Immobilie investieren Mallorca: Rendite 2026 – Langzeitmiete vs. Ferienvermietung
Wer 2026 eine Immobilie auf Mallorca kauft und dabei nicht nur an Eigennutzung denkt, steht vor einer zentralen Frage: Lässt sich mit Langzeitmiete oder mit Ferienvermietung die bessere Rendite erzielen – und welcher Weg passt zum eigenen Risikoprofil? Der Markt hat sich strukturell verändert: Quadratmeterpreise von im Schnitt 7.370 Euro inselweit (laut CRES-Marktstudie 2026), ein faktischer Stopp für neue Ferienmietlizenzen und ein gleichzeitig angespannter Langzeitmietmarkt schaffen ein komplexes Bild. Dieser Ratgeber zeigt dir, wie du als Investor die Nettomietrendite beider Modelle realistisch berechnest, welche Kosten, Steuern und regulatorischen Hürden du einplanen musst, und welche Lagen 2026 das beste Verhältnis aus Einstiegspreis und Renditepotenzial bieten.
Welches Vermietungsmodell passt zu deiner Mallorca-Immobilie – und was bleibt nach Steuern wirklich übrig?
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Mallorcas Immobilienmarkt 2026: Was du als Investor wissen musst
Die Ausgangslage für Immobilieninvestoren auf Mallorca ist 2026 so ambivalent wie nie: Die Preise steigen ungebrochen, das Angebot bleibt knapp – und gleichzeitig wird die regulatorische Schraube fester angezogen. Wer hier investiert, braucht eine klare Strategie.
Die unabhängige CRES-Marktstudie (Steinbeis-Transfer-Institut, zwölfte Auflage, in Kooperation mit Porta Mallorquina) weist für 2026 einen inselweiten Durchschnittsquadratmeterpreis von 7.370 Euro aus – ein Plus von 9,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Seit 2015 haben sich die Preise damit rechnerisch fast verdoppelt (+97 %). Bestandsobjekte verteuerten sich mit rund 12 Prozent deutlich stärker als Neubauten (+4 %), obwohl Neubauten pro Quadratmeter weiterhin 24 Prozent teurer sind als der Bestand.
| Region | Ø Preis/m² 2026 | Preisdynamik |
|---|---|---|
| Südwesten (Andratx, Son Vida, Calvià) | ab 10.000 € | Luxusanteil +84 % |
| Palma (Apartments) | 5.000–10.000 € | stabil-steigend |
| Nordosten | Angebot +21 % | bis +17 % |
| Südosten | Angebot +24 % | wachstumsstark |
| Inselweit (Ø) | 7.370 € | +9,8 % |
Gleichzeitig zeigen Daten des spanischen Notariatsportals, dass die Anzahl der Wohnimmobilientransaktionen auf den Balearen im November 2025 im Jahresvergleich um 13,9 Prozent zurückgegangen ist – einer der stärksten Rückgänge in ganz Spanien. Hohes Preisniveau und regulatorischer Druck bremsen die Transaktionszahlen, ohne die Preise nennenswert zu drücken.
Hinweis: Die Preisspanne zwischen einfachen Bestandsobjekten und Spitzenprodukten mit Meerblick ist extrem groß. Objekte mit Spitzenmeerblick oder privatem Luxuspool machen laut Studie jeweils nur noch rund 2 % des Angebots aus – Rarität treibt die Premiumpreise weit über den Durchschnitt.
Einen detaillierten Überblick über Preisentwicklungen nach Lagen findest du in unserem Immobilienpreise-Ratgeber.
