Hipoteca Joven Mallorca & Aval: Jak działa 100-procentowe finansowanie dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy

Jeśli jesteś młody, mieszkasz na Majorce i w końcu chcesz kupić własne mieszkanie, stajesz przed problemem, który wydaje się niemożliwy do rozwiązania: ceny nieruchomości na wyspie należą do najwyższych w całej Hiszpanii, a klasyczne kredyty hipoteczne pokrywają maksymalnie 80% ceny zakupu. Zebranie brakujących 20% plus kosztów dodatkowych jako wkładu własnego jest dla wielu po prostu niemożliwe. Właśnie tu z pomocą przychodzi Hipoteca Joven Mallorca: IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) gwarantuje do 20% ceny zakupu, dzięki czemu bank może sfinansować nawet 100% kwoty – bez konieczności wnoszenia wkładu własnego. Do tego dochodzi na poziomie krajowym gwarancja ICO dla osób kupujących mieszkanie po raz pierwszy. Ten poradnik wyjaśni ci, jak działają oba programy, jakie warunki musisz spełnić, jakie korzyści podatkowe z tego wynikają i jak krok po kroku przejść przez cały proces – wraz ze wszystkimi konkretnymi liczbami popartymi wynikami badań.

Chcesz wiedzieć, czy kwalifikujesz się jednocześnie do gwarancji IBAVI-Aval, gwarancji ICO i zwolnienia z ITP?

• 📩 Wyślij osobiste zapytanie — sprawdzimy twój układ bezpłatnie i bez zobowiązań
• Przegląd wszystkich kosztów związanych z zakupem nieruchomości na Majorce

Czym jest Nova Hipoteca Jove od IBAVI?

Nova Hipoteca Jove to nie jest bezpośrednia pożyczka państwowa – IBAVI nie wypłaca ci żadnych pieniędzy. Program zapewnia za to publiczną gwarancję (Garantía) na rzecz banku udzielającego kredytu. Ta gwarancja pokrywa tę część ceny zakupu, której zwykły bank by nie sfinansował: do 20% w przypadku młodych nabywców poniżej 40. roku życia, a także rodzin wielodzietnych, rodziców samotnie wychowujących dzieci i osób niepełnosprawnych. Dla wszystkich pozostałych uprawnionych osób gwarancja wynosi do 15%.

Bank ze swojej strony może dzięki temu udzielić kredytu hipotecznego w wysokości do 100% ceny zakupu – o ile pozwalają na to wewnętrzne zasady banku dotyczące udzielania kredytów. W praktyce obecnie m.in. CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença i Cajamar Caja Rural zawierają takie umowy kredytów hipotecznych w ramach tego programu.

Uwaga: Gwarancja od IBAVI to nie jest darmowa przejażdżka — bank nadal sprawdza twoją zdolność kredytową, dochody i zdolność do spłaty zadłużenia. Bez pozytywnej decyzji kredytowej banku gwarancja nie zostanie udzielona.

Kto może korzystać z programu? Szczegóły dotyczące wymagań IBAVI

Wymagania wobec kandydata

Żeby IBAVI zatwierdziło twoją gwarancję, musisz spełnić wszystkie poniższe warunki:

1. Obywatelstwo / pobyt: obywatelstwo hiszpańskie lub obywatelstwo kraju UE albo legalny pobyt w Hiszpanii.
2. Miejsce zamieszkania na Balearach: co najmniej 5 lat nieprzerwanego lub łącznie spędzonego czasu na wyspach.
3. Żadna inna nieruchomość mieszkalna w Hiszpanii — z nielicznymi wyjątkami (udział odziedziczony, utrata własności w wyniku rozwodu, klęski żywiołowej, przemocy domowej, ataków terrorystycznych lub niepełnosprawności, w przypadku której istniejąca nieruchomość nie jest przystosowana dla osób niepełnosprawnych).
4. Limity dochodów (roczne dochody brutto):

5. Limit wiekowy dla gwarancji w wysokości 20%: poniżej 40 lat. Starsi kandydaci, nawet jeśli spełniają wszystkie pozostałe kryteria, mogą dostać maksymalnie 15%.

Wymagania dotyczące nieruchomości

• Znajduje się na Balearach (Majorka, Minorka, Ibiza, Formentera)
• Służy jako stałe miejsce zamieszkania (primera residencia habitual y permanente)
• Cena zakupu wraz z budynkami gospodarczymi (garaż, piwnica) maksymalnie 382 744,84 € — bez kosztów dodatkowych i podatków

Uwaga: Poprzedni limit cenowy wynosił 270 000 €. Podwyższenie go do 382 744,84 € ogłoszono w marcu 2025 roku, co znacznie zwiększa liczbę kupujących na Majorce, którzy mogą skorzystać z tego programu.

