Segunda residencia en Mallorca para españoles del continente: impuestos, derecho y costes 2026

Como español de la Península, perteneces a un grupo de compradores a menudo pasado por alto en Mallorca: conoces el idioma, el sistema jurídico y la cultura, y por eso mismo es más fácil subestimar lo que difiere fiscalmente y legalmente en las Baleares respecto a Madrid, Barcelona o Valencia. Las Baleares tienen su propia administración tributaria (ATIB), sus propios tipos de ITP, un régimen de alquiler vacacional en proceso de extinción y un impuesto sobre el patrimonio con un mínimo exento considerablemente diferente. Esta guía te muestra paso a paso qué impuestos se generan en la compra, cómo tributa tu inmueble en Mallorca de forma continuada, qué se aplica en materia de alquiler vacacional en 2026, qué errores cometen con más frecuencia los españoles peninsulares y cómo sentar las bases correctamente desde el principio.

¿Estás pensando en comprar una segunda vivienda en Mallorca y quieres estructurar correctamente la situación fiscal desde el inicio?

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¿Residente o no residente? La decisión clave

Antes de entrar en los impuestos concretos, hay que aclarar una pregunta fundamental: ¿eres residente o no residente a efectos de la AEAT? No es una cuestión de nacionalidad, sino de residencia.

La regla de los 183 días: Quien permanezca más de 183 días por año natural en España se considera contribuyente por obligación personal (residente fiscal) y tributa por su renta mundial en España a través del IRPF. Quien esté menos de 183 días en España —es decir, quien mantenga su residencia habitual en la Península y utilice Mallorca como segunda residencia— se considera no residente fiscal y está sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Particularidad para los españoles peninsulares: Como ciudadano español, ya eres contribuyente en España en todo caso, pero existe una diferencia considerable según si tu domicilio fiscal está en Madrid o en Mallorca. Quien traslade su residencia principal a Mallorca (empadronamiento + residencia en las Baleares) queda sujeto íntegramente al derecho tributario balear, incluidas las condiciones más favorables en materia de impuesto de sucesiones, pero también a las obligaciones fiscales locales. Quien utilice Mallorca como segunda residencia real y permanezca empadronado en la Península seguirá estando obligado al IRNR por su inmueble mallorquín.

Nota: El límite de los 183 días se refiere a la estancia en España en su conjunto, no solo en Mallorca. Si ya eres residente en Madrid y compras una segunda vivienda en Mallorca, tu situación fiscal no cambia en principio, aunque tendrás obligaciones adicionales de declaración y pago por el inmueble en Mallorca.

ITP Baleares 2026: lo que realmente pagas al comprar

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es la mayor partida de costes al comprar un inmueble de segunda mano. En las Baleares se aplican tipos propios con escala progresiva, y estos superan el nivel de muchas otras Comunidades Autónomas peninsulares.

Tipos estándar del ITP balear (inmuebles de segunda mano)

Estos tipos se aplican de forma progresiva sobre cada tramo, de manera similar a los tramos del IRPF. Para un precio de compra de 700.000 € pagarías: 8 % sobre los primeros 400.000 € (32.000 €), 9 % sobre los siguientes 200.000 € (18.000 €) y 10 % sobre los últimos 100.000 € (10.000 €), lo que suma un total de 60.000 € de ITP.

Tipos reducidos de ITP: ¿a quién se aplican?

Para compradores primerizos menores de 30 años, personas con discapacidad o adquirentes de viviendas protegidas (VPO/VPL) existen tipos significativamente más bajos, llegando incluso a la exención total. Como español peninsular que compra una segunda vivienda, por lo general no tendrás acceso a estas reducciones, ya que no estás comprando ni tu primera vivienda ni tu residencia habitual en Mallorca.

Atención: En el caso de obra nueva, en lugar del ITP se aplica el IVA: 10 % para inmuebles residenciales, más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En las Baleares, el tipo del AJD es habitualmente del 1,5 %.

Para un desglose detallado de todos los gastos de compraventa, consulta nuestra guía sobre los gastos de compraventa en Mallorca, donde encontrarás también los honorarios de notaría y registro.

Obligaciones fiscales recurrentes como propietario de segunda vivienda

La compra ya está cerrada: ahora comienzan las obligaciones anuales. Como no residente con segunda vivienda en Mallorca, debes gestionar al menos tres posiciones fiscales recurrentes.