Kaufnebenkosten: Was du vor der Renditerechnung einkalkulieren musst
Bevor du Mieteinnahmen gegen den Kaufpreis stellst, müssen die Kaufnebenkosten in die Renditerechnung. Auf Mallorca (Balearen) fallen beim Kauf einer Bestandsimmobilie typischerweise folgende Positionen an:
| Kostenposition | Höhe (ca.) | Basis |
|---|---|---|
| ITP (Grunderwerbsteuer Balearen) | je nach Kaufpreis gestaffelt | Balearen-Tarif, Details → ITP Balearen 2026 |
| Notarkosten | ca. 0,5–1 % | Kaufpreis |
| Grundbucheintragung | ca. 0,1–0,5 % | Kaufpreis |
| Anwaltskosten (Abogado) | ca. 1 % | Kaufpreis |
| Gesamt Nebenkosten (Bestand) | ca. 10–14 % | Kaufpreis |
| Neubau (IVA + AJD statt ITP) | ca. 11–12 % | Kaufpreis |
Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 500.000 Euro kauft, hat realistisch 50.000–70.000 Euro an Nebenkosten – Kapital, das nicht renditebringend eingesetzt wird und die Eigenkapitalrendite in den ersten Jahren deutlich drückt. Mehr dazu im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten Mallorca.
Modell 1: Langzeitmiete – stabile Rendite, kalkulierbares Risiko
Die Langzeitvermietung (spanisch: arrendamiento de vivienda) läuft unter dem nationalen Mietgesetz (LAU). Mieter genießen Bestandsschutz; die Mindestmietdauer beträgt bei Privatpersonen in der Regel fünf Jahre (bei juristischen Personen als Vermieter in der Regel sieben Jahre). Für dich als Investor bedeutet das: planbare Einnahmen, kaum saisonale Schwankungen, aber begrenzte Flexibilität.
Was erzielt man an Langzeitmieten auf Mallorca?
Die Nachfrage nach Langzeitmietwohnungen ist auf Mallorca erheblich: Der angespannte Wohnungsmarkt – ausgelöst durch Tourismusdruck, Bevölkerungswachstum und stockenden Neubau – treibt die Mieten. In Palma sind für gut ausgestattete Wohnungen (80–100 m²) Monatsmieten von 1.200 bis 2.000 Euro marktüblich, in gefragten Lagen auch darüber.
| Objekttyp / Lage | Monatliche Miete (ca.) | Jahresmietertrag (brutto) |
|---|---|---|
| Apartment 70 m², Palma (normal) | 1.200–1.500 € | 14.400–18.000 € |
| Apartment 90 m², Palma (gut) | 1.500–2.000 € | 18.000–24.000 € |
| Haus/Villa 150 m², Umland | 2.000–3.500 € | 24.000–42.000 € |
| Apartment, ländliche Gemeinde | 800–1.200 € | 9.600–14.400 € |
Typische laufende Kosten (Vermieter trägt):
- IBI (Grundsteuer): je nach Gemeinde und Katasterwert unterschiedlich → IBI-Ratgeber
- Comunidad de Propietarios (Hausgeldumlage): je nach Anlage 50–300 €/Monat → Eigentümergemeinschaft Spanien
- Gebäudeversicherung: empfohlen → Hausratversicherung Spanien
- Verwaltung/Property Management: ca. 5–10 % der Miete
Steuerliche Behandlung: Mieteinnahmen unterliegen der spanischen Einkommensteuer (IRPF). Nicht in Spanien ansässige Vermieter (Nicht-Residenten) zahlen pauschal 19 % (EU/EWR-Staatsangehörige) auf den Nettoertrag. Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung, Verwaltung und Reparaturen können abgezogen werden.
Hinweis: In Spanien gibt es unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Anreize für Langzeitvermieter – je nach Vermietungssituation sind Abzüge auf die Nettomieteinnahmen möglich. Die genauen Konditionen ändern sich regelmäßig; lass das im Einzelfall von einem Steuerberater (Asesor Fiscal) prüfen.
Mehr Details zur Langzeitvermietung: Langzeitmiete Mallorca
Modell 2: Ferienvermietung – höhere Einnahmen, komplexere Rahmenbedingungen
Die Ferienvermietung (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) war lange der Traum vieler Mallorca-Investoren: In der Hochsaison können attraktive Wochenmieten erzielt werden, und über viele Wochen gerechnet klingen die Zahlen verlockend. Doch 2026 hat sich die Realität fundamental verändert.
