Hipoteca Joven Mallorca: kredyt na 100 % ceny z gwarancją IBAVI

Jeśli jesteś młodą osobą, mieszkasz na Majorce i chcesz wreszcie kupić własne mieszkanie, możesz stanąć przed problemem, który wydaje się nie do rozwiązania: ceny nieruchomości na wyspie należą do najwyższych w całej Hiszpanii, a standardowy kredyt hipoteczny pokrywa najwyżej 80 % ceny zakupu. Dla wielu osób zebranie pozostałych 20 % oraz pieniędzy na dodatkowe koszty jest po prostu niemożliwe. Tu z pomocą przychodzi Hipoteca Joven Mallorca: IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) udziela gwarancji na kwotę do 20 % ceny zakupu, dzięki czemu bank może sfinansować nawet 100 % tej ceny — bez wkładu własnego. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą też skorzystać z ogólnokrajowego programu Aval ICO. W tym poradniku dowiesz się, jak działają oba programy, jakie warunki trzeba spełnić, z jakich ulg podatkowych można dodatkowo skorzystać i jak przejść przez cały proces krok po kroku. Znajdziesz tu również konkretne liczby potwierdzone w źródłach.

• Wszystkie koszty zakupu nieruchomości na Majorce

Czym jest Nova Hipoteca Jove prowadzona przez IBAVI?

Nova Hipoteca Jove nie jest pożyczką bezpośrednio od państwa — IBAVI nie wypłaca ci pieniędzy. Zamiast tego program zapewnia bankowi udzielającemu kredytu gwarancję publiczną (Garantía). Obejmuje ona tę część ceny zakupu, której bank zwykle nie chciałby sfinansować: do 20 % w przypadku kupujących poniżej 40 lat, a także rodzin wielodzietnych, osób samotnie wychowujących dzieci i osób z niepełnosprawnością. Dla pozostałych uprawnionych gwarancja wynosi do 15 %.

Dzięki temu bank może udzielić kredytu hipotecznego na kwotę sięgającą 100 % ceny zakupu — pod warunkiem że pozwalają na to jego zasady udzielania kredytów. Obecnie takie umowy w ramach programu zawierają m.in. CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença i Cajamar Caja Rural.

Uwaga: Gwarancja IBAVI nie oznacza automatycznego przyznania kredytu. Bank nadal sprawdzi twoją zdolność kredytową, dochody i możliwość spłaty zobowiązania. Bez pozytywnej decyzji kredytowej banku nie otrzymasz gwarancji.

Kto może skorzystać z programu? Szczegółowe wymagania IBAVI

Wymagania dotyczące osoby ubiegającej się o poręczenie

Aby IBAVI udzieliło ci poręczenia, musisz spełnić wszystkie poniższe warunki:

1. Obywatelstwo / pobyt: Obywatelstwo Hiszpanii lub innego kraju UE albo legalny pobyt w Hiszpanii.
2. Zamieszkanie na Balearach: Co najmniej 5 lat zamieszkania na wyspach — nieprzerwanie lub łącznie.
3. Brak innej nieruchomości mieszkalnej w Hiszpanii — z nielicznymi wyjątkami (odziedziczony udział w nieruchomości, utrata własności wskutek rozwodu, katastrofy, przemocy domowej lub zamachu terrorystycznego, a także niepełnosprawność, gdy posiadana nieruchomość nie jest dostosowana do potrzeb osoby z niepełnosprawnością).
4. Limity dochodów (roczne dochody brutto):

5. Limit wieku przy poręczeniu na 20%: poniżej 40 lat. Osoby starsze mogą otrzymać poręczenie na maksymalnie 15%, jeśli spełniają wszystkie pozostałe warunki.

Wymagania dotyczące nieruchomości

• Znajduje się na Balearach (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Służy jako stałe miejsce zamieszkania (primera residencia habitual y permanente)
• Cena zakupu wraz z budynkami dodatkowymi (garaż, piwnica): maksymalnie 382.744,84 € — bez kosztów dodatkowych i podatków

Uwaga: Wcześniejszy limit ceny wynosił 270.000 €. Podwyższenie go do 382.744,84 € ogłoszono w marcu 2025. Dzięki temu ze wsparcia może skorzystać znacznie więcej osób kupujących nieruchomość na Majorce.

Aval ICO: ogólnokrajowe uzupełnienie programu IBAVI

Oprócz regionalnego programu IBAVI dostępny jest państwowy Aval ICO (Instituto de Crédito Oficial). Zapewnia on gwarancję obejmującą do 20 % ceny zakupu, a w przypadku nieruchomości o klasie energetycznej od A do D — nawet do 25 %.