1. IRNR: el impuesto por uso propio (Modelo 210)

España grava la mera disponibilidad de un inmueble, aunque no lo alquiles ni un solo día al año. El principio es el siguiente: Hacienda presupone un uso ficticio del bien.

La base de cálculo es el valor catastral (valor catastral). Sobre este se imputa habitualmente el 1,1 % como renta ficticia (en inmuebles con valores catastrales antiguos no actualizados puede ser el 2 %). Sobre dicho importe se aplica el 19 % de IRNR, tipo aplicable a los residentes en la UE y, por tanto, también a los españoles peninsulares que no tienen su residencia fiscal en las Baleares.

Ejemplo de cálculo: Valor catastral 200.000 €, no actualizado → 2 % = 4.000 € de base imponible → 19 % IRNR = 760 € de impuesto anual

El Modelo 210 por uso propio se presenta una vez al año, generalmente antes del 31 de diciembre correspondiente al ejercicio en curso. La presentación y el pago se realizan en España bajo responsabilidad propia (autoliquidación) – no recibirás ninguna notificación de liquidación tributaria.

2. IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal que se aplica con independencia de tu situación fiscal. El importe depende del valor catastral y del tipo impositivo (tipo impositivo) del municipio correspondiente. Más información en la guía sobre el IBI en España.

3. Impuesto sobre el Patrimonio

En las Baleares, desde el 1 de enero de 2024, los no residentes disponen de un mínimo exento de 3.000.000 €. Esto significa que si el valor de tu inmueble en Mallorca (descontadas las hipotecas que pudiera tener) se encuentra por debajo de ese umbral, existe obligación de declarar, pero no habrá carga tributaria efectiva. Si se supera dicho umbral, se aplican tipos progresivos de entre el 0,28 % y el 3,45 %.

Aviso: El mínimo exento elevado de 3 Mio. € está en vigor desde el 1 de enero de 2024. En caso de un futuro cambio de gobierno en las Baleares, podría reducirse de nuevo en teoría — los expertos recomiendan estructurar el patrimonio de manera que no haya sorpresas desagradables incluso con un mínimo exento inferior (anteriormente 700.000 €).

Alquiler vacacional en 2026: la paralización de licencias ETV y lo que significa para ti

Muchos españoles peninsulares compran en Mallorca con la idea de alquilar el inmueble a través de plataformas como Airbnb o Booking.com durante los meses en que no lo usan. En este ámbito algo fundamental ha cambiado en 2025/2026.

Decreto 4/2025: El Gobierno de las Baleares ha paralizado mediante este decreto la concesión de nuevas licencias ETV (Estancias Turísticas en Viviendas). En la actualidad no se expiden nuevas licencias de alquiler turístico para inmuebles residenciales. Quien compre un inmueble sin una licencia ETV preexistente no podrá alquilarlo legalmente con fines turísticos a corto plazo.

Las licencias ETV existentes son, en cambio, un activo valioso, y su precio refleja precisamente eso. Los inmuebles que se ofrecen con una licencia vigente alcanzan en el mercado un sobreprecio considerable.

¿Qué sigue estando permitido? El alquiler a largo plazo (más de 31 días) no requiere autorización y sigue siendo posible. Si deseas alquilar el inmueble por períodos más prolongados, merece la pena consultar nuestra guía sobre el alquiler a largo plazo en Mallorca.

Tratamiento fiscal en el alquiler vacacional (en la medida en que siga siendo posible)

Si compras un inmueble con una licencia ETV existente y lo alquilas, los no residentes deben tener en cuenta las siguientes reglas:

• Los ingresos por alquiler están sujetos al IRNR al 19 % (residentes en la UE)
• Como no residente, puedes deducir proporcionalmente los gastos reconocidos en toda la UE (intereses hipotecarios, amortización, gastos de gestión — en proporción a los días alquilados)
• Debe presentarse un Modelo 210 independiente por cada trimestre en el que se hayan obtenido ingresos por alquiler
• Los períodos en que el inmueble no esté alquilado seguirán tributando como uso propio (de forma proporcional)

Encontrarás más información sobre las posibilidades de deducción fiscal en la guía sobre la deducción del IRPF para arrendadores en las Baleares.

El proceso de compra: lo que los españoles peninsulares suelen subestimar

Conoces la escritura, el notario y el Registro de la Propiedad, pero algunas particularidades de Mallorca sorprenden incluso a los españoles de la península.

