Skatt för icke-bosatta i Spanien: Den fullständiga guiden till Modelo 210

Har du en finca på Mallorca, en lägenhet i Palma eller en semesterbostad vid Playa de Muro – men bor ändå mestadels i Tyskland, Österrike eller Schweiz? Då har du begränsad skattskyldighet i Spanien och är skyldig att varje år lämna in en deklaration enligt Modelo 210, den så kallade skatten för icke-bosatta i Spanien (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Detta gäller även om du inte har hyrt ut din fastighet en enda gång. I den här guiden får du reda på hur skatten beräknas, vilka tidsfrister som verkligen är bindande, var EU-medborgare har en tydlig fördel jämfört med medborgare från tredjeländer, och vilka misstag som erfarenhetsmässigt blir dyraste.

Vet du inte om du redan har skatt att betala eller om dina tidigare deklarationer var korrekta?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — vi rekommenderar dig certifierade skatterådgivare på Mallorca
• Skatter och ekonomi på Mallorca – översikt

Vad är skatten för icke-bosatta – och vem berörs egentligen av den?

IRNR är en fristående skatt som uteslutande gäller personer som inte är skattemässigt bosatta i Spanien, men som har inkomster där eller innehar tillgångar – framför allt fastigheter. Den ska inte förväxlas med den spanska inkomstskatten för bosatta (IRPF), som du först måste betala när du har flyttat ditt skattemässiga hemvist till Spanien.

Du betraktas som icke-skatteresident om du vistas i Spanien mindre än 183 dagar per kalenderår och inte har ditt ekonomiska centrum i Spanien. Tillfälliga frånvaroperioder räknas med i 183-dagarsräkningen – den som endast är hemma sporadiskt bör därför noggrant dokumentera dagarna.

Observera: Den spanska skattemyndigheten (Hacienda, på nationell nivå: AEAT) skickar inte ut några skattebeslut. Det rör sig om en skyldighet som du själv måste fullgöra: Du är skyldig att själv lämna in deklarationen inom föreskriven tid och betala skatten – oavsett om du har fått någon uppmaning eller inte.

Skatt för icke-bosatta omfattar tre olika scenarier när det gäller fastigheter:

Bosatt kontra icke-bosatt: Det avgörande valet

Innan du sätter dig in i Modelo 210 måste din skattestatus vara entydigt fastställd. Den som felaktigt deklarerar sig som icke-bosatt, trots att man sedan länge är bosatt, riskerar en retroaktiv beskattning med tilläggsavgifter. Lika farligt är det att registreras som bosatt, trots att man i själva verket inte har sitt huvudsakliga uppehållsställe i Spanien.

Den som har ett uppehållstillstånd (Residencia) och är folkbokförd (empadronado) betraktas i regel som bosatt – men måste kunna styrka sin faktiska vistelse. Mer information finns i guiden om uppehållstillstånd i Spanien.

De tre fallen i detalj: Egen användning, uthyrning, försäljning

Fall 1: Egen användning och tomställning – den ”fiktiva inkomsten”

Det mest överraskande med IRNR för många ägare av semesterbostäder: Även om du inte hyr ut din bostad på Mallorca en enda gång och uteslutande använder den själv, tillräknar Spanien dig en fiktiv inkomst – den så kallade Renta Imputada.

Beräkningen går till så här:

1. Utgångspunkten är fastighetens fastighetsvärde (Valor Catastral), som du hittar på din IBI-räkning.
2. Av detta belopp tillämpas vanligtvis 1,1 % om fastighetsvärdet har granskats eller justerats efter 1994, och 2 % om den senaste uppdateringen av fastighetsregistret ägde rum före 1994.
3. På detta belopp tillämpas sedan skattesatsen (19 % för EU/EES, 24 % för länder utanför EU).

Räkneexempel (förenklat):

Observera: Om fastigheten endast används för eget bruk under en del av året och hyrs ut under resten av året, beräknas den fiktiva inkomsten proportionellt – ”Renta Imputada” för perioder då fastigheten står tom eller används för eget bruk, och de faktiska intäkterna för uthyrningsperioderna.

Fall 2: Hyresintäkter

Den som hyr ut – vare sig det gäller långtidsuthyrning eller semesteruthyrning – måste betala skatt på de faktiska intäkterna. Här finns en väsentlig skillnad mellan EU-medborgare och icke-EU-medborgare:

• EU-/EES-medborgare får dra av utgifter som är direkt kopplade till hyresintäkterna (räntor, avskrivningar, reparationer, förvaltningskostnader, IBI) och beskattas endast på nettoinkomsten.
• Personer som inte är EU-medborgare måste betala skatt på sina bruttoinkomster utan möjlighet till avdrag.

