Pacto Sucesorio Balear: vastgoed tijdens je leven overdragen

Heb je vastgoed op Mallorca en wil je dat ooit aan je kinderen nalaten? Dan denk je waarschijnlijk eerst aan erven of schenken. Maar er is nog een mogelijkheid binnen het Balearische recht: de Pacto Sucesorio Balear. Met deze erfrechtelijke overeenkomst kun je vermogen al tijdens je leven bindend en doorgaans belastingvrij overdragen aan de volgende generatie, zonder de fiscale nadelen van een gewone schenking. De wettelijke basis is de Ley 8/2022 van 11 november 2022. Deze wet is sinds 17 januari 2023 van kracht en heeft het Balearische recht rond erfrechtelijke overeenkomsten ingrijpend vernieuwd. In deze gids lees je hoe de Pacto Sucesorio werkt, welke 2 hoofdvormen er op Mallorca zijn, wie er gebruik van kan maken – ook als niet-ingezetene of buitenlander –, welke belastingen je betaalt en waar de meest voorkomende valkuilen zitten.

• Alles over erven & schenken op de Balearen

Wat is de Pacto Sucesorio Balear en waarom is het geen gewone schenking?

De Pacto Sucesorio is een overeenkomst waarmee iemand tijdens zijn leven bindende afspraken maakt over zijn nalatenschap. Daarbij wijst diegene 1 of meer begunstigden aan als erfgenaam of als ontvanger van specifieke bezittingen. De begunstigden moeten de regeling uitdrukkelijk aanvaarden. Belangrijk is dat de overeenkomst niet eenzijdig met een later testament kan worden herroepen of gewijzigd. Een wijziging is alleen mogelijk als beide partijen ermee instemmen.

Daarin zit ook het belangrijkste fiscale voordeel. Een gewone schenking (donación) wordt volgens het Spaanse recht belast als schenking, met een afzonderlijke belastingplicht. Bovendien kan de schenker inkomstenbelasting verschuldigd zijn over de gerealiseerde waardestijging. De Pacto Sucesorio wordt daarentegen fiscaal behandeld als een erfenis bij overlijden. Daardoor valt de overdracht onder de erfbelasting (ISD), niet onder de schenkbelasting, en geldt de waardestijging van het vastgoed fiscaal als niet gerealiseerd.

Let op: Het belangrijkste verschil met een gewone schenking is dat degene die het vastgoed overdraagt bij de Pacto Sucesorio geen inkomstenbelasting betaalt over de waardestijging. Bij een gewone schenking kan de waardestijging sinds de aankoop wel als winst worden belast. Aan dit voordeel is een voorwaarde verbonden: verkoopt de begunstigde het vastgoed binnen 5 jaar na de Pacto (of vóór het overlijden van degene die het vastgoed overdraagt, als dat eerder plaatsvindt), dan moet de begunstigde voor de eigen inkomstenbelasting uitgaan van de oorspronkelijke aankoopprijs en aankoopdatum van degene die het vastgoed heeft overgedragen (Art. 36 Ley 35/2006, IRPF).

De regeling bestaat al langer, maar is door de Ley 8/2022 ingrijpend vernieuwd. Vóór deze hervorming was de Pacto Sucesorio voorbehouden aan mensen met de zogenoemde vecindad civil mallorquina: alleen zij konden van dit onderdeel van het Balearische burgerlijk recht gebruikmaken. Sinds 17 januari 2023 geldt die eis niet meer.

De 2 belangrijkste varianten op Mallorca en Menorca

De Ley 8/2022 kent per eiland verschillende regels. Voor Mallorca en Menorca zijn vooral 2 vormen van belang:

Let op: Voor Ibiza en Formentera gelden eigen regels. Daar is het zogeheten Finiquito de legítima de vergelijkbare regeling. Deze gids richt zich op Mallorca en Menorca.

Beide vormen zijn alleen geldig als ze in een notariële akte zijn vastgelegd (Escritura Pública). De Ley 8/2022 schrijft bovendien voor dat de datum en het tijdstip waarop de overeenkomst wordt gesloten in de notariële akte moeten staan. Ook wordt het sluiten van de overeenkomst gemeld bij het Registro General de Actos de Última Voluntad (centraal testamentenregister).

Wie kan gebruikmaken van de Pacto Sucesorio?

Vóór 2023 konden alleen personen met vecindad civil balear hiervan gebruikmaken. De Ley 8/2022 heeft die groep aanzienlijk uitgebreid. Tegenwoordig is vooral de EU-erfrechtverordening nr. 650/2012 bepalend: volgens die verordening geldt het erfrecht van de gewone verblijfplaats (woonplaats) op het moment van overlijden, tenzij de erflater heeft gekozen voor het erfrecht van het land waarvan hij de nationaliteit heeft.

