Consells per comprar un immoble a Mallorca: documents i despeses

Comprar un immoble a Mallorca és una de ses operacions més complexes que pots fer a Espanya i, alhora, una de ses més gratificants. Es mercat està estructuralment tens el 2026: sa demanda supera s’oferta des de fa més d’una dècada, i es preus han pujat nominalment prop d’un 97 % des de 2015. Si vols comprar ara, necessites uns consells per comprar un immoble a Mallorca: des de sa primera visita fins a s’entrega de ses claus davant notari. Aquesta guia t’explica quins documents has de revisar abans de firmar es contracte de reserva, com és es procés de compra a Mallorca pas a pas, quins imposts i despeses addicionals hauràs de pagar i quins errors continuen cometent fins i tot es compradors experimentats. Hi trobaràs xifres concretes, terminis i llistes de comprovació pràctiques: no és publicitat, sinó una orientació útil.

• Entendre es procés de compra en detall

Es mercat immobiliari de Mallorca el 2026: què has de saber com a comprador

Abans de concertar sa primera visita, convé mirar es mercat amb realisme. Mallorca no és un mercat immobiliari qualsevol: té ses seves pròpies regles.

Nivell i evolució des preus

S’estudi de mercat de Steinbeis-Transfer-Institut de 2026 situa es preu mitjà a tota s’illa en uns 7.370 €/m², que representa una pujada interanual d’aproximadament un 9,8 %. A Palma, es preus de venda anunciats se situaven l’abril de 2026 en una mitjana de 5.477 €/m², segons dades de portals independents. Altres fonts situen sa mitjana de ses Balearen en uns 3.797 €/m², tot i que a determinades zones de Palma s’assoleixen preus superiors a 4.900 €/m².

Nota: Ses diferències entre ses xifres de diverses fonts s’expliquen per mètodes de càlcul diferents (preus d’oferta enfront de preus de transacció, delimitacions territorials diferents). Deixa’t assessorar per un expert local abans de valorar un preu de compra.

Què impulsa estructuralment es mercat

S’oferta a Mallorca està limitada de manera permanent per sa protecció des sòl edificable, ses estrictes restriccions urbanístiques i sa franja de costa limitada. A això s’hi afegeix una demanda internacional diversificada: prop des 30 % de totes ses transaccions corresponen a compradors estrangers, amb alemanys, britànics i italians com a grups principals. Ses zones costaneres, es sud-oest (Andratx, Portals), es barris ben comunicats de Palma i sa Tramuntana tenen una demanda especialment alta. Al mateix temps, es nombre de transaccions va baixar un 13,9 % interanual es novembre de 2025, senyal d’un nivell de preus elevat que fa que es compradors siguin més selectius.

→ Evolució detallada des preus i anàlisi de ses zones: Preus des immobles a Mallorca

Pas 1: Preparació – aclareix ses finances i sa documentació abans de començar a cercar

S’error més habitual en cercar un immoble a Mallorca és començar ses visites sense tenir clars es pressupost i es finançament. En un mercat amb poca oferta i decisions ràpides, així perds bones oportunitats.

Número NIE: obligatori abans de signar qualsevol contracte

Es Número de Identificación de Extranjeros (NIE) és es número d’identificació fiscal per a estrangers a Espanya. És imprescindible per:

• signar un contracte de compravenda (escritura pública)
• formalitzar s’escriptura davant un notari espanyol
• obrir un compte bancari espanyol
• pagar impostos

Es número NIE se sol·licita as consolat a Alemanya o directament a s’oficina d’estrangeria (Oficina de Extranjería) a Espanya. Preveu prou temps per fer sa sol·licitud: durant sa temporada alta, s’espera pot ser de diverses setmanes.

Compte bancari espanyol

Per gestionar es pagament des preu de compra i es futurs impostos, un compte espanyol és pràcticament imprescindible. Sa majoria de bancs a Espanya obren comptes per a no residents (compte de no resident), però exigeixen es número NIE, un passaport vigent i, habitualment, un justificant d’ingressos.

