Koophulp voor starters op de Balearen: voorwaarden en aanvraag

Voor mensen jonger dan 40 jaar is een eigen woning op de Balearen bijna niet meer op eigen kracht te betalen: koopprijzen liggen ver boven de 300.000 euro, daar komen 10 tot 14 procent aan bijkomende kosten bij en banken financieren zelden meer dan 80 procent. Daarom heeft de regering van de Balearen een steunpakket met 3 onderdelen samengesteld: een directe subsidie van maximaal 10.000 euro, een volledige vrijstelling van ITP voor de jongste kopers en een borgstelling van de overheid voor het deel van de hypotheek dat de bank anders niet financiert. In deze gids lees je wie precies in aanmerking komt, welke documenten je nodig hebt, hoe je de aanvraag stap voor stap indient en waar het vaak misgaat. De informatie over de directe subsidie is gebaseerd op de subsidievoorwaarden die in juli 2026 zijn gepubliceerd (Convocatoria 2026–2027).

• Alle kosten bij aankoop op een rij

Het steunpakket van de Balearen op een rij

Minister-president Marga Prohens heeft tijdens het algemene parlementaire debat op 7 oktober 2025 3 maatregelen aangekondigd of bevestigd die op elkaar aansluiten en specifiek bedoeld zijn voor jonge starters op de Balearen. De maatregelen vullen elkaar aan en kunnen, voor zover nu bekend, tegelijkertijd worden gebruikt.

Let op: De waardegrens voor de ITP-voordelen op de Balearen verschilt sinds 14 juni 2026 per eiland: 331.859,70 Euro op Mallorca en Menorca, 378.211,68 Euro op Ibiza en Formentera (Ley 4/2026; Orden 5/2026, zoals gewijzigd bij Orden 13/2026).

Wie tussen 30 en 39 jaar oud is en daardoor niet meer in aanmerking komt voor 0 % ITP, kan nog steeds profiteren van de directe subsidie en eventueel van een verlaagd ITP-tarief. Voor bestaande woningen lopen de standaardtarieven op de Balearen stapsgewijs op van 8 % (tot 400.000 €) via 9 % (400.001–600.000 €) tot 13 % (boven 2.000.000 €). Elke besparing maakt dus merkbaar verschil.

Wie komt in aanmerking? De belangrijkste voorwaarden

Leeftijdsgrens

De directe subsidie is bedoeld voor mensen tot en met 40 jaar. Je leeftijd op de dag van de aanvraag is bepalend.

Inschrijvingsplicht: 5 jaar op de Balearen

De belangrijkste voorwaarde is dat je kunt aantonen dat je minstens 5 jaar op de Balearen woont (Empadronamiento). Daarmee sluit de regeling aan bij het uitgesproken politieke doel om vooral mensen te helpen een woning te kopen die blijvend op de eilanden geworteld zijn. Je moet er de 5 jaar direct voor je aanvraag onafgebroken hebben gewoond en er tot de aankoop blijven wonen. Kopen 2 personen samen, dan is het voldoende als 1 van hen aan deze voorwaarde voldoet.

Eerste aankoop – nog geen woning in eigendom

De subsidie geldt uitsluitend voor de eerste aankoop van onroerend goed. Ben je al mede-eigenaar van een woning, ook als je jouw aandeel via een erfenis of schenking hebt gekregen, dan moet je dat bij je aanvraag melden.

Zelf bewonen

Je moet de gekochte woning als hoofdverblijf (vivienda habitual) gebruiken. Als je de woning daarna verhuurt of als vakantieverblijf gebruikt, moet je de subsidie terugbetalen. Hoelang je de woning als hoofdverblijf moet gebruiken, wordt vastgelegd in de uitvoeringsregeling.

Maximale aankoopprijs

Sinds 14 juni 2026 verschilt de maximale aankoopprijs voor de belastingvoordelen per eiland: 331.859,70 Euro op Mallorca en Menorca, 378.211,68 Euro op Ibiza en Formentera. Voor de directe subsidie gelden de voorwaarden van de Convocatoria 2026–2027; controleer daarin de maximale aankoopprijs van de woning.

