Où acheter un bien immobilier à Majorque ? Comparaison des prix dans les huit régions

Pour savoir où acheter un bien immobilier à Majorque, il faut moins se fier aux clichés sur l'île qu'aux chiffres concrets : le prix au mètre carré, la densité des autorisations de location, l'état des bâtiments et le profil des acheteurs varient considérablement d'une région à l'autre parmi les huit que compte l'île. Le sud-ouest, autour de Calvià et d'Andratx, est l'axe le plus cher et le plus prisé par les investisseurs internationaux ; le centre de l'île (Pla) offre le prix au mètre carré le plus bas tout en bénéficiant d'une situation centrale. Ce guide classe les huit régions en fonction de la population, du niveau des prix, des licences de location saisonnière et du profil type des investisseurs – pour que ton choix de lieu repose sur des données, et non sur une intuition. À la fin, tu trouveras une liste de contrôle qui t'aidera à affiner ta sélection avant même de prévoir une visite.

Quelle région correspond à ton budget, à ton utilisation et à ton horizon temporel ?

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Aperçu des huit régions : organisation et tarifs

Les 53 communes de Majorque peuvent être classées en huit sous-régions qui se distinguent nettement les unes des autres par leur densité de population, leur parc immobilier et la structure de la demande. La ville de Palma et la commune voisine de Marratxí, avec environ 475 000 habitants, forment la seule région où l'économie urbaine tourne vraiment toute l'année ; à l'autre extrémité, on trouve le centre de l'île (Pla), avec 23 communes majoritairement rurales et le prix au mètre carré le plus bas de l'île.

En ce qui concerne le prix au mètre carré seul, différentes sources donnent des chiffres différents, car elles se basent sur les prix proposés plutôt que sur les prix de vente, ou parce qu'elles portent sur des périodes différentes. Il faut donc les comparer les uns aux autres, et non les additionner.

Remarque : d'après notre expérience, les prix proposés sont généralement supérieurs aux prix de vente réels. Pour avoir une estimation fiable de ton bien immobilier, ça vaut toujours le coup de consulter les données actuelles du notaire et du registre foncier de la commune concernée.

Palma et Marratxí : les villes les plus solvables

La ville de Palma compte environ 416 000 habitants ; si on ajoute Marratxí, la région en compte 475 208, soit un peu plus de la moitié de la population de l'île. C'est la seule région de Majorque qui a une vraie activité économique toute l'année : un port, un hôpital universitaire, des regroupements d'écoles internationales et une plaque tournante pour les vols directs. Les quartiers haut de gamme se trouvent à Son Vida, El Terreno, La Bonanova, Génova, Cala Major et dans la vieille ville, autour de la cathédrale.

L'argument de vente, c'est la liquidité maximale de l'île et le délai de revente le plus court. Par contre, si tu cherches l'image d'une Majorque rurale – fincas, oliveraies, calme –, tu ne seras pas au bon endroit à Palma ; pour ça, l'est ou le centre de l'île sont plus adaptés.

Pour les familles avec des enfants en âge scolaire, la proximité de Palma-Son Vida et de Marratxí est d’autant plus importante que c’est là que se trouve la seule école allemande de l’île reconnue par l’Office central allemand pour l’enseignement à l’étranger – un facteur qui rend généralement les emplacements situés à une distance raisonnable plus intéressants que des emplacements au même prix, mais plus éloignés.

Sud-ouest : Calvià, Andratx et l'axe international haut de gamme

Calvià, Andratx, Banyalbufar, Estellencs et Puigpunyent forment la région où l'offre immobilière haut de gamme internationale est la plus dense de l'île. Des zones regroupées comme Bendinat, Portals Nous et l'axe de Son Vida concentrent un patrimoine immobilier méditerranéen historique, souvent rénové avec goût. D'après les analyses du secteur, les biens haut de gamme y coûtent entre 8 000 et 15 000 €/m², voire bien plus s'ils bénéficient d'un accès direct à la mer et d'une vue sur la mer.