Let op: Welk erfrecht van toepassing is, is een ingewikkelde vraag. De Europese Erfrechtverordening maakt het mogelijk om uitdrukkelijk te kiezen voor het recht van het land waarvan je de nationaliteit hebt. Daardoor kan de mogelijkheid om een Balearische Pacto Sucesorio te sluiten in sommige gevallen ontstaan of juist vervallen. Raadpleeg voordat je een overeenkomst sluit altijd een advocaat die gespecialiseerd is in internationaal erfrecht.

Volgens het recht van de Balearen kun je met een Pacto Sucesorio in principe directe afstammelingen begunstigen: ouders kunnen zo vermogen overdragen aan hun kinderen. Echtgenoten, kleinkinderen en andere familieleden kunnen binnen deze specifieke regeling niet rechtstreeks worden begunstigd. Voor hen zijn een erfenis of schenking geschiktere opties.

Belastingen: wat betaal je wanneer?

Erfbelasting (ISD) op de Balearen

Sinds 18 juli 2023 geldt op de Balearen een korting van 100% op de erfbelasting voor de groepen I en II, zonder maximumbedrag. Deze korting is in de daaropvolgende jaren bevestigd en geldt ook in 2026 ongewijzigd.

De Pacto Sucesorio wordt voor de belasting behandeld als een erfenis. Daardoor gelden dezelfde belastingverminderingen. Dat betekent dat je bij een overdracht tussen ouders en kinderen doorgaans 0 € erfbelasting betaalt, ongeacht de waarde van de woning.

Let op de grondslag voor de belasting: De belasting wordt berekend op basis van de Valor de Referencia (de referentiewaarde van het kadaster) of de werkelijke marktwaarde, afhankelijk van welke waarde hoger is. Je kunt de actuele Valor de Referencia van je woning opzoeken via de website van Catastro.

Geen inkomstenbelasting over de waardestijging voor de overdrager

Een belangrijk voordeel ten opzichte van een gewone schenking: bij een Pacto Sucesorio hoeft de overdrager geen inkomstenbelasting te betalen over de gerealiseerde waardestijging. Bij een gewone schenking geldt de waardestijging sinds de aankoop voor de belasting als winst van de schenker. Afhankelijk van hoe lang de schenker het bezit heeft gehad en hoeveel het in waarde is gestegen, kan dat een aanzienlijk bedrag aan IRPF kosten. Verkoopt de begunstigde het binnen 5 jaar na de Pacto (of vóór het eerdere overlijden van de overdrager), dan moet die voor de eigen inkomstenbelasting uitgaan van de oorspronkelijke aankoopprijs en aankoopdatum van de overdrager (Art. 36 Ley 35/2006).

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Afhankelijk van de gemeente kan de gemeentelijke belasting op de waardestijging van grond (plusvalía municipal) verschuldigd zijn. Net als bij de fiscale behandeling hangt dit af van hoe de Pacto Sucesorio precies is vormgegeven. Laat vooraf uitzoeken hoe dit in jouw gemeente zit.

Het Duitse perspectief: hoe zit het in Duitsland?

Voor Duitse staatsburgers die in Duitsland wonen en via een Pacto Sucesorio onroerend goed op Mallorca willen overdragen, geldt een belangrijk aandachtspunt: Spanje en Duitsland hebben geen verdrag ter voorkoming van dubbele belasting voor erf- en schenkbelasting.

In theorie kan daardoor in beide landen belasting verschuldigd zijn. In de praktijk zijn er 2 verzachtende factoren:

1. Verrekening: De in Spanje betaalde belasting kan worden verrekend met de Duitse erfbelasting. Omdat voor groep I en II op de Balearen momenteel 0 € aan belasting verschuldigd is, valt er bij overdrachten van Duitse ouders aan hun kinderen doorgaans niets te verrekenen.

2. Duitse vrijstellingen: In Duitsland geldt voor de erf- en schenkbelasting een vrijstelling van 400.000 € per ouder per kind, die elke 10 jaar opnieuw beschikbaar is. Blijft de waarde van het onroerend goed op Mallorca per overdragende ouder onder dit bedrag, dan is ook in Duitsland geen belasting verschuldigd.

Let op: Dit overzicht biedt houvast, maar is geen juridisch advies. Of en hoe de Pacto Sucesorio in Duitsland als schenking of erfenis wordt aangemerkt, hangt af van de precieze afspraken. Ook de fiscale woonplaats van alle betrokkenen speelt een rol. Laat dit beoordelen door een belastingadviseur die gespecialiseerd is in Duits en Spaans belastingrecht.

