Hipoteca Joven Mallorca: zo werkt de aval voor 100%-financiering

Als je jong bent, op Mallorca woont en eindelijk een eigen woning wilt kopen, loop je tegen een bijna onoplosbaar probleem aan: de huizenprijzen op het eiland behoren tot de hoogste van Spanje en banken financieren met een gewone hypotheek maximaal 80% van de koopsom. Voor veel mensen is het simpelweg onmogelijk om de ontbrekende 20% en de bijkomende kosten zelf te betalen. Daarvoor is de Hipoteca Joven Mallorca bedoeld: het IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) staat borg voor maximaal 20% van de koopsom. Daardoor kan de bank tot 100% financieren en heb je geen eigen geld nodig voor de aanbetaling. Daarnaast bestaat op nationaal niveau de Aval ICO voor wie voor het eerst een woning koopt. In deze gids lees je hoe beide regelingen werken, aan welke voorwaarden je moet voldoen, welke belastingvoordelen er nog zijn en hoe je de aanvraag stap voor stap aanpakt — met alle concrete cijfers die door het onderzoek zijn onderbouwd.

• Alle kosten bij het kopen van een woning op Mallorca op een rij

Wat is de Nova Hipoteca Jove van het IBAVI?

De Nova Hipoteca Jove is geen lening die je rechtstreeks van de overheid krijgt: het IBAVI betaalt je geen geld uit. In plaats daarvan staat het IBAVI borg (Garantía) tegenover de bank die de hypotheek verstrekt. Die borgstelling dekt het deel van de koopsom dat een bank normaal niet zou financieren: maximaal 20% voor kopers jonger dan 40 jaar, grote gezinnen, alleenstaande ouders en mensen met een beperking. Voor alle andere mensen die in aanmerking komen, bedraagt de borgstelling maximaal 15%.

Daardoor kan de bank een hypotheek verstrekken van maximaal 100% van de koopsom, mits haar eigen regels voor kredietverstrekking dat toestaan. Op dit moment verstrekken onder meer CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença en Cajamar Caja Rural hypotheken binnen dit programma.

Let op: de borgstelling van het IBAVI is geen vrijbrief. De bank beoordeelt nog steeds je kredietwaardigheid, je inkomen en of je de maandlasten kunt betalen. Zonder goedkeuring van de bank krijg je geen borgstelling.

Wie kan gebruikmaken van het programma? De voorwaarden van IBAVI in detail

Voorwaarden voor aanvragers

Om een borgstelling van IBAVI te krijgen, moet je aan alle volgende voorwaarden voldoen:

1. Nationaliteit / verblijfsstatus: Je hebt de Spaanse nationaliteit, de nationaliteit van een ander EU-land of een legale verblijfsstatus in Spanje.
2. Woonplaats op de Balearen: Je woont minstens 5 jaar onafgebroken op de eilanden of hebt er in totaal minstens 5 jaar gewoond.
3. Geen andere woning in eigendom in Spanje — op enkele uitzonderingen na (een geërfd aandeel in een woning, verlies van eigendom door een scheiding, ramp, huiselijk geweld of terroristische aanslag, of een beperking waardoor je huidige woning niet toegankelijk is).
4. Inkomensgrenzen (bruto jaarinkomen):

5. Leeftijdsgrens voor de borgstelling van 20%: Je bent jonger dan 40 jaar. Aanvragers van 40 jaar en ouder krijgen, als ze aan alle andere voorwaarden voldoen, een borgstelling van maximaal 15%.

Voorwaarden voor de woning

• De woning ligt op de Balearen (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Is je vaste hoofdverblijfplaats (primera residencia habitual y permanente)
• Koopprijs inclusief bijgebouwen (garage, kelder) maximaal 382.744,84 € — exclusief bijkomende kosten en belastingen

Let op: De oude prijsgrens was 270.000 €. De verhoging naar 382.744,84 € werd in maart 2025 aangekondigd en geeft aanzienlijk meer kopers op Mallorca toegang tot het programma.

De Aval ICO: de landelijke aanvulling op het IBAVI-programma

Naast het regionale IBAVI-programma is er de landelijke Aval ICO (Instituto de Crédito Oficial). Deze staat eveneens garant voor maximaal 20 % van de koopprijs — bij woningen met energielabel A tot en met D zelfs voor maximaal 25 %.

Volgens ons onderzoek gold deze garantieregeling tot 31 december 2025. Bij het afronden van dit artikel was nog niet definitief bevestigd of en in welke vorm de regeling in 2026 wordt voortgezet — vraag voor de actuele stand van zaken rechtstreeks bij het ICO of je bank na.

