Mallorca.com
vastgoed

Meubilair in de koopovereenkomst: zo verlaagt het meubelaandeel de ITP op Mallorca

Verantwoordelijk voor de inhoud: Frank Menze

Wie op Mallorca een gemeubileerd appartement, villa of Finca koopt, betaalt de overdrachtsbelasting ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) in principe alleen over de waarde van het vastgoed zelf – niet over roerende zaken zoals meubels, keukenapparatuur of decoratie. Als in de koopovereenkomst een afzonderlijk en realistisch gewaardeerd meubelaandeel wordt opgenomen, daalt de belastinggrondslag navenant en valt de verschuldigde ITP lager uit. In deze gids lees je hoe je deze splitsing juridisch correct regelt, welke bewijsstukken de notaris en belastingdienst verwachten, waar in de praktijk de grenzen liggen en welke fouten kopers steeds weer maken – inclusief checklist voor je eigen gesprek over de koopovereenkomst.

Meubels in het koopcontract: ITP op Mallorca verlagen in 2026

Ben je van plan om op Mallorca vastgoed met meubilair te kopen en wil je de belastingdruk correct berekenen?

Wat is het meubelaandeel in de koopovereenkomst – en waarom is het voordelig?

Bij de aankoop van vastgoed op Mallorca wordt de ITP geheven over de vastgoedwaarde die in de koopovereenkomst (Escritura de Compraventa) is vastgelegd. Roerende zaken – dus alles wat niet permanent met het gebouw is verbonden – vallen in principe niet op dezelfde manier onder deze belasting als het vastgoed zelf. Bij de verkoop van een gemeubileerd appartement kan de koopprijs daarom in 2 posten worden verdeeld: de waarde van het vastgoed (waarover ITP wordt geheven) en de waarde van het meubilair (waarover deze belasting niet op dezelfde manier wordt geheven). Hoe hoger het vastgelegde meubelaandeel, hoe lager de belastinggrondslag voor de overdrachtsbelasting – mits de waarde realistisch is en met bewijsstukken kan worden onderbouwd.

Let op: Deze splitsing is in Spanje gebruikelijk, maar vervangt geen individueel belastingadvies. De concrete invulling moet altijd samen met de notaris en belastingadviseur worden bepaald.

Roerende zaken versus vastgoed: wat geldt als meubilair?

Niet alles wat in een huis staat, geldt automatisch als "roerend". Doorslaggevend is of een object permanent met het vastgoed is verbonden (inbouw, installaties) of zonder bouwkundige ingrepen kan worden verwijderd.

Categorie Voorbeelden Wordt doorgaans beschouwd als
Vast ingebouwde elementen Inbouwkeuken (vast gemonteerd), sanitaire voorzieningen, vloerverwarming, ingebouwde airconditioning Onderdeel van het onroerend goed
Verplaatsbaar meubilair Banks, bedden, tafels, stoelen, lampen (vrijstaand) Meubilair
Elektrische apparaten Televisie, koelkast (vrijstaand), wasmachine Meubilair, afhankelijk van de inbouw
Decoratie en inrichting Tapijten, schilderijen, servies, tuinmeubilair Meubilair
Buitenvoorzieningen Zwembadtechniek, vast geïnstalleerde tuinverlichting Onderdeel van de woning

Let op: Afhankelijk van het geval kan de indeling ter discussie staan. Bij twijfel is bepalend of een voorwerp kan worden verwijderd zonder dat de woning daarbij schade oploopt.

Hoe de ITP op Mallorca in principe wordt berekend

De ITP wordt op de Balearen geheven door de bevoegde belastingdienst en is gebaseerd op de waarde die in het koopcontract is vastgelegd of op de fiscale waarde die voor de woning geldt. De precieze, momenteel geldende belastingtarieven en schijven voor 2026 vind je in ons hoofdartikel over de ITP op de Balearen. Belangrijk voor dit onderwerp: alleen het deel van de koopprijs dat betrekking heeft op de woning wordt in deze berekening meegenomen. Het afzonderlijk vermelde en onderbouwde aandeel voor meubels blijft buiten beschouwing en verlaagt daarmee de heffingsgrondslag.