Stap voor stap: zo verloopt een Pacto Sucesorio

1. Voorbereiding en advies: Laat een advocaat en/of belastingadviseur die gespecialiseerd is in het Balearische erfrecht de fiscale en juridische gevolgen beoordelen. Daarbij is vooral van belang welk erfrecht van toepassing is, met name voor niet-ingezetenen.
2. Taxatie van de woning: Bepaal de actuele Valor de Referencia en laat zo nodig een taxatierapport van de marktwaarde opstellen als basis voor de belastingberekening.
3. Opstellen van de Escritura: De notaris stelt een conceptakte op met alle gegevens van de partijen, het over te dragen bezit, de gekozen vorm (Definición of Donación Universal) en het moment waarop de overeenkomst van kracht wordt.
4. Ondertekening bij de notaris: De overdrager en de begunstigde ondertekenen de overeenkomst bij een Spaanse notaris. Datum en tijdstip worden vastgelegd.
5. Melding bij het testamentenregister: De notaris meldt de gesloten overeenkomst automatisch bij het Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Inschrijving in het eigendomsregister: Als de woning direct wordt overgedragen, wordt de nieuwe eigenaar ingeschreven in het Registro de la Propiedad.
7. Belastingaangifte: Als de overeenkomst direct van kracht wordt, moet je binnen 1 maand aangifte voor de ISD doen bij de Balearische belastingdienst (ATIB). Wordt de overeenkomst pas van kracht na het overlijden van de overdrager, dan gelden de gebruikelijke termijnen voor de erfbelasting (6 maanden, op verzoek te verlengen).

Let op: De termijn van 1 maand voor de belastingaangifte bij Pactos die direct van kracht worden, is wettelijk vastgelegd. Als je de termijn mist, betaal je toeslagen en rente.

Pacto Sucesorio, gewone schenking of testament: de vergelijking

Let op: Sinds 25 juli 2025 zijn schenkingen aan personen in groep I en II op de Balearen door een korting van 100 % op de verschuldigde belasting in de praktijk belastingvrij (Ley 6/2025). Daarvoor gold voor hen een tarief van 7 %. Het belangrijkste voordeel van de Pacto Sucesorio ten opzichte van een schenking blijft dat de overdrager geen IRPF hoeft te betalen. Voor de begunstigde geldt wel een termijn van 5 jaar.

Onherroepelijkheid: wat betekent dat in de praktijk?

De onherroepelijkheid is de keerzijde van de fiscale voordelen. Wie een Pacto Sucesorio ondertekent, draagt het betreffende vermogen in principe definitief over. Voor eigenaren op Mallorca betekent dit concreet:

• Een later testament kan de Pacto Sucesorio niet eenzijdig ongedaan maken.
• Wijzigingen zijn alleen mogelijk met instemming van beide partijen, vastgelegd in een nieuwe Escritura.
• Er kunnen geschillen ontstaan met andere mogelijke erfgenamen (bijvoorbeeld andere kinderen) als zij door de overdracht in hun recht op de legitieme portie worden benadeeld.
• Bij een Donación Universal draagt de overdrager zijn volledige huidige vermogen over. Let dus op als er nog schulden zijn of investeringen gepland staan.

De onherroepelijkheid hoeft geen nadeel te zijn: veel families waarderen juist de zekerheid en de duidelijke afspraken, die ruzie tussen broers en zussen na het overlijden van de erflater voorkomen.

De meestgemaakte fouten bij een Pacto Sucesorio

1. Ervan uitgaan dat het verkeerde erfrecht van toepassing is Wie in Duitsland woont en alleen een vakantiewoning op Mallorca bezit, valt doorgaans niet onder het Balearische erfrecht. Wie toch een Pacto Sucesorio sluit, loopt het risico dat deze in Duitsland niet wordt erkend of fiscaal anders wordt behandeld.

2. De IRPF over het hoofd zien Bij een gewone schenking kan de schenker aanzienlijke inkomstenbelasting verschuldigd zijn over de gerealiseerde waardestijging. Wie de Pacto Sucesorio als een gewone schenking beschouwt, ziet het belangrijkste fiscale voordeel ervan over het hoofd.

3. Termijn voor de belastingaangifte gemist Als de Pacto Sucesorio direct van kracht wordt, moet de ISD-aangifte binnen 1 maand worden ingediend. Deze termijn wordt vaak onderschat.

4. Valor de Referencia niet gecontroleerd De kadastrale referentiewaarde vormt de grondslag voor de belastingheffing. Is de werkelijke koopprijs of marktwaarde hoger, dan geldt die hogere waarde. Door de waarde tijdig bij Catastro op te vragen, voorkom je verrassingen.

5. Geen rekening gehouden met gelijke behandeling van de kinderen Een Donación Universal aan 1 kind kan gevolgen hebben voor het wettelijk erfdeel van de andere kinderen. Door de nalatenschap tijdig met het hele gezin te plannen, eventueel met afzonderlijke Pactos voor alle kinderen, voorkom je latere conflicten.

