Balearernas arvsavtal: Överföring av fastigheter till barnen under livstiden utan skatt

Den som äger en fastighet på Mallorca och en dag vill överlåta den till sina barn tänker först på arv eller gåva – och förbiser därvid ofta det mest effektiva instrumentet i den baleariska lagstiftningen: Pacto Sucesorio Balear. Detta arvavtal gör det möjligt att redan under sin livstid överföra tillgångar på ett bindande sätt och i regel skattefritt till nästa generation, utan att behöva ta de skattemässiga nackdelarna med en vanlig gåva. Den rättsliga grunden är lag 8/2022 av den 11 november 2022, som trädde i kraft den 17 januari 2023 och som har moderniserat den baleariska arvsavtalsrätten i grunden. I denna guide får du veta hur Pacto Sucesorio fungerar i detalj, vilka två huvudvarianter som finns på Mallorca, vem som kan utnyttja det – även som icke-bosatt eller utlänning –, vilka skatter som tillkommer och var de vanligaste fallgroparna finns.

Vill du överlåta en fastighet på Mallorca till dina barn utan att det medför några skattekonsekvenser?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Inledande bedömning av specialister på plats
• All information om arv och gåvor på Balearerna

Vad är ”Pacto Sucesorio Balear” – och varför är det inte en vanlig gåva?

Pacto Sucesorio är ett avtal genom vilket en person på ett bindande sätt reglerar sin arvföljd medan han eller hon fortfarande lever: Personen utser en eller flera förmånstagare – som arvingar eller som mottagare av enskilda tillgångar – och dessa godtar uttryckligen dispositionen. Det avgörande är att detta avtal inte kan upphävas eller ändras ensidigt genom ett senare testamente. En ändring är endast möjlig om båda parter samtycker i samförstånd.

Ur skattesynpunkt är detta kärnan i fördelen: En klassisk gåva (donación) beskattas enligt spansk lag som en gåva, med en separat skattskyldighet, och kan under vissa omständigheter medföra att givaren måste betala inkomstskatt på den realiserade värdeökningen. Pacto Sucesorio behandlas däremot som ett arv vid dödsfall – det omfattas av arvsskatten (ISD), inte av gåvoskatten, och fastighetens skattemässiga värdeökning anses inte vara realiserad.

Obs! Den väsentliga skillnaden jämfört med en traditionell gåva är att det vid ett arvsavtal inte uppkommer någon inkomstskatt för överlåtaren på värdeökningar – medan värdeökningen sedan köpet kan beskattas som vinst vid en vanlig gåva.

Regleringen är inte någon ny konstruktion, men har moderniserats avsevärt genom lag 8/2022. Före denna reform var Pacto Sucesorio knutet till den så kallade vecindad civil mallorquina – det baleariska civilrätten kunde alltså endast utnyttjas av personer med denna status. Detta krav har upphävts sedan den 17 januari 2023.

De två huvudvarianterna på Mallorca och Menorca

I lag 8/2022 skiljer man mellan bestämmelserna för de olika öarna. För Mallorca och Menorca är framför allt två former relevanta:

Observera: För Ibiza och Formentera gäller särskilda regler – där är det så kallade ”Finiquito de legítima” som gäller. Denna guide fokuserar på Mallorca och Menorca.

Båda varianterna är endast giltiga i notariatsform (Escritura Pública). Lag 8/2022 föreskriver dessutom att datum och klockslag för ingåendet måste anges i notariatsavtalet. Dessutom anmäls ingåendet till Registro General de Actos de Última Voluntad (det centrala testamentsregistret).

Vem kan använda Pacto Sucesorio?

Före 2023 var rätten till arv begränsad till personer med ”vecindad civil balear ”. Lag 8/2022 har avsevärt utvidgat kretsen av berättigade. Idag är framför allt EU:s arvsrättsförordning nr 650/2012 avgörande: Enligt denna bestäms tillämplig arvsrätt utifrån den vanliga vistelseorten (hemvist) vid tidpunkten för dödsfallet – eller utifrån den arvsrätt som den avlidne valt som sin hemlandsrätt.