Onderdeel van de koopprijs Onderworpen aan ITP? Waar vastgelegd
Waarde van de woning (grond en gebouw) Ja Koopcontract / Escritura
Vast ingebouwde voorzieningen Ja, als onderdeel van de woning Koopcontract / Escritura
Afzonderlijk vermeld en onderbouwd aandeel voor meubels In de regel niet op dezelfde wijze Afzonderlijke post in de koopakte of bijlage
Overige bijkomende kosten (notaris, kadaster) Nee, eigen tariefregeling Zie bijkomende kosten bij aankoop

Voor een volledig overzicht van de kosten van je aankoop is het de moeite waard om onze uitleg over de bijkomende kosten bij aankoop op Mallorca en de zegelbelasting AJD te bekijken. Die laatste kan bij bepaalde contractvormen extra verschuldigd zijn.

Kortingen en vrijstellingen: voor wie de ITP nog verder daalt

Los van het aandeel voor meubilair heeft de Balearen-regering de afgelopen jaren gerichte ITP-voordelen ingevoerd voor bepaalde groepen kopers. Deze regelingen gelden voor de aankoop van een eerste hoofdverblijf en kunnen worden gecombineerd met het aandeel voor meubilair om de belastingdruk verder te verlagen.

Kopersgroep Regeling Waardelimiet
Jongeren onder de 30 en mensen met een handicap vanaf 33 % Korting van 100 % op de belastingschuld over de eerste 270.151,20 €; over het meerdere geldt het algemene tarief van 8 % Waardelimiet voor aanspraak: 331.859,70 € op Mallorca en Menorca, 378.211,68 € op Ibiza en Formentera; daarvoor 3 jaar woonachtig op de Balearen; IRPF-heffingsgrondslag maximaal 52.800 € individueel respectievelijk 84.480 € gezamenlijk; woning 3 jaar aanhouden
Jongeren onder de 36 bij aankoop van hun eerste woning 2 % over de eerste 270.151,20 €, over het meerdere 8 % Waardelimiet voor de aanspraak per eiland; aankoop van minimaal 50 %, geen ander woonvastgoed vanaf 50 % eigendom
Grote gezinnen en eenoudergezinnen 2 % over de eerste 270.151,20 €, over het meerdere geldt het algemene tarief van 8 % Waardelimiet volgens Ley 4/2026: 331.859,70 € op Mallorca en Menorca, 378.211,68 € op Ibiza en Formentera

Let op: Deze kortingen zijn overeengekomen in het kader van het regeringsprogramma van president Marga Prohens. Of en in welke precieze omvang ze in het betreffende belastingjaar gelden, kun je voor jouw specifieke situatie het best navragen bij de bevoegde belastingdienst of je belastingadviseur. Een overzicht van andere regelingen voor starters vind je onder Koophulp voor starters op de Balearen.

Zo leg je het meubelaandeel juridisch correct vast

  1. Stel een inventarislijst op. Verkoper en koper leggen samen vast welke roerende zaken in de koopprijs zijn inbegrepen – meubelstuk voor meubelstuk, met afzonderlijke waarden.
  2. Hanteer een realistische waardering. De waarde moet overeenkomen met de werkelijke marktwaarde van de gebruikte meubels, niet met de nieuwprijs.
  3. Verzamel bewijsstukken. Facturen, aankoopbewijzen of een onafhankelijk taxatierapport onderbouwen de opgevoerde bedragen.
  4. Leg de splitsing vast in de koopovereenkomst. De notaris neemt de waarde van het vastgoed en het meubelaandeel als afzonderlijke posten op in de Escritura of in een bijlage daarbij.
  5. Schakel een belastingadviseur in. Vóór je ondertekent, controleert een deskundige of de verdeling aannemelijk is en goed kan worden gedocumenteerd.
  6. Pas het reserveringscontract aan. Als er al een Reservierungsvertrag bestaat, is het verstandig om de geplande verdeling daarin al te vermelden, om latere verschillen te voorkomen.

Documentatie: facturen, inventarislijst, taxatierapport

De geloofwaardigheid van het meubelaandeel hangt vrijwel volledig af van de kwaliteit van de bewijsstukken. Hoe beter alles is gedocumenteerd, hoe kleiner het risico op latere bezwaren.

