Balearisch erfovereenkomst: onroerend goed tijdens je leven belastingvrij aan je kinderen overdragen

Als je een huis op Mallorca hebt en dat op een dag aan je kinderen wilt doorgeven, denk je eerst aan erfenis of schenking – en zie je daarbij vaak het meest effectieve instrument van het Balearische recht over het hoofd: de Pacto Sucesorio Balear. Met deze erfovereenkomst kun je je vermogen al tijdens je leven bindend en meestal belastingvrij overdragen aan de volgende generatie, zonder de fiscale nadelen van een gewone schenking te hoeven accepteren. De wettelijke basis is Ley 8/2022 van 11 november 2022, die sinds 17 januari 2023 van kracht is en het Balearische recht op erfovereenkomsten grondig heeft gemoderniseerd. In deze gids kom je te weten hoe de Pacto Sucesorio precies werkt, welke twee hoofdvarianten er op Mallorca zijn, wie er gebruik van kan maken – ook als niet-ingezetene of buitenlander –, welke belastingen erbij komen kijken en waar de meest voorkomende valkuilen op de loer liggen.

Wil je een woning op Mallorca belastingvrij aan je kinderen overdragen?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — Eerste beoordeling door specialisten ter plaatse
• Alle info over erfenissen en schenkingen op de Balearen

Wat is de Pacto Sucesorio Balear – en waarom is het geen gewone schenking?

De Pacto Sucesorio is een overeenkomst waarmee iemand tijdens zijn of haar leven op bindende wijze zijn of haar erfopvolging regelt: je wijst een of meer begunstigden aan – als erfgenamen of als ontvangers van bepaalde vermogensbestanddelen – en zij gaan uitdrukkelijk akkoord met deze regeling. Het belangrijkste is: deze overeenkomst kan niet eenzijdig worden ingetrokken of gewijzigd door een later testament. Een wijziging is alleen mogelijk als beide partijen het daarover eens zijn.

Fiscaal gezien is dat de kern van het voordeel: een klassieke schenking (donación) wordt volgens de Spaanse wetgeving als schenking belast, met een aparte belastingplicht, en kan bij de schenker onder bepaalde omstandigheden leiden tot inkomstenbelasting over de gerealiseerde waardestijging. Het Pacto Sucesorio wordt daarentegen bij overlijden behandeld als een erfenis – het valt onder de successierechten (ISD), niet onder de schenkingsbelasting, en de fiscale waardestijging van het onroerend goed wordt beschouwd als niet-gerealiseerd.

Let op: Het belangrijkste verschil met een klassieke schenking is dat er bij een Pacto Sucesorio geen inkomstenbelasting wordt geheven over de waardestijging bij degene die het bezit overdraagt – terwijl bij een normale schenking de waardestijging sinds de aankoop als winst kan worden belast.

De regeling is geen nieuw concept, maar is door Ley 8/2022 flink gemoderniseerd. Vóór deze hervorming was het Pacto Sucesorio gekoppeld aan de zogenaamde „vecindad civil mallorquina“ – het burgerlijk recht van de Balearen kon dus alleen worden gebruikt door mensen met deze status. Deze voorwaarde is sinds 17 januari 2023 komen te vervallen.

De twee belangrijkste varianten op Mallorca en Menorca

Wet 8/2022 maakt onderscheid tussen de regels per eiland. Voor Mallorca en Menorca zijn vooral twee vormen van belang:

Let op: voor Ibiza en Formentera gelden aparte regels – daar is het zogenaamde „Finiquito de legítima” het relevante begrip. Deze gids richt zich op Mallorca en Menorca.

Beide varianten zijn alleen geldig als ze notarieel zijn vastgelegd (Escritura Pública). Wet 8/2022 schrijft bovendien voor dat in de notariële akte de datum en het tijdstip van ondertekening moeten worden vermeld. Daarnaast wordt de akte doorgegeven aan het Registro General de Actos de Última Voluntad (centraal testamentenregister).

Wie kan gebruikmaken van het Pacto Sucesorio?

Vóór 2023 was het gebruik beperkt tot mensen met een ‘vecindad civil balear ’. Wet 8/2022 heeft de groep flink uitgebreid. Tegenwoordig is vooral de EU-verordening inzake het erfrecht nr. 650/2012 doorslaggevend: volgens deze verordening wordt het toepasselijke erfrecht bepaald door de gewone verblijfplaats (woonplaats) op het moment van overlijden – of door het door de erflater gekozen nationale recht.

