VPO verkopen & descalificar op Mallorca: de complete gids

Een VPO of VPL op Mallorca verkopen is geen gewone vastgoedverkoop – en het is simpelweg niet meer mogelijk om ze te ‘descalificar’ (dus uit de beschermingsregeling te halen), is sinds de inwerkingtreding van de Ley 5/2018 de la Vivienda de les Illes Balears op 19 juni 2018 simpelweg niet meer mogelijk voor nieuw gekwalificeerde woningen. Tegelijkertijd weten veel eigenaren van oudere, nog onder de oude wet vallende gesubsidieerde woningen niet precies welke regels voor hen gelden, wat het verschil is tussen een verkoop met en zonder ‘descalificación’, en waar ze de aanvraag überhaupt moeten indienen. Deze gids legt de bijzondere situatie op de Balearen uit in de Spaanse context, noemt de belangrijke termijnen en instanties en laat zien welke stappen je echt moet nemen bij de verkoop van een gesubsidieerde woning op Mallorca.

Heb je een VPO of VPL op Mallorca en weet je niet wat je ermee mag doen?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — We bekijken je zaak samen met een advocaat die gespecialiseerd is in het vastgoedrecht van de Balearen
• VPO & VPL op Mallorca: basisprincipes

Wat is een VPO/VPL – en wat houdt die beschermingsregeling precies in?

Een Vivienda de Protección Oficial (VPO) – of op de Balearen vaak Vivienda de Protección Pública de régimen general of especial (VPL/VPP) genoemd – is een door de overheid gesubsidieerde woning die is gebouwd met prijssubsidies en leningen tegen een lage rente. In ruil daarvoor gelden er een aantal gebruiks- en verkoopvoorwaarden:

De VPO-status staat vermeld in het kadaster (Registro de la Propiedad) en is voor elke potentiële koper in te zien. Deze status gaat automatisch over op de koper – wie een VPO koopt, neemt daarmee alle nog geldende voorwaarden over.

Let op: Het Registro de la Propiedad geeft aan of en tot wanneer een woning onder de beschermingsregeling valt. Hoe je het kadaster online kunt inzien, leggen we uit in onze gids ‘Het kadaster in Spanje controleren’.

De beslissende stap: wanneer is je VPO goedgekeurd?

Op de Balearen hangt alles af van de datum van de ‘calificación definitiva’ (definitieve toekenningsbeslissing). De juridische situatie is verdeeld in drie duidelijk afgebakende periodes:

De bevoegde instantie op de Balearen is de Direcció General d'Habitatge i Arquitectura (DG.HAB) van de Conselleria de Territori, Energia i Mobilitat. Op hun officiële informatiepagina over de beschermingsduur staat duidelijk: woningen die volgens Ley 5/2018 zijn gekwalificeerd, hebben permanente bescherming zonder dat je ze vrijwillig kunt laten schrappen.

Let op: Deze bijzondere regeling op de Balearen verschilt duidelijk van die in andere Spaanse autonome regio’s, zoals Madrid, waar een vrijwillige ‘descalificación’ mogelijk is na het verstrijken van bepaalde termijnen. Advies uit andere regio’s of algemene Spaanse handleidingen gelden niet voor Mallorca.

De aparte aanpak van de Balearen: waarom ‘Descalificar’ hier niet werkt

In veel Spaanse regio’s is de ‘descalificación’ een standaard administratieve procedure: je dient een aanvraag in, betaalt de subsidies terug en je verliest je beschermde status. Op de Balearen is deze weg voor alle VPO-eigenaren afgesloten – ongeacht wanneer de woning als VPO is aangemerkt.

Het Spaanse ministerie van Huisvesting (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, MIVAU) verwijst voor de ‘descalificación’-procedure op de Balearen uitdrukkelijk naar de regionale overheid van de Balearen – dus naar de DG.HAB van de CAIB. En juist deze instantie bevestigt: er bestaat geen procedure voor vrijwillige ‘descalificación’ op verzoek van de eigenaren.