ETV-Lizenz: Faktischer Vergabestopp seit Decreto 4/2025
Das wohl wichtigste regulatorische Ereignis für Mallorca-Investoren 2026 ist das Decreto 4/2025 der Balearen-Regierung: Mit dieser Verordnung wurde die Neuvergabe von ETV-Lizenzen für Apartmentwohnungen in Mehrfamilienhäusern (sog. pisos) faktisch eingefroren. Neue Ferienvermietungslizenzen für diese Objektkategorie sind damit auf den Balearen nicht mehr erhältlich.
Was bedeutet das konkret?
| Objektkategorie | ETV-Lizenz 2026 möglich? |
|---|---|
| Einfamilienhäuser, Fincas, Villen | grundsätzlich ja (Bestandsregeln beachten) |
| Apartments/Wohnungen in Mehrfamilienhäusern | Neuvergabe gestoppt (Decreto 4/2025) |
| Objekte mit bestehender ETV-Lizenz | übertragbar beim Kauf – Einzelfallprüfung |
| Urbanisierungen mit Zonierungsplan | je nach Gemeinde – immer prüfen |
Achtung: Wer eine Wohnung ohne gültige ETV-Lizenz als Ferienwohnung vermietet, riskiert empfindliche Bußgelder. Die Kontrollen auf den Balearen wurden in den letzten Jahren deutlich intensiviert. Alle Details zur Lizenzpflicht: ETV-Lizenz Mallorca
Was bringt Ferienvermietung wirklich ein?
Wer eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz kauft oder eine Villa/Finca erwirbt, bei der die Voraussetzungen erfüllt sind, kann weiterhin Feriengäste empfangen. Die Einnahmen sind – bei professionellem Management – höher als bei der Langzeitmiete, aber auch die Kosten sind erheblich.
Realistische Beispielrechnung (Villa, 4 Schlafzimmer, Südwesten Mallorca):
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Bruttomieteinnahmen (20 Wochen à Ø 3.500 €/Woche) | 70.000 € |
| Managementgebühr Agentur (20–25 %) | –15.750 € |
| Reinigung, Wäsche, Service | –6.000 € |
| Kleinreparaturen, Instandhaltung | –3.500 € |
| Strom, Wasser (Vermieteranteil) | –2.500 € |
| IBI, Comunidad, Versicherung | –4.000 € |
| Leerstandsmonate (anteilig) | bereits berücksichtigt |
| Nettoeinnahmen vor Steuern | ca. 38.250 € |
| Spanische Einkommensteuer (19 %, EU-Bürger) | –7.268 € |
| Nettoertrag nach Steuern | ca. 31.000 € |
Bei einem Kaufpreis von 900.000 Euro (plus ca. 12 % Nebenkosten = ca. 1.008.000 € Gesamtinvestition) ergibt sich eine Nettomietrendite von ca. 3,1 %. Die Bruttorendite vor Kosten und Steuern liegt bei rund 7,8 % – das ist die Zahl, die Makler gerne kommunizieren, aber selten ohne weiteres erreichbar ist.
Hinweis: Die tatsächliche Rendite hängt stark von der Auslastung ab. 20 Wochen sind für Premium-Lagen realistisch, in schwächeren Lagen oder mit weniger professionellem Management können es auch deutlich weniger sein – was die Rechnung erheblich verschlechtert.
Rendite-Vergleich: Langzeitmiete vs. Ferienvermietung auf einen Blick
| Kriterium | Langzeitmiete | Ferienvermietung |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite (ca.) | 3–5 % | 5–8 % |
| Nettomietrendite nach Kosten & Steuern | 2–3,5 % | 2,5–4,5 % |
| Regulatorisches Risiko 2026 | niedrig | hoch (Lizenz-Stopp) |
| Verwaltungsaufwand | gering | hoch |
| Flexibilität Eigennutzung | kaum | hoch |
| Steuerliche Abzugsfähigkeit | gut | gut |
| Ausfallrisiko | mittel (Mietrecht) | saisonal |
| Wertsteigerungspotenzial | gleich | gleich |
| Einstieg ohne Lizenz möglich | ja | nein (pisos) |
Fazit des Vergleichs: Die höheren Bruttozahlen der Ferienvermietung schmilzen nach Kosten, Steuern und realistischer Auslastung auf ein Niveau, das oft nicht weit über der Langzeitmiete liegt – dafür aber mit erheblich mehr Aufwand und regulatorischem Risiko verbunden ist.
