Mallorca segona residència per a espanyols de sa Península: Impostos, Dret i Costos 2026

Com a espanyol de la Península, formes part d'un grup de compradors sovint ignorat a Mallorca: coneixes sa llengua, es sistema jurídic i sa cultura — i per això mateix és més fàcil que subestimis allò que a ses Balears és diferent de Madrid, Barcelona o València pel que fa a fiscalitat i dret. Perquè ses Balears tenen una administració tributària pròpia (ATIB), uns tipus propis d'ITP, un règim de lloguer vacacional en fase d'extinció i un impost sobre es patrimoni amb un mínim exempt molt diferent. Aquesta guia et mostra pas a pas quins impostos s'apliquen en sa compra, com es grava contínuament sa teva propietat a Mallorca, què s'aplica en matèria de lloguer vacacional el 2026, quins errors cometen més sovint es espanyols de sa Península — i com poses es fil des bon costat des principi.

Estàs planejant sa compra d'un segon habitatge a Mallorca i vols estructurar sa fiscalitat correctament des del principi?

• 📩 Fes una consulta personal — et posam en contacte amb assessors fiscals i advocats de confiança a Mallorca
• Tots es costos addicionals de sa compra a Mallorca en detall

Resident o no resident? Sa decisió clau

Abans d'entrar en es detalls de cada impost, cal aclarir una qüestió: ets Residente o No Residente per a s'Agència Tributària espanyola? No és una qüestió de nacionalitat, sinó de residència.

Sa regla dels 183 dies: Qui resideix més de 183 dies per any natural a Espanya es considera contribuent amb obligació fiscal il·limitada (residente fiscal) i tributa es seus ingressos mundials a Espanya mitjançant s'IRPF. Qui és menys de 183 dies a Espanya — és a dir, manté sa seva residència principal efectiva a la Península i utilitza Mallorca com a segon habitatge — es considera no resident fiscal i està subjecte a s'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Particularitat per als espanyols de sa Península: Com a ciutadà espanyol ja ets contribuent a Espanya de totes totes, però hi ha una diferència considerable entre si es teu domicili fiscal és a Madrid o a Mallorca. Qui trasllada sa seva residència principal a Mallorca (Empadronamiento + Residencia a ses Balears) queda subjecte íntegrament a sa normativa financera balear — incloent-hi una regulació de l'impost de successions més favorable, però també a ses obligacions fiscals locals. Qui utilitza Mallorca com a segon habitatge real i continua empadronat a la Península, segueix sent subjecte a s'IRNR per sa seva propietat mallorquina.

Nota:Es límit de 183 dies fa referència a s'estada a Espanya en total, no només a Mallorca. Si ja ets resident a Madrid i compres una segona residència a Mallorca, s'estat fiscal no canvia en un principi — però tendrás obligacions addicionals de declaració i pagament per s'immoble de Mallorca.

ITP Baleares 2026: Què pagues realment en sa compra

S'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) és sa partida de cost individual més gran en sa compra d'un immoble de segona mà. A ses Balears s'apliquen tipus propis, progressivament escalonats — i estan per damunt des nivell de moltes Comunitats Autònomes de sa Península.

Tipus estàndard de s'ITP balear (immobles de segona mà)

Aquests tipus s'apliquen progressivament a cada tram — de manera similar als trams de s'impost sobre sa renda. Per un preu de compra de 700.000 € pagues: 8 % sobre es primers 400.000 € (32.000 €), 9 % sobre es següents 200.000 € (18.000 €) i 10 % sobre es darrers 100.000 € (10.000 €) — en total 60.000 € d'ITP.

Tipus reduïts d'ITP: per a qui s'apliquen?

Per a compradors per primera vegada menors de 30 anys, persones amb discapacitat o compradors d'habitatges protegits (VPO/VPL) hi ha tipus significativament més baixos, fins i tot amb exempció total. Com a espanyol de la Península que compra una segona residència, en general no pots accedir a aquestes reduccions — ja que no compres ni es teu primer immoble ni sa teva residència principal a Mallorca.

Atenció: En es cas d'immobles d'obra nova, en lloc de s'ITP s'aplica s'impost sobre es valor afegit (IVA): 10 % per a immobles residencials, més es actos jurídicos documentados (AJD). A ses Balears, es tipus de s'AJD és en general d'un 1,5 %.

Per a un desglossament detallat de totes ses despeses de compra, consulta sa nostra guia sobre ses despeses de compra a Mallorca , on també trobaràs llistades ses taxes de notaria i registre de sa propietat.