De directe subsidie: hoeveel, voor wie en wanneer?

Bedrag

De subsidie bedraagt een vast bedrag van 10.000 Euro per woning. Het is een rechtstreekse bijdrage uit de begroting van de Balearen die je niet hoeft terug te betalen. Kopen 2 personen samen een woning, dan wordt het bedrag verdeeld volgens hun eigendomsaandeel.

Wat de subsidie dekt

De subsidie is bedoeld als bijdrage aan de bijkomende kosten bij aankoop. Die helpen het tekort aan eigen geld te overbruggen: banken financieren doorgaans slechts 80 % van de aankoopprijs, terwijl de bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca daar nog eens 10–14 % bovenop komen.

Een subsidie van 10.000 euro dekt daarmee een aanzienlijk deel van de bijkomende kosten, tenzij je al volledig bent vrijgesteld van ITP.

Vrijstelling van ITP: 0 % voor kopers onder de 30 jaar

Koop je een woning vóór je 30e verjaardag, dan betaal je op de Balearen geen overdrachtsbelasting (ITP), mits de aankoopprijs niet boven de grens voor jouw eiland ligt: 331.859,70 euro op Mallorca en Menorca, en 378.211,68 euro op Ibiza en Formentera. De vrijstelling geldt voor de eerste 270.151,20 euro; over het bedrag daarboven betaal je 8 procent. Bij een aankoopprijs van 300.000 euro betaal je daarom 2.387,90 euro ITP aan de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears), in plaats van 24.000 euro zonder de vrijstelling.

Volgens de minister-president hebben al meer dan 1.500 jongeren van deze maatregel geprofiteerd.

Let op: De vrijstelling van ITP geldt voor bestaande woningen (tweedehandswoningen). Bij nieuwbouw betaal je in plaats van ITP btw (IVA, momenteel 10 % voor woningen) plus zegelrecht (AJD). Daarvoor gelden aparte regels.

Belangrijk: De eis dat je er 5 jaar woont, geldt voor de rechtstreekse subsidie. Voor de vrijstelling van ITP moet je volgens artikel 14 quater van het Decreto Legislativo 1/2014 direct vóór de aankoop minstens 3 jaar je gewone verblijfplaats op de Balearen hebben gehad. Daarnaast geldt een inkomensgrens van 52.800 euro bij een individuele belastingaangifte en 84.480 euro bij een gezamenlijke belastingaangifte. Ook moet je een hypothecaire lening hebben van minstens 60 procent van de taxatiewaarde.

ITP-overzicht voor wie voor het eerst een woning koopt op de Balearen

Hoeveel overdrachtsbelasting (ITP) je nog moet betalen als de vrijstelling van toepassing is, rekent deze calculator voor je uit. Vul je aankoopprijs in en kies het profiel dat bij je past:

Hipoteca Joven: als de bank maar 80 % financiert

Het 3e onderdeel van het steunpakket is de Hipoteca Joven, een overheidsgarantie waarbij de regering van de Balearen garant staat voor het deel van de financiering dat banken doorgaans niet verstrekken. In theorie maakt dit 100 % financiering zonder aanbetaling uit eigen middelen mogelijk – een groot voordeel voor jonge kopers zonder spaargeld.

Let op: Volledige financiering betekent wel hogere maandlasten en een groter renterisico. Laat vóór je de hypotheek afsluit een onafhankelijk financieel adviseur je maandlasten berekenen.

Lees voor meer informatie over de precieze hypotheekvoorwaarden onze gids over de financiering van een woning op Mallorca.

Stap voor stap: zo vraag je de rechtstreekse subsidie aan

De subsidievoorwaarden zijn sinds juli 2026 bekend. Je dient je aanvraag in als verklaring (declaración responsable), met bewijsstukken. Dat kan online of persoonlijk bij de Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad. Alle informatie staat op adquisiciohabitatge.caib.es.

1. NIE aanvragen – Zonder Número de Identificación de Extranjero kun je geen aanvraag indienen. Vraag je NIE ruim op tijd aan bij de Policia Nacional of via een consulaat in Duitsland. De verwerking duurt doorgaans enkele weken, afhankelijk van de tijd van het jaar.

