Waar op Mallorca een huis kopen? De acht regio’s in een prijsvergelijking

Waar op Mallorca je een woning zou moeten kopen, hangt minder af van het clichébeeld van het eiland dan van harde cijfers: de prijs per vierkante meter, het aantal verhuurvergunningen, de bouwkwaliteit en het kopersprofiel verschillen aanzienlijk tussen de acht regio’s van het eiland. Het zuidwesten rond Calvià en Andratx is de duurste regio, waar internationaal het meest actief op de markt wordt gebracht; het midden van het eiland (Pla) biedt de laagste prijs per vierkante meter op een centrale locatie. Deze gids rangschikt de acht regio’s op basis van bevolkingsaantal, prijsniveau, vakantieverhuurvergunningen en het typische profiel van investeerders – zodat je locatiekeuze op gegevens is gebaseerd, niet op een onderbuikgevoel. Aan het einde vind je een checklist waarmee je de regio kunt afbakenen, nog voordat je überhaupt een bezichtiging plant.

Welke regio past bij je budget, je gebruik en je tijdshorizon?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — een individuele beoordeling van de regio, het prijsniveau en het verhuurpotentieel
• De bijkomende kosten bij het kopen van een woning op Mallorca in detail
• Download het gratis vastgoedmarktrapport 2026 (PDF) — alle cijfers en regionale profielen in detail

Acht regio’s in één oogopslag: opbouw en prijzen

De 53 gemeenten van Mallorca kunnen worden onderverdeeld in acht subregio’s, die duidelijk van elkaar verschillen qua bevolkingsdichtheid, bebouwing en vraagpatroon. De stad Palma en de aangrenzende gemeente Marratxí vormen met zo’n 475.000 inwoners de enige regio met een echte stadseconomie die het hele jaar door draait; aan de andere kant heb je het midden van het eiland (Pla) met 23 overwegend landelijke gemeenten en de laagste prijs per vierkante meter van het eiland.

Als je alleen naar de prijs per vierkante meter kijkt, geven verschillende bronnen verschillende cijfers, omdat ze de vraagprijzen in plaats van de verkoopprijzen meten of verschillende periodes in kaart brengen. Je moet ze daarom naast elkaar bekijken, en niet bij elkaar optellen.

Let op: uit ervaring blijkt dat vraagprijzen vaak hoger liggen dan de daadwerkelijke verkoopprijzen. Voor een betrouwbare inschatting van jouw specifieke woning is het altijd de moeite waard om de actuele notaris- en kadastergegevens van de betreffende gemeente te bekijken.

Palma en Marratxí: de stadseconomieën met de hoogste liquiditeit

De stad Palma telt zo’n 416.000 inwoners; samen met Marratxí komt de regio uit op 475.208 – ruim de helft van de bevolking van het eiland. Het is de enige regio op Mallorca met een echte economie die het hele jaar door draait: een haven, een universitair ziekenhuis, internationale scholengemeenschappen en een knooppunt voor rechtstreekse vluchten. Toplocaties vind je in Son Vida, El Terreno, La Bonanova, Génova, Cala Major en de oude binnenstad rond de kathedraal.

Het belangrijkste argument om te kopen is de hoogste liquiditeit van het eiland en de kortste tijd tot verkoop bij doorverkoop. Maar als je op zoek bent naar het landelijke Mallorca – finca’s, olijfboomgaarden, rust – dan koop je in Palma-stad op de verkeerde plek; daarvoor zijn het oosten of het midden van het eiland geschikter.

Voor gezinnen met schoolgaande kinderen is de nabijheid van Palma-Son Vida en Marratxí extra belangrijk, omdat daar de enige Duitse school op het eiland staat die erkend is door het Duitse Centraal Bureau voor het Onderwijs in het Buitenland – een factor die locaties binnen pendelafstand doorgaans waardevoller maakt dan even dure, maar verder weg gelegen locaties.

Het zuidwesten: Calvià, Andratx en de internationale topas

Calvià, Andratx, Banyalbufar, Estellencs en Puigpunyent vormen de regio met de grootste internationale premium-markt op het eiland. In gebieden als Bendinat, Portals Nous en de Son-Vida-as vind je veel historische, mediterrane huizen die vaak prachtig zijn gerenoveerd. Volgens analyses uit de sector liggen de prijzen voor hoogwaardige woningen hier tussen de 8.000 en 15.000 €/m², en bij directe toegang tot zee en zeezicht zelfs flink daarboven.