Według informacji zebranych na potrzeby tego artykułu Aval obowiązywał do 31 grudnia 2025. W chwili zamknięcia artykułu nie było jeszcze ostatecznego potwierdzenia, czy i na jakich zasadach program będzie kontynuowany w 2026. Aktualne informacje uzyskasz bezpośrednio w ICO lub swoim banku.

Uwaga: IBAVI-Aval i Aval ICO to programy alternatywne, których nie można łączyć — z reguły przy tej samej transakcji możesz skorzystać tylko z 1 z nich. IBAVI-Aval ma znacznie wyższe limity dochodowe i jest dostosowany do rynku na Balearach, dlatego dla wielu osób kupujących nieruchomość na Majorce może być korzystniejszy. Poproś bank i doradcę finansowego o wyliczenie obu wariantów.

Zwolnienie z ITP i ulgi podatkowe: ile naprawdę możesz zaoszczędzić

Oprócz poręczenia kredytu hipotecznego Baleary oferują zróżnicowane stawki Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — podatku od zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, będącego odpowiednikiem podatku od nabycia nieruchomości. Przy cenie zakupu sięgającej setek tysięcy euro to często największy pojedynczy koszt dodatkowy.

Uwaga: Od 14 czerwca 2026 limit ceny uprawniający do specjalnych stawek ITP wynosi 331.859,70 € (Mallorca i Menorca). Sama ulga obejmuje jednak tylko pierwsze 270.151,20 €; nadwyżka jest opodatkowana stawką ogólną. Żadna z tych kwot nie jest tożsama z limitem ceny zakupu w programie IBAVI, który wynosi 382.744,84 €. Jeśli cena zakupu mieści się między tymi kwotami, możesz skorzystać z gwarancji IBAVI, ale nie z pełnego zwolnienia z ITP ani ze stawki 2 %.

Pełne zestawienie kosztów dodatkowych związanych z zakupem znajdziesz w naszym poradniku o kosztach dodatkowych przy zakupie nieruchomości na Majorce.

Bezpośrednia dotacja: 10.000 € na mieszkanie

Oprócz ulg podatkowych i gwarancji kredytowych rząd Balearów przyznaje bezpośrednią dotację w wysokości 10.000 € na mieszkanie. Mogą się o nią ubiegać osoby w wieku do 40 lat włącznie, które przez 5 lat bezpośrednio przed złożeniem wniosku nieprzerwanie mieszkały na Balearach i od 1 stycznia 2026 kupiły mieszkanie na wyspach — gotowe lub w budowie. Musisz mieszkać w nim na stałe przez co najmniej 5 lat. Jeśli mieszkanie kupują 2 osoby, dotacja jest dzielona proporcjonalnie do ich udziałów we własności. Wnioski są przyjmowane od 17 lipca 2026 do 31 grudnia 2027 lub do wyczerpania budżetu, według kolejności zgłoszeń.

Uwaga: Ta bezpośrednia dotacja podlega określonym limitom dochodów i ceny zakupu. Trzeba złożyć o nią osobny wniosek. Można ją łączyć z gwarancją IBAVI-Aval, ale niekoniecznie ze wszystkimi pozostałymi formami wsparcia. Przed zakupem zapytaj w uprawnionym punkcie doradczym lub u gestora, z jakimi świadczeniami można ją obecnie łączyć.

Oferta banków: co faktycznie proponują banki uczestniczące w programie

Z programu IBAVI można skorzystać wyłącznie za pośrednictwem akredytowanych instytucji kredytowych. Według stanu na marzec 2025 są to CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença i Cajamar Caja Rural. Inne banki oferują własne kredyty hipoteczne dla młodych nabywców, pozwalające sfinansować większą część zakupu, ale bez gwarancji IBAVI finansowanie zwykle kończy się na 90–95 %.

Na przykład instytucja finansowa Imagin (należąca do CaixaBank) oferuje w ramach programu balearskiego finansowanie do 90 % niższej z kwot: ceny zakupu lub wartości z wyceny. Stałe oprocentowanie przy przelewaniu wynagrodzenia na konto oraz wykupieniu ubezpieczenia mieszkania i ubezpieczenia na życie wynosi 2,85 % NIR (3,574 % w ujęciu efektywnym); bez tych warunków wynosi 3,60 % NIR (4,084 % w ujęciu efektywnym). Warunki mogą się zmienić — potraktuj je jako punkt odniesienia, a nie wiążącą ofertę.

Krok po kroku: jak ubiegać się o poręczenie IBAVI i kredyt hipoteczny

1. Sprawdź, czy spełniasz warunki: wiek, dokumenty potwierdzające dochody (deklaracje IRPF z ostatnich lat), zameldowanie (Empadronamiento) na Balearach przez co najmniej 5 lat oraz brak prawa własności do innych nieruchomości w Hiszpanii.