Let op: IBAVI-Aval en Aval ICO zijn alternatieve regelingen die je niet kunt combineren — voor dezelfde aankoop kun je doorgaans maar 1 van beide gebruiken. Omdat de inkomensgrenzen bij IBAVI-Aval aanzienlijk hoger liggen en de regeling is afgestemd op de woningmarkt van de Balearen, is dit voor veel kopers op Mallorca de aantrekkelijkere optie. Laat je bank en een financieel adviseur beide mogelijkheden voor je doorrekenen.

Vrijstelling van ITP en belastingvoordelen: hoeveel bespaar je daarmee echt?

Naast de hypotheekgarantie hanteren de Balearen verschillende tarieven voor de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), vergelijkbaar met de overdrachtsbelasting bij bestaande woningen. Bij een aankoopprijs van enkele honderdduizenden euro’s is dit vaak de grootste afzonderlijke kostenpost naast de koopsom.

Let op: Sinds 14 juni 2026 ligt de koopprijsgrens om voor de speciale ITP-tarieven in aanmerking te komen op 331.859,70 € (Mallorca en Menorca). Het belastingvoordeel geldt zelf alleen voor de eerste 270.151,20 €; over het meerdere betaal je het algemene tarief. Dat is niet hetzelfde als de IBAVI-koopprijsgrens van 382.744,84 €. Bij een koopprijs tussen deze 2 bedragen kun je wel gebruikmaken van de IBAVI-Aval, maar kom je niet meer in aanmerking voor de volledige ITP-vrijstelling of het tarief van 2 %.

Een volledig overzicht van alle bijkomende kosten bij de aankoop vind je in onze gids over de bijkomende kosten bij het kopen van een woning op Mallorca.

Directe subsidie: 10.000 € per woning

Naast belastingvoordelen en hypotheekgaranties verstrekt de regering van de Balearen een rechtstreekse subsidie van 10.000 € per woning. Je komt in aanmerking als je maximaal 40 jaar oud bent, in de 5 jaar direct voorafgaand aan je aanvraag onafgebroken op de Balearen hebt gewoond en vanaf 1 januari 2026 een bestaande woning of een woning in aanbouw op de eilanden koopt. Je moet de woning minstens 5 jaar als hoofdverblijf gebruiken. Kopen 2 personen de woning, dan wordt de subsidie verdeeld naar rato van hun eigendomsaandeel. Je kunt een aanvraag indienen van 17 juli 2026 tot en met 31 december 2027, of totdat het budget op is. Aanvragen worden op volgorde van binnenkomst behandeld.

Let op: Voor deze rechtstreekse subsidie gelden specifieke inkomensgrenzen en een maximale aankoopprijs. Je moet haar apart aanvragen. Je kunt de subsidie combineren met de IBAVI-Aval, maar niet noodzakelijk tegelijk met alle andere steunmaatregelen. Vraag vóór de aankoop bij een erkende adviesinstantie of een Gestor na welke regelingen je op dat moment kunt combineren.

Bankproducten: wat de aangesloten banken daadwerkelijk aanbieden

Het IBAVI-programma loopt uitsluitend via erkende partnerbanken. In maart 2025 zijn dat CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença en Cajamar Caja Rural. Andere banken bieden eigen hypotheken voor jonge kopers aan waarmee je een groter deel van de aankoop kunt financieren, maar zonder IBAVI-garantie ligt de grens meestal bij 90–95 %.

Een voorbeeld: financiële instelling Imagin (dochteronderneming van CaixaBank) financiert binnen het programma van de Balearen tot 90 % van de aankoopprijs of de taxatiewaarde, afhankelijk van welke lager is. De vaste rente bedraagt 2,85 % NIR (effectief 3,574 %) als je je salaris op een rekening bij de bank laat storten en een woonhuis- en levensverzekering afsluit. Zonder deze voorwaarden is de rente 3,60 % NIR (effectief 4,084 %). Deze voorwaarden kunnen veranderen: gebruik ze als richtlijn, niet als bindend aanbod.

Stap voor stap: zo vraag je een IBAVI-garantie en hypotheek aan

1. Controleer of je aan de persoonlijke voorwaarden voldoet: leeftijd, inkomensbewijzen (IRPF-aangiften van de afgelopen jaren), minimaal 5 jaar ingeschreven staan als inwoner van de Balearen (Empadronamiento) en geen andere woning of ander vastgoed in Spanje bezitten.

2. Kies een woning: koopprijs ≤ 382.744,84 € (inclusief garage/kelder), gelegen op de Balearen en bedoeld als permanente hoofdwoning.