Let op: De vraag welk erfrecht van toepassing is, is best ingewikkeld. De EU-Erfverordening maakt het mogelijk om via een uitdrukkelijke rechtskeuze het recht van je eigen land te kiezen – dat kan in bepaalde gevallen de toegang tot het Balearische Pacto Sucesorio openen of juist blokkeren. Raadpleeg voordat je iets afsluit zeker een advocaat die gespecialiseerd is in internationaal erfrecht.

Bij een Pacto Sucesorio op de Balearen kunnen volgens het Balearische recht in principe directe afstammelingen als begunstigden worden aangewezen – dus ouders aan kinderen. Echtgenoten, kleinkinderen of andere familieleden komen in deze specifieke regeling niet direct in aanmerking als begunstigden; voor deze groepen zijn erfenis of schenking geschiktere manieren.

Fiscale behandeling: wat moet er wanneer worden betaald?

Successierechten (ISD) op de Balearen

Sinds 18 juli 2023 geldt op de Balearen een vrijstelling van 100% op de successierechten voor de groepen I en II – en dat zonder waardelimiet. Deze vrijstelling is in de jaren daarna bevestigd en blijft ook in 2026 ongewijzigd van kracht.

Het Pacto Sucesorio wordt fiscaal gezien behandeld als een erfenis en komt dus in aanmerking voor dezelfde belastingvoordelen. Dat betekent: bij overdrachten tussen ouders en kinderen hoef je meestal geen successierechten te betalen – ongeacht de waarde van het onroerend goed.

Let op: de belastinggrondslag. De belasting wordt berekend op basis van de Valor de referencia (kadastrale referentiewaarde) of de werkelijke marktwaarde, afhankelijk van welke waarde het hoogst is. Je kunt de huidige Valor de referencia van je woning opzoeken via de website van Catastro.

Geen stijging van de inkomstenbelasting voor de overdrager

Een belangrijk voordeel ten opzichte van de klassieke schenking: bij een Pacto Sucesorio hoef je als schenker geen inkomstenbelasting te betalen over de gerealiseerde waardestijging. Bij een gewone schenking wordt de waardestijging sinds de aankoop fiscaal gezien beschouwd als gerealiseerde winst van de schenker – dat kan, afhankelijk van de houdperiode en de waardestijging, flinke kosten voor de IRPF met zich meebrengen.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

De gemeentelijke belasting op de meerwaarde vanonroerend goed (plusvalía) kan, afhankelijk van de gemeente, van toepassing zijn. Net als bij de fiscale behandeling is ook hier de concrete invulling van het Pacto Sucesorio doorslaggevend. Laat de situatie voor jouw gemeente van tevoren uitzoeken.

Het Duitse perspectief: wat gebeurt er in Duitsland?

Voor Duitse staatsburgers die in Duitsland wonen en een woning op Mallorca via een Pacto Sucesorio willen overdragen, geldt een belangrijk punt: tussen Spanje en Duitsland bestaat geen verdrag ter voorkoming van dubbele belasting voor successie- en schenkingsrechten.

Dat betekent in theorie dat je twee keer belasting moet betalen. In de praktijk zijn er echter twee uitzonderingen:

1. Verrekeningsprincipe: De in Spanje betaalde belasting kan worden verrekend met de Duitse successierechten. Aangezien er op de Balearen momenteel 0 € verschuldigd is voor groep I en II, valt er bij Duitse overdrachten van ouders op kinderen meestal niets te verrekenen.

2. Duitse vrijstellingen: In Duitsland geldt een vrijstelling van 400.000 € per ouder per kind voor successie- en schenkingsrecht, die elke 10 jaar wordt vernieuwd. Als de waarde van het onroerend goed op Mallorca per overdragende ouder onder dit bedrag ligt, hoef je ook in Duitsland geen belasting te betalen.

Let op: dit overzicht is bedoeld als richtlijn, geen juridisch advies. Of en hoe het Pacto Sucesorio in Duitsland als schenking of erfenis wordt aangemerkt, hangt af van de concrete invulling in elk afzonderlijk geval. Daarnaast speelt ook de fiscale woonplaats van alle betrokkenen een rol. Laat dit even nakijken door een Duits-Spaanse belastingadviseur.