2. Inschrijving als inwoner aantonen – Vraag bij het Ayuntamiento van je woonplaats een verklaring (certificado de empadronamiento histórico) aan die aantoont dat je er 5 jaar onafgebroken hebt gewoond.

3. Koopcontract (Contrato de Arras) sluiten – Pas als je een juridisch bindend voorlopig koopcontract of reserveringscontract hebt, kun je doorgaans een concrete subsidieaanvraag indienen. Lees meer in onze gids over het reserveringscontract.

4. Woning laten controleren – Controleer vóór de aanvraag wat er in het eigendomsregister staat, of er lasten op de woning rusten en wat de bouwrechtelijke status is. Nuttige informatie vind je in het artikel Het Spaanse eigendomsregister controleren.

5. Aanvraag indienen – Dat kan online via adquisiciohabitatge.caib.es of persoonlijk bij de Conselleria de Vivienda. Zorg dat je alle documenten bij de hand hebt (zie de checklist hieronder).

6. Besluit over de subsidie afwachten – Je krijgt de bevestiging pas na een positief besluit, doorgaans vóór de aankoop bij de notaris. Vraag vooraf na of de subsidie vóór of na de afspraak bij de notaris wordt uitbetaald.

7. Afspraak bij de notaris en aankoop – De aankoop vindt plaats bij een Spaanse notaris. De ITP-vrijstelling geef je daar direct aan; de subsidie wordt apart uitbetaald.

8. Inschrijving in het eigendomsregister – Na de afspraak bij de notaris wordt de woning in het Registro de la Propiedad op jouw naam ingeschreven.

Checklist: deze documenten heb je nodig

Veelgemaakte fouten – en hoe je ze voorkomt

Onvolledig bewijs van woonplaats De meest voorkomende reden voor afwijzing: je kunt niet aantonen dat je 5 jaar onafgebroken op het eiland hebt gewoond, omdat je een adreswijziging niet hebt doorgegeven of omdat het certificado histórico onvolledig is. Vraag de verklaring op tijd aan bij het Ayuntamiento – soms duurt het enkele weken voordat je die krijgt.

Koopsom overschrijdt de grens voor jouw eiland Ligt de koopsom ook maar 1 euro boven de grens voor jouw eiland – 331.859,70 euro op Mallorca en Menorca, 378.211,68 euro op Ibiza en Formentera – dan vervalt de korting volledig. Blijft de koopsom onder die grens, dan geldt de korting deels: volledig over de eerste 270.151,20 euro en voor het resterende bedrag geldt een tarief van 8 procent. Houd hier bij de onderhandelingen over de koopsom rekening mee, als dat mogelijk is.

Nota simple te oud bij de aanvraag Een Nota simple uit het eigendomsregister die ouder is dan 3 maanden, wordt door instanties doorgaans niet geaccepteerd. Vraag daarom kort voor het indienen van je aanvraag een nieuwe aan.

Aanvraag pas na de afspraak bij de notaris ingediend Voor veel subsidieregelingen moet je de aanvraag vóór of uiterlijk bij de afronding van de aankoop indienen. Wie er pas daarna aan denkt, loopt de bijdrage vaak mis.

Verplichting tot eigen gebruik niet nageleefd Als je de woning na aankoop verhuurt of als vakantiewoning gebruikt, loop je het risico dat je de subsidie moet terugbetalen. Ook een ETV-vergunning voor vakantieverhuur zou in dat geval problemen opleveren – lees je vooraf in over de ETV-vergunning op Mallorca.

Geen onafhankelijk juridisch advies ingewonnen Vooral bij het aanvragen van overheidsregelingen is het verstandig een advocaat in te schakelen. Fouten op het formulier of verkeerd ingevulde verklaringen kunnen tot een afwijzing leiden die achteraf nauwelijks te herstellen is.

Hoe dit samenhangt met andere belastingverplichtingen

Bij de aankoop van een woning op de Balearen kun je met verschillende belastingen te maken krijgen. Het is belangrijk die te kennen, ook als je gebruikmaakt van steunregelingen.

