Consells compra d'immobles a Mallorca: Què has de tenir en compte de veritat es 2026

Sa compra d'un immoble a Mallorca és una de ses transaccions més complexes que pots fer a Espanya – i alhora una de ses més rendibles. Es mercat és estructuralment tens es 2026: sa demanda supera s'oferta des de fa més d'una dècada, i es preus han pujat nominalment un 97 % aproximadament des de 2015. Qui compra ara necessita clarsconsells per a sa compra d'immobles a Mallorca – des de sa primera visita fins a s'entrega de ses claus al notari. Aquesta guia et mostra quins documents has de revisar abans des contracte de reserva, com és es procés de compra a Mallorca pas a pas, quins impostos i despeses addicionals s'han de pagar, i quins errors cometen una vegada i una altra fins i tot es compradors més experimentats. Obtindràs xifres concretes, terminis i llistes de comprovació a punt per actuar – no és un text publicitari, sinó una orientació real.

Estàs planificant ara una compra d'un immoble a Mallorca i vols saber què és realment important en sa teva situació?

• 📩 Fes una consulta personal — Analitzam sa teva situació de manera gratuïta i sense compromís
• Entendre es procés de compra en detall

Es mercat immobiliari de Mallorca es 2026: el que has de saber com a comprador

Abans de reservar sa primera visita, val sa pena fer una mirada honesta al mercat. Mallorca no és un mercat immobiliari normal – segueix ses seves pròpies regles.

Nivell de preus i evolució dels preus

S'estudi de mercat 2026 des Steinbeis-Transfer-Institut indica un preu mitjà a tota s'illa d'aproximadament7.370 €/m², la qual cosa correspon a un augment anual d'aproximadament un 9,8 %. A sa ciutat de Palma, es preus d'oferta s'abril de 2026 se situaven, segons dades independents de portals, en una mitjana de5.477 €/m². Altres fonts assenyalen per a ses Balearen en conjunt un valor mitjà d'aproximadament 3.797 €/m², mentre que en determinades zones de Palma s'aconsegueixen més de 4.900 €/m².

Nota: Es diferents valors de diverses fonts s'expliquen per mètodes de càlcul divergents (preus d'oferta vs. preus de transacció, delimitacions geogràfiques diferents). Demana consell a un perit local abans d'avaluar un preu de compra.

Què impulsa estructuralment es mercat

S'oferta a Mallorca és permanentment limitada per sa protecció des sòl edificable, ses estrictes restriccions urbanístiques i sa costa limitada. A això s'hi afegeix una demanda internacionalment diversificada: aproximadament un 30 % de totes ses transaccions corresponen a compradors estrangers, amb alemanys, britànics i italians com a grups més importants. Ses regions costaneres, es sud-oest (Andratx, Portals), es barris de Palma ben comunicats i sa Tramuntana són especialment demandats. Alhora, es nombre de transaccions es novembre de 2025 va baixar un 13,9 % en comparació anual – un senyal d'un nivell de preus elevat que fa es compradors més selectius.

→ Desenvolupament detallat de preus i anàlisi de zona: Preus d'immobiliària a Mallorca

Pas 1: Preparació – aclarir ses finances i es documents abans de cercar

Sa fallada més freqüent en sa cerca d'immobles a Mallorca: començar ses visites sense tenir es pressupost i es finançament definits. En un mercat amb poca oferta i decisions ràpides, així perds ses bones propietats.

NIE: obligatori abans de qualsevol contracte

Es Número de Identificación de Extranjeros (NIE) és es número d'identificació fiscal per a estrangers a Espanya. Es imprescindible per a:

• signar un contracte de compravenda (Escritura pública)
• atorgar escriptura davant es notari espanyol
• obrir un compte bancari espanyol
• pagar impostos

Es NIE se demana al consolat a Alemanya o directament a s'Oficina de Extranjería (Oficina de Extranjería) a Espanya. Preveu prou temps d'antelació per a sa sol·licitud – en temporada alta, es temps d'espera pot ser de diverses setmanes.

Compte bancari espanyol

Per a sa gestió des preu de compra i es impostos posteriors, un compte espanyol és pràcticament imprescindible. Sa majoria de bancs a Espanya obren comptes per a no residents (cuenta de no residente), però exigeixen es NIE, un passaport vàlid i, en general, un justificant d'ingressos.

Finançament: hipoteca o capital propi?

Si necessites una hipoteca (Hipoteca), has d'aclarir es marc de finançament abans de començar sa cerca d'immobles. Es bancs espanyols concedeixen hipoteques a no residents generalment fins a un 60–70 % des preu de compra o des valor de taxació (tasación) – segons quin valor sigui més baix. Es residents en reben generalment fins a un 80 %. Sa taxació per part d'una societat certificada internament per es banc és obligatòria.