Welche Lagen bieten das beste Rendite-Preis-Verhältnis?
Nicht überall auf Mallorca sind Kaufpreis und erzielbarer Mietertrag gleich gut ausbalanciert. Während der Südwesten die höchsten Preise und zugleich die höchsten Ferienmieten aufweist, können strukturell wachsende Lagen im Nordosten und Südosten attraktivere Einstiegsmöglichkeiten bieten.
| Lage | Ø Preis/m² | Renditepotenzial Langzeit | Renditepotenzial Ferien | Anmerkung |
|---|---|---|---|---|
| Südwesten (Andratx, Calvià, Son Vida) | ab 10.000 € | niedrig (hoher Kaufpreis) | mittel-hoch | Luxussegment, ETV-Bestand rar |
| Palma (Altstadt, Santa Catalina) | 7.000–10.000 € | mittel | eingeschränkt (Lizenz-Stopp pisos) | Hohe Langzeitnachfrage |
| Nordosten (Alcúdia, Pollença) | unter Ø | mittel | mittel | Angebot +21 %, wachsend |
| Südosten (Santanyí, Ses Salines) | unter Ø | mittel | mittel-hoch | Angebot +24 %, aufstrebend |
| Innenland/Dörfer | günstig | gering-mittel | gering | Neue Aufwertung, nischig |
Tipp: Der Nordosten und Südosten bieten 2026 laut Marktstudie das stärkste Angebotswachstum – was für Käufer mehr Auswahl bedeutet und potenziell bessere Verhandlungspositionen schafft, ohne auf Preisdynamik verzichten zu müssen.
Steuern bei der Vermietung: Was bleibt wirklich übrig?
Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen hängt davon ab, ob du als Resident oder Nicht-Resident in Spanien eingestuft bist.
Nicht-Residenten (häufigster Fall bei deutschen Investoren):
| Steuerart | Satz | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| IRNR (Nicht-Resident-Einkommensteuer) | 19 % (EU/EWR) | Nettomieteinnahmen nach Kosten |
| IBI (Grundsteuer) | je Gemeinde | Katasterwert |
| Vermögensteuer (Balearen) | progressiv | Immobilienwert → Vermögensteuer Spanien |
| Tourismusabgabe (ETV-Vermietung) | je nach Saison/Kategorie | pro Gast und Nacht → Nachhaltige Tourismussteuer |
Residenten versteuern Mieteinnahmen über die IRPF (progressive Einkommensteuer). Hier gelten andere – teils günstigere – Regelungen. Eine individuelle Beratung durch einen Asesor Fiscal ist unbedingt empfehlenswert.
Achtung: Steuerrecht ändert sich. Die balearische Tourismusabgabe (Ecotasa) gilt bei Ferienvermietungen und wird pro Gast und Nacht erhoben – der genaue Betrag variiert je nach Saison und Unterkunftskategorie. Lass aktuelle Sätze von einem Asesor Fiscal bestätigen. Mehr zu den steuerlichen Implikationen: Steuern & Recht Mallorca
Gesamtrendite: Wertsteigerung als dritte Säule
Die reine Mietrendite erzählt nur einen Teil der Geschichte. Bei Mallorca-Immobilien war die Wertsteigerung historisch eine bedeutende Renditenkomponente: Seit 2015 sind die Preise inselweit um rund 97 Prozent gestiegen.