Finançament: hipoteca o capital propi?

Si necessites una hipoteca (Hipoteca), convé que concretis es finançament disponible abans de començar a cercar un immoble. Es bancs espanyols solen concedir hipoteques a no residents de fins as 60–70 % des preu de compra o des valor de taxació (taxació) – segons quin valor sigui més baix. Es residents solen obtenir fins a un 80 %. Sa valoració feta per una societat homologada pes banc és obligatòria.

→ Informació detallada: Finançament immobiliari a Mallorca

→ Poder en cas d'absència: Poder notarial a Espanya

Pas 2: Sa recerca d'immobles – ubicació, tipus d'immoble i tria d'agent immobiliari

Ses preguntes adequades sobre sa ubicació

Mallorca no és una illa homogènia. Sa decisió per una regió és almenys tan important com sa decisió per un immoble concret. Ses zones ben comunicades de Palma ofereixen infraestructura urbana; es sud-oest (Andratx, Puerto Portals, Santa Ponsa) es considera una zona exclusiva amb una forta presència de compradors internacionals. Sóller i sa Tramuntana destaquen per s'autenticitat, mentre que es nord (Pollença, Alcúdia) es considera ideal per a famílies. S'interior de s'illa ofereix preus d'entrada força més assequibles.

→ Anàlisi estratègica de sa ubicació: Recerca d'immobles a Mallorca

Tipus d'immobles d'un cop d'ull

Tria d'agents immobiliaris: qualitat abans que quantitat

A Espanya no és obligatori per llei recórrer a un agent immobiliari ni hi ha cap examen oficialment reconegut per exercir sa professió. Això vol dir que sa qualitat des professionals varia considerablement. Són indicis fiables d'un agent seriós pertànyer a associacions professionals (p. ex., API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria), tenir unes condicions de comissió transparents i poder acreditar experiència en es mercat local. A Mallorca hi ha més agents immobiliaris que immobles disponibles. Un consell pràctic: queda't amb un agent de confiança i deixa que te proposi immobles activament, en lloc de cercar a tots es portals alhora.

→ Preparar sistemàticament ses visites: Llista de comprovació per visitar un immoble

Pas 3: Diligència deguda legal – allò més important abans des contracte de reserva

Aquest és s'àmbit on se cometen més errors i on un advocat independent (advocat) és imprescindible. Contracta sempre un advocat que faci feina de manera independent des venedor i de s'agent immobiliari.

Extracte des registre de sa propietat (Nota Simple)

Es primer pas obligatori és sol·licitar una Nota Simple actualitzada a s'oficina des registre de sa propietat corresponent (Registro de la Propiedad). Aquest extracte mostra:

• Qui figura com a propietari?
• Hi ha hipoteques, càrregues o servituds?
• Sa superfície inscrita en es registre de sa propietat coincideix amb sa superfície anunciada?

Atenció: Ses diferències entre sa superfície registral i sa superfície real no són gens rares a Mallorca, sobretot en finques antigues. Aquestes discrepàncies s'han de resoldre abans de sa compra.

→ Guia pas a pas: Comprovar es registre de sa propietat a Espanya

Extracte cadastral i normativa urbanística

Es cadastre (Catastro) no és es mateix que es registre de sa propietat. Ses dades de tots dos han de coincidir. A més, has de comprovar a s'oficina d'urbanisme corresponent (Urbanismo des municipi) quina classificació urbanística té sa parcel·la (suelo urbano, urbanizable, rústico) i quines possibilitats o restriccions de construcció hi ha.

Construccions il·legals i obres sense llicència

Ses ampliacions o reformes il·legals són un des problemes més habituals a Mallorca. Si un annex, un garatge o una caseta de sa piscina no tenen llicència, com a comprador també en seràs responsable i, en es pitjor des casos, hauràs d'enderrocar sa construcció o legalitzar-la a càrrec teu.

Atenció: Fes comprovar que totes ses superfícies construïdes coincideixen amb sa Licencia de Primera Ocupación (llicència de primera ocupació) i amb s'estat de ses llicències d'obra abans de firmar.

