Zakup nowego mieszkania na Majorce na etapie budowy: raty, gwarancja i odbiór

Kto kupuje mieszkanie lub willę na Majorce, zanim jeszcze położono pierwszy kamień, wkracza na jeden z najciekawszych – ale też najbardziej ryzykownych – obszarów hiszpańskiego rynku nieruchomości. Przy zakupie nowego mieszkania „off-plan” na Majorce często trzeba wyłożyć sześciocyfrowe kwoty, zanim jeszcze weźmiesz do ręki klucze. Ten poradnik wyjaśni ci krok po kroku, jak działa model płatności ratalnych, co konkretnie zabezpiecza wymagana prawem gwarancja bankowa (Aval Bancario), jakie podatki trzeba zapłacić przy zakupie nowej nieruchomości i jak prawidłowo przebiega odbiór. Dowiesz się też, jakie dokumenty musisz sprawdzić przed rezerwacją i jakie błędy ciągle drogo kosztują kupujących.

Zastanawiasz się nad kupnem nowej nieruchomości lub mieszkania na etapie projektu na Majorce i chcesz wiedzieć, czy deweloper jest wiarygodny?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — wspólnie z tobą sprawdzimy dewelopera, gwarancję i warunki umowy
• Zrozumienie całego procesu zakupu

Co to znaczy „off-plan” i jakie są jego rodzaje?

Termin „Off-Plan” (hiszpański: sobre plano) oznacza zakup nieruchomości, która jeszcze nie została wybudowana lub jest dopiero na etapie stanu surowego. Kupujesz więc na podstawie planów, wizualizacji i specyfikacji budowlanej (memoria de calidades). Są też projekty, które są już w trakcie budowy (en construcción), a także nowe budynki pod klucz (llave en mano), w których nikt jeszcze nie mieszkał.

Główną zaletą wczesnego zakupu na etapie projektu jest cena: deweloperzy często oferują w początkowych fazach korzystne warunki, bo w ten sposób częściowo zabezpieczają finansowanie projektu dzięki wpłatom od kupujących. To jednocześnie główne ryzyko: finansujesz cudzą budowę własnymi pieniędzmi.

Uwaga: Na Majorce od kilku lat nowe inwestycje budowlane cieszą się wyjątkowo dużym zainteresowaniem. Raporty rynkowe przewidują, że w 2025 roku w regionach popularnych wśród turystów średnia cena wyniesie około 6 700 euro za metr kwadratowy – z tendencją do dalszego, choć niewielkiego wzrostu w 2026 roku. Wczesne zainwestowanie może się więc opłacić, ale wiąże się też z większym ryzykiem związanym z przedpłatą.

Obowiązkowe kontrole przed pierwszym euro: czego potrzebujesz przed rezerwacją

Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną albo nawet przelejesz opłatę rezerwacyjną, na stole musi leżeć pięć dokumentów. Żaden poważny deweloper nie odmówi ci ich udostępnienia.

1. Wypis z rejestru handlowego dewelopera (escritura de constitución y poderes): Potwierdza, że firma istnieje, a osoba podpisująca ma prawo do składania podpisów.
2. Wypis z rejestru nieruchomości (nota simple del Registro de la Propiedad): Pokazuje, czy nieruchomość jest wpisana na dewelopera i czy są na niej jakieś obciążenia (hipoteki, zajęcia). Jak sprawdzić rejestr nieruchomości w Hiszpanii – wyjaśniamy to w naszym szczegółowym poradniku.
3. Pozwolenie na budowę (licencia de obras mayor): Bez prawomocnego pozwolenia nie można legalnie rozpocząć budowy. Można je uzyskać w Consell de Mallorca lub w odpowiednim urzędzie gminnym.
4. Opis wykonania (memoria de calidades): Wiążący wykaz wszystkich materiałów, marek i standardów wykonania. Musi on stanowić część umowy.
5. Wypis z katastru (certificado catastral): Potwierdza dokładną lokalizację, granice i powierzchnię działki w metrach kwadratowych.

Uwaga: Jeśli projekt budowlany nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej jako „declaración de obra nueva en construcción”, przed każdą wpłatą poczekaj na ten wpis albo przynajmniej poproś prawnika o sprawdzenie tej sprawy.