Obs! Frågan om vilken arvslagstiftning som ska tillämpas är komplex. EU:s arvsförordning gör det möjligt att genom uttryckligt val av lag välja hemlandets lag – detta kan i enskilda fall öppna eller stänga tillgången till den baleariska arvsöverenskommelsen (Pacto Sucesorio). Rådgör absolut med en advokat som är specialiserad på internationell arvsrätt innan du ingår ett avtal.

När det gäller arvsavtal (Pacto Sucesorio) på Balearerna kan, enligt balearisk lag, i princip direkta ättlingar utses till förmånstagare – det vill säga föräldrar till barn. Makar, barnbarn eller andra släktingar kan inte direkt komma i fråga som förmånstagare i denna specifika konstruktion; för dessa persongrupper är arv eller gåva lämpligare instrument.

Skattebehandling: Vad ska betalas och när?

Arvsskatt (ISD) på Balearerna

Sedan den 18 juli 2023 gäller på Balearerna en 100-procentig avdragsmöjlighet för arvsskatten för grupperna I och II – och detta utan värdegräns. Denna avdragsmöjlighet har bekräftats under de följande åren och gäller oförändrat även 2026.

Pacto Sucesorio behandlas skattemässigt som ett arv och omfattas därför av samma skattelättnader. Det innebär att vid överlåtelser mellan föräldrar och barn utgår i regel 0 € i arvsskatt – oavsett fastighetens värde.

Observera beräkningsgrunden: Skatten beräknas utifrån Valor de referencia (referensvärdet i fastighetsregistret) eller det faktiska marknadsvärdet, beroende på vilket värde som är högst. Du kan ta reda på det aktuella Valor de referencia för din fastighet via Catastro-webbplatsen.

Ingen ökning av inkomstskatten för den som överlåter

En avgörande fördel jämfört med en traditionell gåva: Vid ett arvsavtal (Pacto Sucesorio) behöver den som överlåter inte betala inkomstskatt på den realiserade värdeökningen. Vid en vanlig gåva betraktas värdeökningen sedan köpet ur skattemässig synvinkel som en realiserad vinst för givaren – vilket, beroende på innehavstid och värdeökning, kan innebära betydande kostnader för IRPF.

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Den kommunala skatten på värdeökningav fastigheter (plusvalía) kan tillkomma beroende på kommun. Precis som när det gäller den skattemässiga behandlingen är även här den konkreta utformningen av Pacto Sucesorio avgörande. Se till att klargöra situationen för just din kommun i förväg.

Det tyska perspektivet: Vad händer i Tyskland?

För tyska medborgare som är bosatta i Tyskland och som vill överlåta en fastighet på Mallorca genom ett arvsavtal (Pacto Sucesorio) finns det en viktig särregel: Det finns inget dubbelbeskattningsavtal mellan Spanien och Tyskland när det gäller arvs- och gåvoskatt.

Teoretiskt sett innebär detta en dubbel skattskyldighet. I praktiken finns det dock två förmildrande omständigheter:

1. Avräkningsprincip: Den skatt som betalats i Spanien kan avräknas mot den tyska arvsskatten. Eftersom skatten på Balearerna för grupp I och II för närvarande uppgår till 0 €, finns det i regel inget att avräkna vid tyska överlåtelser mellan föräldrar och barn.

2. Tyska skattefria belopp: I Tyskland gäller ett skattefritt belopp på 400 000 euro per förälder och barn för arvs- och gåvoskatt, vilket förnyas vart tionde år. Om värdet på fastigheten på Mallorca per överlåtande förälder understiger detta belopp, utgår ingen skatt heller i Tyskland.

Observera: Denna översikt är endast avsedd som vägledning och utgör inte juridisk rådgivning. Huruvida och på vilket sätt ett arvsavtal (Pacto Sucesorio) i Tyskland klassificeras som gåva eller arv beror på hur avtalet är utformat i det enskilda fallet. Till detta kommer frågan om skattemässig hemvist för alla berörda parter. Låt en tysk-spansk skatterådgivare granska detta.

