Hipoteca Joven Mallorca e aval: como funciona o financiamento a 100 % para compradores de primeira habitação

Se és jovem, vives em Maiorca e queres finalmente comprar casa própria, deparas-te com um problema aparentemente sem solução: os preços dos imóveis na ilha estão entre os mais elevados de Espanha, e as hipotecas bancárias convencionais financiam, no máximo, 80 % do preço de compra. Para muitos, é simplesmente impossível juntar os 20 % em falta, mais as despesas associadas, como entrada. É სწორედ aqui que entra a Hipoteca Joven Mallorca: o IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) presta garantia até 20 % do preço de compra, permitindo ao banco financiar até 100 % — sem ser necessário dispor de capital próprio para a entrada. A nível nacional, existe ainda a garantia do ICO para compradores de primeira habitação. Este guia explica-te como funcionam ambos os programas, que requisitos tens de cumprir, quais as vantagens fiscais adicionais e como avançar passo a passo — com todos os números concretos confirmados pela pesquisa.

Queres saber se podes beneficiar simultaneamente do aval do IBAVI, da garantia do ICO e da isenção de ITP?

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O que é a Nova Hipoteca Jove do IBAVI?

A Nova Hipoteca Jove não é um empréstimo direto do Estado — o IBAVI não te entrega dinheiro. Em vez disso, o programa disponibiliza ao banco financiador uma garantia pública (aval). Esta garantia cobre a parte do preço de compra que um banco normal não financiaria: até 20 % para compradores com menos de 40 anos, bem como para famílias numerosas, famílias monoparentais e pessoas com deficiência. Para os restantes beneficiários elegíveis, a garantia é de até 15 %.

Assim, o banco pode conceder uma hipoteca de até 100 % do preço de compra — desde que as suas próprias regras de concessão de crédito o permitam. Na prática, a CaixaBank, a Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença e a Cajamar Caja Rural, entre outros, celebram atualmente contratos de crédito hipotecário ao abrigo deste programa.

Nota: a garantia do IBAVI não é um cheque em branco — o banco continua a avaliar a tua solvabilidade, os teus rendimentos e a tua capacidade para suportar as prestações. Sem uma decisão de crédito favorável por parte do banco, não é concedido qualquer aval.

Quem pode recorrer ao programa? Requisitos do IBAVI em detalhe

Requisitos pessoais

Para que o IBAVI aprove a tua garantia, tens de cumprir ყველა os seguintes requisitos:

1. Nacionalidade / residência: nacionalidade espanhola ou de um país da UE, ou residência legal em Espanha.
2. Residência nas Baleares: ter residido nas ilhas durante, pelo menos, 5 anos, de forma ininterrupta ou cumulada.
3. Não ter outra habitação em propriedade em Espanha — salvo algumas exceções (quota-parte herdada, perda da propriedade devido a divórcio, catástrofe, violência doméstica, atentados terroristas ou deficiência que impeça a acessibilidade na habitação atual).
4. Limites de rendimento (rendimentos brutos anuais):

5. Limite de idade para a garantia de 20%: menos de 40 anos. Os candidatos mais velhos que cumpram todos os restantes critérios podem obter, no máximo, 15 %.

Requisitos do imóvel

• Situar-se nas Baleares (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Destinar-se a residência principal habitual e permanente
• Ter um preço de compra, incluindo anexos (garagem, cave), até 382.744,84 € — sem contar com despesas adicionais e impostos

Atenção: O anterior limite de preço era de 270.000 €. O aumento para 382.744,84 € foi anunciado em março de 2025 e permite que muitos mais compradores em Mallorca tenham acesso ao programa.

O Aval ICO: o complemento nacional ao programa IBAVI

Em paralelo com o programa regional IBAVI, existe o Aval ICO (Instituto de Crédito Oficial), uma garantia estatal que também pode cobrir até 20 % do preço de compra — ou até 25 % no caso de imóveis com դաս energética A a D.