→ Informació detallada: Finançament immobiliari a Mallorca

→ Poder notarial en cas d'absència: Poder notarial Espanya notari

Pas 2: Sa cerca de s'immoble – ubicació, tipus d'immoble i selecció de s'agent immobiliari

Ses preguntes adequades sobre sa ubicació

Mallorca no és una illa homogènia. Sa decisió per una regió és com a mínim igual d'important que sa decisió per un objecte concret. Ses ubicacions ben comunicades a Palma ofereixen infraestructura urbana; es sud-oest (Andratx, Puerto Portals, Santa Ponsa) és considerada una adreça exclusiva amb una forta presència de compradors internacionals. Sóller i sa Tramuntana destaquen per s'autenticitat, mentre que es nord (Pollença, Alcúdia) és considerat familiar. S'interior de s'illa ofereix preus d'entrada considerablement més assequibles.

→ Anàlisi estratègica de sa ubicació: Cerca d'immobles Mallorca

Resum des tipus d'immobles

Selecció de s'agent immobiliari: qualitat per damunt de quantitat

A Espanya no hi ha cap obligació legalment regulada des agents immobiliaris ni cap examen oficial reconegut. Això significa que sa qualitat des proveïdors varia considerablement. Ses indicacions fiables d'agents seriosos són sa pertinença a associacions professionals (p. ex. API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria), una regulació transparent de ses comissions i una experiència local demostrable en es mercat. A Mallorca hi ha més agents que objectes disponibles – un consell pràctic: confia en un agent de sa teva confiança i deixa que t'aporti immobles activament, en lloc de cercar a tots es portals alhora.

→ Preparar sistemàticament ses visites: Llista de comprovació per a sa visita d'immobles

Pas 3: Diligència deguda jurídica – lo més important abans des contracte de reserva

Aquesta és sa part on es produeixen més errors – i on un advocat independent (abogado) és imprescindible. Contracta sempre un advocat que treballi de manera independent des venedor i des corredor.

Extracte des Registre de sa Propietat (Nota Simple)

Es primer pas obligatori és sa sol·licitud d'una Nota Simple actualitzada al Registro de la PropiedadRegistro de la Propiedad competent. Aquest extracte mostra:

• Qui és es propietari inscrit?
• Hi ha hipoteques, càrregues, servituds predials?
• Coincideix sa superfície inscrita al Registre de sa Propietat amb sa superfície oferida?

Atenció: Ses discrepàncies entre sa superfície registral i sa superfície real no són rares a Mallorca – especialment a ses finques més antigues. Aquestes inconsistències s'han de resoldre abans de sa compra.

→ Guia pas a pas: Comprovar es Registre de sa Propietat a Espanya

Extracte des Catastro i dret d'edificació

Es Catastro (Catastro) no és idèntic al Registre de sa Propietat. Tots dos han de coincidir. A més, comproves a s'Oficina de Planificació Urbanística competent (Urbanismo des municipi) quina classe d'ús té sa parcel·la (suelo urbano, urbanizable, rústico) i quines possibilitats o restriccions d'edificació s'apliquen.

Construccions il·legals i obres sense llicència

Ses ampliacions o reformes il·legals són una de ses trampes més freqüents a Mallorca. Si un annex, un garatge o una caseta de piscina no té llicència, tu com a comprador n'ets corresponsable – i en es pitjor dels casos hauràs de demolir o legalitzar a càrrec teu.

Atenció: Fes comparar totes ses superfícies construïdes amb sa Licencia de Primera Ocupación (llicència de primera ocupació) i s'estat de sa llicència d'obra, abans de signar.

→ Més informació sobre es tema: Legalitzar una construcció il·legal a Mallorca

Certificat energètic (Certificado de Eficiencia Energética)

Per a cada venda a Espanya és obligatori un certificat energètic vàlid. Si no figura a s'oferta, es venedor l'ha de presentar abans de s'atorgament de s'escriptura. Sa classe d'eficiència té un impacte directe en es costos d'explotació i en es valor de revenda – sa classe A o B és s'estàndard en ses construccions noves, mentre que ses propietats més antigues solen situar-se en E, F o G.

→ Tot sobre es certificat energètic: Certificat energètic a Espanya

Deutes comunitaris en sa propietat horitzontal

En sa compra d'un pis (en sa propietat horitzontal espanyola: comunidad de propietarios) ets responsable com a nou propietari de ses quotes comunitàries pendents des propietari anterior – en general fins a tres anys amb caràcter retroactiu. Demana a s'administrador (administrador de fincas) emetre un certificat de llibertat de deutes.