Steg för steg: Så här går ett arvavtal till

1. Förberedelser och rådgivning: Skattemässig och juridisk granskning utförd av en advokat och/eller skatterådgivare som är specialiserad på arvsrätt på Balearerna – särskilt vad gäller frågan om arvsstatus (relevant för icke-bosatta).
2. Fastighetsvärdering: Fastställande av det aktuella valor de referencia och, vid behov, en marknadsvärdering som underlag för skatteberäkningen.
3. Utkast till escritura: Notarien upprättar ett utkast till avtalet med alla uppgifter om parterna, den överlåtna egendomen, den valda varianten (Definición eller Donación Universal) och tidpunkten för ikraftträdandet.
4. Notariell bekräftelse: Båda parterna (överlåtaren och mottagaren) undertecknar avtalet inför en spansk notarie. Datum och klockslag protokollförs.
5. Anmälan till testamentsregistret: Notarien överför dokumentet automatiskt till Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Fastighetsregisteranteckning: Om fastigheten överlåts omedelbart sker överföringen i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
7. Skatteanmälan: ISD-anmälan ska lämnas in inom en månad till skattemyndigheten på Balearerna (ATIB) med omedelbar verkan; om verkan träder i kraft först vid överlåtarens död gäller de normala tidsfristerna för arvsskatt (6 månader, kan förlängas på ansökan).

Observera: Tidsfristen på en månad för att lämna in skattedeklarationen till Pactos med omedelbar verkan är en lagstadgad tidsfrist. Underlåtenhet att följa denna tidsfrist medför tilläggsavgifter och ränta.

Arvsavtal vs. traditionell gåva vs. testamente: En jämförelse

Obs! Sedan juli 2023 gäller 100-procentig avdragsrätt på Balearerna även för gåvor (grupp I/II). Den väsentliga fördelen med Pacto Sucesorio jämfört med en gåva ligger dock fortfarande i att den överlåtande parten slipper betala inkomstskatt (IRPF).

Oåterkallbarhet: Vad innebär det i praktiken?

Oåterkallbarheten är baksidan av den skattemässiga fördelaktigheten. Den som undertecknar ett Pacto Sucesorio avstår i princip bindande från den berörda förmögenheten. För fastighetsägare på Mallorca innebär detta konkret:

• Inget senare testamente kan ensidigt upphäva Pacto Sucesorio.
• Ändringar kan endast göras med båda parternas samtycke i en ny Escritura.
• Tvister med andra potentiella arvingar (t.ex. ytterligare barn) kan uppstå om transaktionen betraktas som en kränkning av rätten till arvslot.
• Vid en ”Donación Universal” överlåter överlåtaren hela sin nuvarande förmögenhet – var försiktig om du har löpande skulder eller planerade investeringar.

Att beslutet är oåterkalleligt är inte nödvändigtvis en nackdel: Många familjer uppskattar just den planeringssäkerheten och den tydliga regleringen, som förhindrar tvister mellan syskon efter testators bortgång.

De vanligaste felen i ett arvskontrakt

1. Felaktig arvsordning antagen Den som bor i Tyskland och endast äger en semesterbostad på Mallorca har i regel inte arvsrätt enligt balearisk lag. Den som trots detta ingår ett ”Pacto Sucesorio” riskerar att avtalet inte erkänns i Tyskland eller att det behandlas annorlunda skattemässigt.

2. Glömt frågan om IRPF Vid en klassisk gåva kan givaren bli skyldig att betala en betydande inkomstskatt på den realiserade värdeökningen. Den som betraktar Pacto Sucesorio som en ren gåva förbiser dess centrala skattemässiga fördel.

3. Tidsfristen för att lämna in självdeklarationen har överskridits Om arvsavtalet träder i kraft omedelbart är tidsfristen för att lämna in ISD-anmälan en månad. Denna tidsfrist underskattas ofta.

4. Valor de referencia ej granskat Katastervärdet utgör den skattemässiga beräkningsgrunden. Om det faktiska köpeskillingen eller marknadsvärdet överstiger detta värde gäller det högre värdet. Överraskningar kan undvikas genom att man i god tid gör en Catastro-förfrågan.

5. Lika behandling av syskonen har inte beaktats En allmän gåva till ett barn kan påverka de övriga barnens rätt till arvslot. En genomtänkt familjeplanering – eventuellt med separata avtal för alla barn – förhindrar senare konflikter.

6. Tysk och spansk rätt har förväxlats Ett ”Pacto Sucesorio” är inte ett tyskt arvavtal, även om det fungerar på liknande sätt. De rättsliga verkningarna, formkraven och de skattemässiga konsekvenserna ska bedömas separat enligt spansk och balearisk rätt.

