Pacto Sucesorio Balear : transmettre un bien immobilier à ses enfants

Si vous possédez un bien immobilier à Majorque et souhaitez le transmettre un jour à vos enfants, vous pensez sans doute à la succession ou à la donation. Pourtant, il existe dans le droit des Baléares une autre possibilité : le Pacto Sucesorio Balear. Ce pacte successoral permet de transmettre un patrimoine à la génération suivante de son vivant, de manière juridiquement contraignante et, en règle générale, sans impôt, tout en évitant les désavantages fiscaux d’une donation classique. Il repose sur la Ley 8/2022 du 11 novembre 2022, entrée en vigueur le 17 janvier 2023, qui a profondément modernisé le droit des pactes successoraux aux Baléares. Ce guide vous explique son fonctionnement, les 2 principales formes qu’il peut prendre à Majorque, qui peut y recourir — y compris les non-résidents et les étrangers —, quels impôts s’appliquent et quels sont les pièges les plus fréquents.

• Tout savoir sur les successions et les donations aux Baléares

Qu’est-ce que le Pacto Sucesorio Balear et en quoi diffère-t-il d’une donation classique ?

Le Pacto Sucesorio est un contrat par lequel une personne organise sa succession de son vivant de manière juridiquement contraignante. Elle désigne 1 ou plusieurs bénéficiaires, comme héritiers ou comme destinataires de biens précis, et ceux-ci acceptent expressément les dispositions prévues. Point essentiel : un testament rédigé par la suite ne permet pas de révoquer ou de modifier unilatéralement ce contrat. Il ne peut être modifié qu’avec l’accord des 2 parties.

C’est là que réside son principal avantage fiscal. En droit espagnol, une donation classique (donación) relève de l’impôt sur les donations, avec une obligation fiscale distincte. Elle peut aussi entraîner, pour le donateur, un impôt sur le revenu au titre de la plus-value réalisée. Le Pacto Sucesorio, en revanche, est traité fiscalement comme une transmission par succession : il relève de l’impôt sur les successions (ISD), et non de l’impôt sur les donations, et la plus-value fiscale du bien immobilier est considérée comme non réalisée.

À noter : contrairement à une donation classique, le Pacto Sucesorio n’entraîne pas d’impôt sur le revenu pour la personne qui transmet le bien au titre de sa prise de valeur. Dans le cas d’une donation ordinaire, la plus-value accumulée depuis l’achat peut être imposée. Cet avantage est toutefois assorti d’une condition : si le bénéficiaire vend le bien dans les 5 ans suivant la signature du Pacto, ou avant le décès de la personne qui l’a transmis si celui-ci survient plus tôt, il doit retenir, pour le calcul de son impôt sur le revenu, le prix et la date d’acquisition initiaux de cette personne (art. 36 Ley 35/2006, IRPF).

Ce dispositif existait déjà, mais la Ley 8/2022 l’a considérablement modernisé. Avant cette réforme, le Pacto Sucesorio était réservé aux personnes ayant la vecindad civil mallorquina, condition qui permettait de bénéficier du droit civil des Baléares. Cette exigence a été supprimée le 17 janvier 2023.

Les 2 principales formes à Majorque et à Minorque

La Ley 8/2022 prévoit des règles différentes selon les îles. À Majorque et à Minorque, 2 formes sont particulièrement importantes :

Attention : Ibiza et Formentera ont leurs propres règles. Le dispositif correspondant y est appelé Finiquito de legítima. Ce guide porte sur Mallorca et Menorca.

Pour être valables, les 2 formules doivent faire l'objet d'un acte notarié (Escritura Pública). La Ley 8/2022 exige également que la date et l'heure de signature figurent dans l'acte. Celui-ci est en outre déclaré au Registro General de Actos de Última Voluntad (registre central des testaments).

Qui peut recourir au Pacto Sucesorio ?

Avant 2023, seules les personnes ayant la vecindad civil balear pouvaient y recourir. La Ley 8/2022 a considérablement élargi cette possibilité. Aujourd'hui, c'est surtout le règlement européen sur les successions n° 650/2012 qui détermine le droit applicable : il s'agit du droit du lieu de résidence habituelle (domicile) au moment du décès, sauf si le défunt a choisi le droit de sa nationalité.

À noter : Déterminer quel droit régit une succession est complexe. Le règlement européen sur les successions permet de choisir expressément le droit de sa nationalité. Selon les cas, ce choix peut permettre ou empêcher de recourir au Pacto Sucesorio des Balearen. Avant de conclure un tel accord, consultez impérativement un avocat spécialisé en droit international des successions.