Paso a paso: de la oferta al Registro de la Propiedad

1. Solicitar el NIE — Incluso como ciudadano español con DNI, necesitas el Número de Identificación de Extranjero (NIE) para el inmueble en Mallorca si no estás empadronado fiscalmente en las Baleares. En la práctica, muchos españoles peninsulares utilizan su DNI, pero un asesor fiscal local debería aclarar esto en cada caso concreto.
2. Contrato de Reserva — por lo general con una señal del 1–3 % del precio de compra. Más información: contrato de reserva en España.
3. Contrato de Arras — habitualmente el 10 % del precio de compra. El contrato privado es vinculante en España; si el comprador se echa atrás, pierde la señal.
4. Due diligence — Comprobar la Nota Simple del Registro de la Propiedad, el extracto catastral, la situación urbanística y las deudas pendientes del inmueble. Consulta nuestra guía cómo verificar el Registro de la Propiedad en España.
5. Gestionar la financiación — Como no residente en Mallorca, por lo general obtendrás un máximo del 70 % del valor de tasación. Más información: hipoteca en Mallorca.
6. Firma ante notario (Escritura Pública) — El notario español autoriza la compraventa, pero comprueba no los intereses de las partes ni asesora. La responsabilidad de la verificación recae en ti y en tu abogado.
7. Pagar impuestos – ITP o IVA+AJD deben abonarse a la ATIB en un plazo de 30 días hábiles tras la escritura.
8. Inscripción en el registro – Solo tras el pago de impuestos se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Atención: El notario español es diferente a un notario alemán: da fe pública, pero no comprueba cargas ocultas, tasas municipales pendientes ni ampliaciones ilegales. Un abogado independiente (abogado) no es un lujo, sino una obligación.

Hipoteca como no residente: lo que exigen los bancos baleares

Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, pero imponen requisitos distintos a los de los clientes residentes.

Una comparativa útil entre tipos fijos y variables puede encontrarse en la guía Hipoteca fija o variable en España. Para la transferencia del precio de compra desde España o desde el extranjero: Transferir dinero a España en la compra de un inmueble.

Estructurar el impuesto sobre el patrimonio de forma inteligente

En valores inmobiliarios cercanos o superiores a 3 millones de euros, merece la pena pensar detenidamente en la estructura de titularidad desde el momento de la compra.

Posibles enfoques (siempre a valorar con asesoramiento fiscal):

• Copropiedad con cónyuge o hijos: Cada copropietario dispone de su propio mínimo exento. Si la participación por persona es inferior a 3 Mio. €, no existe carga tributaria. Este enfoque está expresamente reconocido según la documentación consultada.
• Hipoteca como partida deducible: El importe del préstamo pendiente reduce el patrimonio neto sujeto a tributación. Una hipoteca española puede ser, por tanto, fiscalmente conveniente incluso disponiendo de liquidez suficiente.
• Estructura mediante SL: Bajo determinados requisitos, la compra a través de una SL española (Sociedad Limitada) puede ofrecer ventajas. Sin embargo, es una fórmula compleja y no resulta adecuada para cualquier segunda residencia. Más información: Comprar un inmueble mediante SL en España.

Nota: El mínimo exento de 3 Mio. € está vigente desde el 1 de enero de 2024 en las Baleares para no residentes. No es políticamente inamovible: con el anterior mínimo exento de 700.000 €, un número considerablemente mayor de inmuebles se habría visto afectado.

Herencias y donaciones: conocer el derecho balear

Quien posee un inmueble en Mallorca deberá enfrentarse, tarde o temprano, a la cuestión sucesoria. La buena noticia: las Baleares cuentan con una de las regulaciones del impuesto sobre sucesiones más favorables de España para familiares directos (hijos, padres, cónyuge). La mala noticia: para familiares más lejanos o personas sin vínculo familiar, la carga fiscal puede ser considerable.

Pacto Sucesorio: El derecho balear permite acuerdos sucesorios especiales entre vivos que pueden resultar fiscalmente más ventajosos que un testamento clásico. Se trata de un instrumento que no existe en el resto del territorio peninsular. Más información: Pacto Sucesorio en las Baleares y Herencias y donaciones en las Baleares.

Nota: Aunque como español peninsular estés bien familiarizado con el derecho sucesorio nacional, el derecho sucesorio especial balear (Derecho Civil Balear) se aparta en aspectos esenciales del Código Civil. Un notario balear o un abogado especialista en derecho sucesorio resulta imprescindible en este caso.