Model płatności ratalnych: jak zazwyczaj wygląda struktura płatności w projektach na etapie planowania

Kupując na planie, nie płacisz od razu całej kwoty, tylko w ratach powiązanych z poszczególnymi etapami budowy. Dokładny harmonogram nie jest określony prawnie, ale opiera się na sprawdzonym na Majorce schemacie:

Uwaga: Łączna kwota wszystkich zaliczek wpłaconych przed spotkaniem u notariusza może, w zależności od projektu, wynieść nawet 60–70 % ceny zakupu. Każda z tych kwot musi być zabezpieczona gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową – bez wyjątku.

Umowa rezerwacyjna to pierwszy krok, który ma moc prawną. Nigdy nie podpisuj jej bez konsultacji z prawnikiem – już w niej ustalono kluczowe warunki.

Gwarancja bankowa (Aval Bancario): Twoja prawna siatka bezpieczeństwa

Podstawa prawna i obowiązek ustawowy

W Hiszpanii ochrona kupujących w przypadku przedpłat za nowe nieruchomości jest zapisana w prawie od 1968 roku. Pierwotna ustawa nr 57/1968 została później zaktualizowana i uzupełniona ustawą nr 20/2015. Główny obowiązek pozostaje ten sam: każdy deweloper musi wystawić na rzecz kupującego gwarancję bankową (aval bancario) lub równoważne ubezpieczenie (seguro de cantidades anticipadas) na wszystkie zaliczki wpłacone przez kupującego.

Jak konkretnie działa gwarancja bankowa?

Bank lub firma ubezpieczeniowa udziela ci, jako nabywcy, gwarancji na każdą wpłaconą transzę. Jeśli deweloper ogłosi upadłość, projekt nie zostanie ukończony w uzgodnionym terminie albo budowa nie dojdzie do skutku z innych powodów, możesz skorzystać z gwarancji bezpośrednio u banku lub ubezpieczyciela – bez konieczności wnoszenia pozwu przeciwko deweloperowi.

Czego gwarancja nie obejmuje

Gwarancja bankowa zapewnia wyłącznie zwrot twoich zaliczek – wraz z odsetkami ustawowymi. Wady gotowego obiektu, opóźnienie w przekazaniu bez ogłoszenia upadłości lub odstępstwa od specyfikacji budowlanej to odrębne kwestie prawne, które nie są objęte gwarancją bankową.

Uwaga: Żądaj dla każdej pojedynczej płatności osobnego, spersonalizowanego certyfikatu gwarancyjnego (z twoim imieniem i nazwiskiem, dokładną kwotą oraz datą). Ogólna gwarancja zbiorowa dla wszystkich nabywców projektu nie wystarczy. W przeszłości wielu kupujących straciło pieniądze, bo myśleli, że mają gwarancję, a w razie upadłości okazało się, że nie była ona wystawiona indywidualnie na ich nazwisko.

Jak poprawnie załatwić gwarancję bankową

1. Przed każdą płatnością poproś o dokument gwarancyjny.
2. Sprawdź, czy Twoje imię i nazwisko, dokładna kwota oraz data są wpisane poprawnie.
3. Upewnij się, że bank lub firma ubezpieczeniowa udzielająca gwarancji ma siedzibę w Hiszpanii albo podlega hiszpańskiemu nadzorowi.
4. Zachowaj oryginał w bezpiecznym miejscu – w razie wątpliwości zdeponuj go u notariusza.
5. Sprawdź, czy dla każdej kolejnej transzy wystawiana jest osobna gwarancja.

Podatki przy zakupie nowego mieszkania: IVA zamiast ITP

Kluczowa różnica w porównaniu z zakupem nieruchomości z rynku wtórnego: przy pierwszej sprzedaży nowo wybudowanej nieruchomości przez dewelopera pierwszemu nabywcy naliczany jest podatek VAT (IVA) – nie ma natomiast podatku od nabycia nieruchomości (ITP). Dodatkowo trzeba zapłacić podatek od czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Uwaga: Stawka AJD na Balearach może się różnić w zależności od transakcji i obowiązujących przepisów. Przed zawarciem umowy poproś doradcę podatkowego lub prawnika o dokładne obliczenie całkowitej kwoty kosztów dodatkowych związanych z zakupem. Nasze zestawienie kosztów dodatkowych związanych z zakupem na Majorce da ci wstępne wyobrażenie.

