Lista de verificación para visitar inmuebles en Mallorca: en qué debes fijarte durante la visita
Visitar una propiedad en Mallorca a menudo se siente diferente que en casa: la luz es más bonita, las vistas más cautivadoras, la presión de venta más sutil. Ese es exactamente el problema. Quien recorre una finca o un apartamento urbano sin una lista de comprobación para visitas de inmuebles en Mallorca estructurada, pasa por alto sistemáticamente los puntos que luego resultan caros: construcciones ilegales, falta de Cédula de Habitabilidad, suministro de agua sin resolver o un Registro de la Propiedad que no coincide con la realidad. Esta guía te ofrece un esquema de verificación completo, desde la preparación hasta la visita in situ y los documentos que debes tener en mano antes de firmar un contrato de reserva. Todos los puntos están adaptados al mercado de Mallorca en 2026.
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Antes de la visita: la preparación es la mitad del trabajo
Te ahorrarás un esfuerzo considerable in situ si solicitas ciertos documentos con antelación o, al menos, sabes cuáles puedes exigir. El objetivo es no llegar a ciegas a un inmueble, sino con un conocimiento previo que elimine los criterios de exclusión evidentes antes incluso de coger el avión.
Qué deberías solicitar antes de la visita
| Documento | Dónde obtenerlo | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Nota simple (extracto del Registro de la Propiedad) | Registro de la Propiedad (online o presencialmente) | Titular, cargas, hipotecas, superficie inscrita |
| Ficha con plano de planta | Agente/vendedor | Primera comprobación de superficie y distribución de espacios |
| Plano de situación (extracto del Catastro) | Sede del Catastro (catastro.meh.es) | Comparar superficie catastral frente a superficie registral |
| Últimos recibos del IBI | Vendedor | Valor fiscal, pagos pendientes |
| Certificado Energético | Vendedor (obligatorio antes de la venta) | Clase de eficiencia energética A–G |
| Actas de la comunidad (últimos 2–3 años) | Vendedor/administrador de fincas | Derramas especiales previstas, litigios |
Nota: El extracto del registro (Nota simple) cuesta pocos euros y se puede solicitar a través del portal online del Registro de la Propiedad. Te muestra de inmediato si la inmueble tiene todavía una hipoteca pendiente que debe cancelarse antes de la entrega.
No más de 3–4 visitas por día planificadas. Ver más inmuebles el mismo día hace que los detalles se mezclen y que la primera impresión distorsione la visión.
Ubicación y entorno: qué comprobar en la zona
La ubicación en Mallorca no es un factor homogéneo. Un inmueble en Palma se valora con criterios completamente distintos a los de una finca en el interior de la isla o una casa cerca de la costa. Los siguientes puntos deberías abordarlos de forma sistemática:
Lista de verificación de ubicación para la inspección del entorno
- ¿Cómo es la conexión viaria: transitable todo el año o con restricciones estacionales?
- ¿Hay infraestructuras cercanas (supermercado, médico, colegio, farmacia)?
- ¿A qué distancia están la playa más cercana y el pueblo más cercano?
- ¿Está la parcela en zona costera: existen restricciones según la Ley de Costas?
- ¿Está la parcela clasificada como Suelo Rústico o como Suelo Urbano?
- ¿Hay cobertura de telefonía móvil y/o conexión de fibra óptica?
- Orientación de la casa: ¿dónde está la terraza/la piscina: al sur, al oeste?
- Ejes visuales: ¿qué cambia estacionalmente (vegetación, edificaciones vecinas)?
Los inmuebles próximos a la costa están sujetos a la zona de protección de la Ley de Costas — por lo general una zona de protección de 100 metros desde la línea de costa, en la que las obras nuevas y las ampliaciones están fuertemente restringidas. Más detalles en la guía sobre la Ley de Costas Mallorca.
Para las parcelas fuera del ámbito urbano — es decir, las fincas clásicas — rigen normas de construcción especiales. Lo que puede edificarse en Suelo Rústico está fuertemente regulado y varía según el municipio y el estado de protección. Más información en nuestra guía sobre la Finca en Suelo Rústico.