Obligacions fiscals periòdiques com a propietari d'una segona residència

Sa compra ja és tancada — ara comencen ses obligacions anuals. Com a no resident amb una segona residència a Mallorca, tens com a mínim tres partides fiscals periòdiques que has de gestionar.

1. IRNR: s'impost per ús propi (Modelo 210)

Espanya grava ja sa simple disponibilitat d'un immoble — fins i tot si no el llogues ni un sol cop durant s'any. Es principi és que s'hisenda pressuposa un ús fictici.

Sa base de càlcul és es valor cadastral (valor catastral). D'aquest, en general s'imputa un 1,1 % com a ingrés fictici (en es cas de valors cadastrals antics no actualitzats pot ser un 2 %). Sobre aquest import s'aplica un 19 % d'IRNR — cosa que val per als residents de sa UE i, per tant, també per als espanyols de la Península que no tenen residència fiscal a ses Balears.

Exemple de càlcul: Valor cadastral 200.000 €, no actualitzat → 2 % = 4.000 € de base imposable → 19 % IRNR = 760 € d'impost anual

Es Modelo 210 per a s'impost d'ús propi s'ha de presentar una vegada a s'any, en general fins es 31 de desembre per a s'any en curs. Sa presentació i es pagament es fan a Espanya sota sa pròpia responsabilitat (autoliquidación) – no rebràs cap notificació tributària.

2. IBI – Contribució territorial

Es Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) és un impost municipal que s'aplica independentment de s'estat fiscal teu. Sa quantia es determina segons es valor cadastral i es tipus impositiu (tipo impositivo) de cada municipi. Més informació a sa guia sobre sa IBI-Steuer Spanien.

3. Impost sobre es Patrimoni (Impuesto sobre el Patrimonio)

A ses Balears, des de s'1 de gener de 2024, s'aplica als no residents un mínim exempt de 3.000.000 €. Això vol dir: si es valor de sa teva propietat a Mallorca (deduïdes les hipoteques que hi pugui haver) no supera aquest llindar, hi ha obligació de declarar, però no es genera cap càrrega fiscal real. Si es supera, s'apliquen tipus progressius d'entre es 0,28 % i es 3,45 %.

Nota: Es mínim exempt elevat de 3 Mio. € és vigent des de s'1 de gener de 2024. En teoria, podria tornar a rebaixar-se en cas d'un futur canvi de govern a ses Balears — es experts recomanen estructurar es patrimoni de manera que, fins i tot amb un mínim exempt més baix (abans 700.000 €), no hi hagi sorpreses desagradables.

Lloguer vacacional 2026: sa paralització de ses llicències ETV i què significa per a tu

Molts espanyols de sa Península compren a Mallorca amb sa idea de llogar sa propietat a través de plataformes com Airbnb o Booking.com durant es mesos en què no la fan servir ells mateixos. En aquest àmbit, s'ha produït un canvi fonamental es 2025/2026.

Decreto 4/2025: Es Govern de ses Balears ha aturat amb aquest decret sa concessió de noves llicències ETV (Estancias Turísticas en Viviendas). Actualment no s'expedeixen noves llicències de lloguer turístic per a immobles residencials. Qui compri una propietat sense una llicència ETV ja existent no podrà llogar-la legalment com a allotjament turístic a curt termini.

Es llicències ETV existents, en canvi, són un actiu valuós – i estan preuades en conseqüència. Es immobles que s'ofereixen amb una llicència vàlida aconsegueixen un suplement considerable en es mercat.

Què està permès encara? Es lloguer a llarg termini (més de 31 dies) no necessita autorització i continua sent possible. Si vols llogar s'immoble per períodes més llargs, val sa pena consultar es nostre guia sobre es lloguer a llarg termini a Mallorca.

Tractament fiscal en es lloguer vacacional (en sa mesura en què encara és possible)

Si compres un immoble amb una llicència ETV existent i el llogues, s'apliquen ses normes següents per als no residents:

• Ses rendes de lloguer estan subjectes a l'IRNR amb un 19 % (residents a la UE)
• Com a no resident, pots deduir proporcionalment es costos reconeguts a tota la UE (interessos hipotecaris, amortització, despeses de gestió – proporcionalment segons es dies llogats)
• S'ha de presentar un Modelo 210 separat per cada trimestre en què s'hagin obtingut rendes de lloguer
• Es períodes no llogats continuen tributant com a ús propi (proporcionalment)

Més informació sobre ses possibilitats de deducció fiscal la trobaràs en es guia sobre sa deducció IRPF per a arrendadors a ses Balearen.