Fall 3: Kapitalvinst vid försäljning

Vid försäljning av en spansk fastighet tas IRNR ut på kapitalvinsten (försäljningspris minus anskaffningskostnader inklusive tillkommande kostnader vid köpet). Köparen är i detta fall enligt lag skyldig att direkt hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in den till AEAT – som en förskottsbetalning på säljarens skatt. Om den faktiska skatten är lägre än dessa 3 % kan säljaren begära återbetalning av mellanskillnaden; om den är högre måste han betala in mellanskillnaden. Deklarationen görs också via Modelo 210, inom fyra månader efter försäljningen.

Skattesatser 2026 i korthet

Anmärkning om Schweiz: Schweiz är varken medlem i EU eller EES. Huruvida schweiziska medborgare med hemvist i Schweiz kan utnyttja skattesatsen på 19 % eller 24 % beror på den skatterättsliga bedömningen i det enskilda fallet – vid tveksamheter bör en skatterådgivare med gränsöverskridande expertis konsulteras.

Modelo 210: Vad du behöver för att lämna in ansökan

Modelo 210 är det enda formuläret för IRNR – det omfattar alla tre inkomsttyperna (eget bruk, uthyrning, försäljning), var och en med olika koder och bilagor. Du kan lämna in online via AEAT:s portal; för elektronisk inlämning krävs vanligtvis ett spanskt digitalt certifikat (certificado electrónico) eller en auktoriserad skatterådgivare.

Obligatoriska uppgifter och handlingar:

Om du ännu inte har något NIE-nummer hittar du all viktig information i vår guide om NIE-nummer på Mallorca.

Tidsfrister 2026: Dessa datum måste du känna till

Det spanska skattesystemet tillåter varken tidsfrister av hänsyn till omständigheterna eller automatiska förlängningar. Den som lämnar in sin deklaration för sent måste betala – även om förseningen bara är några dagar.

Observera: När det gäller hyresintäkter föredrar många skatterådgivare att deklarera kvartalsvis, eftersom det gör det lättare att behålla överblicken och upptäcka eventuella fel i ett tidigt skede. Vilket alternativ som är mest lämpligt för dig beror på hur ofta du får hyresintäkter och hur stora dessa är.

Dubbelbeskattning: Vad som regleras i dubbelbeskattningsavtalet mellan Tyskland och Spanien

Tyskland och Spanien har ingått ett avtal om undvikande av dubbelbeskattning (DBA). Det innebär att du inte behöver betala full skatt två gånger på samma inkomster. I regel gäller belägethetsprincipen för fastighetsinkomster – beskattningsrätten tillkommer det land där fastigheten är belägen, det vill säga Spanien. Tyskland kan dock beakta inkomsterna inom ramen för den så kallade progressionsreserven för att höja den tyska skattesatsen på din övriga inkomst.

Vad det innebär konkret för dig:

• Den IRNR som betalas i Spanien räknas i princip av i Tyskland, eller så undantas de spanska inkomsterna från beskattning.
• Du måste ändå ange de spanska inkomsterna i din tyska självdeklaration.
• Hur det ska hanteras i praktiken beror på din individuella situation – en skatterådgivare med gränsöverskridande expertis är här oumbärlig.

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio): Glöm inte detta

Förutom IRNR kan även förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio, IP) tillkomma för icke-bosatta som äger fastigheter i Spanien. Denna deklareras separat via Modelo 714.

Viktigt: Spaniens högsta domstol har i dom 1402/2025 från november 2025 fastställt att icke-bosatta får tillämpa samma sammanlagda maximibelopp för IRNR och förmögenhetsskatt som bosatta (IRPF/IRNR + IP får inte överstiga 60 % av beskattningsunderlaget, minskning av IP upp till 80 % är möjlig). Domen skapar rättssäkerhet och kan i enskilda fall leda till betydande skattebesparingar – särskilt när det gäller dyra fastigheter på Mallorca.

Tidsfristen för att lämna in förmögenhetsskattedeklarationen för 2025 löper från den 3 april till den 30 juni 2026.

Ansvar och skatterepresentant: Vem som står som garant för dig

Personer som inte är bosatta i Spanien och som kommer från tredjeländer (dvs. utanför EU/EES) är enligt lag skyldiga att utse en skatterepresentant (representante fiscal) med hemvist i Spanien, som fungerar som kontaktperson gentemot den spanska skattemyndigheten. EU-medborgare är formellt sett inte skyldiga att utse en skatterepresentant, men det är gängse och rekommenderad praxis: En lokalt etablerad skatterådgivare (asesor fiscal) känner till tidsfrister, specialfall och aktuella ändringar – och skyddar dig från ansvarsskyldighet.