Selon le droit des Balearen, le Pacto Sucesorio permet en principe de transmettre des biens aux descendants directs, c’est-à-dire des parents à leurs enfants. Dans ce cadre précis, les conjoints, les petits-enfants et les autres membres de la famille ne peuvent pas être directement bénéficiaires. Pour eux, la succession ou la donation sont des solutions plus adaptées.

Fiscalité : quel impôt faut-il payer et à quel moment ?

Impôt sur les successions (ISD) aux Balearen

Depuis le 18 juillet 2023, les bénéficiaires des groupes I et II profitent aux Balearen d’une réduction de 100 % de l’impôt sur les successions, sans plafond de valeur. Cette réduction a été confirmée les années suivantes et s’applique toujours sans changement en 2026.

Sur le plan fiscal, le Pacto Sucesorio est traité comme une succession et bénéficie donc des mêmes réductions d’impôt. En règle générale, une transmission entre parents et enfants donne ainsi lieu à 0 € de droits de succession, quelle que soit la valeur du bien immobilier.

Attention à la base de calcul : l’impôt est calculé sur la valeur la plus élevée entre le Valor de Referencia (valeur de référence cadastrale) et la valeur réelle du marché. Vous pouvez consulter le Valor de Referencia actuel de votre bien immobilier sur le site du Catastro.

Pas d’impôt sur la plus-value pour la personne qui transmet le bien

C’est un avantage décisif par rapport à une donation classique : dans le cadre d’un Pacto Sucesorio, la personne qui transmet le bien ne paie pas d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value réalisée. Dans le cas d’une donation ordinaire, la hausse de valeur depuis l’achat est considérée fiscalement comme un gain réalisé par le donateur. Selon la durée de détention et le montant de la plus-value, l’IRPF peut alors être élevé. Si le bénéficiaire vend le bien dans les 5 ans suivant le Pacto (ou avant le décès de la personne qui lui a transmis le bien, si celui-ci survient plus tôt), il doit utiliser le prix et la date d’acquisition initiaux de cette personne pour calculer son propre impôt sur le revenu (art. 36 Ley 35/2006).

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

La taxe municipale sur la plus-value des terrains (plusvalía municipal) peut s’appliquer selon la commune. Là encore, tout dépend des modalités précises du Pacto Sucesorio. Faites vérifier au préalable la situation dans votre commune.

Le point de vue allemand : quelles conséquences fiscales ?

Si vous êtes de nationalité allemande, résidez en Deutschland et souhaitez transmettre un bien immobilier à Mallorca par Pacto Sucesorio, une particularité est à connaître : aucune convention visant à éviter la double imposition des successions et des donations ne lie Deutschland et Spanien.

Une double imposition est donc théoriquement possible. En pratique, 2 mécanismes en limitent toutefois les effets :

1. Imputation de l’impôt payé : l’impôt acquitté en Spanien peut être déduit des droits de succession dus en Deutschland. Or, dans l’archipel des Balearen, les personnes des groupes I et II paient actuellement 0 €. Lorsqu’un parent allemand transmet un bien à son enfant, il n’y a donc généralement rien à déduire.

2. Abattements allemands : en Deutschland, chaque enfant bénéficie, pour les successions et les donations, d’un abattement de 400 000 € par parent, renouvelé tous les 10 ans. Si la valeur du bien immobilier à Mallorca transmis par chaque parent reste inférieure à ce montant, aucun impôt n’est dû en Deutschland non plus.

À noter : Ce tableau donne des repères, mais ne constitue pas un conseil juridique. La qualification du Pacto Sucesorio en Allemagne, comme donation ou comme succession, dépend des modalités propres à chaque cas. Il faut également tenir compte de la résidence fiscale de toutes les personnes concernées. Faites examiner votre situation par un conseiller fiscal spécialisé dans les fiscalités allemande et espagnole.

