Pacte successoral des Baléares : transmettre ses biens immobiliers à ses enfants de son vivant sans payer d'impôts

Si tu possèdes un bien immobilier à Majorque et que tu souhaites un jour le transmettre à tes enfants, tu penses d’abord à la succession ou à la donation – et tu oublies souvent l’outil le plus efficace du droit des Baléares : le « Pacto Sucesorio Balear ». Ce contrat successoral permet de transférer son patrimoine à la génération suivante de manière contraignante et, en règle générale, exonérée d’impôt, de ton vivant, sans avoir à subir les inconvénients fiscaux d’une donation classique. La base juridique est la loi 8/2022 du 11 novembre 2022, en vigueur depuis le 17 janvier 2023, qui a profondément modernisé le droit des pactes successoraux des Baléares. Dans ce guide, tu découvriras comment fonctionne exactement le « Pacto Sucesorio », quelles sont les deux principales variantes existantes à Majorque, qui peut y avoir recours – même en tant que non-résident ou étranger –, quels sont les impôts applicables et où se cachent les pièges les plus courants.

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C'est quoi, le « Pacto Sucesorio Balear » ? Et pourquoi ce n'est pas une donation comme les autres ?

Le « Pacto Sucesorio » est un contrat par lequel une personne règle de manière définitive sa succession de son vivant : elle désigne un ou plusieurs bénéficiaires – en tant qu’héritiers ou destinataires de biens spécifiques – et ceux-ci acceptent expressément cette disposition. Le point essentiel : ce contrat ne peut pas être annulé ou modifié unilatéralement par un testament ultérieur. Une modification n’est possible que si les deux parties y consentent d’un commun accord.

D'un point de vue fiscal, c'est là que réside l'essentiel de l'avantage : une donation classique (donación) est imposée comme telle en droit espagnol, avec une obligation fiscale distincte, et elle peut, dans certains cas, entraîner pour le donateur un impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. Le « Pacto Sucesorio », en revanche, est traité comme une succession au décès: il relève de l'impôt sur les successions (ISD), et non de l'impôt sur les donations, et la plus-value fiscale du bien immobilier est considérée comme non réalisée.

Remarque : la principale différence par rapport à une donation classique, c'est que dans le cadre d'un pacte successoral, le cédant n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu sur les plus-values – alors que dans le cas d'une donation normale, la plus-value réalisée depuis l'achat peut être imposée en tant que bénéfice.

Ce régime n'est pas une nouveauté, mais il a été considérablement modernisé par la loi 8/2022. Avant cette réforme, le « Pacto Sucesorio » était lié à ce qu’on appelle la « vecindad civil mallorquina » : le droit civil des Baléares ne pouvait donc être utilisé que par les personnes ayant ce statut. Cette condition a été supprimée depuis le 17 janvier 2023.

Les deux principales variantes à Majorque et à Minorque

La loi 8/2022 établit des règles différentes selon les îles. Pour Majorque et Minorque, deux types de dispositions sont particulièrement importants :

Attention : Ibiza et Formentera ont leurs propres règles – là-bas, c'est ce qu'on appelle le « Finiquito de legítima » qui s'applique. Ce guide se concentre sur Majorque et Minorque.

Ces deux variantes ne sont valables que sous forme notariée (Escritura Pública). La loi n° 8/2022 prévoit en outre que l'acte notarié doit mentionner la date et l'heure de la signature. De plus, la signature est signalée au Registro General de Actos de Última Voluntad (registre central des testaments).

Qui peut recourir au « Pacto Sucesorio » ?

Avant 2023, ce droit était réservé aux personnes ayant la « vecindad civil balear ». La loi n° 8/2022 a considérablement élargi ce cercle. Aujourd’hui, c’est surtout le règlement européen n° 650/2012 sur les successions qui fait autorité : selon ce règlement, le droit successoral applicable dépend du lieu de résidence habituel au moment du décès – ou du droit du pays d’origine choisi par le défunt.

Remarque : la question du droit successoral applicable est complexe. Le règlement européen sur les successions permet, par un choix exprès de la loi applicable, d'opter pour la loi de ton pays d'origine – ce qui, dans certains cas, peut t'ouvrir ou te fermer l'accès au « Pacto Sucesorio » des Baléares. Avant de t'engager, consulte impérativement un avocat spécialisé en droit successoral international.