Bewijsstuk Doel Wie stelt het op
Gedetailleerde inventarislijst Elk voorwerp krijgt een waarde toegewezen Koper en verkoper samen
Originele facturen van de meubels Bewijs van de aanschafwaarde Verkoper
Onafhankelijk taxatierapport Objectieve schatting van de marktwaarde van hoogwaardig meubilair Deskundige / taxateur
Fotodocumentatie Staat en volledigheid op het moment van overdracht Koper
Vermelding in de Escritura Juridische geldigheid van de splitsing Notaris

Let op: Zonder controleerbare bewijsstukken bestaat het risico dat de belastingdienst de opgegeven meubelwaarde niet erkent en de volledige ITP over de totale koopprijs naheft.

De rol van de notaris en het eigendomsregister

De notaris is ervoor verantwoordelijk dat de waarden in de koopovereenkomst plausibel en juridisch correct zijn geformuleerd. Hij geeft geen gedetailleerd belastingadvies, maar ziet er wel op toe dat het onderscheid tussen de waarde van het vastgoed en die van de meubels duidelijk is vastgelegd en dat beide partijen de gevolgen begrijpen. Meer over het verloop van de afspraak bij de notaris lees je in ons artikel over de notaris bij de aankoop van vastgoed in Spanje. In het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) wordt uitsluitend de vastgoedwaarde opgenomen – roerende zaken worden niet in het eigendomsregister ingeschreven. Hoe je het uittreksel uit het eigendomsregister vóór de aankoop controleert, leggen we uit in het eigendomsregister in Spanje controleren.

Grenzen en risico's: wanneer de belastingdienst nader onderzoek doet

Het onderscheid tussen vastgoed en meubilair is legaal en gebruikelijk in Spanje, maar biedt geen vrijbrief om willekeurig hoge meubelwaarden op te geven. Als koper en verkoper een onevenredig hoog aandeel voor de meubels opnemen om de ITP kunstmatig te verlagen, kan de belastingdienst dit in twijfel trekken en de fiscale waarde van het vastgoed opnieuw bepalen. Daarnaast controleert de overheid bij vastgoedtransacties sowieso de zogeheten referentiewaarde (Valor de Referencia) – meer hierover lees je in ons artikel over Valor de Referencia in Spanje. Ligt de vastgoedwaarde in de overeenkomst duidelijk onder deze referentiewaarde, dan kan dit los van het aandeel voor de meubels tot naheffingen leiden.

Let op: Er is geen uniform vastgesteld maximumpercentage voor het aandeel van de meubels. Als richtlijn geldt: de waarde moet aantoonbaar zijn af te leiden uit de werkelijke aanschafkosten of een plausibele marktwaarde voor tweedehands meubels.

De meest voorkomende fouten

  • Een onrealistisch hoge meubelwaarde zonder bewijsstukken. Dit leidt vrijwel altijd tot vragen van de belastingdienst.
  • Geen schriftelijke inventarislijst. Zonder lijst is later niet meer na te gaan wat daadwerkelijk tot het meubilair behoorde.
  • Vaste elementen ten onrechte als meubilair aangemerkt. Inbouwkeukens of sanitaire voorzieningen maken fiscaal deel uit van het vastgoed.
  • Pas na ondertekening een belastingadviseur inschakelen. Aanpassingen achteraf kosten aanzienlijk meer moeite dan een zorgvuldige voorbereiding vooraf.
  • Geen rekening houden met de Valor de Referencia. Een te laag opgegeven vastgoedwaarde kan los van het aandeel voor de meubels worden aangevochten.

Wat gebeurt er daarna? Na de ondertekening

Na de notariële bekrachtiging wordt de Escritura ingeschreven in het kadaster (Registro de la Propiedad) en moet de verschuldigde ITP binnen de wettelijke termijn aan de belastingdienst worden betaald. Bewaar alle bewijsstukken van het meubelaandeel – de inventarislijst, facturen en eventueel het taxatierapport – zolang er nog controles kunnen plaatsvinden. Ook voor een latere vermogensopgave of toekomstige doorverkoop is een goede documentatie waardevol. In ons artikel over het Immobilienkauf: Ablauf lees je meer over de verdere juridische afhandeling na ondertekening.