Les étapes d’un Pacto Sucesorio

1. Préparation et conseil : Faites examiner les aspects fiscaux et juridiques par un avocat et/ou un conseiller fiscal spécialisé dans le droit successoral des Baléares, notamment pour déterminer la loi applicable à la succession, une question importante pour les non-résidents.
2. Évaluation du bien immobilier : Déterminez le Valor de Referencia en vigueur et, si nécessaire, faites établir une expertise de sa valeur de marché pour calculer l’impôt.
3. Rédaction du projet d’Escritura : Le notaire prépare un projet de contrat précisant l’identité des parties, le bien transmis, la formule choisie (Definición ou Donación Universal) et la date à laquelle le contrat prend effet.
4. Signature devant notaire : Les 2 parties (la personne qui transmet le bien et celle qui en bénéficie) signent le contrat devant un notaire espagnol. La date et l’heure sont consignées.
5. Déclaration au registre des dernières volontés : Le notaire informe automatiquement le Registro General de Actos de Última Voluntad de la conclusion du contrat.
6. Inscription au registre foncier : Si le bien immobilier est transmis immédiatement, le changement de propriétaire est inscrit au Registro de la Propiedad.
7. Déclaration fiscale : Si le contrat prend effet immédiatement, déposez la déclaration d’impôt sur les successions et donations (ISD) auprès de l’administration fiscale des Baléares (ATIB) dans un délai de 1 mois. S’il ne prend effet qu’au décès de la personne qui transmet le bien, les délais habituels de l’impôt sur les successions s’appliquent (6 mois, avec possibilité de prolongation sur demande).

À noter : Le délai de 1 mois pour déposer la déclaration fiscale relative aux Pactos prenant effet immédiatement est fixé par la loi. Tout retard entraîne des majorations et des intérêts.

Pacto Sucesorio, donation classique ou testament : le comparatif

À noter : Depuis le 25 juillet 2025, aux Baléares, les donations aux personnes des groupes I et II sont elles aussi pratiquement exonérées d’impôt grâce à une réduction de 100 % de l’impôt dû (Ley 6/2025) ; auparavant, elles étaient soumises à un taux de 7 %. Le principal avantage du Pacto Sucesorio par rapport à la donation reste toutefois l’absence d’imposition à l’IRPF pour la personne qui transmet le bien, sous réserve de la condition de 5 ans applicable au bénéficiaire.

Irrévocabilité : qu’est-ce que cela implique concrètement ?

L’irrévocabilité est la contrepartie des avantages fiscaux. En signant un Pacto Sucesorio, vous vous dessaisissez en principe définitivement des biens concernés. Si vous possédez un bien immobilier à Majorque, voici ce que cela signifie :

• Aucun testament rédigé ultérieurement ne peut annuler unilatéralement le Pacto Sucesorio.
• Pour le modifier, il faut l’accord des 2 parties et une nouvelle Escritura.
• Des litiges avec d’autres héritiers potentiels (par exemple, d’autres enfants) peuvent survenir si la transmission est considérée comme portant atteinte à leurs droits à la réserve héréditaire.
• Dans le cas d’une Donación Universal, la personne qui transmet cède l’ensemble de son patrimoine actuel : attention aux dettes en cours et aux investissements prévus.

L’irrévocabilité n’est pas nécessairement un inconvénient : de nombreuses familles apprécient la sécurité qu’elle apporte et la clarté des dispositions, qui évitent les conflits entre frères et sœurs après le décès de la personne qui transmet son patrimoine.

Les erreurs les plus fréquentes avec le Pacto Sucesorio

1. Supposer à tort que le droit successoral baléare s’applique Si vous vivez en Allemagne et possédez seulement une résidence de vacances à Majorque, votre succession ne relève généralement pas du droit successoral baléare. Conclure malgré tout un Pacto Sucesorio présente un risque : il pourrait ne pas être reconnu en Allemagne ou y recevoir un traitement fiscal différent.

2. Oublier la question de l’IRPF Dans le cas d’une donation classique, le donateur peut devoir payer un impôt sur le revenu élevé au titre de la plus-value réalisée. Considérer le Pacto Sucesorio comme une simple donation, c’est passer à côté de son principal avantage fiscal.

3. Déclaration fiscale déposée hors délai Lorsque le Pacto Sucesorio prend effet immédiatement, vous disposez de 1 mois pour déposer la déclaration relative à l’ISD. Ce délai est souvent sous-estimé.

4. Valor de Referencia non vérifié La valeur de référence cadastrale sert de base au calcul de l’impôt. Si le prix d’achat réel ou la valeur de marché est supérieur, c’est le montant le plus élevé qui est retenu. Vous pouvez éviter les mauvaises surprises en consultant le Catastro suffisamment tôt.

5. Droits des autres enfants négligés Une Donación Universal au profit d’un enfant peut porter atteinte aux droits réservataires des autres enfants. Anticiper la transmission au sein de la famille, éventuellement au moyen de Pactos distincts pour chaque enfant, permet d’éviter des conflits ultérieurs.

6. Droit allemand et droit espagnol confondus Le Pacto Sucesorio n’est pas un pacte successoral de droit allemand, même si son fonctionnement est similaire. Ses effets juridiques, ses conditions de forme et ses conséquences fiscales doivent être appréciés selon le droit espagnol et le droit baléare.

