Zakup pierwszego mieszkania na Majorce: Twój kompletny przewodnik po zakupie 2026

Jeśli chcesz kupić na Majorce swoją pierwszą nieruchomość – po hiszpańsku „comprar primera vivienda” – czeka cię rynek, który należy do najdroższych w całej Hiszpanii. Jednocześnie rząd Balearów (Govern de les Illes Balears) stworzył jeden z najbogatszych pakietów wsparcia dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy w całym kraju: zróżnicowane stawki podatku ITP, spore zwolnienia podatkowe, gwarancje państwowe za pośrednictwem IBAVI oraz bezpośrednie dotacje. Jeśli zrozumiesz ten system, szybko zaoszczędzisz sporo przy zakupie mieszkania za 300 000 euro. Ten poradnik pokaże ci cały proces zakupu – od planowania budżetu, przez umowę rezerwacyjną i akt notarialny, aż po przekazanie kluczy – wraz z konkretnymi liczbami, aktualnymi progami i informacjami o właściwych urzędach, według stanu na rok 2026.

Wiesz już, jaka ulga w ramach programu ITP ci przysługuje – i czy nieruchomość, którą chcesz kupić, mieści się w nowym progu?

• 📩 Złóż indywidualne zapytanie — bezpłatnie sprawdzimy, jakie ulgi podatkowe przysługują w Twoim przypadku.
• Przegląd wszystkich dodatkowych kosztów związanych z zakupem

Ile naprawdę kosztuje ten zakup: trzy zestawy w przystępnej cenie

Najczęstszym błędem przy planowaniu jest utożsamianie ceny ofertowej z całkowitym budżetem. W praktyce twój kapitał dzieli się na trzy odrębne pozycje, które muszą się zgadzać jednocześnie:

Uwaga: Banki w Hiszpanii zazwyczaj finansują do 80% ceny zakupu (lub wartości szacunkowej, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa). Na pozostałe 20% plus koszty dodatkowe potrzebujesz płynnego kapitału własnego – w sumie więc około 30–34% ceny zakupu, zanim w ogóle zaczniesz rozmawiać z bankiem.

Przykład z praktyki – Palma 2026: Według danych rynkowych cena za metr kwadratowy w Palmie pod koniec 2025 roku wynosiła około 5 086 €/m² (źródło: idealista). Mieszkanie o powierzchni 60 m² kosztuje więc około 305 000 €. Wymagany wkład własny (20% zaliczki + ok. 12% kosztów dodatkowych): ok. 97 600 €.

ITP czy IVA? Decydujący wybór

Zanim zaczniesz cokolwiek obliczać, musisz wiedzieć, jaki rodzaj podatku obowiązuje – to od niego zależy całkowita wysokość kosztów dodatkowych.

Kluczowa różnica: jeśli kupujesz od dewelopera, płacisz 10% IVA + 1,5% AJD, czyli łącznie 11,5%. Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku wtórnego, obowiązuje progresywny podatek ITP – i właśnie tam obowiązują najważniejsze ulgi dla osób kupujących po raz pierwszy.

Uwaga: Błędna klasyfikacja (np. sprzedaż przez dewelopera, która przez pomyłkę została uznana za podlegającą opodatkowaniu ITP) może wpłynąć na całkowitą kwotę podatku. W razie wątpliwości skonsultuj się z doradcą podatkowym lub ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

ITP na Balearach 2026: Szczegóły dotyczące progresywnych stawek podatkowych

Podatek ITP na Balearach jest progresywny – to znaczy, że nie mnoży się całej kwoty przez jedną stałą stawkę, tylko każdy przedział wartości ma swoją własną stawkę.

Źródło: Forohipotecario / ATIB 2026

Uwaga: Dokładne progi (zwłaszcza od 1 000 000 €) mogą ulec zmianie. Aby uzyskać wiążące informacje, zawsze kieruj się aktualnym stanem ATIB.

Przykład obliczeniowy: Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego za 500 000 € poniesiesz następujące koszty: 400 000 € × 8 % = 32 000 € + 100 000 € × 9 % = 9 000 € → Łączna kwota ITP: 41 000 €.

Nowe progi ITP od marca 2026 r.: co się zmieniło

To najważniejsza zmiana dla osób kupujących nieruchomość po raz pierwszy w tym roku. Od 1 marca 2026 r. na Majorce obowiązują nowe progi wartości, które decydują o dostępie do obniżonych stawek ITP i ulg.

Co to znaczy: wyższy próg sprawia, że więcej kupujących może skorzystać z ulgi. Ale – i to jest kwestia, którą często się pomija – obniżone stawki podatkowe, czyli ulgi, nadal obowiązują tylko do kwoty 270 151,20 €. Kwota między tym pułapem a nowym limitem dostępu będzie opodatkowana według ogólnej stawki 8%.