3. Laat de registratie in het eigendomsregister controleren: Controleer vóór je een reserveringsovereenkomst sluit de Nota Simple bij het Registro de la Propiedad op lasten, hypotheken en de bouwrechtelijke status. Lees meer: Het Spaanse eigendomsregister controleren.

4. Sluit een reserveringsovereenkomst: Meestal betaal je daarbij 1 % tot 3 % van de koopprijs aan. Meer informatie: Reserveringsovereenkomst in Spanje.

5. Dien een hypotheekaanvraag in bij een IBAVI-partnerbank: Je hebt je DNI/NIE nodig, recente IRPF-aangiften, een werkgeversverklaring of inkomensbewijzen als zelfstandige, de Nota Simple van de woning en een taxatierapport (tasación). De bank regelt de taxatie.

6. Vraag de IBAVI-garantie aan: Dit gebeurt doorgaans tegelijk met je hypotheekaanvraag, via de bank. De eenmalige behandelingskosten bedragen 0,50 % van het gegarandeerde bedrag en zijn voor rekening van de koper.

7. Sluit een Arras-overeenkomst (voorlopige koopovereenkomst): Nadat je hypotheekaanvraag is goedgekeurd, sluit je een onderhandse koopovereenkomst (contrato de arras), doorgaans met een aanbetaling van 10 %.

8. Notaris en Escritura Pública: Bij de notaris wordt de koopakte opgesteld en wordt de hypotheek ingeschreven. Lees meer over de stappen: Een woning kopen: de juridische stappen.

9. Betaal de ITP en schrijf de woning in het eigendomsregister in: Doe binnen 30 dagen na het opstellen van de notariële akte aangifte van de ITP bij het ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears), eventueel tegen een speciaal tarief of met een vrijstelling.

10. Rechtstreekse subsidie aanvragen: Als je aan de voorwaarden voldoet, vraag je de 10.000 € apart aan bij de Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad (online via adquisiciohabitatge.caib.es).

Let op: Adres IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Website: ibavi.caib.es

Rekenvoorbeeld: wat de IBAVI-Aval in de praktijk betekent

Stel, een koper van 30 jaar met een jaarinkomen van 38.000 € wil een woning in Palma voor 280.000 € (bestaande bouw) kopen.

Zonder IBAVI-Aval had dezelfde koper bij een financiering van 80 % zelf 56.000 € moeten inbrengen, plus ca. 9.000 € aan bijkomende kosten — samen ongeveer 65.000 €. Dankzij de garantie hoeft ze alleen de bijkomende kosten zelf te betalen.

Let op: De koper in het voorbeeld is 30 jaar en valt daardoor niet meer onder de regeling voor wie jonger is dan 30 jaar. Ze betaalt het verlaagde tarief van 2 % over de eerste 270.151,20 € en 8 % over de rest. Was ze jonger dan 30 en voldeed ze aan alle overige voorwaarden, dan zou ze over de eerste 270.151,20 € geen ITP betalen. Alleen over de resterende 9.848,80 € zou ze 8 % betalen, oftewel 787,90 €. Sinds 14 juni 2026 geldt dit op Mallorca bij een koopprijs tot 331.859,70 € (Ley 4/2026).

De meestgemaakte fouten bij de Hipoteca Joven op Mallorca

1. De koopprijsgrenzen voor het ITP-voordeel en de IBAVI-Aval door elkaar halen. Op Mallorca geldt het ITP-voordeel voor kopers jonger dan 30 of 36 jaar bij een koopprijs tot 331.859,70 €. Het voordeel geldt alleen voor de eerste 270.151,20 €; over de rest betaal je 8 %. Voor de IBAVI-Aval ligt de koopprijsgrens op 382.744,84 €. Koop je voor een bedrag tussen 331.859,70 € en 382.744,84 €, dan vervalt het ITP-voordeel volledig, maar kun je nog wel gebruikmaken van de IBAVI-Aval.

2. Het bewijs van verblijf ontbreekt of is niet volledig. Voor de IBAVI-Aval moet je 5 jaar op de Balearen hebben gewoond. Ben je pas onlangs verhuisd, dan kom je niet in aanmerking — ook niet als je je met terugwerkende kracht inschrijft.

3. De Aval ICO en de IBAVI-Aval tegelijk aanvragen. Je kunt deze 2 garanties niet combineren voor dezelfde aankoop. Als je ze allebei aanvraagt, loop je het risico dat 1 of beide aanvragen worden afgewezen.