Segundo a informação apurada, este aval vigorava até 31 de dezembro de 2025. À data de fecho deste artigo, ainda não estava confirmado se, e em que moldes, seria prolongado em 2026 — informa-te diretamente junto do ICO ou do teu banco sobre a situação atual.

Nota: o aval do IBAVI e o aval ICO são programas alternativos, não cumulativos — regra geral, só podes recorrer a um deles para a mesma operação. Como o aval do IBAVI estabelece limites de rendimento consideravelmente mais elevados e foi concebido para o mercado balear, é a opção mais atrativa para muitos compradores em Maiorca. Pede ao teu banco e a um consultor financeiro que calculem ambos os cenários.

Isenção de ITP e vantagens fiscais: quanto podes realmente poupar

Além da garantia hipotecária, as Baleares dispõem de um sistema escalonado de imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP), o equivalente ao imposto sobre a compra de imóveis usados. Numa aquisição de várias centenas de milhares de euros, este é ხშირად o maior custo adicional isolado.

Nota: O limite do preço de compra para as taxas especiais de ITP é atualmente de 270.151,20 € — não corresponde ao novo limite de preço de compra do IBAVI, de 382.744,84 €. Se o preço de compra se situar entre estes dois valores, beneficias da garantia do IBAVI, mas já não da isenção total de ITP nem da taxa de 2 %.

Podes consultar uma visão completa de todos os custos adicionais da compra no nosso guia sobre os custos adicionais da compra em Maiorca.

Apoios diretos: até 10.800 € a fundo perdido

Além dos benefícios fiscais e das garantias hipotecárias, o Governo das Baleares concede aos jovens que compram a primeira habitação um apoio direto. Segundo as fontes consultadas, os compradores com menos de 36 anos que adquiram um imóvel por um preço até 270.151,20 € podem receber um apoio de até 10.800 €, desde que respeitem os limites de rendimento estabelecidos.

Atenção: este apoio direto está sujeito a limites específicos de rendimento e de preço de compra e deve ser pedido separadamente. Pode ser acumulado com a garantia do IBAVI, mas não necessariamente com todas as outras componentes de apoio em simultâneo. Antes de comprares, informa-te junto de um serviço de aconselhamento autorizado ou de um gestor administrativo sobre as possibilidades de acumulação atualmente em vigor.

Produtos bancários: o que os bancos parceiros realmente oferecem

O programa IBAVI funciona apenas através de instituições de crédito parceiras acreditadas. Em março de 2025, são elas a CaixaBank, a Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença e a Cajamar Caja Rural. Outros bancos disponibilizam as suas próprias hipotecas para jovens compradores, com percentagens de financiamento mais elevadas, mas que, sem a garantia do IBAVI, geralmente não ultrapassam os 90–95 %.

A título de exemplo, a instituição financeira Imagin (filial da CaixaBank) oferece, no âmbito do programa das Baleares, financiamento até 90 % do valor mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação, com uma taxa fixa bonificada de 2,85 % NIR (3,574 % efetiva), mediante domiciliação do salário e contratação de seguros de habitação e de vida; sem estas condições, a taxa é de 3,60 % NIR (4,084 % efetiva). Estas condições podem mudar — usa-as como referência, não como ofertas vinculativas.

Passo a passo: como pedir a garantia do IBAVI e a hipoteca

1. Verifica se cumpres os requisitos pessoais: idade, comprovativos de rendimentos (IRPF dos últimos anos), certificado de recenseamento municipal (Empadronamiento) nas Baleares há pelo menos 5 anos e ausência de direitos de propriedade sobre outros imóveis em Espanha.

   

2. Escolhe o imóvel: preço de compra ≤ 382.744,84 € (incluindo garagem/arrecadação), situado nas Baleares e destinado a habitação própria e permanente.