Zniżki dla nowych klientów: kto ile dostaje?

To właśnie tu tkwi prawdziwy potencjał oszczędnościowy. System podatkowy na Balearach przewiduje różne ulgi w zależności od profilu kupującego.

Uwaga: 100-procentowe zwolnienie nie dotyczy automatycznie całej ceny zakupu, tylko tej części, która nie przekracza obowiązującego limitu ulgi (270 151,20 €). Od kwoty powyżej tego limitu naliczany jest standardowy podatek ITP. Jeśli chodzi o dokładne progi dochodowe i wiekowe, zawsze obowiązują aktualne informacje z ATIB – są one regularnie aktualizowane.

Gwarancja IBAVI i inne formy wsparcia finansowego

Instytut Balear de l'Habitatge (IBAVI) prowadzi program gwarancyjny, który pozwala młodym nabywcom sfinansować nawet 100% ceny zakupu – czyli bez klasycznej wpłaty własnej. Oprócz tego na szczeblu państwowym działa mechanizm gwarancyjny ICO.

Uwaga: Połączenie gwarancji IBAVI ze zwolnieniem z ITP może być możliwe w niektórych przypadkach, ale wymaga spełnienia wszystkich warunków jednocześnie. Skontaktuj się bezpośrednio z IBAVI (ibavi.caib.es), żeby dowiedzieć się o aktualnych terminach składania wniosków i limitach dochodów.

Więcej o strukturze kredytów hipotecznych na Majorce znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym finansowania nieruchomości na Majorce.

Proces zakupu krok po kroku

Zakup nieruchomości na Majorce przebiega według jasno określonej procedury. Odstępstwa są możliwe, ale rzadkie.

1. Sprawdź budżet i uprawnienia do ulg: upewnij się, czy spełniasz warunki do skorzystania z ulg ITP (ATIB, doradca podatkowy). Złóż wniosek o nadanie numeru NIE, jeśli jeszcze go nie masz.
2. Wyszukiwanie nieruchomości i oglądanie: analiza rynku, oglądanie nieruchomości, przygotowanie podstaw do due diligence. Przydatne: lista kontrolna do oglądania nieruchomości.
3. Umowa rezerwacyjna (contrato de reserva): Pierwsze pisemne zobowiązanie, zazwyczaj wiążące się z opłatą rezerwacyjną. Szczegóły znajdziesz w poradniku dotyczącym umowy rezerwacyjnej w Hiszpanii.
4. Umowa przedwstępna kupna (contrato de arras): zaliczka w wysokości zazwyczaj 10% ceny kupna. Wycofanie się kupującego: utrata zaliczki. Wycofanie się sprzedającego: zwrot podwójnej kwoty zaliczki.
5. Sprawdzenie księgi wieczystej i due diligence: wgląd w „Nota simple” w Registro de la Propiedad – obciążenia, hipoteki, status właściciela. Poradnik: jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.
6. Oferta kredytu hipotecznego i FEIN: Bank wydaje FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada); ustawowy okres oczekiwania wynosi 10 dni przed terminem spotkania u notariusza.
7. Spotkanie u notariusza (escritura de compraventa): sporządzenie aktu kupna-sprzedaży. Notariusz w Hiszpanii – jak przebiega spotkanie.
8. Płatność podatku: ITP (nieruchomości z rynku wtórnego) albo IVA + AJD (nowe budownictwo) trzeba wpłacić do ATIB w ciągu 30 dni roboczych od sporządzenia aktu notarialnego. Jednocześnie złóż wnioski o ulgi.
9. Wpis do księgi wieczystej: złożenie „Escritura” w odpowiednim Registro de la Propiedad.
10. Skonfiguruj opłaty bieżące: IBI, ubezpieczenie mienia domowego i budynku, opłaty wspólnotowe – ustaw automatyczne pobrania.

Uwaga: 30-dniowy termin na wpłatę ITP to termin ostateczny – opóźnienia wiążą się z dodatkowymi opłatami i odsetkami.

Jakie dokumenty są ci potrzebne

Dla osób mieszkających w Hiszpanii lista dokumentów jest dość krótka, ale musi być kompletna.

Na temat certyfikatu energetycznego w Hiszpanii mamy osobny poradnik.