→ Més informació sobre aquest tema: Legalitzar una construcció il·legal a Mallorca

Certificat d'eficiència energètica (Certificado de Eficiencia Energética)

Per a qualsevol venda a Espanya és obligatori disposar d'un certificat d'eficiència energètica vàlid. Si no figura a s'anunci, es venedor l'ha de presentar abans de sa signatura davant notari. Sa qualificació energètica afecta directament ses despeses de manteniment i es valor de revenda: sa classe A o B és habitual en obra nova, mentre que es immobles més antics solen tenir una E, F o G.

→ Tot sobre es certificat d'eficiència energètica: Certificat energètic a Espanya

Deutes amb sa comunitat de propietaris

Quan compres un pis en propietat (en es règim espanyol de propietat horitzontal: comunidad de propietarios), com a nou propietari respons de ses quotes comunitàries pendents de s'antic propietari, normalment fins a tres anys enrere. Demana a s'administrador (administrador de fincas) un certificat d'estar al corrent de pagament.

Pas 4: contracte de reserva i contracte de compravenda: què has de signar

Es contracte de reserva (Contrato de Reserva)

Abans des contracte de compravenda pròpiament dit, sovint se signa un contracte de reserva que et permet reservar s'immoble durant un termini determinat i fer una primera paga i senyal. S'import exacte varia segons s'immoble i s'acord. Llegeix aquest contracte amb atenció: inclou ses condicions de desistiment, es terminis i ses clàusules sobre s'ús de sa paga i senyal.

→ Models de contracte i paranys: Contracte de reserva a Espanya

Es contracte privat de compravenda (Contrato de Arras)

Es tipus de contracte més habitual abans de sa signatura davant notari és es Contrato de Arras Penitenciales (segons Art. 1454 des Codi civil espanyol). Estableix:

• Preu de compravenda i modalitats de pagament
• Dret de desistiment: es comprador perd sa paga i senyal; es venedor n'ha de tornar es doble
• Paga i senyal habitual: 10 % des preu de compravenda
• Termini fins a sa signatura davant notari: habitualment 30–90 dies

Avís: Hi ha diferents tipus d'arres amb conseqüències jurídiques diferents (arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales). Fes que es teu advocat revisi sempre es tipus de contracte abans de pagar.

Es contracte de compravenda davant notari (Escritura Pública de Compraventa)

Sa transmissió efectiva de sa propietat es fa davant notari. A Espanya, es notari és un funcionari públic imparcial i comprova sa legalitat formal de sa transacció, però no substitueix es teu advocat, que defensa ets teus interessos. A sa cita amb es notari es paga sa resta des preu de compra (normalment per transferència bancària o amb xecs), es lliuren ses claus i signen ambdues parts.

→ Guia completa des notari: Notari a Espanya per a sa compra d'immobles

Despeses addicionals de sa compra a Mallorca: xifres concretes

A més des preu de compra, normalment s'han de pagar 10–14 % des preu de compra en despeses addicionals. Tingues-les en compte des principi: no són negociables.

Avís: Sa tarifa escalonada de s'ITP de Balearen depèn des tram des preu de compra. Demana a es teu advocat o assessor fiscal que calculi sa càrrega fiscal exacta per a s'immoble concret que vols comprar.

→ Desglossament complet: Despeses addicionals de compra a Mallorca

Despeses recurrents després de sa compra: què has de preveure a llarg termini

Es preu de compra ja està pagat, però tenir un immoble a Mallorca comporta despeses periòdiques. Preveu-les des de bon començament.

→ S'IBI en detall: Impost IBI a Espanya → Assegurança: Assegurança de sa llar a Espanya → Impost sobre es patrimoni: Impost sobre es patrimoni a Espanya

Què has de saber sobre es lloguer turístic (llicència ETV)

Molts compradors a Mallorca preveuen llogar sa seva propietat a través de plataformes com Airbnb o Booking.com. Durant 2026, cal anar especialment alerta.