Dans le cadre d'un « Pacto Sucesorio » aux Baléares, le droit des Baléares prévoit en principe que les descendants directs peuvent être désignés comme bénéficiaires – c'est-à-dire les parents pour leurs enfants. Les conjoints, petits-enfants ou autres proches ne peuvent pas être directement désignés comme bénéficiaires dans ce dispositif spécifique ; pour ces groupes de personnes, la succession ou la donation sont des outils plus adaptés.

Traitement fiscal : qu'est-ce qui est dû et quand ?

Impôt sur les successions (ISD) aux Baléares

Depuis le 18 juillet 2023, les îles Baléares appliquent une exonération à 100 % des droits de succession pour les groupes I et II, et ce sans limite de valeur. Cette exonération a été confirmée les années suivantes et reste en vigueur sans changement en 2026.

D'un point de vue fiscal, le « Pacto Sucesorio » est traité comme une succession et bénéficie donc des mêmes avantages fiscaux. Ça veut dire que, pour les transferts entre parents et enfants, il n'y a généralement pas de droits de succession à payer – quelle que soit la valeur du bien immobilier.

Attention, base d'imposition : l'impôt est calculé sur la base du « Valor de referencia » (valeur cadastrale de référence) ou de la valeur vénale réelle, selon celle des deux qui est la plus élevée. Tu peux consulter le « Valor de referencia » actuel de ton bien immobilier sur le site web du Catastro.

Pas d'augmentation de l'impôt sur le revenu pour le cédant

Un avantage décisif par rapport à la donation classique : avec le « Pacto Sucesorio », le donateur n' a pas à payer d'impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. Dans le cas d'une donation classique, la plus-value enregistrée depuis l'achat est considérée, d'un point de vue fiscal, comme un bénéfice réalisé par le donateur – ce qui peut entraîner des charges d'IRPF considérables, selon la durée de détention et l'ampleur de la plus-value.

Plusvalía municipale (IIVTNU)

L'impôt communal sur la plusvalía immobilière (plusvalía municipal) peut s'appliquer selon la commune. Comme pour le traitement fiscal, les modalités concrètes du pacte successoral sont ici aussi déterminantes. Renseigne-toi au préalable sur la situation dans ta commune.

Le point de vue allemand : que se passe-t-il en Allemagne ?

Pour les ressortissants allemands résidant en Allemagne qui souhaitent céder un bien immobilier à Majorque via un « Pacto Sucesorio », il y a une particularité importante à noter : il n'existe pas de convention de double imposition entre l'Espagne et l'Allemagne en matière d'impôts sur les successions et les donations.

En théorie, ça veut dire qu'on est doublement imposé. Mais en pratique, il y a deux cas qui atténuent un peu ça :

1. Principe d'imputation : l'impôt payé en Espagne peut être imputé sur les droits de succession allemands. Comme aux Baléares, le montant est actuellement de 0 € pour les groupes I et II, il n'y a généralement rien à imputer dans le cas de transmissions entre parents et enfants en Allemagne.

2. Abattements allemands : en Allemagne, il existe un abattement de 400 000 € par parent et par enfant pour les droits de succession et de donation, renouvelable tous les 10 ans. Si la valeur du bien immobilier à Majorque par parent cédant est inférieure à ce montant, il n'y a pas non plus d'impôt à payer en Allemagne.

Remarque : ce récapitulatif est donné à titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique. La question de savoir si et comment le « Pacto Sucesorio » est considéré en Allemagne comme une donation ou une succession dépend des modalités propres à chaque cas. À cela s'ajoute la question de la résidence fiscale de toutes les personnes concernées. Fais vérifier tout ça par un conseiller fiscal germano-espagnol.

Étape par étape : comment se déroule un pacte successoral ?