Particularités pour les non-résidents

Pour les Allemands établis aux Baléares, c’est-à-dire qui y ont leur résidence habituelle, le Pacto Sucesorio est généralement accessible sans difficulté et fiscalement avantageux.

Pour les Allemands qui ont leur résidence en Allemagne et une résidence de vacances à Majorque, la situation est plus complexe :

• La loi applicable à la succession dépend de la résidence habituelle, ici située en Allemagne. Le droit successoral baléare ne s’applique donc pas automatiquement.
• Le règlement européen sur les successions permet toutefois de choisir la loi de son pays de nationalité, en l’occurrence le droit allemand. Mais ce choix exclut alors le recours au Pacto Sucesorio baléare.
• Dans certaines situations, notamment si le centre de vie est effectivement transféré aux Baléares, le droit baléare peut devenir applicable.

Attention : À la suite d’un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, le régime fiscal applicable aux citoyens de l’UE non résidents a été adapté pour les droits de donation aux Baléares. Cela ne change toutefois rien aux obligations fiscales en Allemagne. En l’absence de convention visant à éviter la double imposition, il faut calculer parallèlement les impôts dus dans chaque pays.

Si vous envisagez votre stratégie immobilière à Majorque sur le long terme, il est également utile de vous renseigner sur les sujets connexes : les étapes de l’achat immobilier, les frais annexes à l’achat et les impôts à payer lors de la vente.

Et ensuite ? Registre foncier, impôts et obligations courantes

Après la conclusion d’un Pacto Sucesorio entraînant un transfert immédiat de propriété, le nouveau propriétaire doit accomplir les démarches suivantes :

Pour en savoir plus sur l’impôt IBI et la communauté des propriétaires, consultez nos guides dédiés.

Liste de vérification : Pacto Sucesorio Balear

• Loi applicable à la succession vérifiée : le droit des Baléares s’applique-t-il à toutes les parties ?
• Avocat spécialisé en droit successoral des Baléares et conseiller fiscal mandatés
• Conseiller fiscal spécialisé dans les questions germano-espagnoles consulté si le dossier concerne les 2 pays
• Valor de Referencia du bien immobilier vérifiée auprès du Catastro
• Formule choisie : Definición ou Donación Universal ?
• Date de prise d’effet définie : immédiatement ou au décès ?
• Rendez-vous pris chez un notaire espagnol (obligatoire)
• Chaque partie dispose d’un numéro NIE en cours de validité
• Date limite de dépôt de la déclaration fiscale inscrite dans l’agenda (1 mois si l’acte prend effet immédiatement)
• Inscription du nouveau propriétaire au registre foncier demandée après la signature de l’acte notarié
• Changement de titulaire pour l’IBI à effectuer auprès de la mairie noté dans l’agenda
• Droits des autres enfants à la réserve héréditaire examinés avec un avocat

En conclusion

Le Pacto Sucesorio Balear est l’un des dispositifs les plus intéressants pour organiser la transmission d’un patrimoine en Espagne. Pourtant, les propriétaires allemands de biens immobiliers à Majorque y ont encore trop peu recours. Il réunit 0 € de droits de succession pour les groupes I et II, aucun IRPF sur la plus-value du cédant (à condition que le bénéficiaire ne vende pas le bien dans les 5 ans) et la sécurité d’un accord juridiquement contraignant. C’est donc une solution de premier choix pour les parents qui souhaitent transmettre leur bien immobilier à Majorque à leurs enfants, de leur vivant et dans un cadre bien défini.

Une réserve essentielle s’impose toutefois : ce dispositif ne fonctionne sans difficulté que si le droit successoral des Baléares s’applique effectivement. Cela dépend en grande partie du lieu de résidence habituelle de la personne qui transmet le bien. Pour les propriétaires d’une résidence de vacances dont le centre des intérêts personnels se trouve en Allemagne, la situation est plus complexe. Elle exige une analyse attentive de chaque cas, en tenant compte du règlement européen sur les successions.

Faites-vous conseiller suffisamment tôt, de préférence avant de choisir entre une donation, un testament et le Pacto Sucesorio.

Sources officielles

• Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears – BOE : https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• Règlement européen sur les successions nº 650/2012 – EUR-Lex : https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (formulaires de l’ISD, délais et réductions fiscales) : https://www.atib.es
• Catastro – consulter le Valor de Referencia : https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Ministerio de Justicia : https://www.mjusticia.gob.es