ICO Aval: krajowe uzupełnienie programu IBAVI

Oprócz regionalnego programu IBAVI istnieje też państwowa gwarancja ICO (Instituto de Crédito Oficial), która również pokrywa do 20% ceny zakupu — a w przypadku nieruchomości o klasie efektywności energetycznej od A do D nawet do 25%.

Z naszych badań wynika, że ta gwarancja obowiązywała do 31 grudnia 2025 roku. Czy i w jakiej formie zostanie przedłużona w 2026 roku, nie zostało jeszcze ostatecznie potwierdzone w momencie zamknięcia redakcji tego artykułu — sprawdź aktualną sytuację bezpośrednio w ICO lub w swoim banku.

Uwaga: IBAVI-Aval i Aval ICO to alternatywne programy , które nie kumulują się – zazwyczaj możesz skorzystać tylko z jednego z nich w ramach tej samej transakcji. Ponieważ program IBAVI-Aval ma znacznie wyższe limity dochodów i jest dostosowany do rynku na Balearach, dla wielu kupujących na Majorce jest to bardziej atrakcyjna opcja. Poproś swój bank i doradcę finansowego, żeby przeliczyli dla ciebie oba scenariusze.

Zwolnienie z podatku ITP i ulgi podatkowe: ile naprawdę na tym oszczędzasz

Oprócz gwarancji hipotecznej Baleary oferują system progresywny w przypadku Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), czyli podatku od przeniesienia własności nieruchomości, który dotyczy istniejących nieruchomości. Przy cenie zakupu sięgającej kilkuset tysięcy euro jest to często największa pozycja wśród kosztów dodatkowych.

Uwaga: Limit cenowy ITP dla stawek specjalnych wynosi obecnie 270 151,20 € — nie jest to to samo, co nowy limit ceny zakupu IBAVI wynoszący 382 744,84 €. Jeśli cena zakupu mieści się między tymi dwiema wartościami, korzystasz wprawdzie z gwarancji IBAVI, ale nie masz już pełnego zwolnienia z podatku ITP ani stawki 2%.

Pełny przegląd wszystkich kosztów dodatkowych związanych z zakupem znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym kosztów dodatkowych przy zakupie nieruchomości na Majorce.

Bezpośrednie dotacje: nawet 10 800 € w prezencie

Oprócz ulg podatkowych i gwarancji hipotecznych rząd Balearów przyznaje młodym osobom kupującym mieszkanie po raz pierwszy bezpośrednią dotację. Zgodnie z zebranymi informacjami, kupujący poniżej 36. roku życia, których cena zakupu nie przekracza 270 151,20 €, mogą dostać dotację w wysokości do 10 800 € — pod warunkiem, że ich dochody mieszczą się w określonych granicach.

Uwaga: Ta bezpośrednia pomoc jest powiązana z konkretnymi limitami dochodów i ceny zakupu i trzeba o nią złożyć osobny wniosek. Można ją połączyć z gwarancją IBAVI, ale niekoniecznie z wszystkimi innymi elementami wsparcia jednocześnie. Przed zakupem zapytaj w autoryzowanym centrum doradczym lub u gestora, jakie są aktualne możliwości łączenia tych form wsparcia.

Produkty bankowe: co tak naprawdę oferują banki partnerskie

Program IBAVI działa tylko za pośrednictwem akredytowanych partnerskich instytucji kredytowych. Na marzec 2025 r. są to: CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença i Cajamar Caja Rural. Inne banki oferują własne kredyty hipoteczne dla młodych nabywców z wyższym wskaźnikiem finansowania, ale bez gwarancji IBAVI zazwyczaj sięgają one tylko 90–95%.

Na przykład: Instytucja finansowa Imagin (spółka zależna CaixaBank) oferuje w ramach programu Balearów finansowanie do 90% niższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub wartości szacunkowej, z wiążącą stałą stopą procentową w wysokości 2,85% NIR (3,574% efektywnie), pod warunkiem, że będziesz otrzymywać wynagrodzenie na konto w tym banku i wykupisz ubezpieczenie mieszkaniowe oraz na życie; bez tych warunków oprocentowanie wynosi 3,60% NIR (4,084% efektywnie). Warunki te mogą ulec zmianie – potraktuj je jako wskazówki, a nie wiążące oferty.

Krok po kroku: jak złożyć wniosek o gwarancję IBAVI i kredyt hipoteczny

1. Sprawdź, czy spełniasz wymagania osobiste: wiek, zaświadczenia o dochodach (IRPF z ostatnich lat), empadronamiento na Balearach od co najmniej 5 lat, brak praw własności do innych nieruchomości w Hiszpanii.

   

2. Wybierz nieruchomość: cena zakupu ≤ 382 744,84 € (wraz z garażem/piwnicą), lokalizacja na Balearach, planowane wykorzystanie jako stałe miejsce zamieszkania.

