Hipoteca Joven Mallorca & Aval: zo werkt de 100%-financiering voor starters

Als je jong bent, op Mallorca woont en eindelijk een eigen appartement wilt kopen, sta je voor een schijnbaar onoplosbaar probleem: de vastgoedprijzen op het eiland behoren tot de hoogste van heel Spanje, en met een klassieke hypotheek van de bank kun je maximaal 80 % van de aankoopprijs financieren. Die ontbrekende 20 % plus bijkomende kosten als eigen vermogen bij elkaar krijgen, is voor velen gewoonweg onmogelijk. Precies hier komt de Hipoteca Joven Mallorca om de hoek kijken: het IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) staat garant voor maximaal 20 % van de aankoopprijs, zodat de bank tot 100 % kan financieren — zonder dat je eigen vermogen hoeft in te leggen. Daarnaast is er op nationaal niveau de Aval ICO voor starters. In deze gids leg ik je uit hoe beide programma’s werken, aan welke voorwaarden je moet voldoen, welke belastingvoordelen erbij komen kijken en hoe je het proces stap voor stap aanpakt — met alle concrete cijfers die uit het onderzoek naar voren komen.

Wil je weten of je tegelijkertijd in aanmerking komt voor IBAVI-garantie, ICO-garantie en ITP-vrijstelling?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — We bekijken je horoscoop gratis en vrijblijvend
• Een overzicht van alle kosten bij het kopen van een woning op Mallorca

Wat is de Nova Hipoteca Jove van het IBAVI?

De Nova Hipoteca Jove is geen directe staatslening — het IBAVI geeft je geen geld. Het programma biedt in plaats daarvan een overheidsgarantie (Garantía) aan de financierende bank. Deze garantie dekt het deel van de aankoopprijs dat een gewone bank niet zou financieren: tot 20 % voor jonge kopers onder de 40 jaar, evenals voor grote gezinnen, alleenstaande ouders en mensen met een beperking. Voor alle andere in aanmerking komende personen bedraagt de garantie maximaal 15 %.

De bank kan op haar beurt zo een hypotheek verstrekken tot maximaal 100 % van de aankoopprijs — mits de eigen kredietregels van de bank dat toestaan. In de praktijk sluiten momenteel onder andere CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença en Cajamar Caja Rural dergelijke hypotheekovereenkomsten af in het kader van dit programma.

Let op: de borgstelling van het IBAVI is geen vrijbrief — de bank blijft je kredietwaardigheid, je inkomen en je vermogen om je schulden af te lossen controleren. Zonder een positieve kredietbeslissing van de bank wordt er geen borgstelling verleend.

Wie mag het programma gebruiken? De IBAVI-vereisten in detail

Wat er van je verwacht wordt

Om ervoor te zorgen dat het IBAVI je borgstelling goedkeurt, moet je aan alle volgende punten voldoen:

1. Nationaliteit / Verblijfsstatus: Spaanse of EU-nationaliteit, of legaal verblijf in Spanje.
2. Woonplaats op de Balearen: minimaal 5 jaar ononderbroken of cumulatief verblijf op de eilanden.
3. Geen andere eigen woning in Spanje — op een paar uitzonderingen na (geërfd aandeel, verlies van eigendom door echtscheiding, ramp, huiselijk geweld, terroristische aanslagen of een handicap waardoor de bestaande woning niet toegankelijk is).
4. Inkomensgrenzen (bruto-inkomen per jaar):

5. Leeftijdsgrens voor de 20%-garantie: jonger dan 40 jaar. Oudere kandidaten krijgen, als ze aan alle andere criteria voldoen, maximaal 15%.

Eisen aan het pand

• Ligt op de Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Dient als vaste hoofdverblijfplaats (primera residencia habitual y permanente)
• Koopprijs inclusief bijgebouwen (garage, kelder) maximaal 382.744,84 € — exclusief bijkomende kosten en belastingen

Let op: De oude prijsgrens lag op 270.000 €. De verhoging naar 382.744,84 € werd in maart 2025 aangekondigd en zorgt ervoor dat veel meer kopers op Mallorca toegang krijgen tot het programma.