L'argument en faveur de l'achat, c'est que c'est là que la clientèle est la plus dense et la plus ancienne de l'île : la demande internationale et la commercialisation professionnelle s'y croisent depuis des décennies. Le risque : on considère que les prix ont déjà atteint leur plafond, et la plus-value a récemment été inférieure à la moyenne de l'île. Quand tu achètes dans le sud-ouest, tu mises plus sur la stabilité que sur le potentiel de plus-value.

La proximité géographique des ports de plaisance de Puerto Portals et de Port Adriano constitue un autre point d'ancrage structurel : l'infrastructure de services nautiques stabilise la demande des acheteurs internationaux disposant d'un fort pouvoir d'achat, quel que soit le niveau des taux d'intérêt locaux.

Le Nord : des criques, des familles et la plus forte densité de locations

Pollença, Alcúdia, Muro, Santa Margalida, Sa Pobla et Campanet forment la région où l'activité de location saisonnière est la plus forte de l'île. Avec 5 326 licences de location saisonnière actives sur un total de 17 034 (chiffres de mai 2026), près d’une licence sur trois à Majorque se trouve dans le nord – Pollença est d’ailleurs considérée comme le micro-pôle de location le plus dense de l’île.

Attention : depuis avril 2025, les nouvelles autorisations de location saisonnière pour les appartements ne sont en principe plus délivrées. La possibilité de transférer une autorisation existante en cas de changement de propriétaire dépend de chaque cas particulier et doit faire l'objet d'une vérification juridique avant l'achat.

L'argument de vente dans le nord, c'est donc le plus grand nombre de licences de l'île et une composante de location qui peut vraiment se concrétiser. Tu trouveras plus de détails sur la transférabilité d'une licence existante dans le guide sur le transfert de licence ETV.

Nord-Ouest / Tramuntana : patrimoine mondial de l'UNESCO et prix Heritage

Sóller, Deià, Valldemossa, Esporles, Bunyola, Escorca et Fornalutx se trouvent dans la Serra de Tramuntana, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO : des maisons historiques en pierre, des terrasses d'oliviers, une tradition artistique (Robert Graves et Joan Miró ont vécu à Deià). C'est aussi la région qui possède le patrimoine bâti le plus ancien et le taux de piscines le plus bas de l'île (28 %), ainsi qu'une concentration moyenne à élevée d'opérateurs dans le secteur de la location.

L'argument de vente, c'est un patrimoine historique qui ne peut pas être reproduit à volonté – aucun ensemble comparable n'est répertorié dans l'ouest de la Méditerranée. Le risque réside dans les contraintes liées au classement au titre des monuments historiques, qui limitent les possibilités de rénovation et d’aménagement d’une piscine, ainsi que dans les coûts de rénovation, qui sont souvent supérieurs à ceux de biens comparables. Si tu achètes ici, tu devrais vérifier ces contraintes bien à l’avance – tu trouveras plus d’infos à ce sujet dans le guide sur la protection des monuments historiques et le BIC à Majorque.

Nord-est, est et sud : entre Cala Ratjada, Manacor et Santanyí

Ces trois régions se distinguent nettement par leur parc immobilier et leur saisonnalité, mais elles ont en commun des prix d'entrée plus bas que ceux du sud-ouest ou du nord.

• Nord-est (Artà, Capdepera, Son Servera) : combine des pôles touristiques comme Cala Ratjada et la Costa de los Pinos avec des emplacements ruraux haut de gamme autour de la vieille ville d'Artà. Moins cher que le sud-ouest pour un volume de location comparable, mais c'est là que la saisonnalité est la plus marquée de l'île.
• Est (Manacor, Felanitx, Sant Llorenç) : Avec ses quelque 49 000 habitants, Manacor est la seule ville autonome en dehors de Palma – elle dispose d'un hôpital, d'une industrie et de la Rafa Nadal Academy. Les prix d'achat sont plus bas et le potentiel de plus-value est le plus élevé pour les fincas traditionnelles, mais les coûts de rénovation sont difficiles à estimer sans réseau local.
• Sud (Llucmajor, Campos, Santanyí, Ses Salines) : l'axe qui va de Sa Ràpita à Cala Figuera et Cala d'Or en passant par Es Trenc, c'est là que les constructions sont les plus récentes de toutes les régions – il y a eu plus de nouveaux chantiers ces trois dernières décennies que dans les régions historiques. Santanyí est considéré comme un pôle haut de gamme nécessitant peu de travaux de rénovation.

