våld prövas genom juicio rápido, med huvudförhandling inom 15 dagar från det att målet kommit in till jourdomstolen. Lagen har inte ändrat straffskalorna eller polisens befogenheter. Om du äger fastigheten som privatperson kan du också använda det skyndsamma civilrättsliga förfarandet enligt Ley 5/2018. Båda vägarna kräver att du agerar snabbt och har rätt handlingar till hands.
Det avgörande är inte någon 48-timmarsgräns – en sådan finns inte i lagen – utan om den ockuperade fastigheten är en bebodd bostad (morada, art. 202 CP) eller en obebodd andrabostad eller semesterbostad (usurpación, art. 245 CP). Om en möblerad semesterbostad som används regelbundet räknas som morada avgörs från fall till fall. Om det inte är fråga om en morada behöver polisen i regel ett domstolsbeslut, såvida ockupationen inte upptäcks medan den pågår. Det viktigaste är ändå att anmäla snabbt: bara om du anmäler ockupationen medan den sker kan polisen ingripa på grund av flagrancia. Förebyggande åtgärder – ett bra larmsystem, en person på plats som du litar på och en aktuell Nota Simple i mobilen – är därför inte något extra, utan en klok investering om du inte bor permanent i din fastighet på Mallorca.
Officiella källor
- Ley Orgánica 1/2025 (lag mot husockupation, gäller sedan april 2025): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76
- Artikel 202 och 245 Código Penal (straffbestämmelser om hemfridsbrott / Usurpación): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444
- Ministerio del Interior – Estadísticas de Criminalidad (brottsstatistik, inklusive husockupationer): https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/publico/portalestadistico/
- Registro de la Propiedad / Colegio de Registradores (beställ Nota Simple på nätet): https://www.registradores.org
- Juzgados de Palma de Mallorca (behöriga domstolar, inledande handläggning av hemfridsbrott): https://www.mjusticia.gob.es
Den här guiden ger en allmän översikt över rättsläget och ersätter inte juridisk rådgivning eller skatterådgivning i det enskilda fallet. Lagar och tidsfrister kan ändras; de länkade officiella källorna gäller.