Transferir sa llicència ETV a Mallorca: transfer, aturada de places i valor a sa compra

Qui compra a Mallorca una propietat amb s'objectiu de llogar-la a curt termini a turistes, aviat es topa amb tres lletres: ETV – Estancia Turística en Vivienda. Des del febrer de 2022 hi ha a ses Balears un moratori que congela en gran mesura sa concessió de noves llicències de lloguer vacacional. Això fa que sa transferència de sa llicència ETV a Mallorca sigui es tema central de qualsevol compra immobiliària orientada a la rendibilitat. En aquesta guia aprendràs com funciona legalment sa transferència d'una ETV existent en cas de canvi de propietari, què signifiquen es Decreto 4/2025 i es nou sorteig de març de 2026, quines llicències són transferibles, com assegurar sa llicència en es contracte de compravenda i per què es béns immobles amb llicència aconsegueixen ja un sobrepreu notable.

Tens un immoble concret amb llicència ETV en ment — o encara en cerques un?

• 📩 Fes una consulta personal — Revisam per a tu s'estat de sa llicència, sa transferibilitat i es riscos de sa compra
• Tot sobre es lloguer vacacional a Mallorca

Què és una llicència ETV — i per què s'ha tornat tan escassa

Sa ETV (Estancia Turística en Vivienda) és es permís oficial per al lloguer turístic de curta durada d'una propietat residencial a ses Balears. Permet es lloguer per menys de 30 dies i autoritza sa inscripció en plataformes com Airbnb o Booking.com. Una ETV concedida és vàlida indefinidament — no té data de caducitat i no s'ha de renovar periòdicament.

Sa llicència està vinculada a un nombre determinat de places turístiques (plazas turísticas) aprovades per a s'immoble. Cada plaça correspon a un llit de convidat que es pot llogar legalment. Sa suma de totes ses plazas aprovades a s'illa és es contingent que gestiona es Consell de Mallorca.

Des de l'11 de febrer de 2022, es govern balear no ha concedit noves plazas — i per tant, de fet, tampoc noves ETVs. Es moratori s'havia de limitar originalment fins a sa presentació de nous requisits de zonificació. Aquesta revisió s'ha allargat, de manera que es moratori en sa seva forma bàsica ha estat vigent fins a 2026. Al març de 2026 es va assignar per primera vegada un contingent limitat mitjançant un sorteig — d'això en parlam en un apartat específic.

Sa conseqüència: qui avui vol entrar en es lloguer turístic, en general només ho pot fer comprant un immoble que ja tengui una ETV vàlida.

Es decret d'abril de 2025: què ha canviat estructuralment

A l'abril de 2025, es govern de Marga Prohens (PP) va aprovar amb es suport de Vox s'anomenat decret de mesures per a sa contenció des turisme. Va comportar diverses decisions estructurals essencials:

Atenció: Es decret no significa que ses llicències existents s'extingueixin. Qui compra un habitatge en un edifici plurifamiliar amb una ETV existent, assumeix una llicència que segueix sent legal. Només noves places en aquesta categoria d'edifici estan vetades.

Palma com a cas especial: prohibició permanent de llicències

Mentre es moratori de s'illa roman en principi obert a una revisió política, sa situació a Palma de Mallorca està clarament regulada: per a sa capital s'aplica una prohibició permanent de noves llicències ETV. Això és independent del que es decideixi a nivell insular o regional.

Per als compradors, això significa: un immoble a Palma sense ETV existent no obtindrà mai, amb una probabilitat que frisa sa certesa, una llicència per a lloguer turístic de curta durada. Ses ETVs existents a Palma són, per tant, encara més escasses i valuoses que en altres indrets de s'illa.

Es sorteig de 2026: 1.069 noves places

Es març de 2026, es Consell de Mallorca va obrir un nou procediment per a sa concessió de llicències de lloguer vacacional, es primer des del moratori de 2022. Es van donar a conèixer es següents detalls:

Nota: Es bloqueig de transmissió de cinc anys per a ses llicències noves concedides és significatiu des del punt de vista del dret de compravenda. Qui obtengui una llicència nova en es sorteig de 2026 no podrà vendre aquest immoble amb llicència amb una ETV completament transmissible fins al 2031 com a molt prest. Per als compradors, és un punt obligatori de la due diligence.

Com funciona sa transmissió d'una llicència ETV en sa compra

Sa llicència ETV a Espanya està vinculada, en principi, a s'immoble i no a sa persona del propietari. Això sembla còmode a primera vista, però es dimoni és en els detalls: sa moratòria també ha restringit temporalment sa transmissió de les llicències existents.