Särskilda bestämmelser för icke-bosatta

För tyskar som är bosatta på Balearerna (dvs. som har sin vanliga vistelseort där) är Pacto Sucesorio i regel lättillgängligt och skattemässigt fördelaktigt.

För tyskar som är bosatta i Tyskland och har en semesterbostad på Mallorca är situationen mer komplicerad:

• Vilken arvslagstiftning som ska tillämpas beror på den vanliga vistelseorten – i detta fall Tyskland. Arvsrätten på Balearerna gäller därför inte automatiskt.
• Enligt EU:s arvsförordning finns det dock möjlighet att välja hemlandets lagstiftning – det vill säga tysk lag. Detta innebär dock att man förlorar rätten att omfattas av den baleariska arvsöverenskommelsen (Pacto Sucesorio).
• I vissa situationer – till exempel om livets tyngdpunkt faktiskt flyttas till Balearerna – kan balearisk lag komma att tillämpas.

Observera: Den skattemässiga behandlingen av icke-bosatta när det gäller gåvoskatt på Balearerna har anpassats för EU-medborgare efter en dom från EU-domstolen. Dock: Skattepliktigheten i Tyskland påverkas inte av detta, och utan ett dubbelbeskattningsavtal krävs en parallell beräkning av båda skattepliktigheterna.

Den som planerar sin fastighetsstrategi på Mallorca på lång sikt bör även sätta sig in i relaterade frågor, såsom hur ett fastighetsköp går till, de indirekta kostnaderna vid köpet och skatterna vid försäljning.

Vad händer därefter? Fastighetsregistret, skatter, löpande skyldigheter

Efter att ett arvavtal (Pacto Sucesorio) med omedelbar överföringseffekt har ingåtts måste den nye ägaren vidta följande omedelbara åtgärder:

Mer information om den löpande IBI-skatten och ägarföreningen hittar du i våra separata guider.

Checklista: Arvavtal på Balearerna

• Arvsfrågan klarlagd – gäller balearisk lag för alla berörda parter?
• Specialiserad advokat (arvsrätt på Balearerna) och auktoriserad skatterådgivare anlitad
• Vid behov anlitas en tysk-spansk skatterådgivare för gränsöverskridande ärenden
• Valor de referencia för fastigheten har hämtats från Catastro
• Valt alternativ: Definición eller Donación Universal?
• Verkanstidpunkt fastställd: omedelbart eller vid dödsfall?
• Notartid bokad (spansk notarie krävs)
• Båda parterna har giltiga NIE-nummer
• Frist för inlämning av skattedeklaration (1 månad med omedelbar verkan) har införts i kalendern
• Överföring i fastighetsregistret har initierats efter att handlingen har bestyrkts
• IBI-adressändring har anmälts till kommunen
• Andra barns rätt till arvslot har diskuterats med en advokat

Sammanfattning

Pacto Sucesorio Balear är ett av de mest attraktiva verktygen inom spansk förmögenhetsplanering – och används fortfarande alltför sällan av tyska fastighetsägare på Mallorca. Kombinationen av 0 € i arvsskatt för grupp I och II, ingen inkomstskatt (IRPF) på värdeökningar hos den överlåtande och den bindande planeringssäkerheten gör det till förstahandsvalet för föräldrar som vill överlåta sin fastighet på Mallorca till barnen på ett ordnat sätt redan under sin livstid.

Det avgörande förbehållet: Instrumentet fungerar endast smidigt om det baleariska arvsrätten faktiskt är tillämpligt – och det beror i hög grad på om den som överlåter egendomen har sin vanliga vistelseort på Balearerna. För ägare av fritidshus som har sitt huvudsakliga hem i Tyskland är situationen mer komplex och kräver en noggrann prövning i varje enskilt fall med beaktande av EU:s arvsförordning.

Sök råd i god tid – helst innan du fattar ett beslut om gåva, testamente eller arvsavtal.

Officiella källor

• Lag 8/2022 av den 11 november om frivillig, överenskommen eller avtalsenlig arvskifte på Balearerna – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• EU:s förordning nr 650/2012 om arvsrätt – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ISD-blanketter, tidsfrister, avdrag): https://www.atib.es
• Catastro – Hämta valor de referencia: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Justitieministeriet: https://www.mjusticia.gob.es