Si tu comptes investir dans des fincas ou des biens immobiliers ruraux dans l'est, tu devrais d'abord te familiariser avec les règles relatives à l'achat de terrains, ainsi qu'aux notions de « finca » et de « suelo rústico ».

Centre de l'île (Pla) : le meilleur point d'entrée avec du potentiel

23 communes clés – dont Inca, Binissalem (berceau de la viticulture majorquine avec une appellation d'origine protégée), Sineu, Alaró, Algaida et Sencelles – incarnent l'identité traditionnelle de Majorque : des fincas, des oliviers, des amandiers, la tranquillité de la campagne tout en étant proches de Palma et des côtes.

L'argument de vente, c'est le prix au mètre carré le plus bas de l'île, tout en étant en plein centre. Le risque : un potentiel locatif plus faible, car le tourisme n'y est qu'accessoire – la région se prête donc davantage à l'usage personnel et à une plus-value à long terme qu'à des stratégies de rendement à court terme.

Impôts et charges : identiques d'une région à l'autre, mais différents au final

Aux Baléares, l'impôt sur les acquisitions immobilières (ITP) lors de l'achat d'un bien immobilier existant est calculé selon un barème progressif et est le même quelle que soit la région – mais son impact varie beaucoup d'une région à l'autre en raison des différences de prix d'achat.

Pour un appartement de 350 000 euros situé au centre de l'île, le montant de l'ITP est donc nettement inférieur à celui d'une villa d'un million d'euros imposée de manière comparable dans le sud-ouest – le taux d’imposition est le même dans toute la région, mais la charge fiscale absolue augmente proportionnellement au niveau des prix, déjà plus élevé dans les quartiers haut de gamme. Tu trouveras les taux exacts actuellement en vigueur et les éventuelles dispositions particulières dans le guide sur l’ITP des Baléares 2026; le guide sur les frais annexes d’achat à Majorque propose une liste complète de tous les frais annexes – notaire, registre foncier, avocat.

Remarque : en plus de l'ITP, il faut payer dans toutes les régions la taxe foncière IBI, dont le montant est fixé par chaque commune. Tu trouveras plus de détails à ce sujet dans le guide sur la taxe IBI.

Qui achète et où : profils des acheteurs et stratégie d'investissement

Au quatrième trimestre 2025, la part des acheteurs étrangers aux Baléares s'élevait à 31,5 % – le chiffre le plus élevé de toutes les provinces espagnoles, bien au-dessus de la moyenne espagnole qui est d'environ 14 %.

Les acheteurs internationaux ont nettement plus souvent recours à des apports en espèces importants que les acheteurs espagnols locaux, qui financent principalement le segment haut de gamme par des prêts hypothécaires. Ça explique pourquoi la demande et le niveau des prix varient autant d’une région à l’autre : dans le sud-ouest et à Palma, ce sont les non-résidents bien nantis qui fixent le prix plancher, tandis que dans l’est et au centre de l’île, ce sont les acheteurs locaux, qui privilégient le rapport qualité-prix, qui jouent un rôle plus important.

Les profils d'investisseurs du tableau récapitulatif – Core, Lifestyle-Core, Yield, Legacy, Value-add – sont donnés à titre indicatif, et non comme une recommandation. Si tu cherches à obtenir un bon rendement, tu devrais aussi vérifier les chiffres actuels concernant le rendement à Majorque en 2026 et les Zonas tensionadas / le plafonnement des loyers avant de choisir définitivement une région.