Het argument om te kopen is dat dit de meest compacte en langst bestaande kopersstructuur van het eiland is – hier komen al decennia lang internationale vraag en professionele marketing samen. Het risico: het prijsniveau wordt al als maximaal beschouwd, en de waardestijging lag de laatste tijd onder het eilandgemiddelde. Wie in het zuidwesten koopt, koopt eerder stabiliteit dan waardestijgingspotentieel.

De nabijheid van de jachthavens Puerto Portals en Port Adriano is een extra structureel ankerpunt: de infrastructuur voor jachtservice zorgt ervoor dat de vraag van kapitaalkrachtige internationale kopers stabiel blijft, ongeacht het lokale renteniveau.

Het noorden: baaien, gezinnen en de hoogste verhuurdichtheid

Pollença, Alcúdia, Muro, Santa Margalida, Sa Pobla en Campanet vormen de regio met de hoogste seizoensgebonden verhuuractiviteit van het eiland. Met 5.326 van de in totaal 17.034 actieve vergunningen voor vakantieverhuur (stand mei 2026) ligt bijna een op de drie vergunningen op Mallorca in het noorden – Pollença geldt daarbij als de dichtstbevolkte microcluster voor verhuur op het eiland.

Let op: sinds april 2025 worden er in principe geen nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur van appartementen meer afgegeven. Of een bestaande vergunning bij eigendomsoverdracht kan worden overgedragen, hangt af van het specifieke geval en moet vóór de aankoop juridisch worden gecontroleerd.

Een belangrijk pluspunt in het noorden is dus het grootste aantal licenties op het eiland en een realistisch uitvoerbare verhuurcomponent. Details over de overdraagbaarheid van een bestaande licentie vind je in de gids over de overdracht van ETV-licenties.

Noordwesten / Tramuntana: UNESCO-werelderfgoed en Heritage-prijzen

Sóller, Deià, Valldemossa, Esporles, Bunyola, Escorca en Fornalutx liggen in de Serra de Tramuntana, die op de UNESCO-werelderfgoedlijst staat – met historische stenen huizen, terrassen vol olijfbomen en een rijke kunstenaarstraditie (Robert Graves en Joan Miró woonden in Deià). Het is tegelijkertijd de regio met de oudste gebouwen en het laagste percentage zwembaden van het eiland (28 %), en met een gemiddelde tot hoge concentratie van verhuurbedrijven in de verhuursector.

Een belangrijk pluspunt is dat het om een erfgoedcomplex gaat dat niet zomaar uitgebreid kan worden – er is geen vergelijkbaar complex in het westelijke Middellandse Zeegebied bekend. Het risico zit hem in de voorschriften voor monumentenzorg, die de mogelijkheden voor verbouwingen en het aanleggen van een zwembad beperken, en in de renovatiekosten, die vaak hoger liggen dan bij vergelijkbare panden. Als je hier iets koopt, moet je de voorschriften goed van tevoren checken – meer hierover vind je in de gids over monumentenzorg en BIC op Mallorca.

Noordoosten, oosten en zuiden: tussen Cala Ratjada, Manacor en Santanyí

Deze drie regio’s verschillen duidelijk qua gebouwenbestand en seizoensgebondenheid, maar hebben wel een lager instapprijsniveau dan het zuidwesten of het noorden.

• Noordoosten (Artà, Capdepera, Son Servera): combineert toeristische clusters zoals Cala Ratjada en Costa de los Pinos met landelijke toplocaties rond de oude binnenstad van Artà. Goedkoper dan het zuidwesten bij een vergelijkbaar verhuurvolume, maar met de sterkste seizoensgebondenheid van het eiland.
• Het oosten (Manacor, Felanitx, Sant Llorenç): Manacor is met zo’n 49.000 inwoners de enige zelfstandige stad buiten Palma – met een ziekenhuis, industrie en de Rafa Nadal Academy. Lagere aankoopprijzen en het grootste potentieel voor waardestijging bij klassieke Finca’s, maar moeilijk in te schatten renovatiekosten zonder lokaal netwerk.
• Het zuiden (Llucmajor, Campos, Santanyí, Ses Salines): de as van Sa Ràpita via Es Trenc naar Cala Figuera en Cala d'Or heeft de nieuwste bebouwing van alle regio’s – er is de afgelopen drie decennia meer nieuwbouw geweest dan in de historische regio’s. Santanyí geldt als een premiumcluster waar minder renovatie nodig is.

