Pacto Sucesorio Balear: överlåt en fastighet till barnen

Om du äger en fastighet på Mallorca och vill lämna den vidare till dina barn tänker du kanske först på arv eller gåva. Men då är det lätt att missa en av de största möjligheterna i balearisk rätt: Pacto Sucesorio Balear. Genom detta arvsavtal kan du överlåta egendom till nästa generation redan medan du lever. Överlåtelsen är bindande och i regel skattefri, utan de skattemässiga nackdelar som en vanlig gåva kan medföra. Den rättsliga grunden är Ley 8/2022 från 11 november 2022, som trädde i kraft 17 januari 2023 och innebar en omfattande modernisering av den baleariska lagstiftningen om arvsavtal. I den här guiden får du veta hur Pacto Sucesorio fungerar, vilka 2 huvudsakliga varianter som finns på Mallorca, vem som kan använda det – även om du inte är bosatt i Spanien eller är utländsk medborgare – vilka skatter som kan tillkomma och vilka fallgropar som är vanligast.

• Allt om arv och gåvor på Balearerna

Vad är Pacto Sucesorio Balear – och varför är det inte en vanlig gåva?

Pacto Sucesorio är ett avtal som låter en person reglera sitt arv på ett bindande sätt medan personen lever. Personen utser en eller flera mottagare till arvingar eller ger dem rätt till viss egendom, och mottagarna godtar uttryckligen detta. Det avgörande är att avtalet inte kan upphävas eller ändras ensidigt genom ett senare testamente. Det kan bara ändras om båda parter är överens.

Det är här skattefördelen ligger: En vanlig gåva (donación) beskattas enligt spansk rätt som en gåva, med en separat skattskyldighet. Givaren kan dessutom behöva betala inkomstskatt på värdeökningen. Pacto Sucesorio behandlas däremot som ett arv vid dödsfall. Det omfattas av arvsskatt (ISD), inte gåvoskatt, och fastighetens värdeökning anses inte ha realiserats i skattehänseende.

Observera: Den viktigaste skillnaden mot en vanlig gåva är att den som överlåter egendomen genom Pacto Sucesorio inte behöver betala inkomstskatt på värdeökningen. Vid en vanlig gåva kan värdeökningen sedan köpet däremot beskattas som vinst. Fördelen har ett villkor: Om mottagaren säljer fastigheten inom 5 år efter Pacto (eller före överlåtarens död, om den inträffar tidigare) måste mottagaren vid beräkningen av sin inkomstskatt utgå från överlåtarens ursprungliga anskaffningsvärde och anskaffningsdatum (Art. 36 Ley 35/2006, IRPF).

Reglerna är inte nya, men de moderniserades avsevärt genom Ley 8/2022. Före reformen krävdes så kallad vecindad civil mallorquina för att använda Pacto Sucesorio – bara personer med denna anknytning omfattades av balearisk civilrätt. Kravet avskaffades 17 januari 2023.

De 2 huvudsakliga varianterna på Mallorca och Menorca

Ley 8/2022 har olika regler för de olika öarna. På Mallorca och Menorca är framför allt 2 former aktuella:

Observera: För Ibiza och Formentera gäller särskilda regler. Där är Finiquito de legítima den motsvarande juridiska formen. Den här guiden handlar om Mallorca och Menorca.

Båda varianterna är giltiga endast om de upprättas som en notariehandling (Escritura Pública). Enligt Ley 8/2022 måste även datum och klockslag för avtalets ingående anges i handlingen. Dessutom anmäls avtalet till Registro General de Actos de Última Voluntad (det centrala testamentsregistret).

Vem kan använda Pacto Sucesorio?

Före 2023 kunde bara personer med vecindad civil balear använda Pacto Sucesorio. Genom Ley 8/2022 har möjligheten öppnats för betydligt fler. I dag är framför allt EU:s arvsförordning nr 650/2012 avgörande. Enligt den styrs arvet av lagen i det land där arvlåtaren hade sin stadigvarande hemvist vid dödsfallet – eller av lagen i det hemland som arvlåtaren själv har valt.