3. Confirma o registo predial: antes de assinares o contrato de reserva, verifica a certidão simples do Registo Predial (Nota Simple) quanto a encargos, hipotecas e situação urbanística. Sabe mais: Como verificar o registo predial em Espanha.

4. Assina o contrato de reserva: habitualmente, é pago um sinal entre 1 % e 3 % do preço de compra. Vê os detalhes: Contrato de reserva em Espanha.

5. Apresenta o pedido de hipoteca num banco parceiro do IBAVI: DNI/NIE, declarações de IRPF mais recentes, declaração da entidade patronal ou comprovativos de rendimentos no caso de trabalhadores independentes, certidão simples do imóvel e relatório de avaliação (tasación) — este último é solicitado pelo banco.

6. Pede a garantia do IBAVI: regra geral, o pedido é tratado em simultâneo com o pedido ao banco, através da instituição de crédito. Comissão de processamento: 0,50 % do montante garantido (pagamento único, a cargo do comprador).

7. Contrato de arras (contrato-promessa): após a aprovação da hipoteca, celebra-se um contrato particular de compra e venda (contrato de arras), normalmente com um sinal de 10 %.

8. Notário e escritura pública: formalização da compra perante notário e registo da hipoteca. Para saberes mais sobre o processo: Compra de imóvel: processo legal.

9. Paga o ITP e efetua o registo predial: declara o ITP (eventualmente com taxa especial ou isenção) junto da ATIB (Agência Tributária das Ilhas Baleares) no prazo de 30 dias após a escritura.

10. Apresenta o pedido de apoio ao IBAVI: se reunires as condições para o apoio direto (até 10.800 €), deves pedi-lo separadamente.

Nota: Morada do IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Site: ibavi.caib.es

Exemplo de cálculo: o que significa, na prática, a garantia do IBAVI

Imaginemos uma compradora de 30 anos, com um rendimento anual de 38.000 €, que pretende comprar um apartamento em Palma por 280.000 € (imóvel usado).

Sem a garantia do IBAVI, a mesma compradora teria de dispor, com um financiamento de 80 %, de 56.000 € de capitais próprios para a entrada, mais cerca de 8.000 € em despesas adicionais — ou seja, aproximadamente 64.000 €. A garantia reduz este valor às despesas adicionais.

Atenção: Neste exemplo, o preço de compra ultrapassa o limite de isenção de ITP de 270.151,20 €, pelo que se aplica a taxa de 2 % (aos 30 anos, já não há isenção total). Quem tiver menos de 30 anos, comprar um imóvel por menos de 270.151,20 € e cumprir todos os limites de rendimento paga 0 % de ITP — uma poupança que, num imóvel de 270.000 €, pode chegar aos 21.600 € (à taxa normal de 8 %) ou ser, no mínimo, de 5.400 € (à taxa de 2 %).

Erros mais frequentes com a Hipoteca Jovem em Maiorca

1. Preço de compra ligeiramente superior a 270.151,20 € — perde-se o benefício do ITP, mas a garantia do IBAVI continua a ser possível. Muitos compradores não sabem que o limite de isenção fiscal (270.151,20 €) e o limite de preço de compra do IBAVI (382.744,84 €) são diferentes. Quem compra por 280.000 € perde a taxa de ITP de 0 %, mas mantém a garantia do IBAVI.

2. Falta o comprovativo de residência ou está incompleto. Para obter a garantia do IBAVI, é obrigatório ter residido nas Baleares durante 5 anos. Quem se mudou recentemente não reúne as condições — nem através de uma alteração retroativa do registo de residência.

3. Pedir simultaneamente a garantia do ICO e a garantia do IBAVI. As duas garantias não podem ser combinadas na mesma operação. Quem pedir ambas arrisca-se a que um ou os dois pedidos sejam recusados.

4. Avaliação demasiado baixa — falta financiamento. A garantia cobre até 20 % do preço de compra, e não do valor da avaliação. Se a avaliação for inferior ao preço de compra, o banco financia, no máximo, 100 % do valor avaliado. Tens de pagar a diferença até ao preço de compra com capitais próprios.