Kolejna zaleta: ponieważ IVA nie jest podatkiem regionalnym, tylko obowiązuje w całym kraju, nie ma tu żadnych specyficznych zasad obowiązujących na Balearach, jak w przypadku stawki ITP dla istniejących nieruchomości.

Umowa kupna-sprzedaży (Contrato Privado de Compraventa): Co musi się w niej znaleźć

Prywatna umowa kupna to sedno transakcji na etapie projektu. Podpisuje się ją na długo przed spotkaniem u notariusza i reguluje wszystkie najważniejsze kwestie. Następujące punkty są niepodlegające negocjacjom:

1. Pełny opis nieruchomości wraz z powierzchniami, numerem planu piętra i pomieszczeniami dodatkowymi (garaż, piwnica, miejsce parkingowe).
2. Harmonogram płatności z dokładnymi terminami lub etapami budowy.
3. Termin realizacji z jasno określoną karą umowną albo prawem do odstąpienia od umowy w razie przekroczenia terminu.
4. Obowiązek wystawienia gwarancji bankowej dla każdej raty – wraz z podaniem nazwy banku lub firmy ubezpieczeniowej udzielającej gwarancji.
5. Opis wykonania (memoria de calidades) jako załącznik do umowy.
6. Co robić w razie rozbieżności: Co się stanie, jeśli gotowa powierzchnia będzie się różnić od tej, którą obiecano?
7. Kara umowna za opóźnienie w budowie lub niedokończenie budowy.

Uwaga: Rzetelni deweloperzy na Majorce zgadzają się na sprawdzenie umowy przez prawnika i wprowadzenie do niej poprawek. Jeśli ktoś się temu sprzeciwia, to sygnał ostrzegawczy.

Postęp prac budowlanych: Twoje prawa w trakcie budowy

Po podpisaniu umowy kupna i przelaniu pierwszej raty zaczyna się etap, w którym jako kupujący musisz być szczególnie czujny.

Regularne raporty z postępów budowy: Wielu deweloperów udostępnia portale internetowe lub comiesięczne aktualizacje. W umowie wymów sobie co najmniej dwumiesięczne raporty z postępów wraz ze zdjęciami.

Prawo do oględzin: Jako kupujący masz uzasadniony interes w odwiedzeniu placu budowy. Umów się na to z odpowiednim wyprzedzeniem i poproś o zapisanie tego w umowie.

Miej na uwadze termin zakończenia budowy: jak tylko pojawi się opóźnienie, twój prawnik musi na piśmie powiadomić dewelopera o opóźnieniu (notificación de retraso). To warunek konieczny do późniejszego dochodzenia odszkodowania lub odstąpienia od umowy.

Zmiany w specyfikacji budowlanej: Wszelkie zmiany w stosunku do pierwotnej „memoria de calidades” wymagają twojej wyraźnej pisemnej zgody. Nie podpisuj żadnych aneksów dotyczących zmian, zanim nie zlecisz ich sprawdzenia przez specjalistę.

Odbiór i przekazanie kluczy: Licencia de Primera Ocupación

Przekazanie kluczy to ten decydujący moment – a jednocześnie ten, w którym kupujący najczęściej podpisują umowę zbyt pochopnie.

Dokumenty, które trzeba mieć przy sobie przy przekazaniu kluczy

Nie powinieneś odbierać kluczy bez „Licencia de Primera Ocupación ”. Bez LPO nie możesz się zameldować, wykupić normalnego ubezpieczenia ani sfinalizować kredytu bankowego.

Protokół odbioru (Acta de Entrega)

Przed przekazaniem kluczy obejrzyj nieruchomość pokój po pokoju – najlepiej razem z niezależnym rzeczoznawcą budowlanym (perito). Zanim podpiszesz protokół odbioru, zapisz wszystkie usterki na piśmie. Jeśli podpiszesz go bez zastrzeżeń, później trudniej będzie zgłosić usterki.

Uwaga: Deweloper ma obowiązek przekazać „Libro del Edificio” (księgę budynku). Zawiera ona plany, instrukcje obsługi, wskazówki dotyczące konserwacji oraz ubezpieczenie konstrukcyjne. Jeśli jej brakuje, przekazanie jest niekompletne.

