Llista de comprovació per a sa visita d'un immoble a Mallorca: què has de mirar quan el visites

Sa visita d'un immoble a Mallorca se sent sovint diferent que a ca nostra – sa llum és més bella, ses vistes més captivadores, sa pressió de venda més subtil. Exactament aquí és es problema. Qui camina sense una llista de comprovació per a visites d'immobles a Mallorca per una finca o un apartament a sa ciutat, passa per alt sistemàticament es punts que després surten cars: ampliacions il·legals, falta de Cédula de Habitabilidad, subministrament d'aigua sense resoldre o un registre de la propietat que no coincideix amb sa realitat. Aquesta guia et dona una graella de verificació completa – des de sa preparació fins a sa visita in situ i es documents que has de tenir en mà abans de signar un contracte de reserva. Tots es punts estan adaptats al mercat de Mallorca 2026.

Ja tens un immoble concret en ment i vols saber quins riscos hi ha realment?

• 📩 Fes una consulta personal — experts experimentats de Mallorca revisen s'objecte que desitges amb tu
• Entendre es procés de compra complet pas a pas

Abans de sa visita: sa preparació és sa meitat de sa feina

T'estalviaràs una feina considerable in situ si demanes certs documents amb antelació o, com a mínim, saps quins pots exigir. S'objectiu: no arribar a un immoble a cegues, sinó amb un coneixement previ que ja elimini es criteris d'exclusió evidents abans de prendre s'avió.

Què hauries de demanar abans de sa visita

Nota: Es certificat registral (Nota simple) costa uns pocs euros i es pot demanar a través des portal en línia des Registro de la Propiedad. Et mostra immediatament si sa propietat encara té una hipoteca pendent que s'ha d'eliminar abans de sa transmissió.

No més de 3–4 visites per dia planificades. Visitar més immobles es mateix dia fa que es detalls es confonguin i que sa primera impressió distorsioni sa visió.

Sa ubicació i s'entorn: què comproves a sa zona

Sa ubicació a Mallorca no és una mesura homogènia. Un immoble a Palma s'avalua amb criteris completament diferents als d'una finca a s'interior de s'illa o una casa prop de sa costa. Has de treballar sistemàticament es punts següents:

Llista de comprovació de sa ubicació per a sa visita a s'entorn

• Com és sa connexió viària – transitable tot s'any o amb colls d'ampolla estacionals?
• Hi ha infraestructures a prop (supermercat, metge, escola, farmàcia)?
• Quina distància hi ha fins a sa platja més propera, es poble més proper?
• Sa parcel·la es troba a sa zona costanera – hi ha restriccions segons sa Ley de Costas?
• Sa parcel·la està classificada com a Suelo Rústico (sòl no urbanitzable) o Suelo Urbano (sòl edificable)?
• Hi ha cobertura mòbil i/o connexió de fibra òptica?
• Orientació de sa casa: on es troba sa terrassa/sa piscina – al sud, a l'oest?
• Eixos visuals: què canvia estacionalment (vegetació, edificació veïna)?

Es immobles prop de sa costa estan subjectes a sa zona de protecció de sa Ley de Costas – normalment una zona de protecció de 100 metres a partir de sa línia de costa, on ses noves construccions i ses ampliacions estan molt restringides. Trobaràs més detalls a sa guia sobre sa Ley de Costas Mallorca.

Per a ses parcel·les fora de sa zona urbana – és a dir, ses fincas clàssiques – s'apliquen normes de construcció especials. Allò que es pot edificar a Suelo Rústico està molt reglamentat i varia segons es municipi i s'estatus de protecció. En parlam més a sa nostra guia sobre sa Finca auf Suelo Rústico.

Sa substància constructiva i s'equipament: allò que veus amb es teus propis ulls

Mallorca té es seu propi caràcter constructiu. Ses cases més antigues – palaus urbans, cases de poble, fincas – sovint estan construïdes amb Mares-Stein una pedra de marès local que és porosa i que, amb una calefacció i una ventilació insuficients a s'hivern, desenvolupa problemes d'humitat. Sa humitat relativa a s'illa durant es mesos d'hivern se situa regularment per damunt des 80 %. Allò que a s'estiu sembla sec i perfecte pot mostrar creixement de floridura a ses parets, dins es armaris i sota es sòls a s'hivern.