1. Préparation et conseil : analyse fiscale et juridique par un avocat et/ou un conseiller fiscal spécialisé dans le droit successoral des Baléares – notamment en ce qui concerne le statut successoral (pertinent pour les non-résidents).
2. Évaluation immobilière : détermination du « Valor de referencia » actuel et, le cas échéant, d'une expertise de la valeur vénale servant de base au calcul fiscal.
3. Rédaction de l'« Escritura » : le notaire rédige le projet de contrat avec toutes les infos sur les parties, le bien cédé, la formule choisie (Definición ou Donación Universal) et la date d'entrée en vigueur.
4. Acte notarié : les deux parties (le cédant et le bénéficiaire) signent le contrat devant un notaire espagnol. La date et l'heure sont consignées dans l'acte.
5. Déclaration au registre des testaments : le notaire transmet automatiquement l'acte au Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Inscription au registre foncier : si le bien immobilier est transféré immédiatement, le changement de nom est enregistré au Registro de la Propiedad.
7. Déclaration fiscale : tu dois déposer la déclaration ISD dans un délai d'un mois auprès de l'administration fiscale des Baléares (ATIB) avec effet immédiat ; si l'effet n'intervient qu'à compter du décès du cédant, ce sont les délais normaux en matière de droits de succession qui s'appliquent (6 mois, prolongeables sur demande).

Remarque : le délai d'un mois pour remplir ta déclaration d'impôts chez Pactos, avec effet immédiat, est un délai légal. Tout retard entraîne des pénalités et des intérêts.

Pacte successoral, donation classique ou testament : la comparaison

Remarque : depuis juillet 2023, aux Baléares, la bonification à 100 % s'applique aussi aux donations (groupes I/II). L'avantage principal du « Pacto Sucesorio » par rapport à la donation reste toutefois l'exonération de l'IRPF pour le donateur.

Irrévocabilité : qu'est-ce que ça veut dire concrètement ?

Le caractère irrévocable est le revers de l'attrait fiscal. Quand tu signes un « Pacto Sucesorio », tu cèdes en principe de manière définitive les biens concernés. Pour les propriétaires à Majorque, ça veut dire concrètement :

• Aucun testament postérieur ne peut annuler unilatéralement le « Pacto Sucesorio ».
• Les modifications ne sont possibles qu'avec l'accord des deux parties, dans une nouvelle Escritura.
• Des conflits avec d'autres héritiers potentiels (par exemple, d'autres enfants) peuvent survenir si cette transaction est considérée comme une atteinte aux droits à la réserve héréditaire.
• Dans le cas d'une « donación universal », le donateur cède l'intégralité de son patrimoine actuel – fais attention si tu as des dettes en cours ou des investissements prévus.

Le caractère irrévocable n'est pas forcément un inconvénient : beaucoup de familles apprécient justement la sécurité qu'il apporte pour planifier l'avenir et la clarté des dispositions, qui évite les conflits entre frères et sœurs après le décès du testateur.

Les erreurs les plus courantes dans le pacte successoral

1. Adoption d'un statut successoral erroné Si tu vis en Allemagne et que tu possèdes uniquement une résidence secondaire à Majorque, tu n'as généralement pas le statut successoral des Baléares. Si tu conclus quand même un « Pacto Sucesorio », tu risques que celui-ci ne soit pas reconnu en Allemagne ou qu'il fasse l'objet d'un traitement fiscal différent.

2. Oublier la question de l'IRPF Dans le cas d'une donation classique, le donateur peut se voir imposer un impôt sur le revenu assez élevé sur la plus-value réalisée. Si tu considères le « Pacto Sucesorio » comme une simple donation, tu passes à côté de son principal avantage fiscal.

3. Délai de dépôt de la déclaration d'impôts dépassé Si le pacte successoral prend effet immédiatement, le délai pour faire la déclaration ISD est d'un mois. Ce délai est souvent sous-estimé.

4. Valor de referencia no verificado La valeur cadastrale de référence sert de base de calcul pour l'impôt. Si le prix d'achat réel ou la valeur vénale est supérieur(e) à cette valeur, c'est la valeur la plus élevée qui s'applique. Tu peux éviter les mauvaises surprises en consultant le Catastro bien à l'avance.

5. L'égalité de traitement entre frères et sœurs n'a pas été prise en compte Une donation universelle à un enfant peut porter atteinte aux droits à la réserve héréditaire des autres enfants. Une planification familiale prévoyante – avec, le cas échéant, des pactes distincts pour tous les enfants – permet d'éviter des conflits ultérieurs.

6. Confusion entre le droit allemand et le droit espagnol Un « Pacto Sucesorio » n'est pas un contrat successoral allemand, même s'il fonctionne de manière similaire. Ses effets juridiques, ses exigences de forme et ses conséquences fiscales doivent être évalués séparément selon le droit espagnol et le droit des Baléares.