Estructura del edificio y equipamiento: lo que ves con tus propios ojos
Mallorca tiene su propio carácter constructivo. Las casas más antiguas — palacios urbanos, casas de pueblo, fincas — están frecuentemente construidas en piedra Mares un arenisca local que es porosa y que, con una calefacción y ventilación insuficientes en invierno, puede desarrollar problemas de humedad. La humedad relativa en la isla durante los meses de invierno supera regularmente el 80 %. Lo que en verano parece seco y perfecto puede mostrar en invierno crecimiento de moho en paredes, armarios y bajo los suelos.
Lista de verificación de la estructura del edificio in situ
| Punto de inspección | A qué prestar atención |
|---|---|
| Paredes (interior/exterior) | Manchas de humedad, eflorescencias salinas, rastros de moho — especialmente en habitaciones orientadas al norte, sótanos y trasteros |
| Tejado y terrazas | Grietas en la impermeabilización, marcas de agua en los bordes del techo, estado de los bajantes |
| Suelos | Irregularidades, huecos bajo los azulejos (¡golpear para comprobarlo!), daños por humedad ascendente |
| Ventanas y puertas | ¿Cierran correctamente? ¿Simple o doble acristalamiento? ¿Persianas en buen funcionamiento? |
| Instalación eléctrica | Antigüedad de la instalación, cuadro de fusibles, toma de tierra, número de enchufes |
| Fontanería | Comprobar la presión del agua en todos los grifos, desagües, sistema de agua caliente |
| Piscina | Estado del revestimiento, sistema de filtración, ¿dispone de sistema de calefacción? |
| Aire acondicionado/calefacción | Tipo, antigüedad, certificado de mantenimiento |
| Sótano/garaje subterráneo | Humedad, grietas, ¿dispone de sistema de bombeo? |
Atención: Las manchas de moho a veces se repintan justo antes de las visitas. Comprueba las superficies de las paredes con un higrómetro o presta atención a pintura sospechosamente reciente justo en los encuentros entre pared y suelo, detrás de los muebles y en los rincones.
Si tienes previsto acometer una reforma integral, es aconsejable encargar un peritaje arquitectónico antes incluso de firmar el contrato de reserva. El abanico de costes para rehabilitaciones completas en Mallorca es considerable — encontrarás más información al respecto en la guía sobre los costes de rehabilitación integral en Mallorca.
Suministro de agua y conexiones de servicios en fincas
En inmuebles urbanos, el agua y la electricidad están casi siempre conectadas a la red pública. En fincas y casas de campo — y esto afecta a gran parte de las propiedades más cotizadas del interior de la isla y de la costa norte — la situación es diferente.
Cuestiones de suministro para fincas y casas de campo
| Punto | Qué hay que comprobar |
|---|---|
| Fuente de agua | ¿Conexión a la red pública, pozo propio (Pozo) o cisternas? |
| Licencia de pozo | ¿Está el pozo registrado y autorizado por el Consell de Mallorca / la comunidad de aguas? |
| Calidad del agua | ¿Existe análisis de agua potable? ¿Salinidad, nitratos? |
| Suministro eléctrico | ¿Conexión a la red o generador diésel? ¿Hay instalación fotovoltaica? |
| Internet/Teléfono | Comprobar disponibilidad de fibra óptica o satélite |
| Aguas residuales | Fosa séptica o conexión al alcantarillado – estado, fecha del último mantenimiento |
Los pozos no registrados se consideran ilegales y pueden dar lugar a sanciones económicas o al cierre del pozo. Lo que es necesario para su legalización lo explica nuestra guía sobre legalizar un pozo en Mallorca.
Situación legal del inmueble: los documentos más importantes
Este es el punto en el que los compradores en Mallorca se llevan con más frecuencia desagradables sorpresas. No porque los vendedores sean en principio deshonestos, sino porque la historia constructiva de muchos inmuebles —especialmente de casas de campo y fincas antiguas— estuvo durante décadas escasamente documentada.