Observera: Det är komplicerat att avgöra vilken lag som gäller för arvet. Enligt EU:s arvsförordning kan du genom ett uttryckligt lagval välja lagen i ditt hemland. Det kan i enskilda fall göra det möjligt eller omöjligt att använda det baleariska Pacto Sucesorio. Rådfråga alltid en advokat som är specialiserad på internationell arvsrätt innan du ingår ett sådant avtal.

Enligt balearisk lag kan barn som huvudregel gynnas genom Pacto Sucesorio när föräldrar överlåter egendom till dem. Makar, barnbarn och andra släktingar kan inte vara direkta förmånstagare inom just denna lösning. För dem passar arv eller gåva bättre.

Skatt: Vad betalar du och när?

Arvsskatt (ISD) på Balearerna

Sedan 18 juli 2023 gäller en skattenedsättning på 100 % av arvsskatten för grupp I och II på Balearerna, utan någon beloppsgräns. Skattenedsättningen har bekräftats under de följande åren och gäller oförändrad även 2026.

Pacto Sucesorio behandlas skattemässigt som ett arv och omfattas därför av samma skattelättnader. Det innebär att arvsskatten i regel är 0 € vid överlåtelser mellan föräldrar och barn – oavsett fastighetens värde.

Observera hur skatteunderlaget beräknas: Skatten beräknas utifrån Valor de Referencia (fastighetsregistrets referensvärde) eller det faktiska marknadsvärdet, beroende på vilket som är högst. Du kan kontrollera din fastighets aktuella Valor de Referencia på Catastro-webbplatsen.

Ingen inkomstskatt på värdeökningen för den som överlåter

En avgörande fördel jämfört med en vanlig gåva är att den som överlåter egendom genom Pacto Sucesorio inte behöver betala inkomstskatt på den realiserade värdeökningen. Vid en vanlig gåva räknas värdeökningen sedan köpet skattemässigt som en realiserad vinst för givaren. Beroende på hur länge egendomen har ägts och hur mycket den har ökat i värde kan det medföra betydande kostnader för IRPF. Om mottagaren säljer inom 5 år efter Pacto Sucesorio (eller före överlåtarens död, om den inträffar tidigare) används överlåtarens ursprungliga anskaffningsvärde och anskaffningsdatum när mottagarens egen inkomstskatt beräknas (Art. 36 Ley 35/2006).

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Den kommunala skatten på värdeökning för fastigheter (plusvalía municipal) kan behöva betalas, beroende på kommun. Även här spelar den exakta utformningen av Pacto Sucesorio roll för hur skatten hanteras. Ta reda på vad som gäller i din kommun i förväg.

Ur tyskt perspektiv: Vad gäller i Tyskland?

För tyska medborgare som bor i Tyskland och vill överlåta en fastighet på Mallorca genom Pacto Sucesorio finns en viktig skillnad: Spanien och Tyskland har inget dubbelbeskattningsavtal för arvs- och gåvoskatt.

Det innebär i teorin att skatt kan behöva betalas i båda länderna. I praktiken finns dock 2 saker som kan mildra effekten:

1. Avräkning: Skatt som betalats i Spanien kan räknas av från den tyska arvsskatten. Eftersom skatten på Balearerna för grupp I och II för närvarande är 0 € finns det i regel ingen spansk skatt att räkna av när tyska föräldrar överlåter en fastighet till sina barn.

2. Tyska fribelopp: I Tyskland gäller ett fribelopp för arvs- och gåvoskatt på 400.000 € per förälder och barn. Fribeloppet förnyas vart 10:e år. Om värdet på fastigheten på Mallorca understiger detta belopp för varje förälder som överlåter sin andel, behöver ingen skatt betalas i Tyskland heller.

Observera: Den här översikten ger vägledning, inte juridisk rådgivning. Om och hur Pacto Sucesorio räknas som gåva eller arv i Tyskland beror på hur avtalet är utformat i det enskilda fallet. Även var de inblandade är skattskyldiga spelar roll. Låt en skatterådgivare med kunskap om både tysk och spansk skatterätt granska detta.