S'estructura jurídica bàsica

En condicions normals —és a dir, fora de moratòries i bloquejos— sa transmissió d'una ETV es duu a terme de sa manera següent:

1. Es venedor lliura sa documentació de sa llicència amb totes ses plazas i es número de registre del Nuevo Registro Único de Alquiler (NRUA).
2. Es notari atorga escriptura del canvi de propietat de s'immoble. Sa llicència s'inclou explícitament en es contracte de compravenda com a part de s'objecte de venda.
3. Es comprador notifica es canvi de propietat a sa conselleria competent en matèria de turisme (Conselleria de Turisme, Govern de les Illes Balears) i actualitza sa inscripció en es NRUA.
4. Número de registre nou o actualització de s'existent — tots es anuncis a les plataformes han de mostrar aquest número a partir d'ara.

Què significa sa moratòria per a ses transmissions en curs

Sa recerca mostra que sa moratòria des de 2022 ha restringit temporalment tant sa concessió de noves llicències com sa transmissió de les llicències existents. Per a ses compres ja en curs o futures, és imprescindible que un advocat especialitzat comprovi s'estat concret de sa llicència i sa transmissibilitat actual abans de fer cap senyal. Sa situació jurídica continua evolucionant i varia segons es tipus de llicència i s'any de construcció de s'immoble.

Pas a pas: com assegurar sa llicència ETV en sa compra

Precisament perquè es valor d'un immoble llicenciat depèn en gran mesura de sa transmissió sense entrebancs, cal seguir un procediment estructurat:

1. Sol·licitar s'extracte del Registre de la Propietat (Nota Simple) — Comprova si s'immoble està lliure de càrregues i si hi ha condicions anotades. → Comprovar es Registre de la Propietat a Espanya
2. Verificar s'estat de sa llicència – Demana es documents originals de s'ETV: número de llicència, data de sa primera concessió, nombre de places, número de registre NRUA.
3. Comprovar sa restricció de transmissió – Ses llicències del sorteig 2026 estan bloquejades durant cinc anys. També amb llicències més antigues: ¿s'ha sol·licitat recentment una transmissió que pugui estar encara pendent?
4. Incloure sa llicència explícitament en es precontracte (arras) – Es contracte de reserva o es contracte d'arras ha de contenir s'ETV com a condició essencial: sa compravenda fracassa si sa llicència no es transmet de manera efectiva. → Contracte de reserva Espanya
5. Coordinar s'advocat i es notari – Es notari ha de documentar sa transmissió de sa llicència en s'Escritura Pública.
6. Notificar sa Conselleria de Turisme després del canvi de propietat – Aclarir es termini i es procediment segons sa pràctica administrativa actual.
7. Actualitzar s'entrada al NRUA – Totes ses plataformes de reserva necessiten es número de registre correcte i actualitzat.

Quins tipus de llicència existeixen – i què és transmissible

Avís: Sa llicència ETV60 està conceptualment lligada a sa residència principal des propietari. En cas de canvi de propietari a una persona que no utilitza s'immoble com a residència principal, es permís de lloguer en aquesta categoria queda sense efecte. No compris cap immoble amb ETV60 com a inversió de capital sense haver-ho consultat prèviament amb un advocat.

Què afegeix una llicència ETV al valor d'un immoble

S'escassetat de llicències transmissibles ha convertit s'immoble llicenciat en un tipus d'actiu independent. No hi ha dades de mercat concretes en forma de comparatives de preus sistemàtiques a sa present recerca – però sa situació del mercat és clara: diverses agències immobiliàries i advocats confirmen que es immobles amb ETV vàlida tenen una demanda significativament més alta que es objectes comparables sense llicència.

Per què es sobrepreu està estructuralment justificat:

• Qui compra sense llicència existent, a Palma mai i a sa resta de s'illa només pot accedir al lloguer turístic mitjançant un sorteig amb resultat incert.
• Es costos d'obtenció de noves llicències (fins a 3.500 € per plaça) i es risc del sorteig estan incorporats al preu.
• Una vil·la o finca llicenciada genera ingressos de lloguer legals de manera immediata des del dia de s'entrega de claus.
• Plataformes com Airbnb exigeixen obligatòriament es número de registre NRUA – sense ell no hi ha anunci.

Sa contracara: qui paga massa per sa llicència ha de poder justificar es ingressos de lloguer durant anys. Fes elaborar un càlcul de rendibilitat abans d'acceptar es sobrepreu.

Impostos i obligacions de declaració en s'explotació d'una ETV assumida

Una ETV assumida no allibera de ses obligacions fiscals corrents. En resum:

→ Més sobre es aspectes fiscals com a no resident: Tributar ses rendes de lloguer com a no resident

Es errors més freqüents en es traspàs d'ETV

1. Sa llicència no fixada en es precontracte Sense una clàusula explícita en es arras o en es contracte de compravenda, no hi ha cap dret legalment exigible sobre es traspàs de sa llicència. Es venedors poden al·legar teòricament que sa llicència no forma part de s'objecte de sa compra.

2. Confondre s'ETV60 amb sa ETV clàssica Una ETV60 només permet 60 dies de lloguer per any i està vinculada a sa residència principal. Qui cerca rendiment necessita una ETV clàssica.