De Aval ICO: de nationale aanvulling op het IBAVI-programma

Naast het regionale IBAVI-programma is er ook de staatsgarantie van het ICO (Instituto de Crédito Oficial), die eveneens tot 20 % van de aankoopprijs dekt — en voor woningen met energie-efficiëntieklasse A tot en met D zelfs tot 25 %.

Volgens ons onderzoek gold deze garantie tot en met 31 december 2025. Of en in welke vorm deze in 2026 wordt voortgezet, was op het moment dat dit artikel werd afgerond nog niet definitief bevestigd — vraag rechtstreeks bij de ICO of je bank naar de huidige stand van zaken.

Let op: IBAVI-Aval en Aval ICO zijn alternatieve, niet-cumulatieve programma’s — je kunt meestal maar één ervan gebruiken voor dezelfde transactie. Omdat de IBAVI-Aval aanzienlijk hogere inkomensgrenzen heeft en speciaal is afgestemd op de Balearen-markt, is dit voor veel kopers op Mallorca de aantrekkelijkere optie. Laat je bank en een financieel adviseur beide scenario’s voor je doorrekenen.

ITP-vrijstelling en belastingvoordelen: wat je hiermee echt bespaart

Naast de hypotheekgarantie hebben de Balearen een gestaffeld systeem voor de ITP, de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen. Bij een aankoopprijs van enkele honderdduizenden euro’s is dit vaak de grootste post in de bijkomende kosten.

Let op: De ITP-prijsgrens voor de speciale tarieven ligt momenteel op 270.151,20 € — dat is niet hetzelfde als de nieuwe IBAVI-aankoopprijsgrens van 382.744,84 €. Bij een aankoopprijs tussen deze twee bedragen profiteer je wel van de IBAVI-garantie, maar niet meer van de volledige ITP-vrijstelling of het tarief van 2%.

Een volledig overzicht van alle bijkomende kosten bij de aankoop vind je in onze gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

Directe subsidies: tot wel 10.800 € cadeau

Naast belastingvoordelen en hypotheekgaranties geeft de regering van de Balearen jonge starters op de woningmarkt een directe subsidie. Volgens de bronnen die we hebben geraadpleegd, kunnen kopers onder de 36 jaar met een aankoopprijs tot 270.151,20 € een subsidie krijgen van maximaal 10.800 € — mits je binnen de vastgestelde inkomensgrenzen valt.

Let op: Deze directe subsidie is gekoppeld aan specifieke inkomens- en aankoopprijslimieten en moet apart worden aangevraagd. Je kunt ‘m combineren met de IBAVI-garantie, maar niet per se met alle andere subsidieonderdelen tegelijk. Laat je voor de aankoop door een erkend adviesbureau of een Gestor informeren over de huidige combinatiemogelijkheden.

Bankproducten: wat de partnerbanken nu echt aanbieden

Het IBAVI-programma werkt alleen via erkende partnerbanken. Vanaf maart 2025 zijn dat CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença en Cajamar Caja Rural. Andere banken bieden hun eigen hypotheken voor starters aan met een hogere leen-waarde-verhouding, maar zonder IBAVI-garantie ligt die meestal tussen de 90 en 95 %.

Bijvoorbeeld: de bank Imagin (een dochteronderneming van CaixaBank) biedt in het kader van het Balearen-programma een financiering aan van maximaal 90 % van de laagste waarde van de aankoopprijs en de taxatiewaarde, met een vaste rente van 2,85 % NIR (3,574 % effectief) als je je salaris laat storten en een woon- en levensverzekering afsluit; zonder deze voorwaarden is het tarief 3,60 % NIR (4,084 % effectief). Deze voorwaarden kunnen veranderen — beschouw ze als richtlijn, niet als bindende aanbiedingen.

Stap voor stap: zo vraag je een IBAVI-garantie en een hypotheek aan

1. Controleer of je aan de persoonlijke voorwaarden voldoet: leeftijd, inkomensbewijzen (IRPF van de afgelopen jaren), ingeschreven staan (Empadronamiento) voor minimaal 5 jaar op de Balearen, geen eigendomsrechten op andere woningen in Spanje.

   

2. Kies een woning: aankoopprijs ≤ 382.744,84 € (incl. garage/kelder), gelegen op de Balearen, bedoeld als permanente hoofdverblijfplaats.