Wat betekent dat in de praktijk?

• De woning blijft onder bescherming zolang de wettelijke termijn loopt – of voor altijd (als je vanaf 2018 in aanmerking komt).
• Je kunt de woning niet op eigen initiatief omzetten in een woning op de vrije markt.
• Verkoop tegen de vrije marktprijs is niet legaal zolang de beschermingsstatus nog geldt.
• Wat je kunt doen: de woning verkopen binnen de beschermingsregeling – met toestemming, een maximumprijs en het voorkeursrecht van de gemeente.

Een VPO op Mallorca verkopen: zo gaat het in zijn werk

Ook zonder descalificación kun je je beschermde woning verkopen. De verkoop is echter geen vrije marktverkoop, maar een procedure onder toezicht van de overheid. De verschillende stappen:

1. Controleer hoe lang de beschermingstermijn nog duurt – Vraag de DG.HAB om te bevestigen tot wanneer de beschermingsregeling geldt (voor oudere woningen die onder de 30- of 50-jaarregel vallen).
2. Bepaling van de maximale verkoopprijs – De Conselleria stelt een ‘precio máximo de venta’ vast, die je in geen geval mag overschrijden.
3. Aanvraag voor een verkoopvergunning – Je dient een aanvraag in bij de DG.HAB. Daarvoor heb je meestal het volgende nodig: DNI/NIE, eigendomsakte, koopcontract (origineel), bewijs van eventuele overheidssubsidies, recent uittreksel uit het kadaster.
4. Voorkeursrecht van de overheid – Volgens je aanvraag heeft de Conselleria het recht om de woning zelf tegen de vastgestelde maximumprijs te kopen, voordat je deze aan een particuliere koper mag verkopen.
5. Zoeken naar een geschikte koper – De koper moet voldoen aan de inkomensgrenzen voor VPO-kopers en de woning zelf als hoofdverblijfplaats gebruiken.
6. Notariële koopakte en inschrijving – De notaris legt de verkoop vast, en de nieuwe eigenaar neemt de beschermingsregeling over totdat die afloopt.

Let op: als je een oudere VPO hebt (calificación van vóór 2018) hebt en de beschermingsduur van 30 jaar is verstreken, kun je nagaan of de beschermingsstatus formeel uit het kadaster moet worden geschrapt – dat is dan echter geen ‘descalificación’ op verzoek, maar gewoon een correctie van het register na het verstrijken van de termijn.

Prijsbinding: wat mag je voor je VPO vragen?

De maximumprijs bij de doorverkoop van een VPO-woning wordt berekend volgens officiële richtlijnen, die variëren naargelang het subsidieplan, het bouwjaar en het type woning. De DG.HAB geeft je op verzoek de toegestane maximumprijs door. Goed om te weten:

Concreet betekent dit: bij een gemiddelde prijs van zo’n 7.370 €/m² op heel Mallorca (volgens het Steinbeis Transfer Institut, onderzoek 2026, gepubliceerd in maart 2026) ligt de verkoopprijs van een VPO er flink onder. Dit verschil komt doordat de woning oorspronkelijk veel goedkoper kon worden gekocht – VPO’s kostten bij de eerste aankoop meestal maar ongeveer de helft van de toenmalige marktprijs.

Fiscale gevolgen bij de verkoop van een VPO

De verkoop van een VPO is fiscaal gezien geen uitzondering – de normale Spaanse belastingregels voor de verkoop van onroerend goed gelden:

Let op: Als de VPO je hoofdwoning was, kun je bij de verkoop onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor een vrijstelling van de IRPF – bijvoorbeeld als je het geld herinvesteert in een nieuwe hoofdwoning. Alle details hierover vind je in de gids ‘IRPF-vrijstelling bij verkoop van hoofdwoning’. De algemene belastingen bij de verkoop van onroerend goed worden uitgelegd in onze gids ‘Belastingen bij de verkoop van onroerend goed in Spanje’.