Als je in finca’s of landelijke vastgoed in het oosten investeert, is het slim om je van tevoren te verdiepen in de regels voor het kopen van grond en in de begrippen ‘finca’ en ‘suelo rústico ’.

Inselmitte (Pla): de voordeligste instap met inhoud

23 belangrijke gemeenten – waaronder Inca, Binissalem (het centrum van de Mallorcaanse wijnbouw met beschermde oorsprongsbenaming), Sineu, Alaró, Algaida en Sencelles – belichamen de traditionele identiteit van Mallorca: fincas, olijfbomen, amandelboomgaarden, landelijke rust en tegelijkertijd dicht bij Palma en de kust.

Het belangrijkste argument om te kopen is de laagste prijs per vierkante meter van het eiland, in combinatie met een centrale ligging. Het risico: minder geschikt om te verhuren, omdat het toerisme hier maar een kleine rol speelt – de regio is dus meer geschikt voor eigen gebruik en waardestijging op de lange termijn dan voor strategieën gericht op kortetermijnrendement.

Belastingen en bijkomende kosten: regionaal hetzelfde, maar uiteindelijk toch anders

De overdrachtsbelasting (ITP) bij de aankoop van een bestaand pand is op de Balearen progressief gestaffeld en is in alle regio’s hetzelfde – maar heeft door de verschillende aankoopprijzen per regio een heel verschillend effect.

Voor een appartement van 350.000 euro in het midden van het eiland betaal je dus een aanzienlijk lager ITP-bedrag dan voor een villa van een miljoen euro in het zuidwesten, waarvoor dezelfde belasting geldt – het belastingtarief zelf is regionaal hetzelfde, maar de absolute belastinglast stijgt mee met het sowieso al hogere prijsniveau van de premiumlocaties. De exacte, momenteel geldende tarieven en mogelijke speciale regelingen vind je in de gids over de ITP Balearen 2026; een volledig overzicht van alle bijkomende kosten – notaris, kadaster, advocaat – vind je in de gids over de bijkomende aankoopkosten op Mallorca.

Let op: Naast de ITP moet je in alle regio’s ook de lopende onroerendgoedbelasting (IBI) betalen, waarvan het bedrag door de betreffende gemeente wordt vastgesteld. Meer info hierover vind je in de gids over de IBI-belasting.

Wie koopt waar: kopersprofielen en beleggingsstrategie

Het aandeel buitenlandse kopers op de Balearen bedroeg in het vierde kwartaal van 2025 31,5 procent – het hoogste percentage van alle Spaanse provincies, ruim boven het Spaanse gemiddelde van zo’n 14 procent.

Internationale kopers betalen daarbij aanzienlijk vaker een groot deel contant, in tegenstelling tot lokale Spaanse kopers, die het premiumsegment meestal via hypotheken financieren. Dat verklaart waarom de vraag en het prijsniveau per regio zo verschillend zijn: in het zuidwesten en in Palma bepalen kapitaalkrachtige niet-ingezetenen de ondergrens van de prijzen, terwijl in het oosten en in het midden van het eiland lokale en op waarde gerichte kopers een grotere rol spelen.

De beleggersprofielen uit de overzichtstabel – Core, Lifestyle-Core, Yield, Legacy, Value-add – zijn bedoeld als richtlijn, niet als advies. Als je op rendement uit bent, moet je ook even de actuele cijfers over het rendement op Mallorca in 2026 en over de Zonas tensionadas / huurprijsrem bekijken, voordat je definitief een regio kiest.