Llista de comprovació de sa substància constructiva in situ

Atenció: De vegades es rastres de floridura es pinten de nou just abans de ses visites. Prova ses superfícies de ses parets amb un higròmetre o fixa't si hi ha pintura sospitosament fresca just a ses unions de paret i sòl, darrera es mobles i a ses cantonades.

Si planifiques una reforma integral, es recomana demanar un informe d'arquitecte abans del contracte de reserva. Sa forquilla de costos per a rehabilitacions completes a Mallorca és considerable – en trobaràs més informació a sa guia sobre es costos de rehabilitació completa a Mallorca.

Subministrament d'aigua i connexions de serveis a ses finques

A ses propietats urbanes, s'aigua i s'electricitat estan gairebé sempre connectades a sa xarxa pública. A ses finques i cases de camp – i això afecta una gran part des objectes més apreciats de s'interior de s'illa i de sa costa nord – la situació és diferent.

Qüestions de subministrament per a finques i cases de camp

Es pous no inscrits es consideren il·legals i poden donar lloc a multes o a sa clausura. Es nostre guia explica què cal fer per a sa legalització: Legalitzar es pou a Mallorca.

Estat jurídic de sa propietat: es documents més importants

Aquest és es punt on es compradors a Mallorca solen dur-se ses sorpreses més desagradables. No perquè es venedors siguin bàsicament deshonests, sinó perquè s'historial constructiu de moltes propietats —especialment de cases de camp i finques més antigues— va quedar poc documentat durant dècades.

Documents obligatoris abans de tancar sa compra

Atenció: Es deutes oberts d'IBI i es endarreriments de sa Comunidad des propietari anterior recauen a Espanya sobre sa propietat – i per tant sobre es nou propietari. Per això, demana sempre es rebuts de pagament dels darrers anys.

Més sobre sa revisió des registre de la propietat explicat en detall a sa nostra guia Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya.

Construccions il·legals i obra negra: un risc específic de Mallorca

A Mallorca hi ha una llarga història d'activitat constructiva informal. Es terraços varen ser coberts, se varen afegir habitacions, se varen construir cases d'hostes – sovint sense llicència d'obres. Es problema: aquestes ampliacions moltes vegades no estan inscrites ni al registre de la propietat ni al Catastro. Tècnicament les compres amb sa propietat, però no estan legalitzades.

Com reconèixer ses construccions il·legals

• Compara sa superfície habitable indicada a s'anunci amb sa superfície que consta a s'extracte des registre de la propietat (Nota simple) i a s'extracte des Catastro – si es tres no coincideixen, és motiu de precaució.
• Pregunta activament a s'agent o an es venedor: "Hi ha elements constructius que no estan aprovats?" i fes que s'resposta quedi per escrit.
• Comprova si per totes ses estructures visibles (casa d'hostes, carport, casa de sa piscina, pèrgola) hi ha llicències d'obres.
• Insisteix en un informe d'arquitecte o en una revisió tècnica de due diligence.

Atenció: Sa legalització de construccions no autoritzades a Mallorca és possible, però requereix temps i comporta costos. A més, no sempre té èxit – especialment a zones protegides com ANEI o dins des àmbits de protecció de sa Ley de Costas. Més informació a sa guia Legalitzar obra negra a Mallorca i reconèixer ampliacions il·legals.

Lloguer vacacional: hi ha o és possible una llicència ETV?

Si tens previst llogar sa propietat – encara que sigui només de forma estacional – com a allotjament vacacional, sa pregunta sobre sa llicència ETV (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) és fonamental.

Llicència ETV: què has de preguntar durant sa visita

Atenció: Es Decreto 4/2025 des Balearen ha consolidat encara més sa paralització de noves llicències ETV en edificis plurifamiliars. Qui especula amb es lloguer vacacional i compra un pis, arrisca a no obtenir mai una llicència. Fes verificar sa capacitat d'obtenir llicència per un advocat abans de res.

Detalls sobre s'estat jurídic actual: ETV-Lizenz Mallorca i ETV-Lizenz übertragen.