Stap voor stap: zo werkt een erfovereenkomst

1. Voorbereiding en advies: fiscale en juridische beoordeling door een advocaat en/of belastingadviseur die gespecialiseerd is in het erfrecht van de Balearen – met name wat betreft de vraag naar de erfrechtelijke status (relevant voor niet-ingezetenen).
2. Vastgoedtaxatie: vaststellen van de huidige ‘Valor de referencia’ en eventueel een marktwaarderapport als basis voor de belastingberekening.
3. Ontwerp van de Escritura: De notaris stelt het contractontwerp op met alle gegevens over de partijen, het overgedragen goed, de gekozen variant (Definición of Donación Universal) en het tijdstip waarop het van kracht wordt.
4. Notariële akte: Beide partijen (de overdrager en de begunstigde) ondertekenen het contract bij een Spaanse notaris. De datum en het tijdstip worden vastgelegd.
5. Melding aan het testamentenregister: De notaris stuurt de akte automatisch door naar het Registro General de Actos de Última Voluntad.
6. Inschrijving in het kadaster: Als het onroerend goed meteen wordt overgedragen, wordt de eigendomsoverdracht geregistreerd in het Registro de la Propiedad.
7. Belastingaangifte: Je moet de ISD-aangifte binnen een maand indienen bij de belastingdienst van de Balearen (ATIB) met onmiddellijke ingang; als de overdracht pas ingaat vanaf het overlijden van de overdrager, gelden de normale termijnen voor de successierechten (6 maanden, op verzoek verlengbaar).

Let op: De termijn van één maand voor het indienen van je belastingaangifte bij Pactos geldt met onmiddellijke ingang en is een wettelijke termijn. Als je deze termijn niet haalt, krijg je boetes en rente.

Erfovereenkomst vs. klassieke schenking vs. testament: de vergelijking

Let op: sinds juli 2023 geldt op de Balearen de 100%-bonificatie ook voor schenkingen (groep I/II). Het belangrijkste voordeel van het Pacto Sucesorio ten opzichte van een schenking blijft echter dat de overdrager geen IRPF hoeft te betalen.

Onherroepelijkheid: wat betekent dat in de praktijk?

De onherroepelijkheid is de keerzijde van de fiscale aantrekkelijkheid. Wie een Pacto Sucesorio ondertekent, doet in principe definitief afstand van het betreffende vermogen. Voor eigenaren op Mallorca betekent dat concreet:

• Geen enkel later testament kan het Pacto Sucesorio eenzijdig ongedaan maken.
• Wijzigingen zijn alleen mogelijk met instemming van beide partijen in een nieuwe Escritura.
• Er kunnen geschillen ontstaan met andere potentiële erfgenamen (bijvoorbeeld andere kinderen) als de transactie wordt gezien als een inbreuk op het recht op het wettelijk erfdeel.
• Bij een ‘Donación Universal’ draagt de schenker zijn volledige huidige vermogen over – let op als je nog lopende schulden hebt of investeringen op de planning staan.

Dat het onherroepelijk is, hoeft niet per se een nadeel te zijn: veel gezinnen waarderen juist de zekerheid bij het plannen en de duidelijke regeling, die ruzie tussen broers en zussen na het overlijden van de erflater voorkomt.

De meest voorkomende fouten bij het opstellen van een erfovereenkomst

1. Verkeerde erfrechtelijke regeling aangenomen Als je in Duitsland woont en alleen een vakantiehuis op Mallorca hebt, val je meestal niet onder het Balearische erfrecht. Als je toch een Pacto Sucesorio afsluit, loop je het risico dat dit in Duitsland niet wordt erkend of fiscaal anders wordt behandeld.

2. De IRPF-kwestie vergeten Bij een klassieke schenking kan de schenker een flinke inkomstenbelasting moeten betalen over de gerealiseerde waardestijging. Wie de Pacto Sucesorio gewoon als een schenking ziet, ziet het belangrijkste fiscale voordeel ervan over het hoofd.

3. De deadline voor de belastingaangifte is verstreken Als het Pacto Sucesorio meteen van kracht wordt, heb je een maand de tijd om de ISD-verklaring in te dienen. Deze termijn wordt vaak onderschat.

4. Valor de referencia niet gecontroleerd De kadastrale referentiewaarde is de fiscale heffingsgrondslag. Als de werkelijke aankoopprijs of marktwaarde hoger is, geldt de hogere waarde. Je kunt verrassingen voorkomen door op tijd een Catastro-opvraag te doen.

5. Er is geen rekening gehouden met gelijke behandeling van de broers en zussen Een universele schenking aan één kind kan invloed hebben op de legitieme rechten van andere kinderen. Door je gezinsplanning goed vooruit te denken – eventueel met aparte overeenkomsten voor alle kinderen – voorkom je latere conflicten.

6. Duits en Spaans recht door elkaar gehaald Een Pacto Sucesorio is geen Duitse erfovereenkomst, ook al werkt het ongeveer hetzelfde. De juridische gevolgen, vormvereisten en fiscale gevolgen moeten apart worden beoordeeld volgens het Spaanse en Balearische recht.