3. Laat de kadastrale gegevens controleren: Voordat je het reserveringscontract tekent, controleer je de ‘Nota simple’ bij het Registro de la Propiedad op lasten, hypotheken en de status van het bouwrecht. Meer hierover: Het kadaster in Spanje controleren.

4. Een reserveringsovereenkomst afsluiten: Meestal met een aanbetaling van 1 % tot 3 % van de aankoopprijs. Details: Reserveringsovereenkomst Spanje.

5. Een hypotheekaanvraag indienen bij een IBAVI-partnerbank: DNI/NIE, recente IRPF-belastingaangiften, werkgeversverklaring of inkomensbewijzen voor zelfstandigen, Nota simple van het onroerend goed, tasación (taxatierapport) — dat regelt de bank.

6. Een IBAVI-garantie aanvragen: Dit gaat meestal tegelijkertijd met de bankaanvraag via de kredietinstelling. Behandelingskosten: 0,50 % van het gegarandeerde bedrag (eenmalig, te betalen door de koper).

7. Arras-overeenkomst (voorlopige koopovereenkomst): Nadat je goedkeuring voor de hypotheek hebt gekregen, sluit je een particuliere koopovereenkomst (contrato de arras) af, meestal met een aanbetaling van 10 %.

8. Notaris in Escritura: notariële vastlegging van de koop bij de notaris, registratie van de hypotheek. Meer over de procedure: Aankoop van onroerend goed: juridische procedure.

9. ITP betalen en inschrijving in het kadaster: Meld de ITP (eventueel met een speciaal tarief of vrijstelling) binnen 30 dagen na de notariële akte aan bij de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

10. Een subsidieaanvraag indienen bij het IBAVI: Als je aan de voorwaarden voor directe subsidie (tot 10.800 €) voldoet, dien dan een aparte aanvraag in.

Opmerking: Adres IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Website: ibavi.caib.es

Rekenvoorbeeld: Wat de IBAVI-garantie in de praktijk betekent

Laten we eens kijken naar een 30-jarige kopster met een jaarinkomen van 38.000 €, die een appartement in Palma wil kopen voor 280.000 € (bestaand pand).

Zonder de IBAVI-garantie had diezelfde koper bij een financiering van 80% 56.000 € eigen vermogen voor de aanbetaling plus zo’n 8.000 € bijkomende kosten — dus zo’n 64.000 € — moeten inbrengen. Dankzij de borg wordt dat teruggebracht tot alleen de bijkomende kosten.

Let op: In dit voorbeeld ligt de aankoopprijs boven de ITP-vrijstellingsgrens van 270.151,20 €, waardoor het tarief van 2% (leeftijd 30 jaar, geen volledige vrijstelling meer) van toepassing is. Als je jonger bent dan 30 en een woning koopt van minder dan 270.151,20 € en aan alle inkomensgrenzen voldoet, betaal je 0% ITP — dat levert bij 270.000 € een besparing op van maximaal 21.600 € (bij het standaardtarief van 8 %) of minimaal 5.400 € (bij het tarief van 2 %).

De meest voorkomende fouten bij de Hipoteca Joven op Mallorca

1. Aankoopprijs net iets boven de 270.151,20 € — ITP-voordeel kwijt, maar IBAVI-garantie is nog steeds mogelijk. Veel kopers weten niet dat de belastingvrije grens (270.151,20 €) en de IBAVI-aankoopprijsgrens (382.744,84 €) niet hetzelfde zijn. Als je voor 280.000 € koopt, verlies je het 0%-ITP-tarief, maar behoud je wel de IBAVI-vrijstelling.

2. Het bewijs van woonplaats ontbreekt of is onvolledig. Om in aanmerking te komen voor de IBAVI-Aval moet je vijf jaar op de Balearen hebben gewoond. Als je er pas onlangs bent komen wonen, kom je niet in aanmerking — ook niet door je adres met terugwerkende kracht te laten wijzigen.

3. Vraag de Aval ICO en de IBAVI-Aval tegelijkertijd aan. Deze twee garanties kun je niet combineren voor dezelfde transactie. Als je ze allebei aanvraagt, loop je het risico dat een van beide of alle twee worden afgewezen.

4. Tasación (taxatierapport) te laag — financieringstekort. De borg dekt maximaal 20 % van de aankoopprijs, niet van de tasación. Als de tasación lager is dan de aankoopprijs, financiert de bank maximaal 100 % van de tasación. Het verschil met de aankoopprijs moet je uit eigen middelen betalen.