Sa Comunitat de Propietaris (Comunidad de Propietarios): Què has de comprovar

Si compres un pis, una casa adossada o un apartament en una urbanització, ets automàticament membre de sa Comunidad de Propietarios. Allò que molts subestimen: sa comunitat pot aprovar derrames extraordinàries que t'afecten immediatament com a nou propietari.

Llista de verificació de sa Comunidad

• Quotes mensuals de sa comunitat (Cuota de Comunidad) – import i què hi està inclòs
• Hi ha deutes pendents des propietari anterior amb sa comunitat?
• Llegir ses actes de ses darreres 2–3 juntes de propietaris – inversions importants previstes?
• Hi ha procediments judicials en curs de sa comunitat?
• És s'administrador de finques professional o un propietari voluntari?
• Estat des elements comuns: piscina, ascensors, terrat, jardí, aparcament soterrani
• Es permeten animals de companyia?
• Hi ha disposicions estatutàries sobre es lloguer de curta durada dins sa comunitat?

Tot sobre s'estructura jurídica ho explica es guia sobre sa Eigentümergemeinschaft in Spanien.

Impostos i costos corrents: què pagues després de sa compra

Molts compradors calculen es preu de compra – i subestimen sistemàticament ses càrregues corrents. Més rellevant per a sa visita és, però, si es deutes d'impostos i taxes pendents passen a sa propietat.

Resum des costos corrents (valors orientatius)

Atenció: Es deutes de s'IBI a Espanya recauen de forma real sobre sa propietat. Això vol dir: fins i tot si ets es nou propietari, ets responsable des imports pendents des anys anteriors. Sol·licita ses rebudes de s'IBI d'almenys es darrers tres anys.

Per a totes ses qüestions fiscals després de sa compra: IBI Steuer Spanien i Steuern & Recht Mallorca.

Es errors més freqüents a sa visita d'immobles a Mallorca

De sa pràctica se poden observar alguns errors una i altra vegada. Aquí es més freqüents – i com els evites:

1. Visitar només a s'estiu. Sa llum és bona, però sa humitat i es florit no apareixen fins a s'hivern. Si és possible, visitar com a mínim una vegada a sa tardor o a s'hivern – o demanar explícitament fotos de sa temporada d'hivern.

2. No verificar ses superfícies. S'exposé, sa Nota simple i es Catastro mostren sovint xifres de metres quadrats diferents. Desviacions de més d'un 10 % són un senyal d'alarma.

3. Fiar-se només de s'agent immobiliari. S'agent immobiliari representa en general es venedor. Unadvocat per a sa compra d'immobles no és una despesa, sinó una protecció.

4. Signar es contracte de reserva sense revisió d'advocat. Es contracte de reserva et compromet sovint amb una bestreta. Fes-lo revisar abans de signar. Detalls sobre escontracte de reserva a Espanya.

5. No comprovar sa Cédula de Habitabilidad. Sense una Cédula vàlida, sa casa no és legalment habitable. Pot faltar, estar caducada o no haver estat actualitzada per a ses reformes. Més informació:Cédula de Habitabilidad Mallorca.

6. Passar per alt sa zona de protecció. S'ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), es territori Patrimoni de la Humanitat de sa Tramuntana i ses zones de sa Ley de Costas restringeixen massivament sa construcció i s'ús. Una consulta a s'Urbanismosplan des municipi és obligatòria. Més sobreANEI i protecció de sa natura i sobre esdret de construcció a sa Tramuntana.

7. Massa visites en un sol dia. Més de 3–4 immobles per dia condueixen fiablement a errors de memòria.

Què ve després? Es passos següents després de sa visita

Si estàs considerant seriosament un immoble, després de sa visita segueixen aquests passos en aquest ordre:

1. Demanar sa Nota simple (Registro de la Propiedad) – comprovar es propietari i ses càrregues
2. Contactar un advocat – encarregar sa due diligence, fer revisar tots es documents
3. Inspecció tècnica / informe d'arquitecte – especialment en edificis i finques antigues
4. Calcular es costos addicionals de compra – s'impost de transmissions patrimonials (ITP), es notari, s'inscripció al registre de la propietat i s'advocat sumen aproximadament un 10–13 % des preu de compra. Detalls: Costos addicionals de compra a Mallorca
5. Sol·licitar es NIE – sense es número fiscal espanyol no hi ha contracte de compravenda
6. Aclarir es finançament – si se vol una hipoteca: consultar aviat amb bancs espanyols. Finançament immobiliari a Mallorca
7. Revisar i signar es contracte de reserva – només després de sa revisió de s'advocat