Okresy gwarancji na wady konstrukcyjne zgodnie z prawem hiszpańskim

Hiszpańskie prawo budowlane (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) rozróżnia trzy okresy gwarancyjne:

Te terminy liczą się od daty wydania Certificado de Final de Obra, a nie od momentu wprowadzenia się.

Finansowanie i kredyt hipoteczny przy zakupie nieruchomości z rynku przedbudowlanego

Uzyskanie kredytu hipotecznego na nieruchomość, która jeszcze nie została wybudowana, jest bardziej skomplikowane niż w przypadku istniejących nieruchomości. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają finansowania dopiero podczas spotkania u notariusza – czyli po zakończeniu budowy. Przedpłaty w trakcie budowy zazwyczaj musisz pokryć z własnych środków.

W praktyce oznacza to, że musisz mieć wystarczającą ilość płynnego kapitału własnego, żeby pokryć wszystkie raty związane z budową, zanim zacznie obowiązywać kredyt hipoteczny. Kredyt hipoteczny zastępuje wtedy podczas spotkania u notariusza wpłacone z własnych środków zaliczki i pokrywa pozostałą kwotę.

Są jednak wyjątki: niektórzy deweloperzy współpracują z bankami, które oferują częściowe finansowanie już na etapie budowy. Nie jest to jednak standard i zawsze trzeba to negocjować indywidualnie.

Jeśli chodzi o samo finansowanie, polecamy poradnik dotyczący finansowania nieruchomości na Majorce.

Jeśli musisz przelać większe kwoty z zagranicy, przeczytaj najpierw poradnik dotyczący przelewów do Hiszpanii – przepisy FATCA i dotyczące przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy wymagają przedstawienia dokumentów potwierdzających nawet w przypadku legalnych transakcji.

Najczęstsze błędy przy zakupie nowych mieszkań i mieszkań z rynku przedbudowlanego

Z praktyki na Majorce ciągle powtarzają się te same błędy, których można uniknąć:

1. Brak gwarancji dla każdej transzy: kupujący zgadzają się na ryczałtową gwarancję projektową zamiast indywidualnych gwarancji. W razie upadłości pieniądze często idą na marne.
2. Podpisanie umowy bez pozwolenia na budowę: Kto zapłaci, zanim „licencia de obras ” stanie się prawomocna, bierze na siebie całe ryzyko związane z projektem.
3. Brak weryfikacji umowy kupna przez prawnika: standardowe umowy deweloperów są z natury rzeczy sformułowane na korzyść dewelopera.
4. Brak terminu zakończenia prac z karą umowną: bez kary umownej deweloper nie ma żadnej motywacji finansowej, żeby dostarczyć projekt na czas.
5. Odbiór kluczy bez protokołu odbioru: Jak tylko się wprowadzisz, stracisz przewagę nad deweloperem.
6. Odbiór bez rzeczoznawcy: Ukryte wady w instalacjach czy izolacji są trudne do wykrycia dla laika.
7. Brak weryfikacji „memoria de calidades ” jako załącznika do umowy: jeśli coś nie zostało wyraźnie uzgodnione, deweloper nie musi realizować projektu zgodnie z reklamą.
8. Zapomniałeś o obowiązku zgłoszenia zgodnie z AWV: W przypadku przelewów zagranicznych o wartości powyżej 12 500 euro niemieccy nabywcy mają obowiązek zgłoszenia zgodnie z AWV. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku dotyczącym obowiązku zgłoszenia zgodnie z AWV.

Co będzie potem? Przeprowadzka, podatki, wynajem

Jak tylko dostaniesz klucze, czekają cię kolejne obowiązki:

IBI (podatek od nieruchomości): Jak tylko budynek zostanie wpisany do katastru, trzeba zapłacić podatek Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Wpis do katastru następuje zazwyczaj wkrótce po LPO. Szczegóły na temat podatku IBI w Hiszpanii.

Wspólnota właścicieli: W przypadku budynków wielorodzinnych i osiedli mieszkaniowych automatycznie stajesz się członkiem wspólnoty właścicieli (Comunidad de propietarios). Dowiedz się więcej o prawach i obowiązkach w naszym poradniku dotyczącym wspólnoty właścicieli w Hiszpanii.