Steg för steg: Så går en Pacto Sucesorio till

1. Förberedelser och rådgivning: Låt en advokat och/eller skatterådgivare som är specialiserad på balearisk arvsrätt granska de juridiska och skattemässiga frågorna – särskilt vilken arvsrätt som gäller för personer som inte är bosatta på Balearerna.
2. Värdering av fastigheten: Ta reda på aktuellt Valor de Referencia och skaffa vid behov en värdering av marknadsvärdet som underlag för skatteberäkningen.
3. Utkast till Escritura: Notarien tar fram ett avtalsutkast med uppgifter om parterna, egendomen som överlåts, den valda varianten (Definición eller Donación Universal) och när avtalet ska få verkan.
4. Underskrift hos notarie: Båda parter (den som överlåter och den som tar emot egendomen) skriver under avtalet inför en spansk notarie. Datum och klockslag dokumenteras.
5. Anmälan till testamentsregistret: Notarien anmäler automatiskt det ingångna avtalet till Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Registrering i fastighetsregistret: Om fastigheten överlåts direkt registreras ägarbytet i Registro de la Propiedad.
7. Skattedeklaration: Om avtalet får omedelbar verkan ska ISD-deklarationen lämnas in till Balearernas skattemyndighet (ATIB) inom 1 månad. Om avtalet får verkan först när den som överlåter egendomen avlider gäller de vanliga tidsfristerna för arvsskatt (6 månader, med möjlighet till förlängning efter ansökan).

Observera: Tidsfristen på 1 månad för skattedeklarationen vid Pactos som får omedelbar verkan är lagstadgad. Om du missar den tillkommer avgifter och ränta.

Pacto Sucesorio, vanlig gåva eller testamente: en jämförelse

Observera: Sedan den 25 juli 2025 är gåvor till personer i grupp I och II i praktiken också skattefria på Balearerna, tack vare ett avdrag på 100 % av skatten (Ley 6/2025). Tidigare beskattades de med 7 %. Den främsta fördelen med Pacto Sucesorio jämfört med en gåva är ändå att överlåtaren slipper betala IRPF, medan mottagaren omfattas av ett villkor på 5 år.

Kan avtalet ångras? Vad innebär det i praktiken?

Att avtalet inte kan ångras är baksidan av skattefördelarna. Den som skriver under ett Pacto Sucesorio avhänder sig i regel den berörda egendomen med bindande verkan. För dig som äger en fastighet på Mallorca innebär det konkret:

• Ett senare testamente kan inte ensidigt sätta Pacto Sucesorio ur spel.
• Ändringar kräver båda parternas samtycke och en ny Escritura.
• Tvister med andra möjliga arvingar, till exempel fler barn, kan uppstå om överlåtelsen anses kränka deras rätt till laglott.
• Vid en Donación Universal lämnar överlåtaren ifrån sig all egendom som hen äger vid tillfället. Var därför uppmärksam på löpande skulder och planerade investeringar.

Att avtalet inte kan ångras behöver inte vara en nackdel. Många familjer uppskattar tryggheten i att ha en tydlig plan som förebygger tvister mellan syskon när arvlåtaren har avlidit.

De vanligaste misstagen vid Pacto Sucesorio

1. Att utgå från fel arvsrätt Den som bor i Tyskland och bara äger en semesterbostad på Mallorca omfattas i regel inte av balearisk arvsrätt. Den som ändå ingår ett Pacto Sucesorio riskerar att avtalet inte erkänns i Tyskland eller att det beskattas på ett annat sätt.

2. Att glömma IRPF Vid en vanlig gåva kan givaren behöva betala betydande inkomstskatt på den realiserade värdeökningen. Den som ser Pacto Sucesorio som en vanlig gåva missar dess främsta skattefördel.

3. Missad tidsfrist för skattedeklarationen Om Pacto Sucesorio får omedelbar verkan måste ISD-deklarationen lämnas in inom 1 månad. Det är lätt att underskatta hur kort tid det är.

4. Valor de Referencia har inte kontrollerats Fastighetskadasterns referensvärde ligger till grund för skatten. Om det faktiska köpeskillingen eller marknadsvärdet är högre används det högre värdet. Genom att kontrollera värdet hos Catastro i god tid slipper du överraskningar.

5. Hänsyn har inte tagits till syskonens rättigheter En Donación Universal till ett barn kan påverka de andra barnens rätt till laglott. Genom att planera i god tid för hela familjen, vid behov med separata Pactos för varje barn, kan du undvika konflikter längre fram.