3. Tractar sa nova llicència del procediment de sorteig com a transferible immediatament Ses llicències del procediment de sorteig de 2026 estan subjectes a una restricció de transferència de cinc anys. Una propietat amb una llicència recentment atorgada no es pot revendre amb aquesta llicència durant un mínim de cinc anys.

4. Llicència de Palma en edifici plurifamiliar no verificada A Palma existeixen llicències ETV antigues per a apartaments que segueixen sent vàlides. Però: Està sa llicència correctament inscrita al NRUA? Hi ha alguna suspensió administrativa pendent? Això s'ha de comprovar abans de sa compra.

5. S'inscripció al NRUA no actualitzada després de sa compra Sense actualització en es registre nacional, sa propietat segueix figurant a nom de s'anterior propietari. En cas de disputa o de verificacions per part de plataformes, això pot dur a bloquejos.

6. Serveis addicionals oferts sense comprovar s'IVA Qui com a llogater ofereix neteja, transfer o berenar pot caure dins s'obligació d'IVA. No és un problema específic de s'ETV, però és un problema que sovint es passa per alt en es moment d'iniciar es lloguer.

Què ve després? Operació i manteniment de sa valor

Un cop has assumit amb èxit s'ETV, comença sa gestió pròpiament dita. Uns quants punts que hauràs de tenir en compte:

• Cédula de Habitabilidad: Sa cèdula d'habitabilitat ha d'estar en vigor i concordar amb es nombre de places llicenciades. → Cédula de Habitabilidad Mallorca
• Certificat energètic: Document obligatori per a totes ses propietats de lloguer. → Energiezertifikat Spanien
• Assegurança: Per als lloguers turístics s'apliquen uns altres requisits que per a s'ús propi. → Assegurança de sa llar Espanya
• Comunitat de propietaris (Comunidad): En es cas de pisos en edificis plurifamiliars, sa comunitat pot acordar restriccions per als lloguers turístics. → Comunitat de propietaris Espanya
• IBI i impost sobre es patrimoni: Impostos corrents que es generen independentment de s'ETV. → Impost IBI Espanya

Llista de comprovació de sa transferència d'ETV en sa compra d'un immoble

• Demanar al venedor s'escriptura de sa llicència i sa data de sa primera concessió
• Documentades ses places turístiques aprovades
• Número de registre NRUA existent i vàlid
• Estat de sa moratòria i transferibilitat confirmats per un advocat
• Comprovada, si escau, sa prohibició de transmissió (5 anys per a llicències adjudicades per sorteig)
• Tipus d'ETV identificat (clàssica / ETV60 / antiga llicència de Palma)
• Sa llicència incorporada com a element essencial del contracte en s'arras/contracte de compravenda
• Notari informat de sa transmissió de sa llicència i documentat en s'escritura
• Planificada sa nova inscripció a sa Conselleria de Turisme després del canvi de propietat
• Actualitzat s'apunt del NRUA al nou propietari
• Comprovada sa validesa de sa Cédula de Habitabilidad
• Certificat energètic existent
• Obligacions fiscals (IRPF/IRNR, ITAT, si escau IVA) tractades amb un assessor fiscal

Conclusió

Sa llicència ETV a Mallorca ja fa temps que no és un mer tràmit burocràtic — és un actiu independent que decideix sobre s'aprofitament turístic d'un immoble. Sa moratòria des de 2022, sa prohibició permanent a Palma, es decret de s'abril de 2025 amb sa prohibició de noves llicències per a habitatges i sa prohibició de transmissió de cinc anys per a ses llicències de nova concessió han congelat s'estoc d'ETV transferibles a un nivell escàs i estructuralment assegurat. Això converteix cada llicència existent, correctament inscrita i vàlidament transmesa, en un veritable element diferenciador a l'hora de comprar.

Qui ho fa bé — és a dir, qui assegura sa llicència per contracte, documenta sa transferència sense llacunes i controla ses obligacions fiscals des del principi — no compra només un immoble, sinó també es dret de comercialitzar-lo legalment en un dels mercats turístics més atractius d'Europa.

📩 Revisem junts es teu cas d'ETV

Fonts oficials

• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Turisme: Autoritzacions i registre NRUA → https://www.caib.es
• BOIB (Butlletí Oficial de ses Illes Balears): Decret abril 2025 i tots es actes jurídics baleàrics → https://www.caib.es/govern/boib/
• Consell de Mallorca – Departament de Turisme: Zonificació, contingents, procediment de sorteig 2026 → https://www.conselldemallorca.net
• Habtur – Associació d'Habitatges Turístics de Balears: Associació sectorial, assessorament sobre es procediments de llicència, Tel. 656 604 852 → https://www.habtur.com
• Ajuntament de Palma: Normativa municipal sobre sa prohibició d'ETV a Palma → https://www.palma.cat
• AEAT (Agencia Tributaria): Obligacions fiscals per ses rendes de lloguer → https://www.aeat.es