Podatek od majątku: Jeśli wartość majątku netto przekracza kwotę wolną od podatku obowiązującą na Balearach (w zależności od statusu podatkowego), naliczany jest podatek Impuesto sobre el Patrimonio. Szczegóły dotyczące podatku od majątku w Hiszpanii.

Ubezpieczenie mienia domowego: wykup je już teraz – ubezpieczenie deweloperskie nie zastępuje prywatnego ubezpieczenia mienia domowego w Hiszpanii.

Wynajem długoterminowy czy na własny użytek: jeśli chcesz wynajmować mieszkanie na stałe, znajdziesz tu wszystkie informacje o wynajmie długoterminowym na Majorce. Licencja na wynajem wakacyjny nowych budynków na Majorce jest obecnie praktycznie niedostępna ze względu na obowiązujące moratorium na wydawanie licencji – sprawdź aktualną sytuację prawną przed zakupem, jeśli to właśnie planujesz.

Lista kontrolna: Zakup nieruchomości na planie na Majorce – krok po kroku

• Złożyłem wniosek o nadanie numeru NIE (hiszpański numer podatkowy)
• Zatrudniono prawnika (Abogado) z doświadczeniem w projektach na etapie planowania
• Sprawdzono wyciąg z rejestru handlowego dewelopera
• Uzyskano wyciąg z księgi wieczystej (nota simple) – brak obciążeń
• Potwierdzono, że pozwolenie na budowę jest prawomocne
• Uzgodniono, że „Memoria de calidades ” będzie stanowić załącznik do umowy
• Harmonogram płatności z etapami budowy ustalony na piśmie
• Otrzymano gwarancję bankową (aval) na pierwszą transzę przed dokonaniem płatności
• Dla każdej kolejnej transzy wymagana jest osobna gwarancja
• Termin realizacji z karą umowną w umowie kupna-sprzedaży
• Mamy już plan finansowania transz środków własnych
• Sprawdzono obowiązek zgłoszenia zgodnie z AWV w przypadku przelewów krajowych
• Przed przekazaniem kluczy: zatrudniono rzeczoznawcę budowlanego
• Mamy pozwolenie na pierwsze użytkowanie
• Przekazano „Libro del Edificio ” i certyfikat energetyczny
• Wszystkie usterki zostały odnotowane w protokole odbiorczym
• Złożono wniosek o wpis do rejestru katastralnego IBI
• Zawarłem ubezpieczenie mienia domowego

Podsumowanie

Zakup nowego mieszkania lub nieruchomości z rynku przedbudowlanego na Majorce może być bardzo atrakcyjny finansowo – ci, którzy zdecydują się na to wcześnie, często kupują jeszcze poniżej wartości po zakończeniu budowy, a nowoczesne standardy energetyczne pozwalają w dłuższej perspektywie zaoszczędzić na kosztach eksploatacji. Ceną za to jest znacznie bardziej skomplikowany proces zakupu niż w przypadku kupna nieruchomości z rynku wtórnego: zaliczki, które zgodnie z prawem muszą być zabezpieczone gwarancjami, umowa kupna z wieloma szczegółowymi warunkami oraz odbiór nieruchomości, podczas którego nie powinieneś lekceważyć żadnego szczegółu.

Najważniejsze przesłanie z tego poradnika: ani jedno euro nie trafi na twoje konto bez indywidualnej gwarancji wystawionej na twoje nazwisko. Jeśli będziesz konsekwentnie tego przestrzegać i przed podpisaniem umowy zlecisz jej sprawdzenie doświadczonemu prawnikowi, będziesz dobrze zabezpieczony przed typowymi zagrożeniami związanymi z zakupem nieruchomości na etapie projektu. Reszta to radość, którą można zaplanować.

Oficjalne źródła

• Ustawa nr 57/1968 (pierwotny obowiązek poręczenia przy płatnościach z góry): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Ustawa nr 20/2015 (aktualizacja obowiązków dotyczących gwarancji i ubezpieczeń): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym – LOE (ustawa nr 38/1999) (okresy gwarancji dla nowych budynków): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearskich (AJD i podatki na Balearach): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA przy zakupie nieruchomości): https://www.agenciatributaria.es
• Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) – Nota simple: https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – pozwolenia na budowę i urbanistyka: https://www.conselldemallorca.net
• Rząd Wysp Balearskich – Mieszkalnictwo: https://www.caib.es