6. Tysk och spansk rätt har blandats ihop Ett Pacto Sucesorio är inte ett tyskt arvsavtal, även om det fungerar på liknande sätt. Rättsverkningar, formkrav och skattekonsekvenser måste bedömas utifrån spansk och balearisk rätt.

Särskilt för personer som inte är bosatta på Balearerna

För tyskar som är bosatta på Balearerna (det vill säga har sin vanliga vistelseort där) är det i regel möjligt att använda Pacto Sucesorio utan större svårigheter, och det ger skattefördelar.

För tyskar som bor i Tyskland och har en semesterbostad på Mallorca är läget mer komplicerat:

• Vilken arvsrätt som gäller avgörs av var personen har sin vanliga vistelseort – i det här fallet Tyskland. Balearisk arvsrätt gäller alltså inte automatiskt.
• Enligt EU:s arvsförordning går det dock att välja hemlandets lag, alltså tysk rätt. Då går det däremot inte att använda det baleariska Pacto Sucesorio.
• I vissa situationer, till exempel om personen faktiskt flyttar sin huvudsakliga livsmiljö till Balearerna, kan balearisk rätt bli tillämplig.

Observera: Efter en dom i EU-domstolen har reglerna för gåvoskatt på Balearerna ändrats för EU-medborgare som inte är bosatta där. Skattskyldigheten i Tyskland påverkas däremot inte. Utan ett dubbelbeskattningsavtal måste skatten därför beräknas i båda länderna.

Om du planerar långsiktigt för ditt fastighetsägande på Mallorca bör du också sätta dig in i hur ett fastighetsköp går till, tillkommande kostnader vid köp och skatter vid försäljning.

Vad händer sedan? Fastighetsregistret, skatter och löpande skyldigheter

När ett Pacto Sucesorio har ingåtts och äganderätten övergår direkt behöver den nya ägaren vidta följande åtgärder:

Du kan läsa mer om den löpande IBI-skatten och om ägarföreningen i våra separata guider.

Checklista: Pacto Sucesorio Balear

• Klarlagt vilken arvsrätt som gäller – gäller balearisk rätt för alla berörda?
• Anlitat en advokat med inriktning på balearisk arvsrätt och en skatterådgivare
• Vid behov tagit hjälp av en skatterådgivare med kunskap om både tyska och spanska regler i gränsöverskridande ärenden
• Kontrollerat fastighetens Valor de Referencia hos Catastro
• Valt alternativ: Definición eller Donación Universal?
• Bestämt när avtalet ska få verkan: omedelbart eller vid dödsfall?
• Bokat tid hos en notarie (måste vara en spansk notarie)
• Båda parter har giltiga NIE-nummer
• Skrivit in tidsfristen för skattedeklarationen i kalendern (1 månad om överlåtelsen får omedelbar verkan)
• Begärt att ägaruppgifterna ändras i fastighetsregistret efter att handlingen upprättats hos notarien
• Noterat att IBI ska skrivas över hos kommunen
• Diskuterat övriga barns rätt till laglott med en advokat

Sammanfattning

Pacto Sucesorio Balear är ett av de mest fördelaktiga sätten att planera förmögenhetsöverlåtelser i Spanien, men används fortfarande alltför sällan av tyska fastighetsägare på Mallorca. Kombinationen av 0 € i arvsskatt för grupp I och II, ingen IRPF-skatt på överlåtarens värdeökning (så länge mottagaren inte säljer inom 5 år) och tryggheten i ett juridiskt bindande upplägg gör det till ett förstahandsval för föräldrar som vill föra över sin fastighet på Mallorca till barnen på ett ordnat sätt medan de lever.

Det finns dock en avgörande förutsättning: Upplägget fungerar smidigt bara om balearisk arvsrätt faktiskt är tillämplig. Det beror i hög grad på om överlåtaren har sin stadigvarande bosättning på Balearerna. För semesterhusägare som har sin huvudsakliga hemvist i Tyskland är läget mer komplicerat och kräver en noggrann bedömning av det enskilda fallet med hänsyn till EU:s arvsförordning.

Ta hjälp av en rådgivare i god tid, helst innan du väljer mellan gåva, testamente och Pacto Sucesorio.

Officiella källor

• Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012 – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ISD-blanketter, tidsfrister och skattelättnader): https://www.atib.es
• Catastro – sök efter Valor de Referencia: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es