Bij de ITP betalen kopers van een VPO op de Balearen meestal een verlaagd belastingtarief. De exacte tariefschalen voor de Balearen voor 2026 vind je in de gids ITP Balearen 2026.

Een VPO verhuren in plaats van verkopen: kan dat?

Ook voor het verhuren van een VPO gelden beperkingen. In principe is zo’n woning bedoeld als hoofdverblijfplaats van de eigenaar. Langdurige verhuur is onder bepaalde voorwaarden mogelijk – bijvoorbeeld als je vanwege je werk moet verhuizen – maar daarvoor heb je wel toestemming nodig. Hierbij geldt het volgende:

• De hoogte van de huurprijs is gekoppeld aan een door de overheid vastgestelde ‘precio máximo de alquiler ’.
• Vakantieverhuur (ETV-vergunning) is in principe niet toegestaan voor VPO/VPL-woningen.
• De eigenaar mag geen tweede gesubsidieerde woning bezitten.

Voor al je vragen over het langetermijnhuren van een gewone woning op Mallorca – als referentiekader – kun je onze gids ‘Langetermijnhuur Mallorca’ raadplegen.

Wat gebeurt er als de beschermingstermijn afloopt?

Bij oudere woningen (kwalificatie vóór 19 juni 2018) loopt de beschermingsregeling na 30 jaar af (of na 50 jaar bij kwalificaties vóór RDL 31/1978). Als deze termijn afloopt:

• dan vervallen de prijsbinding en het voorkeursrecht van de gemeente automatisch;
• het appartement kan gewoon als een vrijstaand appartement worden verkocht;
• De VPO-aantekening in het Registro de la Propiedad moet officieel worden geschrapt – dat doe je door een aanvraag in te dienen bij het bevoegde kadasterkantoor (Registro de la Propiedad), samen met een bewijs dat de termijn is verstreken.

Let op: het vervallen van de bescherming betekent niet dat de vermelding in het kadaster automatisch verandert. Als je na het verstrijken van de termijn tegen marktprijs wilt verkopen, moet je vóór de verkoop de doorhaling van de aantekening aanvragen – anders ontstaat er onzekerheid bij de koper en zijn hypotheekbank.

De meest voorkomende fouten bij de verkoop van VPO-woningen op Mallorca

1. Aanname dat diskwalificatie mogelijk is Veel eigenaren vragen de ‘descalificación’ aan op basis van ervaringen uit andere regio’s of volgens algemene adviesgidsen. Op de Balearen wordt deze aanvraag afgewezen – je bent dan tijd en geld kwijt.

2. Verkoop zonder officiële vergunning Een notaris kan een koopcontract notarieel vastleggen zonder actief te controleren of aan de VPO-vergunningsplicht is voldaan. Een verkoop zonder vergunning is onrechtmatig en kan ongedaan worden gemaakt.

3. De prijslimiet negeren Een prijs vragen die hoger is dan het door de overheid vastgestelde maximum – ook als dat informeel is of als ‘meubeltoeslag’ – is een overtreding en kan leiden tot boetes.

4. Kopers zonder VPO-recht De koper moet voldoen aan de voorwaarden voor de aankoop van een beschermde woning. Als dat niet het geval is, kan de Conselleria de aankoop weigeren of het voorkeursrecht uitoefenen.

5. Fouten bij de fiscale planning Als je denkt dat de lage verkoopprijs geen belastbare winst oplevert, vergeet je dat de aankoopprijs bij de oorspronkelijke VPO-aankoop ook laag was. De belastbare winst kan toch aanzienlijk zijn.

6. Vergeten om de inschrijving in het kadaster na het verstrijken van de termijn te laten schrappen Als je na afloop van de beschermingsperiode meteen verkoopt zonder eerst het kadaster aan te passen, loop je het risico op vertragingen en problemen tijdens het koopproces.