Documentos obligatorios antes del cierre de la compra
| Documento | Contenido | Riesgo en caso de ausencia |
|---|---|---|
| Nota simple (extracto del Registro de la Propiedad) | Titular, cargas, gravámenes hipotecarios, superficie registrada | Hipotecas ocultas, titularidad incorrecta |
| Escritura de Compraventa (escritura de compra del propietario anterior) | Transacciones anteriores, datos de superficie | Discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad |
| Cédula de Habitabilidad | Certificado de habitabilidad del ayuntamiento | Sin Cédula no hay residencia legal ni contrato de suministro eléctrico |
| Licencia de Primera Ocupación | Licencia de primera ocupación (obra nueva) | Ausente en algunas obras nuevas en Mallorca |
| Recibos de IBI de los últimos 3–5 años | ¿IBI pagado? | Los atrasos pasan al comprador |
| Liquidación de la Comunidad | Gastos comunitarios, deudas del propietario anterior | Las deudas con la Comunidad pueden pasar al comprador |
| Certificado energético (Certificado Energético) | Clase A–G, obligatorio antes de la venta | Sin presentarlo, el vendedor se arriesga a una sanción |
Nota: Las deudas pendientes de IBI y los atrasos con la Comunidad del propietario anterior recaen en España sobre el inmueble —y, por tanto, sobre el nuevo propietario—. Por eso, pide siempre los justificantes de pago de los últimos años.
Nuestro artículo explica con más detalle cómo revisar el registro de la propiedad: Comprobar el registro de la propiedad en España.
Construcciones ilegales y obra sin licencia: un riesgo específico de Mallorca
En Mallorca existe una larga historia de actividad constructiva informal. Se techaron terrazas, se añadieron dormitorios, se levantaron casas de invitados —a menudo sin licencia de obras—. El problema: estas ampliaciones no suelen estar inscritas en el registro de la propiedad ni en el Catastro. Técnicamente las adquieres junto con el inmueble, pero no están legalizadas.
Cómo detectar construcciones ilegales
- Compara la superficie habitable indicada en el folleto con la que figura en el extracto del registro de la propiedad (Nota simple) y en el extracto del Catastro; si los tres datos no coinciden, conviene extremar la precaución.
- Pregunta activamente al agente o al vendedor: «¿Hay elementos constructivos que no están autorizados?» y haz que la respuesta quede por escrito.
- Comprueba si existen licencias de obras para todas las estructuras visibles (casa de invitados, carport, casa de la piscina, pérgola).
- Insiste en obtener un informe de arquitecto o una inspección técnica de due diligence.
Atención: La legalización de construcciones no autorizadas en Mallorca es posible, pero lleva tiempo y conlleva costes. Además, no siempre tiene éxito —en especial en zonas protegidas como ANEI o dentro de los ámbitos de protección de la Ley de Costas—. Más información en el artículo Legalizar obra sin licencia en Mallorca y detectar ampliaciones ilegales.
Alquiler vacacional: ¿existe o es posible obtener una licencia ETV?
Si tienes previsto alquilar el inmueble como alojamiento vacacional —aunque sea solo de forma estacional—, la pregunta sobre la licencia ETV (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) es fundamental.
Licencia ETV: lo que debes preguntar durante la visita
| Pregunta | Antecedentes |
|---|---|
| ¿Existe una licencia ETV activa? | La licencia está vinculada a la persona, pero es transferible bajo determinadas condiciones |
| ¿Es el inmueble un apartamento en un edificio plurifamiliar? | Desde el Decreto 4/2025 existe una moratoria activa para viviendas en edificios plurifamiliares en Mallorca — de facto ya no se conceden nuevas licencias ETV |
| ¿Se encuentra el inmueble en una zona con restricción de contingente? | Determinados municipios y zonas tienen contingentes cerrados |
| ¿Está el edificio registrado como unifamiliar (casa unifamiliar)? | Para las casas unifamiliares aisladas se aplican normas distintas a las de los complejos de apartamentos |
Atención: El Decreto 4/2025 de las Baleares ha consolidado aún más la suspensión de la concesión de nuevas licencias ETV en edificios plurifamiliares. Quien especule con el alquiler vacacional y compre un piso arriesga no obtener nunca una licencia. Solicita siempre a un abogado que compruebe previamente la viabilidad de la licencia.
Detalles sobre la situación jurídica actual: Licencia ETV Mallorca y Transferir licencia ETV.
Comunidad de Propietarios: qué debes comprobar
Si compras un piso, una casa adosada o un apartamento en una urbanización, pasas a ser automáticamente miembro de la Comunidad de Propietarios. Lo que muchos subestiman: la comunidad puede aprobar derramas extraordinarias que te afectan de inmediato como nuevo propietario.