Für die Zukunft gilt allerdings: Vergangene Wertsteigerungen sind keine Garantie. Das CRES prognostiziert für 2026 weiteres Wachstum, jedoch moderater als in den Boomjahren. Wer ausschließlich auf Kursgewinne spekuliert, geht ein Marktrisiko ein.
Gesamtrendite-Beispiel (vereinfacht, 5 Jahre, Langzeitmiete):
| Komponente | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Kaufpreis 2021 (500.000 €) + Nebenkosten (60.000 €) | 560.000 € Gesamtinvestition |
| Nettomieteinnahmen 5 Jahre (Ø 15.000 €/Jahr) | 75.000 € |
| Geschätzte Wertsteigerung (Ø 7 %/Jahr, kumuliert) | ca. +200.000 € |
| Gesamtwertzuwachs (Miete + Kursgewinn) | ca. 275.000 € |
| Gesamtrendite auf Eigenkapital (5 J.) | ca. 49 % |
Das ist eine Modellrechnung – sie setzt konstante Vermietung, keinerlei Leerstand und eine Fortsetzung der bisherigen Preisentwicklung voraus. Als Orientierung illustriert sie jedoch, warum Mallorca-Immobilien trotz moderater laufender Mietrenditen für viele Investoren attraktiv bleiben.
Finanzierung und Eigenkapitalrendite
Mit Fremdkapital lässt sich die Eigenkapitalrendite hebeln – sofern der Zins unter der Objektrendite liegt. Auf Mallorca können Nicht-Residenten in der Regel bis zu 60–70 % des Kaufpreises über eine spanische Hypothek finanzieren; Residenten in der Regel bis zu 80 %.
Wichtig: Die Finanzierungskosten müssen in die Renditerechnung einbezogen werden. Bei einem Kreditzins von 3,5 % und einer Bruttomietrendite von 4–5 % ist der Hebel-Effekt begrenzt und das Risiko nicht zu unterschätzen.
Mehr zu den Finanzierungsmöglichkeiten: Hypothek Mallorca
Häufigste Fehler beim Rendite-Investment auf Mallorca
Viele Investoren machen dieselben vermeidbaren Fehler. Hier die wichtigsten – und wie du sie vermeidest:
- Brutto mit Netto verwechseln: Makler kommunizieren Bruttorenditen. Abzüglich Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand, IBI, Comunidad und Steuern schrumpft die Zahl deutlich.
- ETV-Lizenzstatus nicht vor dem Kauf prüfen: Wer glaubt, jede Wohnung einfach als Ferienwohnung vermieten zu können, hat seit Decreto 4/2025 ein Problem. Immer vor der Notarunterschrift prüfen.
- Kaufnebenkosten unterschätzen: 10–14 % Nebenkosten sind Kapital, das in der Renditerechnung fehlt.
- Saisonalität falsch einschätzen: 20 Hochsaisonwochen sind in Premiumlagen realistisch – in B-Lagen oder ohne professionelles Management oft nicht.
- Renovierungskosten ignorieren: Bestandsobjekte benötigen häufig Investitionen. Renovierungskosten auf Mallorca sind 2026 erheblich; ein Puffer von mindestens 10–15 % des Kaufpreises ist ratsam. Mehr: Bauen & Renovieren Mallorca
- Grundbucheintragungen nicht geprüft: Lasten, Schulden oder unklare Eigentumsverhältnisse im Grundbuch können teuer werden. → Grundbuch Spanien prüfen
- Steueroptimierung vernachlässigen: Ob Direktkauf, SL-Struktur oder Holding – die Wahl der Kaufstruktur beeinflusst die Steuerbelastung erheblich. → Immobilie per SL kaufen
- Okupas-Risiko ignorieren: Bei Leerstand zwischen Buchungen oder in Langzeitmiet-Pausen ist ein durchdachtes Sicherheitskonzept sinnvoll. → Okupas Mallorca Schutz
Was kommt danach? Entscheidungen nach dem Kauf
Der Kauf ist der Anfang, nicht das Ende. Danach stehen operative Entscheidungen an:
- Property Management wählen: Professionelle Verwaltung kostet in der Regel 15–25 % der Mieteinnahmen, spart aber enorm viel Zeit und reduziert Leerstand.