Erreurs les plus courantes lors du choix de la région

• Ne pas confondre le volume touristique avec le rendement locatif. Un nombre élevé de touristes ne signifie pas automatiquement des revenus locatifs élevés : sans licence ETV transférable, la composante locative disparaît complètement.
• Il ne faut pas sous-estimer les contraintes liées à la protection du patrimoine à Tramuntana. Les restrictions limitent les possibilités d'aménagement de la piscine et de rénovation ; les coûts de rénovation sont souvent plus élevés que ceux d'un bien similaire déjà existant.
• Calculer le coût de la rénovation d'une finca dans l'Est sans réseau local. C'est difficile d'estimer sérieusement le coût à l'avance.
• Acheter dans le sud-ouest, parce que « c'est comme ça ». Le niveau des prix est considéré comme ayant atteint son maximum ; la plus-value a récemment été inférieure à la moyenne de l'île.
• On a oublié de tenir compte de l'échelonnement ITP lors de la planification du budget. C'est justement aux paliers de 400 000 € et 1 000 000 € que le taux d'imposition marginal change de manière notable.
• Comparer les prévisions globales avec les données régionales. Au centre de l'île et dans la Tramuntana, le taux global est structurellement plus bas qu'au sud ou à l'est.

Et après la décision concernant le site ?

Une fois la région choisie, le processus d'achat proprement dit suit une procédure juridique bien définie :

1. Recherche de biens et visites dans la région choisie
2. Contrat de réservation avec acompte pour réserver le logement
3. Analyse juridique et urbanistique par un avocat espagnol
4. Signature chez le notaire et paiement des frais annexes à l'achat
5. Inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad)

Tu trouveras un calendrier détaillé avec les délais dans le guide sur l'achat immobilier : Déroulement. Pour bénéficier d'un accompagnement juridique – notamment pour les « fincas », les biens classés monuments historiques ou les achats par procuration depuis l'étranger –, il est conseillé de faire appel dès le début à un avocat spécialisé dans l'achat immobilier. Si tu cherches un bien de vacances dans le but de le louer, tu devrais lire en parallèle le guide « Acheter un bien de vacances ».

Check-list : 7 étapes pour choisir la bonne région

1. Définis l'usage que tu veux en faire : pour toi-même, pour la location, comme investissement ou une combinaison de tout ça.
2. Calcule ton budget de manière réaliste, en tenant compte du barème ITP et des frais annexes d'achat.
3. Comparer tes projets de location avec la densité des licences ETV dans la région cible.
4. Comparer tes attentes en matière de type de construction (nouvelle construction, bâtiment historique ou Finca) avec l'offre régionale.
5. Vérifier l'accessibilité à l'aéroport, aux écoles et aux médecins en fonction de l'intensité d'utilisation prévue.
6. Clarifier au préalable les risques liés à la protection du patrimoine ou à la rénovation dans la Tramuntana et à l'est.
7. Prévois une vérification juridique par un avocat espagnol avant chaque réservation.

Conclusion

Il n'y a pas de « meilleure » région à Majorque d'un point de vue objectif – il y a juste celle qui correspond à ton budget, à l'usage que tu veux en faire et à tes projets à long terme. Palma offre la plus grande liquidité, le sud-ouest la plus forte présence internationale sur le marché, le nord la plus forte densité de licences de location, la Tramuntana un patrimoine unique, tandis que l’est et le centre de l’île présentent le plus grand potentiel de plus-value à un prix d’entrée plus bas. Si tu compares ces profils à ta propre stratégie avant même la première visite, tu éviteras les erreurs les plus coûteuses lors de l'achat d'un bien à Majorque – les mauvais choix régionaux sont en effet très difficiles à corriger par la suite.

Sources officielles

• Ordre des conservateurs du registre foncier espagnol (Colegio de Registradores) — https://www.registradores.org
• Institut national de la statistique espagnol (INE) — https://www.ine.es
• Institut de statistique des Baléares (IBESTAT) — https://ibestat.caib.es
• Banque centrale espagnole (Banco de España) — https://www.bde.es
• Association espagnole des notaires (Consejo General del Notariado) — https://www.notariado.org
• Agencia Tributaria des Îles Baléares (ATIB, taux de l'ITP) — https://www.atib.es
• Cadastre espagnol (Sede Electrónica del Catastro) — https://www.sedecatastro.gob.es
• AENA (infos sur l'aéroport de Palma) — https://www.aena.es
• Eurostat — https://ec.europa.eu/eurostat