Lista de verificación de la Comunidad
- Gastos comunitarios mensuales (Cuota de Comunidad) — importe y qué está incluido
- ¿Tiene el anterior propietario deudas pendientes con la comunidad?
- Leer las actas de las últimas 2–3 juntas de propietarios — ¿hay grandes inversiones previstas?
- ¿Existen procedimientos judiciales en curso de la comunidad?
- ¿Es el administrador de fincas un profesional o un propietario voluntario?
- Estado de los elementos comunes: piscina, ascensores, azoteas, jardín, garaje subterráneo
- ¿Se permiten mascotas?
- ¿Existen disposiciones estatutarias sobre el alquiler de corta duración en la comunidad?
Todo sobre la estructura jurídica lo explica la guía sobre la Comunidad de Propietarios en España.
Impuestos y gastos corrientes: lo que pagas después de la compra
Muchos compradores calculan el precio de compra con detalle, pero subestiman sistemáticamente las cargas corrientes. Sin embargo, lo que resulta más relevante antes de la visita es si los impuestos y tasas pendientes se transfieren con el inmueble.
Resumen de gastos corrientes (valores orientativos)
| Tipo de gasto | Responsable | Observación |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Propietario | Anual; importe en función del valor fiscal (Valor Catastral) y del municipio |
| Tasa de basura (Basura) | Propietario | Según el municipio; por lo general, entre decenas y cientos de euros al año |
| Cuota de comunidad | Propietario | Varía considerablemente: desde menos de 100 € hasta varios cientos de euros al mes en urbanizaciones de lujo |
| Seguro de hogar | Propietario | Recomendado; obligatorio con hipoteca |
| Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) | Propietario sin residencia fiscal en España | Se calcula sobre el valor catastral |
| Impuesto sobre el Patrimonio | A partir de determinados umbrales | Tarifa balear — más detalles en la guía |
Atención: En España, los atrasos del IBI quedan vinculados realmente al inmueble. Esto significa que, aunque seas el nuevo propietario, respondes de los importes pendientes de años anteriores. Solicita los recibos del IBI de al menos los últimos tres años.
Para todas las cuestiones fiscales tras la compra: IBI Impuesto España y Impuestos y derecho en Mallorca.
Errores más frecuentes en la visita a inmuebles en Mallorca
En la práctica, se repiten una y otra vez los mismos errores. Aquí los más habituales y cómo evitarlos:
Visitar solo en verano. La luz es preciosa, pero la humedad y el moho solo se aprecian en invierno. Si es posible, visita el inmueble al menos una vez en otoño o invierno, o solicita expresamente fotos de la temporada invernal.
No verificar las superficies. El folleto, la Nota simple y el Catastro suelen mostrar distintos datos de m². Discrepancias superiores al 10 % son una señal de alerta.
Fiarse únicamente del agente inmobiliario. El agente representa, por lo general, al vendedor. Contar con un abogado para la compra del inmueble no es un gasto, sino una protección.
Firmar el contrato de reserva sin revisión jurídica. El contrato de reserva te compromete a menudo con una señal. Hazlo revisar antes de firmar. Más detalles sobre el contrato de reserva en España.
No comprobar la Cédula de Habitabilidad. Sin una Cédula de Habitabilidad en vigor, la vivienda no es legalmente habitable. Puede que no exista, que haya caducado o que no se haya actualizado tras reformas. Más información: Cédula de Habitabilidad Mallorca.
Pasar por alto las zonas protegidas. Las ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), la zona Patrimonio Mundial de la Tramuntana y los ámbitos de la Ley de Costas imponen restricciones muy importantes a la edificación y al uso. Consultar el planeamiento urbanístico del municipio es imprescindible. Más sobre las ANEI y la protección medioambiental y sobre el régimen urbanístico de la Tramuntana.
Demasiadas visitas en un mismo día. Más de 3–4 inmuebles al día llevan inevitablemente a confundir recuerdos.