- Energiezertifikat beschaffen: Pflicht bei Vermietung. → Energiezertifikat Spanien
- Wartung planen: Klimaanlage, Pool, Garten – laufende Kosten, die oft unterschätzt werden. → Klimaanlage Mallorca
- Ausstiegsstrategie im Blick behalten: Wann und wie der Wiederverkauf läuft, welche Steuern anfallen: → Steuern beim Immobilienverkauf Spanien
- Erbschaftsplanung: Mallorca-Immobilien müssen in die Nachlassplanung einbezogen werden. → Erbschaft & Schenkung Balearen
Checkliste: Investment-Immobilie Mallorca 2026
Vor der Kaufentscheidung solltest du folgende Punkte abhaken:
- Grundbuchauszug (Nota Simple) angefordert und auf Lasten, Schulden, Dienstbarkeiten geprüft
- ETV-Lizenzstatus der Immobilie geklärt (vorhanden / übertragbar / nicht möglich)
- ITP-Satz und Kaufnebenkosten für dein Objekt konkret berechnet
- Renditerechnung als Netto-Rechnung erstellt (inkl. Steuern, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand)
- Finanzierungsstruktur und Eigenkapitalbedarf festgelegt
- Kaufstruktur (Privat vs. SL) mit Steuerberater besprochen
- Energiezertifikat des Objekts eingesehen
- Mögliche Renovierungskosten abgeschätzt und eingepreist
- Hausgeldhöhe (Comunidad de Propietarios) erfragt
- IBI der letzten Jahre überprüft
- Property-Management-Angebote eingeholt
- Abogado (unabhängiger Anwalt) beauftragt
Fazit: Lohnt sich das Investment in eine Mallorca-Immobilie 2026?
Ja – aber nicht blind und nicht für jeden. Mallorca ist 2026 kein einfacher Renditemarkt im klassischen Sinn: Mit laufenden Nettomietrenditen von realistischen 2–4,5 % (je nach Modell und Lage) liegt die Insel auf dem Niveau anderer europäischer Premiumstandorte. Die historische Wertsteigerung von rund 97 % seit 2015 war beeindruckend – ob sie sich so fortsetzt, ist ungewiss.
Was Mallorca von anderen Märkten unterscheidet: die Kombination aus Eigennutzung, Lebensstil, internationalem Anleger-Sentiment und strukturell begrenztem Angebot. Wer eine Immobilie mit bestehender ETV-Lizenz oder als Langzeitmietziel in einer nachgefragten Lage kauft, sorgfältig finanziert und professionell verwaltet, kann trotz hoher Einstiegspreise eine tragfähige Rendite erzielen.
Wer hingegen darauf spekuliert, eine Palmaner Wohnung schnell und ohne Lizenz als Ferienwohnung zu vermieten, wird seit Decreto 4/2025 schnell auf regulatorische Grenzen stoßen.
Die beste Renditeentscheidung beginnt mit einer nüchternen, vollständigen Kalkulation – und einer klaren Antwort auf die Frage: Kaufe ich diese Immobilie auch dann gerne, wenn die Vermietung mal nicht läuft?
Offizielle Quellen
- CRES – Center for Real Estate Studies (Steinbeis-Transfer-Institut): Marktstudie Mallorca 2026, in Kooperation mit Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-immobilien-mallorca-2026
- Consell de Mallorca – Tourismus & ETV-Lizenzen (Ferienvermietung): conselldemallorca.net
- Govern de les Illes Balears – Decreto 4/2025 (ETV-Regulierung): caib.es / BOIB
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, Steuern): atib.es
- AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF): agenciatributaria.es
- Consejo General del Notariado – Statistikportal Transaktionsdaten Balearen: notariado.org
- BOE – Boletín Oficial del Estado (LAU, spanisches Mietrecht): boe.es