Wil je een volledig overzicht van de belastingen bij de aankoop van een woning? Lees dan onze rubriek Belastingen en recht of het artikel over de IBI-belasting.

Wat volgt er na de aankoop?

Na de afspraak bij de notaris ben je nog niet klaar. Dit moet je direct na de aankoop regelen:

• De eigendom laten inschrijven in het Registro de la Propiedad na de afspraak bij de notaris
• De ITP-aangifte indienen bij de ATIB – ook als je bent vrijgesteld, moet je die vrijstelling officieel aangeven (termijn: 1 maand vanaf de ondertekening van de notariële akte)
• Empadronamiento op je nieuwe adres regelen – schrijf je in bij het Ayuntamiento. Dat is ook belangrijk als je later subsidie wilt aanvragen
• Een inboedelverzekering afsluiten – de bank verlangt die sowieso als je een hypotheek afsluit. Lees meer over de inboedelverzekering in Spanje
• Je aansluiten bij de Comunidad de Propietarios – bij appartementen in een gemeenschappelijk wooncomplex krijg je te maken met besluiten, huisregels en bijdragen. Je leest er alles over in ons artikel over de vereniging van eigenaars in Spanje
• Het energielabel controleren – dit is bij de aankoop beschikbaar en kan van belang zijn als je later renovatiesubsidie aanvraagt

Denk je erover om op termijn je woning energiezuiniger te maken? Bekijk dan de renovatiesubsidies op Mallorca.

De woningmarkt: waarom deze regeling er nu komt

De aankondiging van de aankoopsteun komt niet uit de lucht vallen. Op de Balearische woningmarkt is de druk structureel hoog: de vraag blijft sterk, vooral vanuit het buitenland, het aanbod blijft beperkt en de prijzen liggen nog altijd op een hoog niveau. Dat is zo ondanks een lichte daling van het aantal transacties tegen het einde van 2025: volgens Spaanse notarissen werden in november 2025 op jaarbasis –13,9 % minder woningen verkocht. Voor inwoners met een lokaal inkomen is een eigen woning daardoor in de praktijk onbereikbaar geworden. De regeling probeert dit structurele probleem deels te verzachten, niet op te lossen. Voor een realistisch beeld van de huidige woningprijzen op Mallorca vind je daar actuele inschattingen.

Conclusie

De steunregeling van de Balearen voor mensen onder de 40 die voor het eerst een woning kopen, is het meest uitgebreide regionale steunpakket dat de eilanden tot nu toe hebben gekend: een directe subsidie van maximaal 10.000 euro, vrijstelling van ITP voor kopers onder de 30 over de eerste 270.151,20 euro, mits de woning binnen de waardelimiet van het eiland valt, en een staatsgarantie die financiering tot 100 % mogelijk maakt. De belangrijkste voorwaarden zijn dat je kunt aantonen dat je minstens 5 jaar op de Balearen woont, dat de woning binnen de prijsgrens valt en dat je er zelf gaat wonen. Voldoe je aan alle 3 de voorwaarden en dien je je aanvraag op tijd en volledig in, dan kan dat je een voordeel van 4 of 5 cijfers opleveren. Daarmee zet je een eerste stap op een van de duurste woningmarkten van Europa.

Voor het volledige juridische traject verwijzen we je naar onze gids over het verloop van een woningaankoop.

Officiële bronnen

• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – het officiële publicatieblad van de Balearen, waarin de voorwaarden voor de steunregelingen worden gepubliceerd: https://www.caib.es/eboibfront/
• IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) – verantwoordelijk voor steun voor woningbouw op de Balearen: https://www.ibavi.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – verantwoordelijk voor ITP-vrijstellingen en belastingaangiften: https://www.atib.es
• Parlament de les Illes Balears – verslag van het algemene debat van 7 oktober 2025 (aankondiging van de steunmaatregelen door Marga Prohens): https://www.parlamentib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – nationale belastingdienst, verantwoordelijk voor vragen over de IRPF: https://www.agenciatributaria.es