6. Duits en Spaans recht met elkaar verward Een Pacto Sucesorio is geen Duitse erfovereenkomst, ook al werkt hij op vergelijkbare wijze. De rechtsgevolgen, vormvereisten en fiscale gevolgen moet je afzonderlijk beoordelen volgens het Spaanse en Balearische recht.

Bijzonderheden voor niet-inwoners

Voor Duitsers die op de Balearen wonen (en daar dus hun gewone verblijfplaats hebben), is een Pacto Sucesorio doorgaans zonder problemen mogelijk en fiscaal voordelig.

Voor Duitsers met een woonadres in Duitsland en een vakantiewoning op Mallorca ligt het ingewikkelder:

• Welk erfrecht van toepassing is, hangt af van de gewone verblijfplaats: in dit geval Duitsland. Het Balearische erfrecht geldt dus niet automatisch.
• Volgens de EU-ErbVO kun je wel kiezen voor het recht van je eigen land, in dit geval Duits recht. Daarmee vervalt juist de mogelijkheid om een Balearische Pacto Sucesorio te sluiten.
• In bepaalde situaties kan het Balearische recht wel van toepassing worden, bijvoorbeeld als iemand daadwerkelijk zijn leven naar de Balearen verplaatst.

Let op: Na een uitspraak van het Hof van Justitie van de EU zijn de regels voor de schenkbelasting op de Balearen voor EU-burgers die er niet wonen aangepast. Maar de belastingplicht in Duitsland blijft bestaan. Zonder verdrag ter voorkoming van dubbele belasting moet je de belastingverplichtingen in beide landen afzonderlijk berekenen.

Plan je je vastgoedstrategie op Mallorca voor de lange termijn, verdiep je dan ook in het verloop van een vastgoedaankoop, de bijkomende aankoopkosten en de belastingen bij verkoop.

Wat volgt daarna? Eigendomsregister, belastingen en doorlopende verplichtingen

Na het sluiten van een Pacto Sucesorio waarbij de eigendom direct overgaat, moet de nieuwe eigenaar meteen het volgende regelen:

Meer over de periodieke IBI-belasting en de vereniging van eigenaren lees je in onze aparte gidsen.

Checklist: Pacto Sucesorio Balear

• Toepasselijk erfrecht vastgesteld – geldt het Balearische recht voor alle betrokkenen?
• Een advocaat gespecialiseerd in Balearisch erfrecht en een belastingadviseur ingeschakeld
• Zo nodig een Duits-Spaanse belastingadviseur ingeschakeld voor grensoverschrijdende situaties
• Valor de Referencia van het pand opgevraagd bij Catastro
• Variant gekozen: Definición of Donación Universal?
• Vastgelegd wanneer de overeenkomst van kracht wordt: direct of bij overlijden?
• Afspraak gemaakt bij een notaris (een Spaanse notaris is verplicht)
• Beide partijen hebben een geldig NIE-nummer
• Aangiftetermijn (1 maand bij onmiddellijke werking) in de agenda gezet
• Overschrijving in het eigendomsregister na het opstellen van de notariële akte in gang gezet
• Wijziging van de IBI-registratie bij de gemeente ingepland
• Rechten van andere kinderen op hun legitieme portie met een advocaat besproken

Conclusie

De Pacto Sucesorio Balear is een van de aantrekkelijkste mogelijkheden voor vermogensplanning in Spanje, maar Duitse vastgoedeigenaren op Mallorca maken er nog altijd te weinig gebruik van. De combinatie van 0 € erfbelasting voor groep I en II, geen IRPF-heffing over de waardestijging bij degene die het vastgoed overdraagt (zolang de begunstigde het niet binnen 5 jaar verkoopt) en de zekerheid van bindende afspraken maakt deze regeling bijzonder geschikt voor ouders die hun vastgoed op Mallorca al tijdens hun leven zorgvuldig aan hun kinderen willen overdragen.

Er is wel een belangrijk voorbehoud: de regeling werkt alleen zonder problemen als het erfrecht van de Balearen daadwerkelijk van toepassing is. Dat hangt sterk af van de vraag of degene die het vastgoed overdraagt zijn gewone verblijfplaats op de Balearen heeft. Voor eigenaren van een vakantiehuis die voornamelijk in Duitsland wonen, is de situatie ingewikkelder. Dan is een zorgvuldige beoordeling van de individuele situatie nodig, waarbij ook de EU-Erfrechtverordening wordt meegenomen.

Laat je tijdig adviseren, het liefst voordat je kiest tussen een schenking, een testament en een Pacto Sucesorio.

Officiële bronnen

• Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• EU-Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012 – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ISD-formulieren, termijnen, belastingkortingen): https://www.atib.es
• Catastro – Valor de Referencia opzoeken: https://www.sedecatastro.gob.es
• Registro General de Actos de Última Voluntad (RGAUV) – Ministerio de Justicia: https://www.mjusticia.gob.es