Observera: Om en hyresgäst bosatt i Spanien betalar hyra till en person som inte är bosatt i Spanien är hyresgästen i vissa fall skyldig att innehålla och betala in en del av hyresbeloppet som källskatt. Även detta är ett skäl till varför kommunikationen mellan hyresgäst, hyresvärd och skatterådgivare bör vara väl samordnad.

De vanligaste felen när det gäller skatt för icke-bosatta

I praktiken upprepas samma misstag om och om igen. Här är de farligaste:

Vad händer sedan? De viktigaste uppföljningsämnena

Den som har full kontroll över skatten för icke-bosatta bör därefter klargöra följande punkter:

• Tänk på skatterättslig hemvist: Den som vistas i Spanien i mer än 183 dagar blir automatiskt skatterättsligt bosatt – oavsett avsikt. Vad detta innebär kan du läsa i guiden ”Skatter för bosatta (IRPF)”.
• Registrering hos myndigheterna: Så snart du flyttar din huvudsakliga bostad till Mallorca är empadronamiento och registrering hos myndigheterna nästa steg.
• Sjukförsäkring: Som icke-bosatt utan spansk socialförsäkring behöver du en privat försäkring – läs mer om detta i guiden ”Sjukförsäkring i Spanien”.
• Semesteruthyrning: Den som vill få inkomster från uthyrning måste, förutom IRNR, även klargöra vilka krav som gäller enligt licenslagstiftningen – på Balearerna gäller sedan några år tillbaka skärpta bestämmelser.

Checklista: Hur man lämnar in Modelo 210 på rätt sätt

Gå igenom den här listan innan du lämnar in din deklaration eller anlitar din skatterådgivare:

• NIE-nummer finns och är giltigt
• Inhämtat IBI-beslut med fastighetsvärde och fastighetsreferens
• Skatteförhållanden klarlagda: Bekräftat att personen inte är bosatt i landet (vistelse < 183 dagar)
• Inkomsttyp fastställd (eget bruk / uthyrning / försäljning / kombination)
• Korrekt procentsats för fiktiv inkomst har fastställts (1,1 % eller 2 %)
• Skattesatsen har tillämpats korrekt (19 % för EU/EES eller 24 % för länder utanför EU)
• Vid uthyrning: Hyreskvitton och avdragsgilla kostnader dokumenterade (EU/EES)
• Tidsfristen är markerad och inantecknad i kalendern
• Tyska skatterådgivare informeras om spanska inkomster (progressionförbehåll)
• Bankuppgifter för skatteavdrag har registrerats eller en överföring har förberetts
• Vid fastighetsförsäljning: 3 %-avdrag från köparen dokumenterat

Sammanfattning

Skatt för icke-bosatta i Spanien är inte någon stor summa – men den kan få allvarliga konsekvenser om den ignoreras. Kombinationen av självdeklarationsplikt, självberäknad skatt och strikta tidsfrister gör den till en av de vanligaste orsakerna till onödiga böter bland tyska fastighetsägare på Mallorca. Den goda nyheten är att den som en gång har skapat ett välfungerande system – med en lokal skatterådgivare, NIE-numret i byrålådan och IBI-beslutet arkiverat årligen – kan fylla i Modelo 210 på några minuter eller helt delegera uppgiften.

I mer komplexa situationer (semesteruthyrning, försäljning, högt tillgångsvärde, övergång till uppehållstillstånd) lönar det sig alltid att få individuell rådgivning. Skicka en förfrågan till oss – så sätter vi dig i kontakt med rätt experter på Mallorca.

Officiella källor

• AEAT (Agencia Tributaria) – Information om IRNR och elektronisk inlämning av Modelo 210: https://www.agenciatributaria.es
• Lagen om inkomstskatt för icke-bosatta (LIRNR) – offentliggjord i BOE: https://www.boe.es
• Sede Electrónica del Catastro – Sökning av fastighetsvärde: https://www.sedecatastro.gob.es
• Dubbelbeskattningsavtal mellan Tyskland och Spanien – Offentliggörande i BOE och tyska finansministeriet: https://www.bundesfinanzministerium.de
• Dom nr 1402/2025 från Tribunal Supremo (likabehandling av icke-bosatta när det gäller taket för förmögenhetsskatten): offentliggjord på CGPJ:s webbplats https://www.poderjudicial.es