5. Não pedir separadamente o apoio direto. O apoio direto de até 10.800 € não é solicitado automaticamente com o pedido de hipoteca — trata-se de um processo distinto junto do IBAVI.

6. Já possuir um imóvel em Espanha (mesmo que seja apenas metade ou esteja onerado com dívidas). Mesmo uma pequena quota-parte recebida por herança pode impedir o cumprimento dos requisitos de apoio, caso não se aplique nenhuma das exceções.

O que acontece depois da compra?

As tuas obrigações não terminam na assinatura da escritura. Como proprietário em Maiorca, terás despesas regulares e algumas obrigações declarativas:

• IBI (imposto municipal sobre imóveis): imposto municipal anual calculado com base no valor cadastral. Sabe mais: IBI em Espanha
• Comunidad de Propietarios: se comprares um apartamento, passarás a integrar a comunidade de proprietários e terás de contribuir para as despesas comuns. Tudo o que precisas de saber: Comunidade de proprietários em Espanha
• Imposto sobre o património: é devido em Espanha a partir de determinados limites de isenção. Imposto sobre o património em Espanha
• Certificado energético: documento obrigatório caso venhas a arrendar ou vender o imóvel. Certificado energético em Espanha
• Seguro do recheio da casa: é ხშირად uma condição exigida pelo banco. Seguro do recheio da casa em Espanha

Se mais tarde quiseres colocar o apartamento no mercado de arrendamento de longa duração, encontrarás toda a informação necessária em Arrendamento de longa duração em Maiorca.

Lista de verificação: reúno as condições para a Hipoteca Joven e o aval do IBAVI?

• Tenho menos de 40 anos (para o aval de 20%; menos de 36 anos para ITP de 2%; menos de 30 anos para ITP de 0%)
• Tenho residência nas Baleares há pelo menos 5 anos, cumulativamente
• O meu rendimento bruto anual é inferior a 60.666,65 € (uma pessoa) ou a 68.250 € (duas pessoas)
• Não tenho outro imóvel em Espanha (ou enquadro-me numa exceção)
• O preço de compra, incluindo lugar de estacionamento, é igual ou inferior a 382.744,84 €
• O imóvel situa-se nas Baleares e destina-se a ser a minha residência habitual permanente
• Tenho pelo menos cerca de 8.000–12.000 € disponíveis para despesas adicionais (ITP, notário, registo predial, taxas)
• Entreguei integralmente à AEAT as minhas declarações de IRPF dos últimos anos
• Contactei um dos bancos parceiros (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Verifiquei se tenho direito ao subsídio direto (até 10.800 €)

Conclusão

A Nova Hipoteca Jove do IBAVI é um dos programas mais concretos e mais bem dotados de apoio à compra de habitação por երիտասարդs em Espanha. O aumento do preço máximo de compra, agora até 382.744,84 €, torna o programa acessível a uma parcela consideravelmente maior do mercado de Maiorca do que antes da reforma de 2025. Em conjunto com a isenção de ITP para menores de 30 anos e o possível subsídio direto de até 10.800 €, constitui um pacote que aumenta efetivamente o poder de compra — mas apenas se todos os apoios forem corretamente requeridos e articulados entre si.

O maior obstáculo não é cumprir os requisitos, mas coordenar os vários apoios: quem tratar do pedido de subsídio, da isenção fiscal, da garantia do IBAVI e do financiamento bancário sem aconselhamento profissional arrisca-se a perder algumas vantagens. Antes de assinares uma reserva, pede que te calculem por escrito todos os custos envolvidos.

Fontes oficiais

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (descrição e requisitos do programa): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Requisitos: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Portal principal do IBAVI: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (gestão do ITP): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (garantia ICO): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – boletins oficiais com a legislação aplicável: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Mobilitat i Habitatge: https://www.caib.es