Bijzonderheden voor niet-ingezetenen

Voor Duitsers die op de Balearen wonen (dus daar hun gewone verblijfplaats hebben), is de Pacto Sucesorio meestal makkelijk te regelen en fiscaal voordelig.

Voor Duitsers die in Duitsland wonen en een vakantiehuis op Mallorca hebben, ligt het wat ingewikkelder:

• Welk erfrecht van toepassing is, hangt af van de gewone verblijfplaats – in dit geval Duitsland. Het erfrecht van de Balearen geldt dus niet automatisch.
• Volgens de EU-erfrechtverordening kun je wel kiezen voor het recht van je eigen land – dus het Duitse recht. Maar dan verlies je juist de toegang tot het Pacto Sucesorio van de Balearen.
• In bepaalde gevallen – bijvoorbeeld als je daadwerkelijk op de Balearen gaat wonen – kan het Balearische recht van toepassing worden.

Let op: De fiscale behandeling van niet-ingezetenen met betrekking tot de schenkingsbelasting op de Balearen is na een uitspraak van het Hof van Justitie van de EU aangepast voor EU-burgers. Maar: de belastingplicht in Duitsland blijft hierdoor ongewijzigd, en zonder dubbelbelastingverdrag moet je beide belastingverplichtingen naast elkaar berekenen.

Als je je vastgoedstrategie op Mallorca voor de lange termijn plant, is het slim om je ook te verdiepen in gerelateerde onderwerpen, zoals het aankoopproces, de bijkomende kosten en de belastingen bij verkoop.

Wat komt er daarna? Kadaster, belastingen, lopende verplichtingen

Nadat je een Pacto Sucesorio hebt gesloten met onmiddellijke overdracht, moet je als nieuwe eigenaar de volgende stappen meteen nemen:

Meer informatie over de lopende IBI-belasting en de vereniging van eigenaren vind je in onze aparte gidsen.

Checklist: Erfenisovereenkomst Balearen

• Erfrecht opgehelderd – geldt het Balearische recht voor alle betrokkenen?
• Gespecialiseerde advocaat (erfrecht op de Balearen) en belastingadviseur aangesteld
• Eventueel een Duits-Spaanse belastingadviseur ingeschakeld voor grensoverschrijdende zaken
• Valor de referencia del onroerend goed bij el Catastro opgevraagd
• Gekozen optie: Definición of Donación Universal?
• Ingangsdatum bepaald: meteen of bij overlijden?
• Afspraak bij de notaris gemaakt (moet een Spaanse notaris zijn)
• Beide partijen hebben geldige NIE-nummers
• De deadline voor de belastingaangifte (1 maand met onmiddellijke ingang) is in de agenda gezet
• De overschrijving in het kadaster is na de notariële akte in gang gezet
• De IBI-wijziging is bij de gemeente aangemeld
• De legitieme porties van andere kinderen besproken met een advocaat

Conclusie

Het Pacto Sucesorio Balear is een van de meest aantrekkelijke instrumenten voor vermogensplanning in Spanje – en wordt nog steeds te weinig gebruikt door Duitse vastgoedeigenaren op Mallorca. De combinatie van 0 € successierechten voor groep I en II, geen IRPF-belasting op waardestijgingen bij de overdrager en de bindende zekerheid bij de planning maakt het de eerste keuze voor ouders die hun woning op Mallorca nog tijdens hun leven op een overzichtelijke manier aan hun kinderen willen overdragen.

Het belangrijkste voorbehoud: dit instrument werkt alleen soepel als het erfrecht van de Balearen daadwerkelijk van toepassing is – en dat hangt sterk af van de vraag of de overdrager zijn gewone verblijfplaats op de Balearen heeft. Voor eigenaren van vakantiehuizen die hun dagelijks leven in Duitsland leiden, is de situatie ingewikkelder en moet er per geval zorgvuldig worden gekeken, waarbij ook de EU-Erfverordening in aanmerking moet worden genomen.

Laat je op tijd adviseren – het liefst voordat je een keuze maakt tussen een schenking, een testament of een pacto sucesorio.

Officiële bronnen

• Wet 8/2022 van 11 november inzake vrijwillige, bij overeenkomst of contract vastgelegde erfopvolging op de Balearen – BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2022-20278
• EU-verordening nr. 650/2012 inzakehet erfrecht – EUR-Lex: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX:32012R0650
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen (ISD-formulieren, termijnen, kortingen): https://www.atib.es
• Catastro – Valor de referencia opzoeken: https://www.sedecatastro.gob.es
• Algemeen Register van Testamenten (RGAUV) – Ministerie van Justitie: https://www.mjusticia.gob.es