Es procés de compra: allò que es espanyols de sa Península subestimen

Coneixes s'escritura, es notario i es Registro de la Propiedad – però algunes particularitats a Mallorca sorprenen fins i tot es espanyols de sa Península.

Pas a pas: de s'oferta al registre de sa propietat

1. Sol·licitar es NIE – Fins i tot com a ciutadà espanyol amb DNI, necessites es Número de Identificación de Extranjero (NIE) per a s'immoble a Mallorca si no estàs inscrit fiscalment a ses Balearen. A sa pràctica, molts espanyols de sa Península utilitzen es seu DNI, però un assessor fiscal local hauria d'aclarir-ho en cada cas concret.
2. Contracte de reserva (Contrato de Reserva) – normalment amb una bestreta d'entre l'1–3 % des preu de compra. Més informació: Contracte de reserva a Espanya.
3. Contracte d'arres (Contrato de Arras) – habitualment el 10 % des preu de compra. Es contracte privat és vinculant a Espanya; si es comprador es retira, perd sa bestreta.
4. Due Diligence – Comprovar s'extracte des registre (Nota Simple), s'extracte cadastral, sa situació urbanística i es deutes pendents de s'immoble. Llegeix es nostre guia com comprovar es registre de la propietat a Espanya.
5. Aclarir es finançament – Com a no resident a Mallorca, normalment obtens com a màxim el 70 % des valor de taxació. Més informació: Hipoteca a Mallorca.
6. Cita notarial (Escritura Pública) – Es notari espanyol atorga escriptura de sa compra, però comprova no es interessos de ses parts i no assessora. Sa responsabilitat de sa comprovació recau en tu i en es teu advocat.
7. Pagar impostos – s'ITP o s'IVA+AJD s'han d'abonar a s'ATIB dins es 30 dies hàbils posteriors a s'escritura.
8. Inscripció al Registre – Només després del pagament dels impostos es produeix sa inscripció al Registro de la Propiedad.

Atenció: Es notari espanyol és diferent d'un notari alemany: dóna fe, però no comprova càrregues ocultes, taxes municipals pendents ni ampliacions il·legals. Un advocat independent (abogado) no és un luxe, sinó una obligació.

Hipoteca com a no resident: què demanen es bancs baleàrics

Es bancs espanyols concedeixen hipoteques a no residents, però exigeixen requisits diferents als dels clients residents.

Una comparació útil entre tipus fixos i variables es troba a sa guia Hipoteca fixa o variable a Espanya. Per a sa transferència del preu de compra des d'Espanya o de l'estranger: Transferir diners a Espanya per a sa compra d'un immoble.

Estructurar es patrimoni de manera intel·ligent

Per a valors immobiliaris propers o superiors a 3 milions d'euros, val sa pena pensar en s'estructura de propietat ja en es moment de sa compra.

Possibles enfocaments (sempre a revisar amb assessorament fiscal):

• Copropietat amb es cònjuge o es fills: Cada copropietari té es seu propi mínim exempt. Si sa part per persona és inferior a 3 Mio. €, desapareix sa càrrega fiscal. Aquest enfocament és explícitament reconegut segons sa recerca.
• Sa hipoteca com a partida deduïble: Es saldo pendent del préstec redueix es patrimoni net rellevant a efectes fiscals. Una hipoteca espanyola pot ser, per tant, fiscalment convenient fins i tot quan hi ha liquiditat suficient.
• Estructura SL: Sota determinades condicions, una compra a través d'una SL espanyola (Sociedad Limitada) pot oferir avantatges. No obstant això, és complex i no és adequat per a tota segona residència. Més informació: Comprar un immoble mitjançant SL a Espanya.

Nota: Sa franquícia de 3 Mio. € s'aplica des de l'1 de gener de 2024 a ses Balearen per a no residents. No és políticament immutable — amb sa franquícia anterior de 700.000 €, molts més immobles s'haurien vist afectats.

Herència i donació: conèixer es dret balear

Qui té un immoble a Mallorca ha d'enfrontar-se tard o d'hora a sa successió. Bona notícia: ses Balearen tenen una de ses regulacions d'impost de successions més favorables d'Espanya per a parents directes (fills, pares, cònjuge). Mala notícia: per a parents més llunyans o no parents, sa càrrega fiscal pot ser considerable.

Pacto Sucesorio: Es dret balear permet acords successoris especials entre vius que poden ser fiscalment més avantatjosos que un testament clàssic. És un instrument que no existeix a es continent. Més informació: Pacto Sucesorio a ses Balearen i Herència i donació Balearen.