Pas 4: Es contracte de reserva i es contracte de compravenda – què has de signar

Es contracte de reserva (Contrato de Reserva)

Abans des contracte de compravenda pròpiament dit, sovint se signa un contracte de reserva, amb es qual reserves sa propietat durant un període determinat i fas un primer pagament a compte. Sa quantia exacta varia segons sa propietat i s'acord. Llegeix aquest contracte amb atenció – conté clàusules de desistiment, terminis i condicions sobre s'ús de sa bestreta.

→ Models de contracte i paranys: Reservierungsvertrag Spanien

Es contracte privat de compravenda (Contrato de Arras)

Es tipus de contracte més freqüent abans de sa formalització notarial és es Contrato de Arras Penitenciales (segons l'art. 1454 des Codi Civil espanyol). Regula:

• Es preu de compra i ses modalitats de pagament
• Es dret de desistiment: es comprador perd sa bestreta, es venedor retorna es doble de sa quantitat
• Bestreta habitual: 10 % des preu de compra
• Termini fins a sa formalització notarial: habitualment 30–90 dies

Nota: Hi ha diversos tipus d'arres amb conseqüències jurídiques diferents (arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales). Fes sempre que es teu advocat comprovi es tipus de contracte abans de pagar.

Es contracte notarial de compravenda (Escritura Pública de Compraventa)

Sa transmissió efectiva de sa propietat es fa davant es notari. Es notari a Espanya és un funcionari imparcial que verifica sa legalitat formal de sa transacció – però no substitueix es teu advocat, que representa es teus interessos. En es moment de sa firma notarial es fa es pagament des preu restant (normalment per transferència bancària o xecs), es lliurament de ses claus i la signatura de ses dues parts.

→ Guia completa sobre es notari: Notar Spanien Immobilienkauf

Ses despeses addicionals de compra a Mallorca: xifres concretes

A més des preu de compra, habitualment s'han de pagar 10–14 % des preu de compra en concepte de despeses addicionals. Calcula-les des del principi – no són negociables.

Nota: Es tipus escalonat de s'ITP balear s'estableix per trams segons es preu de compra. Fes que es teu advocat o assessor fiscal calculi sa càrrega fiscal exacta per a sa teva propietat concreta.

→ Relació completa: Despeses de compra a Mallorca

Costos corrents després de sa compra: allò que has de tenir en compte de manera permanent

Es preu de compra ja està pagat — però tenir una propietat a Mallorca implica costos periòdics. Planifica'ls des del principi.

→ IBI en detall: IBI Impost Espanya → Assegurança: Assegurança de llar Espanya → Impost sobre es Patrimoni: Impost sobre es Patrimoni Espanya

Què has de saber sobre es lloguer vacacional (llicència ETV)

Molts compradors a Mallorca planegen llogar sa seva propietat a través de plataformes com Airbnb o Booking.com. Aquí cal tenir especial precaució s'any 2026.

Es dret de lloguer vacacional balear està estrictament regulat. Sa llicència per a lloguer turístic (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) està subjecta a requisits estrictes. Es pisos en edificis plurifamiliars a Mallorca normalment no poden obtenir una nova llicència ETV — aquest àmbit està pràcticament tancat des de fa anys.

Atenció: No compris cap propietat amb s'objectiu de fer lloguer vacacional sense haver comprovat prèviament s'estat de sa llicència ETV de s'immoble concret des d'un punt de vista legal. Una llicència ja existent i transferible és un valor afegit considerable i hauria de quedar explícitament regulada en es contracte de compravenda.

→ Llicència ETV en detall: Llicència lloguer vacacional Mallorca → Impost de turisme sostenible: Impost de Turisme Sostenible → Lloguer a llarg termini com a alternativa: Lloguer a llarg termini Mallorca

Es errors més freqüents en sa compra d'immobles a Mallorca

Aquests errors es repeteixen — fins i tot entre compradors amb experiència.

1. Cap advocat independent: Utilitzar s'advocat de s'agent immobiliari o des venedor és un conflicte d'interessos. Contracta sempre una persona independent.
2. Bestreta abans de sa diligència deguda: Si pagues abans de sa comprovació del Registre de la Propietat, en cas de problemes pots perdre es teus doblers.
3. Passar per alt construccions il·legals: Ampliacions, garatges o piscines no declarades són molt freqüents a Mallorca — comprova sempre s'estat de sa llicència d'obres.
4. Registre de la Propietat i cadastre no confrontats: Metres quadrats que falten en es Registre de la Propietat o propietaris inscrits de manera incorrecta poden bloquejar sa compra o generar costos addicionals.
5. Finançament no aclarit prèviament: En un mercat àgil, perds immobles si esperes fins després de sa visita per sol·licitar una hipoteca.
6. Deutes de sa comunitat no comprovats: Com a nou propietari, ets responsable retroactivament de ses quotes de sa comunitat pendents.
7. Estat de sa llicència ETV no comprovat: Qui depèn des ingressos de s'arrendament vacacional ha d'aclarir sa situació de sa llicència abans de sa compra, no després.
8. Costos addicionals subestimats: Un 10–14 % de costos addicionals a sobre des preu de compra és sa realitat, no un cas excepcional.
9. Cap poder notarial preparat: Si no pots ser present personalment a sa cita amb es notari, necessites un poder notarial notarialment autenticat i apostillat — això porta temps.
10. Signar es contracte de compravenda sense comprovar es tipus d'Arras: ses conseqüències jurídiques de ses diferents variants d'Arras difereixen considerablement.