5. Er is geen aparte aanvraag voor een directe subsidie ingediend. De directe subsidie van maximaal 10.800 € wordt niet automatisch aangevraagd bij de hypotheekaanvraag — dat is een aparte procedure bij IBAVI.

6. Je hebt al een woning in Spanje (ook als die maar voor de helft van jou is of als er een hypotheek op zit). Zelfs een klein deel van een erfenis kan al betekenen dat je niet meer aan de voorwaarden voor steun voldoet, als er geen uitzondering van toepassing is.

Wat gebeurt er na de aankoop?

Na de afspraak bij de notaris is je lijst met verplichtingen nog niet af. Als eigenaar op Mallorca krijg je te maken met regelmatige kosten en meldingsplichten:

• IBI (onroerendgoedbelasting): Jaarlijkse gemeentelijke belasting over de kadastrale waarde. Meer hierover: IBI-belasting Spanje
• Comunidad de propietarios: Bij appartementen ben je lid van de comunidad de propietarios en moet je bijdragen betalen. Alles wat je moet weten: Comunidad de propietarios in Spanje
• Vermogensbelasting: vanaf een bepaald vrijgesteld vermogen ben je belastingplichtig in Spanje. Vermogensbelasting Spanje
• Energiecertificaat: verplicht als je het pand later wilt verhuren of verkopen. Energiecertificaat Spanje
• Inboedelverzekering: vaak een voorwaarde van de bank. Inboedelverzekering Spanje

Als je het appartement later eens voor langetermijnverhuur wilt aanbieden, vind je alle benodigde informatie onder Langetermijnverhuur Mallorca.

Checklist: Ben ik klaar voor de Hipoteca Joven & IBAVI-Aval?

• Ik ben jonger dan 40 jaar (voor de 20%-Aval; jonger dan 36 voor 2%-ITP; jonger dan 30 voor 0%-ITP)
• Ik woon al minstens 5 jaar (in totaal) op de Balearen
• Mijn brutojaarsalaris ligt onder de 60.666,65 € (alleenstaand) of 68.250 € (met z’n tweeën)
• Ik heb geen ander onroerend goed in Spanje (of ik val onder een uitzondering)
• De aankoopprijs, inclusief parkeerplaats, bedraagt maximaal 382.744,84 €
• Het pand ligt op de Balearen en wordt mijn vaste hoofdverblijfplaats
• Ik heb minstens zo’n 8.000–12.000 € contant voor bijkomende kosten (ITP, notaris, kadaster, leges)
• Ik heb mijn IRPF-belastingaangiften van de afgelopen jaren volledig bij de AEAT ingediend
• Ik heb contact opgenomen met een van de partnerbanken (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Ik heb gecontroleerd of je in aanmerking komt voor de directe subsidie (tot 10.800 €)

Conclusie

De Nova Hipoteca Jove van het IBAVI is een van de meest concrete en best uitgeruste programma’s voor jongeren die een huis willen kopen in Spanje. Door de verhoogde aankoopprijs, die nu tot 382.744,84 € gaat, is het programma voor een veel groter deel van de Mallorca-markt toegankelijk dan vóór de hervorming van 2025. In combinatie met de ITP-vrijstelling voor mensen onder de 30 en de mogelijke directe subsidie van maximaal 10.800 € ontstaat er een pakket dat echte koopkracht oplevert — maar alleen als alle onderdelen correct worden aangevraagd en op elkaar worden afgestemd.

De grootste valkuil is niet de kwalificatie, maar de coördinatie: wie zonder professionele begeleiding aan de slag gaat met subsidieaanvragen, belastingvrijstelling, IBAVI-garantie en bankfinanciering, loopt het risico om bepaalde voordelen mis te lopen. Laat – voordat je een reservering ondertekent – het volledige kostenoverzicht schriftelijk voor je uitrekenen.

Officiële bronnen

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (programmabeschrijving en voorwaarden): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Vereisten: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• IBAVI-hoofdportaal: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen (ITP-administratie): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (ICO-garantie): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – Staatsbladen met wettelijke bepalingen: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Regering van de Balearen – Ministerie van Mobiliteit en Huisvesting: https://www.caib.es