¿Qué viene después? Los siguientes pasos tras la visita
Si estás considerando seriamente un inmueble, tras la visita debes seguir estos pasos en este orden:
- Solicitar la Nota simple (Registro de la Propiedad): comprobar la titularidad y las cargas
- Contactar con un abogado — encargar la due diligence y revisar toda la documentación
- Inspección técnica / informe de arquitecto – especialmente en edificios y fincas antiguas
- Calcular los gastos adicionales de compra – el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), notaría, inscripción en el registro de la propiedad y abogado suman aproximadamente un 10–13 % del precio de compra. Más detalles: Gastos adicionales de compra en Mallorca
- Solicitar el número NIE – sin número fiscal español no hay contrato de compraventa
- Aclarar la financiación – si se desea hipoteca: consultar con antelación a los bancos españoles. Financiación inmobiliaria en Mallorca
- Revisar y firmar el contrato de reserva – solo tras la revisión del abogado
Lista de comprobación completa para la visita de inmuebles en Mallorca (resumen)
Antes de la visita
- Nota simple (extracto del registro de la propiedad) solicitada
- Extracto del Catastro obtenido y comparado con la nota simple
- Recibos del IBI de los últimos 3 años solicitados
- Certificado energético disponible y actualizado
- Actas de la Comunidad de los últimos 2–3 años leídas
- Licencias de obra solicitadas para todas las estructuras visibles
- Cédula de Habitabilidad – ¿vigente y actualizada?
- Licencia ETV: ¿disponible, activa y transferible?
- Máximo 3–4 inmuebles planificados por día
Ubicación y entorno
- Accesibilidad comprobada durante todo el año
- ¿Zona costera (Ley de Costas)? ¿Zona protegida ANEI?
- ¿Clasificado como Suelo Rústico o Suelo Urbano?
- Infraestructura (médico, colegio, compras) comprobada
- Cobertura móvil y disponibilidad de internet verificadas
Estructura del edificio in situ
- Paredes revisadas en busca de manchas de humedad, moho y eflorescencias salinas
- Inspección del tejado y terrazas en busca de grietas y marcas de humedad
- Comprobación de suelos golpeando para detectar huecos
- Revisión de la instalación eléctrica y el cuadro de fusibles
- Prueba de presión del agua y agua caliente en todas las estancias
- Piscina: estado, sistema de calefacción, filtros
- Aire acondicionado/calefacción: tipo, antigüedad, justificante de mantenimiento
Específico de finca
- Suministro de agua aclarado (red / pozo / cisterna)
- ¿Licencia de pozo inscrita y aprobada?
- ¿Existe análisis de calidad del agua?
- Fosa séptica: estado y fecha del último servicio
- Suministro eléctrico: ¿conexión a red o generador/fotovoltaica?
Situación jurídica
- ¿Todos los elementos constructivos visibles están inscritos en el Registro de la Propiedad?
- ¿Superficie del Catastro ≈ superficie del Registro de la Propiedad ≈ superficie del anuncio?
- ¿Existe escritura de compraventa del propietario anterior?
- ¿Descartados atrasos del IBI?
- ¿Descartadas deudas de la comunidad del propietario anterior?
Tras la visita
- Abogado encargado de la due diligence
- Informe de arquitecto encargado (en inmuebles antiguos)
- NIE solicitado o disponible
- Gastos adicionales de compra calculados en detalle
- Contrato de reserva firmado únicamente tras revisión del abogado
Conclusión
Una visita a un inmueble en Mallorca no es unas vacaciones, aunque el entorno lo sugiera. Quien trabaja con esta lista de comprobación se protege de las trampas más habituales: defectos constructivos ocultos por la piedra de marés porosa, construcciones ilegales sin resolver, permisos ausentes y discrepancias documentales entre el Registro de la Propiedad y la realidad. Los tres principios más importantes: solicitar la documentación antes del vuelo, no visitar más de 3–4 inmuebles por día y contar con un abogado independiente, no solo ante el notario, sino como muy tarde antes del contrato de reserva.
Entender el mercado en su conjunto ayuda además a hacer una comprobación realista del precio: los datos de precios actuales y la evolución de precios los encontrarás en nuestro resumen sobre los precios inmobiliarios en Mallorca.
Fuentes oficiales
- Registro de la Propiedad – Pedido online de Nota simple: registradores.org
- Sede Electrónica del Catastro – Consulta catastral España: catastro.meh.es
- Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Impuestos Baleares: atib.es
- Consell de Mallorca – Urbanisme – Urbanismo y derecho de construcción en Mallorca: conselldemallorca.net
- Govern de les Illes Balears – Turisme – Licencias ETV y Decreto 4/2025: caib.es
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Legislación nacional, Ley de Costas: boe.es
- Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) – Normativa balear: boib.caib.es