3. Sprawdź wpis w księdze wieczystej: Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej sprawdź w Registro de la Propiedad (rejestrze nieruchomości) wyciąg z księgi wieczystej (Nota simple) pod kątem obciążeń, hipotek i statusu prawa do zabudowy. Więcej na ten temat: Sprawdź księgę wieczystą w Hiszpanii.

4. Podpisanie umowy rezerwacyjnej: Zazwyczaj wymaga wpłaty zaliczki w wysokości od 1% do 3% ceny zakupu. Szczegóły: Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.

5. Złóż wniosek o kredyt hipoteczny w jednym z banków partnerskich IBAVI: DNI/NIE, aktualne zeznania podatkowe IRPF, zaświadczenie od pracodawcy lub dokumenty potwierdzające dochody dla osób samozatrudnionych, Nota simple nieruchomości, tasación (wycena) — o to zadba bank.

6. Złożenie wniosku o gwarancję IBAVI: Zazwyczaj przebiega to równolegle z wnioskiem kredytowym składanym w banku. Opłata manipulacyjna: 0,50% kwoty objętej gwarancją (jednorazowa, pokrywa ją kupujący).

7. Umowa przedwstępna (contrato de arras): Po pozytywnej decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego podpisuje się prywatną umowę kupna (contrato de arras), zazwyczaj z 10-procentową zaliczką.

8. Notariusz i Escritura: sporządzenie aktu kupna u notariusza, wpis hipoteki. Więcej o procedurze: Zakup nieruchomości: procedura prawna.

9. Opłacenie podatku ITP i wpis do księgi wieczystej: Zgłoś podatek ITP (ewentualnie ze specjalną stawką lub zwolnieniem) w ciągu 30 dni od sporządzenia aktu notarialnego w ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

10. Złóż wniosek o dotację w IBAVI: Jeśli spełniasz warunki bezpośredniego dofinansowania (do 10 800 €), złóż osobny wniosek.

Uwaga: Adres IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Strona internetowa: ibavi.caib.es

Przykład obliczeniowy: Co w praktyce oznacza gwarancja IBAVI

Weźmy na przykład 30-letnią kupującą, która zarabia 38 000 € rocznie i chce kupić mieszkanie w Palmie za 280 000 € (mieszkanie z rynku wtórnego).

Gdyby nie gwarancja IBAVI, ta sama kupująca przy 80-procentowym finansowaniu musiałaby zgromadzić 56 000 € kapitału własnego na wpłatę oraz około 8 000 € kosztów dodatkowych – czyli w sumie około 64 000 €. Gwarancja ogranicza tę kwotę wyłącznie do kosztów dodatkowych.

Uwaga: W tym przykładzie cena zakupu przekracza próg zwolnienia z podatku ITP wynoszący 270 151,20 €, więc obowiązuje stawka 2% (wiek 30 lat, brak pełnego zwolnienia). Jeśli masz mniej niż 30 lat, kupujesz nieruchomość za mniej niż 270 151,20 € i spełniasz wszystkie limity dochodowe, płacisz 0% ITP — przy cenie 270 000 € oszczędzasz nawet 21 600 € (przy standardowej stawce 8%) lub co najmniej 5 400 € (przy stawce 2%).

Najczęstsze błędy związane z kredytem Hipoteca Joven na Majorce

1. Cena zakupu to nieco ponad 270 151,20 € — straciłeś korzyść z programu ITP, ale gwarancja IBAVI jest nadal możliwa. Wielu kupujących nie wie, że limit zwolnienia podatkowego (270 151,20 €) i limit ceny zakupu IBAVI (382 744,84 €) to dwie różne rzeczy. Jeśli kupisz za 280 000 €, stracisz stawkę 0% podatku ITP, ale zachowasz zwolnienie z podatku IBAVI.

2. Brakuje zaświadczenia o miejscu zamieszkania albo jest ono niekompletne. Żeby dostać gwarancję IBAVI, musisz mieszkać na Balearach od co najmniej 5 lat. Jeśli przeprowadziłeś się tu niedawno, nie kwalifikujesz się – nawet jeśli zgłosisz zmianę adresu z mocą wsteczną.

3. Złóż wniosek o Aval ICO i IBAVI-Aval jednocześnie. Nie można łączyć obu gwarancji w ramach tej samej transakcji. Jeśli złożysz wnioski o obie, ryzykujesz, że jeden lub oba wnioski zostaną odrzucone.

4. Tasación zbyt niska — brak środków. Gwarancja pokrywa do 20% ceny zakupu, a nie wartości szacunkowej. Jeśli tasación jest niższa od ceny zakupu, bank sfinansuje maksymalnie 100% wartości szacunkowej. Różnicę w stosunku do ceny zakupu musisz pokryć ze środków własnych.