Sa normativa balear sobre es lloguer turístic és molt estricta. Sa llicència per a lloguer turístic (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) està subjecta a requisits estrictes. Es pisos en edificis plurifamiliars a Mallorca, per norma general, no poden obtenir cap llicència ETV nova més: aquest àmbit fa anys que està pràcticament tancat.

Atenció: No compris cap immoble amb sa intenció de destinar-lo a lloguer turístic sense haver fet revisar abans, per via legal, s'estat de sa llicència ETV de s'immoble concret. Una llicència existent i transferible és un valor afegit important i ha de quedar regulada explícitament en es contracte de compravenda.

→ Llicència ETV en detall: Llicència de lloguer turístic a Mallorca → Impost de turisme sostenible: Impost de turisme sostenible → Lloguer de llarga durada com a alternativa: Lloguer de llarga durada a Mallorca

Errors més freqüents en sa compra d'immobles a Mallorca

Aquests errors se repeteixen, fins i tot entre compradors experimentats.

1. No tenir un advocat independent: Recórrer a s'advocat de s'agent immobiliari o des venedor suposa un conflicte d'interessos. Contracta sempre un professional independent.
2. Pagar una bestreta abans de sa diligència deguda: Si pagues abans de revisar es registre de sa propietat, pots perdre es doblers si hi ha problemes.
3. Passar per alt construccions il·legals: Ses ampliacions, es garatges o ses piscines no declarats són molt habituals a Mallorca: comprova sempre si tenen ses llicències d'obra corresponents.
4. No contrastar es registre de sa propietat amb es cadastre: Si falten metres quadrats en es registre de sa propietat o hi consten propietaris incorrectes, sa compra pot quedar bloquejada o comportar despeses addicionals.
5. No tenir es finançament aclarit prèviament: En un mercat ràpid, pots perdre immobles si no comences a sol·licitar una hipoteca fins després de sa visita.
6. No comprovar es deutes amb sa comunitat de propietaris: Com a nou propietari, respons retroactivament des pagament de ses quotes comunitàries pendents.
7. No comprovar s'estat de sa llicència ETV: Qui depèn des ingressos des lloguer vacacional ha d'aclarir sa situació de sa llicència abans de sa compra, no després.
8. Infravalorar ses despeses addicionals: Un 10–14 % de despeses addicionals per damunt des preu de compra és una realitat, no una excepció.
9. No tenir preparat un poder notarial: Si no pots assistir personalment a sa cita amb es notari, necessites un poder autenticat notarialment i postil·lat: això duu temps.
10. Signar es contracte de compravenda sense comprovar es tipus d'arres: Ses conseqüències legals des diferents tipus d'arres són molt diferents.

Llista de comprovació per comprar un immoble a Mallorca

Fes servir aquesta llista com a orientació: no substitueix s'assessorament jurídic.

Abans de començar sa recerca:

• Número NIE sol·licitat o en tràmit
• Compte bancari espanyol obert o previst
• Límit de finançament / hipoteca aclarits prèviament
• Pressupost fixat, incloses ses despeses addicionals del 10–14 %
• Contractat un advocat independent (abogado)

Durant sa visita:

• Demanat un extracte des registre de sa propietat (Nota Simple)
• Obtingut un extracte cadastral
• Comprovades ses llicències d'obra i sa llicència de primera ocupació
• Certificat d'eficiència energètica disponible i vigent
• Comprovat s'estat de sa llicència ETV (si es vol fer lloguer vacacional)
• Comprovats es deutes amb sa comunitat de propietaris en cas de pis en propietat

Abans des contracte de reserva:

• Contrastats sa Nota Simple i es cadastre
• No hi ha construccions sense llicència
• Tipus d'arres revisat per s'advocat

Abans de sa cita amb es notari:

• Preu de compra i despeses addicionals disponibles en un compte espanyol
• Poder notarial preparat (si no hi pots assistir personalment)
• Obligacions fiscals (ITP o IVA+AJD) calculades