Checklist: een VPO op Mallorca verkopen

• Zoek de datum van de definitieve kwalificatie op (staat in de koopovereenkomst of bij DG.HAB)
• Beschermingsduur berekenen: 30 jaar (standaard), 50 jaar (vóór RDL 31/1978), voor onbepaalde tijd (vanaf 19-06-2018)
• Controleer of de beschermingsduur al is verstreken
• Als de termijn is verstreken: vraag aan om de VPO-vermelding uit het Registro de la Propiedad te laten schrappen
• Als het nog loopt: vraag een verkoopvergunning aan bij DG.HAB
• Laat de maximale verkoopprijs schriftelijk bevestigen door de DG.HAB
• Wachten op het voorkeursrecht van de Conselleria (meestal: schriftelijke verklaring van afstand)
• Controleer of de koper in aanmerking komt voor VPO (inkomensgrenzen, verplichting tot hoofdverblijfplaats)
• Een belastingadviseur inschakelen voor IRPF (inkomstenbelasting) en Plusvalía
• Afspraak bij de notaris met alle benodigde documenten
• Nieuwe inschrijving in het kadaster op naam van de koper (de beschermingsstatus blijft van kracht)

Wat komt er daarna? Mogelijkheden voor de opbrengst

De opbrengst van de VPO-verkoop ligt vanwege het prijsplafond aanzienlijk onder de vrije marktwaarde. Als je met deze opbrengst weer iets op Mallorca wilt kopen, moet je goed op de hoogte zijn van de huidige marktprijzen, de bijkomende aankoopkosten en de financieringsmogelijkheden:

• Bijkomende aankoopkosten (ITP, notaris, kadaster): meer info in de gids ‘Bijkomende aankoopkosten Mallorca’
• Hypotheekopties: vastgoedfinanciering op Mallorca
• Programma’s voor starters: Koophulp voor starters op de Balearen
• Algemeen overzicht van het aankoopproces: de juridische procedure bij de aankoop van onroerend goed

Conclusie

Op Mallorca geldt er een super strenge regel als het gaat om het verkopen van VPO/VPL-woningen en het descalificar: Een vrijwillige 'descalificación' is op de Balearen voor alle eigenaren uitgesloten – niet pas sinds Wet 5/2018, die zelfs permanente bescherming zonder enige uitstapmogelijkheid heeft ingevoerd, maar als gangbare bestuurlijke praktijk al daarvoor. Wat overblijft, is de verkoop binnen het beschermingsregime – met toestemming van de overheid, een vastgestelde maximumprijs en het voorkeursrecht van de Conselleria. Wie een oudere VPO bezit waarbij de termijn van 30 of 50 jaar al is verstreken, heeft meer speelruimte: Na het verstrijken van de termijn kan de aantekening in het kadaster worden geschrapt en kan de woning als vrijstaand onroerend goed op de markt worden gebracht. In alle gevallen is professioneel juridisch advies van een advocaat die gespecialiseerd is in het onroerendgoedrecht van de Balearen onmisbaar – de verschillen met andere regio’s zijn te groot om op algemene Spaanse adviesgidsen te vertrouwen.

📩 Vraag het nu aan – wij zoeken de juiste specialist voor je

Officiële bronnen

• DG.HAB – Geldigheidsduur van de regeling voor officiële bescherming (CAIB): https://www.caib.es/sites/habitatgesprotegits/es/vigencia_del_regimen_de_proteccion_oficial/
• Ley 5/2018 van 19 juni inzake huisvesting op de Balearen – BOE en BOIB
• Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (MIVAU) – Verlies van de status van sociale woningen: https://www.mivau.gob.es/areas-de-actividad/arquitectura-vivienda-y-suelo/programas-de-ayudas-a-la-vivienda/guia-descalificacion-VPO
• Real Decreto-Ley 31/1978 – Bepalend voor de berekening van de beschermingsduur van 50 jaar
• Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Energie en Mobiliteit – Regering van de Balearen: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF-belasting bij verkoop van onroerend goed: https://www.aeat.es