Nota: Fins i tot si com a espanyol de es continent estàs ben familiaritzat amb es dret successori nacional — es dret successori especial balear (Derecho Civil Balear) s'aparta en punts essencials des Código Civil. Un notari balear o un advocat especialista en successions és aquí imprescindible.

Es errors més freqüents des espanyols de es continent en sa compra a Mallorca

Es espanyols de es continent cometen sovint errors diferents als compradors estrangers quan compren a Mallorca — perquè creuen que coneixen es sistema.

1. Subestimar s'ITP: Molts calculen amb es tipus de sa seva regió d'origen. Es tipus balearics (fins a un 13 %) són en alguns casos molt més elevats que allò a què s'està acostumat en algunes altres regions.

2. Cap due diligence sobre ses particularitats del dret urbanístic balear: Suelo rústico, zona de protecció de sa Tramuntana, construccions il·legals — Mallorca té restriccions específiques que es diferencien de es continent. Una casa que al continent seria perfectament legal pot tenir problemes considerables a Mallorca. Més informació: Finca a Suelo Rústico i legalitzar una construcció il·legal a Mallorca.

3. Donar per segura sa llicència ETV: Qui compra per llogar i espera una llicència que encara vol sol·licitar, s'equivoca. Des del Decreto 4/2025 no es concedeixen noves llicències ETV.

4. Oblidar es Modelo 210: S'impost d'autoutilització s'ha de presentar encara que mai lloguis s'immoble. Molts espanyols de la península no estan acostumats a presentar una declaració d'impostos per un segon habitatge d'ús propi — però a Espanya, com a obligat per IRNR, és necessari.

5. Ignorar es reglament de sa comunitat de propietaris: Cada conjunt residencial té els seus propis estatuts. Es lloguer de curta durada pot estar prohibit internament, fins i tot si hi hagués una llicència ETV. Més informació: Comunitat de propietaris a Espanya.

6. No comprovar sa residència fiscal: Qui passa massa dies a Mallorca s'arrisca a canviar involuntàriament sa residència a ses Balearen — amb totes ses conseqüències fiscals per als ingressos mundials.

Què ve després? Resum de ses obligacions contínues

Després de sa compra comença sa feina de gestió pròpiament dita. Aquí teniu un resum de ses obligacions recurrents:

A sa inspecció de s'edifici: Obligació IEE/ITE a Mallorca. A sa Assegurança de sa llar a Espanya.

Llista de comprovació: segona residència a Mallorca per a espanyols de la Península

• Aclarir es règim fiscal de residència (Resident Península vs. Balears)
• Verificar es NIE per a sa transacció a Mallorca
• Calcular sa quantia de s'ITP per al preu de compra previst (escala balear)
• Determinar es valor cadastral de s'immoble (base de l'IRNR)
• Comprovar sa llicència ETV si es preveu es lloguer vacacional
• Obtenir es Registre de la Propietat (Nota Simple) i es certificat cadastral
• Comprovar sa situació urbanística (Suelo rústico? Tramuntana? Ampliacions?)
• Aclarir s'estructura de finançament (LTV, hipoteca com a palanca per a s'impost sobre es patrimoni)
• Pensar s'estructura de propietat per a sa planificació successòria (Pacto Sucesorio?)
• Revisar es estatuts de sa comunitat de propietaris per a prohibicions de lloguer
• Anotar al calendari s'obligació del Modelo 210 després de sa compra
• Contractar un assessor fiscal local i un Abogado a Mallorca

Conclusió

Mallorca com a segona residència és un projecte atractiu però no senzill per als espanyols de la Península. Es Balears funcionen amb ses seves pròpies normes fiscals i jurídiques: tipus d'ITP progressivament elevats, una administració tributària pròpia (ATIB), un dret successori únic i un règim de lloguer vacacional de fet tancat des del Decreto 4/2025. Qui coneix aquestes particularitats, actua de manera estructurada abans de sa compra i compta amb professionals residents a Mallorca, pot prendre igualment una molt bona decisió. S'illa segueix sent un des mercats immobiliaris més estables en valor de sa Mediterrània — si ses bases són sòlides.

Fonts oficials

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, impost sobre es patrimoni): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Govern de les Illes Balears – BOIB (Decreto 4/2025 aturada de llicències ETV): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registre de sa Propietat Espanya (inscripció al registre de sa propietat): https://www.registradores.org
• BOE – Butlletí Oficial de s'Estat (Real Decreto 240/2007, Llei IRNR LIRNR): https://www.boe.es
• Cadastre Espanya (valors cadastrals, consulta de béns immobles): https://www.sedecatastro.gob.es