I després, què? Primers passos després de sa cita amb es notari

Amb sa signatura de s'Escritura pública ja ets titular legal de sa propietat – però encara no has acabat:

1. Inscripció en es registre de sa propietat (Registro de la Propiedad): S'Escritura s'ha d'inscriure en es registre de sa propietat en poc temps. Habitualment se n'encarrega es teu advocat o un gestor.
2. Pagar imposts: Has de declarar i pagar s'ITP o s'AJD amb es Modelo 600 a s'ATIB dins es mes següent a sa signatura davant notari; si compres un habitatge d'obra nova, pagues s'IVA a sa promotora juntament amb es preu de compra. Si t'endarrereixes, s'apliquen recàrrecs.
3. Canviar sa titularitat de s'IBI i des Catastro: Informa s'ajuntament i es Catastro des canvi de propietari.
4. Canviar sa titularitat des contractes de subministrament: Llum, aigua i gas a nom teu.
5. Contractar una assegurança: Assegurança des contingut de sa llar i de s'habitatge.
6. Registre fiscal: Com a no resident, t'has de registrar a s'Agència Tributària espanyola per s'impost sobre sa renda de no residents (IRNR).

→ Imposts i dret, d'un cop d'ull: Imposts i dret a Mallorca → Regulació de s'herència de s'immoble: Herències i donacions a Balearen

Conclusió: amb una bona preparació, compres millor

Es mercat immobiliari de Mallorca no és, aquest 2026, per a cercadors de gangues, però sí que és un des mercats d'actius immobiliaris més sòlids de sa Mediterrània per a compradors ben preparats. En deu anys, es preus han pujat nominalment prop d'un 97 %, sa demanda continua essent estructuralment més forta que s'oferta i es mercat internacional de compradors (aprox. un 30 % de compradors estrangers) sosté es nivell de preus fins i tot en èpoques més fluixes. Qui coneix es bons consells per comprar un immoble a Mallorca i els aplica amb constància —advocat independent, revisió exhaustiva de s'immoble, pressupost realista per a ses despeses addicionals i finançament resolt abans de fer sa primera oferta— pot comprar amb es cap clar. Qui se salta aquestes passes s'arrisca a sorpreses cares.

Pren-te es temps necessari per fer cada passa amb cura. En aquest mercat, paga sa pena.

Fonts oficials

• Registro de la Propiedad (registre de sa propietat): www.registradores.org – Nota Simple, inscripció en es registre de sa propietat
• Catastro (cadastre): www.sedecatastro.gob.es – extractes cadastrals, comprovació de superfícies
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – ITP, AJD, imposts balears
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: sede.agenciatributaria.gob.es – IVA, IRNR, obligacions fiscals
• Consell de Mallorca – Urbanisme: www.conselldemallorca.net – llicències d'obra, ordenació territorial
• Govern de les Illes Balears – Turisme: www.caib.es – llicències ETV
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – Codi civil espanyol, Art. 1445 ff. (compravenda), arres Art. 1454
• Notariado.org – portal d'estadístiques des notaris espanyols: www.notariado.org – dades de transaccions, estadístiques de mercat

Compra a un particular sense intermediari: deixa per escrit es pactes amb es venedor

Si compres a un particular, negocies directament amb es venedor. Per això, deixa per escrit no només es preu de compra, sinó també què es ven exactament: per exemple, mobles, sa cuina equipada o una plaça d'aparcament. Aclareix igualment quan s'ha de deixar es pis buit i qui s'encarregarà d'obtenir es documents pendents.

Abans d'acordar cap paga i senyal, fes comprovar si sa persona amb qui contractes és sa propietària o si pot actuar vàlidament en nom seu. Una nota simple actualitzada des Registre de sa Propietat, obtinguda a través de Registradores, ajuda a contrastar ses dades de sa propietat. Per veure com continuar, consulta ses ofertes immobiliàries a Mallorca; sa revisió des contracte i de sa titularitat s'ha de fer de manera independent.

Avís: Això no és assessorament jurídic ni fiscal.