5. Nie złożyłeś osobnego wniosku o dotację bezpośrednią. O dotację bezpośrednią w wysokości do 10 800 € nie ubiega się automatycznie wraz z wnioskiem o kredyt hipoteczny – to osobna procedura w IBAVI.

6. Posiadasz już nieruchomość w Hiszpanii (nawet jeśli jest to połowa nieruchomości lub jest obciążona długami). Nawet niewielka część spadku może uniemożliwić spełnienie warunków uzyskania pomocy, jeśli nie ma żadnego wyjątku.

Co będzie po zakupie?

Twoja lista obowiązków nie kończy się na wizycie u notariusza. Jako właściciel nieruchomości na Majorce będziesz musiał ponosić regularne koszty i wypełniać obowiązki związane z rejestracją:

• IBI (podatek od nieruchomości): Roczny podatek gminny naliczany od wartości katastralnej. Więcej na ten temat: Podatek IBI w Hiszpanii
• Comunidad de propietarios: Jeśli masz mieszkanie, jesteś członkiem społeczności właścicieli i masz obowiązek opłacania składek. Wszystko, co musisz wiedzieć: Comunidad de propietarios w Hiszpanii
• Podatek od majątku: w Hiszpanii podlega opodatkowaniu od pewnej kwoty wolnej od podatku. Podatek od majątku w Hiszpanii
• Certyfikat energetyczny: obowiązkowy dokument, jeśli później chcesz wynająć lub sprzedać nieruchomość. Certyfikat energetyczny w Hiszpanii
• Ubezpieczenie mienia domowego: często jest to wymóg banku. Ubezpieczenie mienia domowego w Hiszpanii

Jeśli w przyszłości zechcesz wynająć to mieszkanie na dłuższy okres, wszystkie potrzebne informacje znajdziesz w sekcji „Wynajem długoterminowy na Majorce”.

Lista kontrolna: Czy spełniam warunki, żeby ubiegać się o Hipoteca Joven i gwarancję IBAVI?

• Mam mniej niż 40 lat (dla 20-procentowej gwarancji; mniej niż 36 lat dla 2-procentowego ITP; mniej niż 30 lat dla 0-procentowego ITP)
• Od co najmniej 5 lat (łącznie) mam miejsce zamieszkania na Balearach
• Moje roczne wynagrodzenie brutto wynosi mniej niż 60 666,65 € (osoba samotna) lub 68 250 € (para)
• Nie mam żadnej innej nieruchomości w Hiszpanii (albo nie dotyczy mnie żaden wyjątek)
• Cena zakupu wraz z miejscem parkingowym wynosi 382 744,84 € lub mniej
• Ta nieruchomość znajduje się na Balearach i ma stać się moim stałym głównym miejscem zamieszkania
• Mam gotówką co najmniej około 8 000–12 000 € na koszty dodatkowe (ITP, notariusz, księga wieczysta, opłaty)
• Złożyłem w AEAT wszystkie moje zeznania podatkowe IRPF z ostatnich lat
• Skontaktowałem się z jednym z banków partnerskich (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Sprawdziłem, czy przysługuje mi bezpośrednia dotacja (do 10 800 €)

Podsumowanie

Program „Nova Hipoteca Jove” prowadzony przez IBAVI to jeden z najbardziej konkretnych i najlepiej wyposażonych programów pomocy w zakupie mieszkania dla młodych ludzi w Hiszpanii. Podwyższona kwota zakupu, która teraz wynosi aż 382 744,84 €, sprawia, że program jest dostępny dla znacznie większej części rynku na Majorce niż przed reformą z 2025 roku. W połączeniu ze zwolnieniem z podatku ITP dla osób poniżej 30. roku życia oraz możliwą bezpośrednią dotacją w wysokości do 10 800 € daje to pakiet, który naprawdę zwiększa siłę nabywczą – ale tylko wtedy, gdy wszystkie elementy zostaną poprawnie złożone i ze sobą skoordynowane.

Największą pułapką nie są wymagania, tylko koordynacja: jeśli bez profesjonalnego wsparcia zajmiesz się wnioskiem o dotację, zwolnieniem podatkowym, gwarancją IBAVI i finansowaniem bankowym, ryzykujesz utratę niektórych korzyści. Zanim podpiszesz rezerwację, poproś o pisemne wyliczenie wszystkich kosztów.

Oficjalne źródła

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (opis programu i wymagania): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Wymagania: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Strona główna IBAVI: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearskich (administracja ITP): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (gwarancja ICO): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – dzienniki urzędowe zawierające podstawy prawne: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Rząd Wysp Balearów – Departament Mobilności i Mieszkalnictwa: https://www.caib.es