Checklist: meubelaandeel in het koopcontract

  • Inventarislijst met afzonderlijke waarden opgesteld
  • Facturen of aankoopbewijzen van waardevolle meubelstukken beschikbaar
  • Onafhankelijk taxatierapport laten opstellen bij een hogere meubelwaarde
  • Meubelaandeel realistisch vastgesteld in verhouding tot de totale koopprijs
  • Splitsing tussen de waarde van het vastgoed en de meubels vastgelegd in het koopcontract/de Escritura
  • Valor de Referencia van het vastgoed vergeleken met de gehanteerde vastgoedwaarde
  • Belastingadviseur geraadpleegd vóór ondertekening
  • Mogelijke kortingen voor jonge kopers of gezinnen gecontroleerd

Conclusie

Het meubelaandeel in het koopcontract is een legitiem en in Spanje gebruikelijk middel om de grondslag voor de ITP bij de aankoop van vastgoed op Mallorca te verlagen – mits de verdeling realistisch is, goed wordt gedocumenteerd en samen met de notaris en belastingadviseur correct in het koopcontract wordt opgenomen. Wie daarnaast tot de groep jonge kopers of grote gezinnen behoort, kan profiteren van verdere kortingen en de belastingdruk nog aanzienlijk verlagen. Doorslaggevend blijven bewijsstukken, bewijsstukken, bewijsstukken: zonder controleerbare documentatie kan een legale belastingconstructie al snel uitmonden in een geschil met de belastingdienst.

Officiële bronnen

Wat betekent "meubelaandeel in het koopcontract"?
De koopprijs wordt verdeeld in een aandeel voor het vastgoed en een aandeel voor roerende goederen (meubels, apparaten, decoratie). Alleen het aandeel voor het vastgoed is doorgaans onderworpen aan ITP.
Waarom verlaagt het meubelaandeel de ITP?
Omdat de overdrachtsbelasting ITP wordt geheven over de waarde van het vastgoed en roerende goederen in principe niet op dezelfde manier worden belast als het gebouw zelf.
Hoe hoog mag het aandeel van de meubels zijn?
Er is geen wettelijk vastgesteld maximumbedrag. Doorslaggevend is dat de opgevoerde waarde realistisch is en kan worden onderbouwd met facturen, inventarislijsten of een taxatierapport.
Welke bewijsstukken moet ik overleggen?
Een gedetailleerde inventarislijst, de originele facturen van de meubels, eventueel een onafhankelijk taxatierapport en een overeenkomstige vermelding in de notariële Escritura zijn zinvol.
Geldt deze regel ook voor nieuwbouw?
Bij ongemeubileerde nieuwbouwwoningen speelt het aandeel van de meubels doorgaans geen rol, omdat er meestal geen roerende zaken worden meeverkocht. Dit is vooral relevant bij bestaande woningen met meubilair.
Wat gebeurt er als de belastingdienst de waarde in twijfel trekt?
De belastingdienst kan een onrealistisch hoog aandeel voor meubels ter discussie stellen en ITP naheffen op basis van een opnieuw vastgestelde waarde van het vastgoed. Goede documentatie beperkt dit risico.
Zijn er nog andere kortingen op de ITP op Mallorca?
Ja, en sinds Ley 4/2026 moet je 2 bedragen strikt van elkaar onderscheiden. De **waardelimiet van het eiland** bepaalt OF je recht hebt op de korting: 331.859,70 Euro op Mallorca en Menorca, 378.211,68 Euro op Ibiza en Formentera. De **270.151,20 Euro** vormen daarentegen de heffingsgrens tot waar de korting geldt — over het bedrag daarboven wordt het algemene tarief van 8 procent geheven. De ATIB rekent dit zelf voor: iemand jonger dan 30 koopt in Calvià voor 331.000 Euro en voldoet aan de voorwaarden voor de korting van 100 procent; toch betaalt hij 4.867,90 Euro, namelijk 8 procent over de resterende 60.848,80 Euro. Kopers jonger dan 36 jaar betalen bij de aankoop van hun eerste woning 2 procent over de eerste 270.151,20 Euro.
Moet ik een belastingadviseur inschakelen?
Ja, dringend. Een belastingadviseur controleert vóór je ondertekent of de geplande verdeling tussen vastgoed en meubilair plausibel is, goed kan worden gedocumenteerd en juridisch geen problemen oplevert.