Llista de comprovació per a sa compra d'immobles a Mallorca

Usa aquesta llista com a orientació — no substitueix s'assessorament jurídic.

Abans de sa recerca:

• NIE sol·licitat o en tràmit
• Compte bancari espanyol obert o en planificació
• Marc de finançament / hipoteca aclarit prèviament
• Pressupost incl. un 10–14 % de costos addicionals fixat
• Advocat independent (abogado) contractat

Durant sa visita:

• Extracte des Registre de sa Propietat (Nota Simple) sol·licitat
• Extracte cadastral obtingut
• Llicències d'obra i certificat de primera ocupació comprovats
• Certificat energètic disponible i vàlid
• Estat de sa llicència ETV comprovat (en cas d'intenció de lloguer vacacional)
• Deutes de sa comunitat comprovats en cas de propietat horitzontal

Abans des contracte de reserva:

• Nota Simple i cadastre confrontats
• Cap construcció no autoritzada present
• Tipus d'Arras comprovat per s'advocat

Abans de sa cita amb es notari:

• Preu de compra i costos addicionals disponibles en es compte espanyol
• Poder notarial organitzat (si no hi ets present personalment)
• Obligacions fiscals (ITP o IVA+AJD) calculades

Què ve després? Primers passos després de sa cita amb es notari

Amb sa signatura de s'Escritura pública ets propietari legal — però encara no has acabat:

1. Inscripció al Registre de la Propietat (Registro de la Propiedad): Sa Escritura s'ha d'inscriure dins un termini curt a s'oficina des Registre de la Propietat. Normalment s'encarrega es teu advocat o un gestor.
2. Pagar es impostos: S'ITP o s'IVA+AJD s'han de pagar dins es 30 dies hàbils següents a sa signatura davant notari. En cas de retard s'apliquen recàrrecs.
3. Canviar sa titularitat a s'IBI i al Catastro: Informa es teu ajuntament i sa Gerència del Catastro sobre es canvi de propietari.
4. Canviar es contractes de subministraments: Llum, aigua, gas a nom teu.
5. Contractar una assegurança: Assegurança de llar i d'edifici.
6. Registre fiscal: Com a no resident, t'has de registrar davant s'hisenda espanyola per a s'impost sobre sa renda de no residents (IRNR).

→ Visió general d'impostos i dret: Steuern & Recht Mallorca → Regulació hereditària per a s'immoble: Erbschaft & Schenkung Balearen

Conclusió: Ben preparat, millor compra

Sa compra d'un immoble a Mallorca no és, es 2026, un mercat per a caçadors de ganges — però sí un des mercats de valors tangibles més sòlids des Mediterrani per als compradors ben preparats. Es preus han pujat nominalment entorn d'un 97 % en deu anys, sa demanda continua estructuralment per damunt de s'oferta, i es mercat internacional de compradors (aprox. un 30 % d'estrangers) sosté es nivell de preus fins i tot en ses fases més febles. Qui coneix es Tipps Immobilienkauf Mallorca adequats i els aplica de manera conseqüent — advocat independent, diligència deguda exhaustiva, pressupost realista per a ses despeses addicionals, finançament aclarit abans de fer sa primera oferta —, pot comprar amb es cap ben fred. Qui salta aquests passos, s'arrisca a sorpreses cares.

Pren-te es temps per fer cada pas amb cura. En aquest mercat, val sa pena.

Fonts oficials

• Registro de la Propiedad (Registre de la Propietat): www.registradores.org – Nota Simple, inscripció al Registre de la Propietat
• Catastro (Oficina des Cadastre): www.sedecatastro.gob.es – Extractes cadastrals, comparació de superfícies
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – ITP, AJD, impostos balears
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: www.aeat.es – IVA, IRNR, obligacions fiscals
• Consell de Mallorca – Urbanisme: www.conselldemallorca.net – Llicències d'obres, ordenació del territori
• Govern de les Illes Balears – Turisme: www.caib.es – Llicències ETV
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – Codi Civil espanyol Art. 1445 ss. (Compraventa), Arras Art. 1454
• Notariado.org – Portal d'estadístiques des notaris espanyols: www.notariado.org – Dades de transaccions, estadístiques de mercat