Errores más frecuentes de los españoles peninsulares al comprar en Mallorca

Los españoles peninsulares cometen en la compra en Mallorca errores a menudo distintos a los de los compradores extranjeros, precisamente porque creen conocer el sistema.

1. Subestimar el ITP: Muchos calculan con los tipos de su comunidad de origen. Los tipos baleares (hasta el 13 %) son en algunos casos notablemente superiores a los que se conocen en otras regiones.

2. No realizar due diligence sobre las particularidades del derecho urbanístico balear: Suelo rústico, zona de protección de la Tramuntana, construcciones ilegales ampliadas: Mallorca tiene restricciones específicas que difieren del resto de la península. Una vivienda que en el territorio peninsular sería perfectamente legal puede acarrear problemas considerables en Mallorca. Más información: Finca en Suelo Rústico y legalizar una construcción ilegal en Mallorca.

3. Dar por garantizada la licencia ETV: Quien compra para alquilar confiando en una licencia que aún piensa solicitar, se equivoca. Desde el Decreto 4/2025 no se conceden nuevas licencias ETV.

4. Olvidarse del Modelo 210: El impuesto por uso propio debe presentarse aunque nunca alquiles el inmueble. Muchos españoles peninsulares no están acostumbrados a presentar una declaración por una segunda residencia de uso propio, pero en España, como obligado por IRNR, es necesario.

5. Ignorar los estatutos de la comunidad de propietarios: Cada urbanización tiene sus propios estatutos. El alquiler de corta duración puede estar prohibido internamente, aunque se disponga de una licencia ETV. Más información: Comunidad de propietarios en España.

6. No verificar la residencia fiscal: Quien pasa demasiados días en Mallorca arriesga cambiar de residencia involuntariamente a las Baleares, con todas las consecuencias fiscales sobre la renta mundial.

¿Qué viene después? Resumen de las obligaciones recurrentes

Tras la compra comienza el verdadero trabajo de gestión. Aquí un resumen de las obligaciones periódicas:

Sobre la inspección del edificio: Obligación IEE/ITE en Mallorca. Sobre el Seguro de hogar en España.

Lista de verificación: segunda residencia en Mallorca para españoles de la península

• Aclarar la situación fiscal de residencia (residente península vs. Baleares)
• Verificar el estado del NIE para la transacción en Mallorca
• Calcular el importe del ITP para el precio de compra previsto (escala balear)
• Determinar el valor catastral del inmueble (base del IRNR)
• Comprobar la licencia ETV si se prevé alquiler vacacional
• Obtener extracto del Registro de la Propiedad (Nota Simple) y extracto catastral
• Verificar la situación urbanística (¿Suelo rústico? ¿Tramuntana? ¿Ampliaciones?)
• Aclarar la estructura de financiación (LTV, hipoteca como palanca en el impuesto sobre el patrimonio)
• Reflexionar sobre la estructura de titularidad para la planificación hereditaria (¿Pacto Sucesorio?)
• Revisar los estatutos de la comunidad de propietarios en busca de prohibiciones de alquiler
• Anotar en el calendario la obligación del Modelo 210 tras la compra
• Contratar a un asesor fiscal local y un abogado en Mallorca

Conclusión

Mallorca como segunda residencia es un proyecto atractivo pero no sencillo para los españoles de la península. Las Baleares funcionan con sus propias normas fiscales y jurídicas: tipos de ITP progresivamente elevados, una administración tributaria propia (ATIB), un derecho sucesorio singular y un régimen de alquiler vacacional prácticamente cerrado desde el Decreto 4/2025. Quien conoce estas particularidades, actúa de forma estructurada antes de la compra y cuenta con profesionales afincados en Mallorca puede tomar igualmente una decisión muy acertada. La isla sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más estables en cuanto a valor en todo el Mediterráneo, siempre que los fundamentos sean sólidos.

Fuentes oficiales

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, impuesto sobre el patrimonio): https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR Modelo 210, IRPF): https://www.aeat.es
• Govern de les Illes Balears – BOIB (Decreto 4/2025 parada de licencias ETV): https://www.caib.es/govern/sac/fitxa.do?lang=ca&codi=3596428
• Registro de la Propiedad España (inscripción en el Registro de la Propiedad): https://www.registradores.org
• BOE – Boletín Oficial del Estado (Real Decreto 240/2007, Ley del IRNR LIRNR): https://www.boe.es
• Catastro España (valores catastrales, consulta de bienes inmuebles): https://www.sedecatastro.gob.es