De meest voorkomende fouten bij het kiezen van een regio

• Toerisme en huuropbrengsten door elkaar halen. Veel toeristen betekenen niet automatisch hoge huuropbrengsten – zonder overdraagbare ETV-licentie valt de verhuurcomponent helemaal weg.
• Onderschat de monumentenzorg in Tramuntana niet. De voorschriften beperken de mogelijkheden voor zwembaden en verbouwingen; de renovatiekosten liggen vaak hoger dan bij vergelijkbare bestaande panden.
• Een renovatie van een Finca in het oosten zonder lokaal netwerk. De kosten zijn vooraf moeilijk serieus in te schatten.
• In het zuidwesten kopen, omdat “dat nu eenmaal zo gaat”. Het prijsniveau wordt als maximaal beschouwd; de waardestijging lag de laatste tijd onder het gemiddelde van het eiland.
• De ITP-schijf is bij de begrotingsplanning vergeten. Juist bij de prijsniveaus van 400.000 € en 1.000.000 € verandert het marginale belastingtarief merkbaar.
• Vergelijk de poolverwachting met de regionale gegevens. In het midden van het eiland en in de Tramuntana is het poolpercentage van nature lager dan in het zuiden of oosten.

Wat gebeurt er na de beslissing over de locatie?

Als de regio eenmaal vaststaat, verloopt het eigenlijke aankoopproces volgens een vaste juridische procedure:

1. Woningen zoeken en bezichtigen in de gekozen regio
2. Reserveringsovereenkomst met aanbetaling om de accommodatie vast te leggen
3. Juridische en stedenbouwkundige beoordeling door een Spaanse advocaat
4. Notariële akte en betaling van de bijkomende aankoopkosten
5. Inschrijving in het kadaster (Registro de la Propiedad)

Een gedetailleerd stappenplan met deadlines vind je in de gids over het kopen van onroerend goed: Stappenplan. Voor juridische begeleiding – vooral bij finca’s, monumentale panden of aankoop via volmacht vanuit het buitenland – is het aan te raden om in een vroeg stadium een gespecialiseerde advocaat voor onroerendgoedtransacties in te schakelen. Als je op zoek bent naar een vakantiehuis om te verhuren, lees dan ook even de gids over het kopen van een vakantiehuis.

Checklist: In 7 stappen naar de juiste regio

1. Bepaal het gebruik: eigen gebruik, verhuur, belegging of een combinatie daarvan.
2. Bereken het budget realistisch, inclusief de ITP-schaal en de bijkomende aankoopkosten.
3. Je verhuurplannen afstemmen op de ETV-licentiedichtheid van de doelregio.
4. Vergelijk je verwachtingen over de bouwkwaliteit (nieuwbouw vs. erfgoed vs. Finca) met wat er in de regio te vinden is.
5. Kijk of de luchthaven, scholen en dokters goed bereikbaar zijn voor de geplande gebruiksintensiteit.
6. Zorg ervoor dat je van tevoren duidelijkheid hebt over de risico’s op het gebied van monumentenzorg of renovatie in de Tramuntana en in het oosten.
7. Zorg ervoor dat je voor elke reservering een juridische controle door een Spaanse advocaat laat uitvoeren.

Conclusie

Er is niet echt een objectief ‘beste’ regio op Mallorca – alleen de regio die past bij je budget, je plannen en je tijdshorizon. Palma biedt de hoogste liquiditeit, het zuidwesten de meest intensieve internationale marketing, het noorden de hoogste dichtheid aan verhuurvergunningen, de Tramuntana een uniek erfgoedaanbod, en het oosten en het midden van het eiland het grootste potentieel voor waardestijging tegen een lagere instapprijs. Als je deze profielen afzet tegen je eigen strategie voordat je de eerste bezichtiging doet, voorkom je de duurste fouten bij het kopen op Mallorca – verkeerde aankopen in een bepaalde regio kun je achteraf nauwelijks meer rechtzetten.

Officiële bronnen

• Spaans kadaster (Colegio de Registradores) — https://www.registradores.org
• Spaans Instituut voor de Statistiek (INE) — https://www.ine.es
• Statistisch bureau van de Balearen (IBESTAT) — https://ibestat.caib.es
• Spaanse centrale bank (Banco de España) — https://www.bde.es
• Spaanse Notarissenvereniging (Consejo General del Notariado) — https://www.notariado.org
• Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB, ITP-tarieven) — https://www.atib.es
• Spaans Catastro (Sede Electrónica del Catastro) — https://www.sedecatastro.gob.es
• AENA (luchthavengegevens Palma) — https://www.aena.es
• Eurostat — https://ec.europa.eu/eurostat