4. De tasación (taxatie) valt te laag uit, waardoor een financieringstekort ontstaat. De garantie dekt maximaal 20 % van de koopprijs, niet van de taxatiewaarde. Valt de tasación lager uit dan de koopprijs, dan financiert de bank maximaal 100 % van de taxatiewaarde. Het verschil met de koopprijs moet je zelf betalen.

5. De rechtstreekse subsidie niet apart aanvragen. De rechtstreekse subsidie van 10.000 € vraag je niet automatisch aan met je hypotheekaanvraag. Daarvoor moet je een aparte aanvraag indienen bij de Conselleria de Vivienda.

6. Al een woning in Spanje bezitten (ook als je maar voor de helft eigenaar bent of er nog een schuld op rust). Zelfs een klein aandeel in een erfenis kan betekenen dat je niet meer aan de voorwaarden voor de regeling voldoet, als geen van de uitzonderingen van toepassing is.

Wat komt er na de aankoop?

Na de afspraak bij de notaris ben je nog niet klaar. Als eigenaar op Mallorca krijg je te maken met terugkerende kosten en verplichtingen om gegevens door te geven:

• IBI (onroerendezaakbelasting): Een jaarlijkse gemeentelijke belasting op basis van de kadastrale waarde. Lees meer: IBI-belasting in Spanje
• Comunidad de Propietarios: Als je een appartement bezit, ben je lid van de vereniging van eigenaren en betaal je mee aan de gezamenlijke kosten. Lees wat je moet weten: Vereniging van eigenaren in Spanje
• Vermogensbelasting: In Spanje betaal je die als je vermogen boven bepaalde vrijstellingsgrenzen uitkomt. Vermogensbelasting in Spanje
• Energiecertificaat: Verplicht als je de woning later verhuurt of verkoopt. Energiecertificaat in Spanje
• Inboedelverzekering: Vaak een voorwaarde van de bank. Inboedelverzekering in Spanje

Wil je het appartement later voor langere tijd verhuren? Dan vind je alles wat je nodig hebt onder Langdurige verhuur op Mallorca.

Checklist: kom ik in aanmerking voor Hipoteca Joven & IBAVI-Aval?

• Ik ben jonger dan 40 jaar (voor de garantie van 20%; jonger dan 36 voor 2% ITP; jonger dan 30 voor 0% ITP)
• Ik woon in totaal al minstens 5 jaar op de Balearen
• Mijn brutojaarsalaris is lager dan 60.666,65 € (alleenstaand) of 68.250 € (met 2 personen)
• Ik bezit geen ander vastgoed in Spanje (of val onder een uitzondering)
• De koopprijs, inclusief parkeerplaats, bedraagt maximaal 382.744,84 €
• De woning ligt op de Balearen en wordt mijn permanente hoofdverblijfplaats
• Ik heb minimaal ongeveer 8.000–12.000 € beschikbaar voor bijkomende kosten (ITP, notaris, inschrijving in het eigendomsregister en leges)
• Ik heb mijn IRPF-belastingaangiften over de afgelopen jaren volledig ingediend bij de AEAT
• Ik heb contact opgenomen met 1 van de partnerbanken (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Ik heb gecontroleerd of ik in aanmerking kom voor de rechtstreekse subsidie (10.000 €)

Conclusie

De Nova Hipoteca Jove van IBAVI is 1 van de concreetste en best gefinancierde regelingen voor jonge huizenkopers in Spanje. Dankzij de verhoging van de maximale aankoopprijs tot 382.744,84 € is de regeling toegankelijk voor een aanzienlijk groter deel van de woningmarkt op Mallorca dan vóór de hervorming in 2025. Samen met de ITP-vrijstelling voor mensen onder de 30 en de mogelijke rechtstreekse subsidie van 10.000 € levert dat een pakket op dat je daadwerkelijk meer koopruimte geeft — maar alleen als je alle onderdelen correct aanvraagt en op elkaar afstemt.

De grootste valkuil is niet of je aan de voorwaarden voldoet, maar hoe je alles op elkaar afstemt. Als je de subsidieaanvraag, belastingvrijstelling, IBAVI-garantie en bankfinanciering zonder professionele begeleiding regelt, loop je het risico afzonderlijke voordelen mis te lopen. Laat voordat je een reservering ondertekent alle kosten schriftelijk voor je doorrekenen.

Officiële bronnen

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (beschrijving van de regeling en voorwaarden): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Requisitos: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Hoofdportaal van IBAVI: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (beheer van de ITP): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (Aval ICO): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – officiële publicatiebladen voor de wettelijke grondslagen: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Mobilitat i Habitatge: https://www.caib.es