Particularités pour les non-résidents

Pour les Allemands qui sont résidents des Baléares (c'est-à-dire qui y ont leur résidence habituelle), le « Pacto Sucesorio » est en général facile à mettre en place et fiscalement avantageux.

Pour les Allemands qui habitent en Allemagne et qui possèdent une résidence secondaire à Majorque, la situation est plus compliquée :

• La loi successorale applicable dépend du lieu de résidence habituel – en l'occurrence, l'Allemagne. Le droit successoral des Baléares ne s'applique donc pas automatiquement.
• Il est toutefois possible, en vertu du règlement européen sur les successions, de choisir le droit de son pays d'origine, c'est-à-dire le droit allemand. Mais ça t'empêche justement de bénéficier du « Pacto Sucesorio » des Baléares.
• Dans certaines situations – par exemple, si le centre de vie se déplace effectivement vers les Baléares –, le droit des Baléares peut s'appliquer.

Attention : le régime fiscal applicable aux non-résidents en matière d'impôt sur les donations aux Baléares a été adapté pour les citoyens de l'UE, suite à un arrêt de la CJUE. Mais attention : l'assujettissement à l'impôt en Allemagne n'est pas affecté par ce changement, et en l'absence de convention de double imposition, il faut calculer les deux obligations fiscales en parallèle.

Si tu envisages ta stratégie immobilière à Majorque sur le long terme, tu devrais aussi te pencher sur des sujets connexes, comme les étapes de l'achat d'un bien immobilier, les frais annexes liés à l'achat et les impôts à payer lors de la vente.

Et après ? Le registre foncier, les impôts, les obligations courantes

Une fois le « Pacto Sucesorio » conclu, avec effet immédiat, le nouveau propriétaire doit suivre les étapes suivantes :

Pour en savoir plus sur la taxe IBI et la copropriété, consulte nos guides dédiés.

Liste de contrôle : Pacto Sucesorio Balear

• Le statut successoral est clarifié – est-ce que le droit des Baléares s'applique à tout le monde ?
• Avocat spécialisé (droit successoral des Baléares) et conseiller fiscal mandaté
• Si besoin, faire appel à un conseiller fiscal germano-espagnol pour les dossiers transfrontaliers
• Consultation du « Valor de referencia » du bien immobilier auprès du Catastro
• Option choisie : « Definición » ou « Donación Universal » ?
• Date d'entrée en vigueur définie : tout de suite ou au décès ?
• Rendez-vous chez le notaire fixé (notaire espagnol obligatoire)
• Les deux parties ont un numéro NIE valide
• Date limite de déclaration d'impôts (1 mois avec effet immédiat) notée dans l'agenda
• Transfert au registre foncier demandé après l'authentification
• Changement d'adresse IBI enregistré auprès de la commune
• Discussion avec un avocat sur les droits à la réserve légale des autres enfants

Conclusion

Le « Pacto Sucesorio Balear » est l'un des outils les plus intéressants de la planification successorale espagnole – et il est encore trop peu utilisé par les propriétaires immobiliers allemands à Majorque. La combinaison d’ un impôt sur les successions de 0 € pour les groupes I et II, de l’absence d’imposition IRPF sur les plus-values pour le cédant et de la sécurité de planification qu’il offre en fait le choix numéro un pour les parents qui souhaitent transmettre leur bien immobilier à Majorque à leurs enfants de manière organisée de leur vivant.

La réserve essentielle : ce dispositif ne fonctionne correctement que si le droit successoral des Baléares est effectivement applicable – et ça dépend beaucoup du fait que le donateur ait ou non sa résidence habituelle aux Baléares. Pour les propriétaires de maisons de vacances dont le centre de vie se trouve en Allemagne, la situation est plus complexe et nécessite un examen minutieux au cas par cas, en tenant compte du règlement européen sur les successions.

Demande conseil bien à l'avance – de préférence avant de choisir entre une donation, un testament et un pacte successoral.

Sources officielles

• Loi n° 8/2022 du 11 novembre relative à la succession volontaire, par accord ou contractuelle, dans les Îles Baléares – BOE : https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• Règlement (UE) n° 650/2012 sur le droit successoral – EUR-Lex : https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (formulaires ISD, délais, abattements) : https://www.atib.es
• Catastro – Consulter le valor de référence: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registre général des testaments (RGAUV) – Ministère de la Justice : https://www.mjusticia.gob.es