Checklist completa de visita d'immobles a Mallorca (resum)

Abans de sa visita

• Sol·licitada sa nota simple (extracte del registre de la propietat)
• Obtingut s'extracte del Catastro i comparat amb sa nota simple
• Sol·licitats es rebuts de l'IBI dels darrers 3 anys
• Certificat energètic disponible i actualitzat
• Llegides ses actes de sa Comunidad dels darrers 2–3 anys
• Sol·licitades ses llicències d'obra per a totes ses estructures visibles
• Cédula de Habitabilidad – vàlida i actualitzada?
• Llicència ETV: disponible, activa, transferible?
• Planificats un màxim de 3–4 immobles per dia

Ubicació i entorn

• Accessibilitat comprovada durant tot s'any
• Zona costanera (Ley de Costas)? Zona protegida ANEI?
• Qualificat com a Suelo Rústico o Suelo Urbano?
• Infraestructura (metge, escola, comerços) comprovada
• Cobertura mòbil i disponibilitat d'internet provades

Estructura de s'edifici in situ

• Parets revisades per detectar taques d'humitat, floridura i eflorescències de sal
• Teulada i terrasses examinades per esquerdes i taques d'humitat
• Sòls picats per detectar buits
• Instal·lació elèctrica i caixa de fusibles inspeccionades
• Pressió de s'aigua i aigua calenta provades a totes ses habitacions
• Piscina: estat, sistema de calefacció, filtre
• Aire condicionat/calefacció: tipus, edat, certificat de manteniment

Específic de finca

• Subministrament d'aigua aclarit (xarxa / pou / cisterna)
• Llicència de pou inscrita i aprovada?
• Anàlisi de qualitat de s'aigua disponible?
• Fossa sèptica: estat i data de s'últim servei
• Subministrament elèctric: connexió a sa xarxa o generador/PV?

Estat jurídic

• Tots es elements constructius visibles inscrits al Registro de la Propiedad?
• Superfície del Catastro ≈ superfície del Registro de la Propiedad ≈ superfície de s'exposé?
• Escriptura de compra des propietari anterior disponible?
• Endarreriments d'IBI exclosos?
• Deutes de Comunidad des propietari anterior exclosos?

Després de sa visita

• Advocat encarregat de sa Due Diligence
• Informe d'arquitecte (per a immobles antics) encarregat
• Número NIE sol·licitat o disponible
• Costos addicionals de compra calculats concretament
• Contracte de reserva signat només després de sa revisió de s'advocat

Conclusió

Una visita a un immoble a Mallorca no és unes vacances — tot i que es paisatge ho pugui suggerir. Qui treballa amb aquesta llista de comprovació es protegeix de ses trampes típiques: defectes de construcció ocults a causa de sa pedra de Mares porosa, construccions il·legals no aclarides, permisos inexistents i discrepàncies documentals entre es Registro de la Propiedad i sa realitat. Es tres principis més importants: sol·licitar es documents abans de prendre es vol, no visitar mai més de 3–4 immobles per dia, i comptar amb un advocat independent — no només davant es notari, sinó com a molt tard abans des contracte de reserva.

Entendre es mercat en conjunt ajuda també a fer una comprovació realista des preu: Dades actuals de preus i evolució des preus les trobaràs a sa nostra visió general sobre es preus dels immobles a Mallorca.

Fonts oficials

• Registro de la Propiedad (Registre de la Propietat) – Comanda en línia Nota simple: registradores.org
• Sede Electrónica del Catastro – Consulta des Cadastre Espanya: catastro.meh.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Impostos Baleares: atib.es
• Consell de Mallorca – Urbanisme – Urbanisme i dret de construcció Mallorca: conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears – Turisme – Llicències ETV i Decreto 4/2025: caib.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Lleis nacionals, Ley de Costas: boe.es
• Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) – Normatives balears: boib.caib.es