Najczęstsze błędy przy pierwszym zakupie nieruchomości na Majorce

Z praktyki doradczej ciągle wyłaniają się te same błędy, których można uniknąć:

• Zapomniałeś o uldze albo złożyłeś wniosek nieprawidłowo: jeśli płacisz ITP bez jednoczesnego złożenia wniosku o zwolnienie, tracisz prawo do ulgi. Złożenie wniosku z opóźnieniem jest bardzo trudne.
• Pogardzany próg: Wielu kupujących wciąż opiera się na starym limicie 270 151,20 €. Od marca 2026 r. na Majorce próg dostępu wyniesie 307 089 € – to daje trochę swobody, ale nie zmienia limitu uprawniającego do pełnego umorzenia.
• Nie sprawdzono „Nota simple”: w księdze wieczystej często pojawiają się obciążenia, hipoteki czy nieuregulowane sprawy spadkowe. Jeśli pominiesz ten krok, kupujesz sobie kłopoty.
• Nie dotrzymano 30-dniowego terminu: Płatność ITP po podpisaniu Escritury ma ścisły termin. Opóźnienia w gestorii lub w urzędzie skarbowym ATIB mogą cię drogo kosztować.
• Podpisanie umowy z Arras bez prawnika: umowa przedwstępna jest wiążąca. Jeden błąd może kosztować cię całą kwotę zaliczki.
• Koszty dodatkowe są często niedoceniane: jeśli uwzględnisz tylko ITP, a zapomnisz o AJD (w przypadku kredytu hipotecznego), opłatach notarialnych, opłatach za wpis do księgi wieczystej i honorarium gestorii, to w końcu okaże się, że pomyliłeś się o kilka punktów procentowych.

Co będzie potem? Bieżące wydatki jako właściciel

Zakup został sfinalizowany – ale to dopiero początek nowych, cyklicznych zobowiązań:

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o rocznym podatku od nieruchomości, zajrzyj do poradnika o podatku IBI w Hiszpanii, a jeśli chodzi o ochronę ubezpieczeniową – do poradnika o ubezpieczeniu mienia domowego w Hiszpanii.

Jeśli chcesz później wynająć tę nieruchomość, pamiętaj o surowych zasadach dotyczących licencji ETV na Majorce – dekret 4/2025 znacznie ograniczył wydawanie nowych licencji na wynajem wakacyjny. Nie dotyczy to jednak klasycznego wynajmu długoterminowego – więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Wynajem długoterminowy na Majorce”.

Lista kontrolna: Pierwszy zakup na Majorce w 2026 roku

Wydrukuj tę listę i odhaczaj po kolei każdą pozycję, zanim przejdziesz do kolejnego etapu:

Przed rozpoczęciem wyszukiwania

• Obliczono trzy scenariusze budżetowe (rata, kapitał własny, koszty dodatkowe)
• Sprawdzono warunki uzyskania premii w ATIB
• Numer NIE / NIF jest podany i aktualny
• Otworzyłem konto bankowe w Hiszpanii
• Mamy już zaświadczenia o dochodach i decyzje podatkowe
• Sprawdzono możliwość uzyskania dofinansowania z programu IBAVI (o ile spełniasz wymagania wiekowe)

Przy zakupie

• Uzyskano i sprawdzono „Nota simple”
• Otrzymałem świadectwo energetyczne od sprzedawcy
• Sprawdziliśmy traktat z Arras z prawnikiem
• Czekałem na porównanie kredytów hipotecznych, w tym FEIN (10 dni)
• Byłem na spotkaniu u notariusza z wszystkimi dokumentami
• Wniosek o ulgę ITP złożony razem z płatnością podatku

Zgodnie z „Escritura”

• ITP / IVA + AJD wypłacone na konto ATIB w ciągu 30 dni roboczych
• Złożono wniosek o wpis do księgi wieczystej
• IBI, ubezpieczenie, opłaty wspólnotowe pobierane automatycznie
• Realicé el empadronamiento en el ayuntamiento en el nuevo lugar de residencia

Podsumowanie

Aby podejść do pierwszego zakupu nieruchomości na Majorce z zimną głową, trzeba przede wszystkim zrozumieć system podatkowy, zanim zaczniesz szukać. Dobra wiadomość: Kto spełnia warunki na ulgę ITP – czy to jako młody nabywca, osoba z orzeczeniem o niepełnosprawności, czy też jako duża rodzina – może przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego skorzystać ze znacznych ulg podatkowych do maksymalnej kwoty 270 151,20 €. Od marca 2026 r. nowy próg w wysokości 307 089 € umożliwi ponadto większej liczbie osób dostęp do tych ulg. Do tego dochodzą gwarancje IBAVI i bezpośrednie dotacje do 10 000 €. Wszystko to sprawia, że pierwszy zakup na Majorce, mimo wysokich cen rynkowych dla rezydentów, jest znacznie bardziej przystępny, niż się wydaje na pierwszy rzut oka – pod warunkiem, że wszystko dobrze zaplanujesz od samego początku.

Oficjalne źródła

• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearskich (stawki ITP, wnioski o ulgi, formularze): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (gwarancje, dotacje bezpośrednie, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Krajowa Agencja Podatkowa, formularz 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad na Majorce (wpis do księgi wieczystej, Nota simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Dekret 4/2025, przepisy podatkowe Balearów): www.boib.caib.es