2. Wybierz nieruchomość: cena zakupu nie może przekraczać 382.744,84 € (łącznie z garażem lub piwnicą), nieruchomość musi znajdować się na Balearach, a ty musisz planować zamieszkać w niej na stałe.

3. Sprawdź wpis w rejestrze nieruchomości: Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej sprawdź w Registro de la Propiedad dokument Nota Simple pod kątem obciążeń, hipotek i statusu prawnego zabudowy. Więcej na ten temat: Jak sprawdzić rejestr nieruchomości w Hiszpanii.

4. Podpisz umowę rezerwacyjną: Zazwyczaj wiąże się to z wpłatą zaliczki w wysokości od 1 % do 3 % ceny zakupu. Szczegóły: Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.

5. Złóż wniosek o kredyt hipoteczny w banku partnerskim IBAVI: Przygotuj DNI/NIE, aktualne deklaracje podatkowe IRPF, zaświadczenie od pracodawcy lub dokumenty potwierdzające dochody z działalności gospodarczej oraz dokument Nota Simple dotyczący nieruchomości. Bank zleci wycenę (tasación).

6. Złóż wniosek o poręczenie IBAVI: Zazwyczaj odbywa się to za pośrednictwem banku, równolegle ze składaniem wniosku o kredyt. Opłata za rozpatrzenie wniosku wynosi 0,50 % kwoty objętej poręczeniem (płaci ją kupujący, jednorazowo).

7. Podpisz umowę arras (umowę przedwstępną): Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej podpisujesz prywatną umowę kupna (contrato de arras), wpłacając zazwyczaj 10 % ceny.

8. Notariusz i Escritura Pública: Podpisanie aktu kupna u notariusza i wpis hipoteki do rejestru. Więcej o kolejnych etapach: Kupno nieruchomości: formalności prawne.

9. Zapłać ITP i wpisz nieruchomość do rejestru: Zgłoś ITP (ewentualnie z zastosowaniem specjalnej stawki lub zwolnienia) w ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) w ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego.

10. Złóż wniosek o dotację: Jeśli spełniasz warunki, złóż osobny wniosek o 10.000 € do Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad (online przez adquisiciohabitatge.caib.es).

Warto wiedzieć: Adres IBAVI: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Strona internetowa: ibavi.caib.es

Przykładowe wyliczenie: co w praktyce daje poręczenie IBAVI

Załóżmy, że 30-letnia kupująca z rocznym dochodem 38.000 € chce kupić mieszkanie w Palma za 280.000 € (z rynku wtórnego).

Bez poręczenia IBAVI ta sama kupująca, przy kredycie pokrywającym 80 % ceny, musiałaby mieć 56.000 € na wkład własny oraz ok. 9.000 € na dodatkowe koszty — łącznie ok. 65.000 €. Dzięki poręczeniu wystarczy, że pokryje dodatkowe koszty.

Uwaga: Kupująca z przykładu ma 30 lat, więc nie obejmuje jej już ulga dla osób poniżej 30 lat. Zapłaci ITP według obniżonej stawki 2 % od pierwszych 270.151,20 € oraz 8 % od pozostałej kwoty. Gdyby miała mniej niż 30 lat i spełniała wszystkie pozostałe warunki, nie zapłaciłaby ITP od pierwszych 270.151,20 €. Podatek w wysokości 8 % objąłby tylko pozostałe 9.848,80 €, czyli wyniósłby 787,90 €. Od 14 czerwca 2026 zasada ta obowiązuje na Majorce przy cenie zakupu do 331.859,70 € (Ley 4/2026).

Najczęstsze błędy przy ubieganiu się o Hipoteca Joven na Majorce

1. Mylenie limitów ulgi w ITP i poręczenia IBAVI. Na Majorce ulga w ITP dla osób poniżej 30 lub 36 lat przysługuje przy zakupie nieruchomości za maksymalnie 331.859,70 €, ale obejmuje tylko pierwsze 270.151,20 € ceny. Od pozostałej kwoty płaci się 8 % podatku. Limit ceny dla poręczenia IBAVI wynosi natomiast 382.744,84 €. Jeśli kupujesz nieruchomość za kwotę między 331.859,70 € a 382.744,84 €, całkowicie tracisz prawo do ulgi w ITP, ale nadal możesz skorzystać z poręczenia IBAVI.

2. Brak potwierdzenia miejsca zamieszkania lub luki w dokumentacji. Aby otrzymać poręczenie IBAVI, musisz mieszkać na Balearach od 5 lat. Jeśli przeprowadziłeś się tu niedawno, nie spełniasz tego warunku — nie pomoże też zameldowanie z datą wsteczną.

3. Jednoczesne składanie wniosków o poręczenie ICO i IBAVI. Nie można łączyć obu poręczeń przy tym samym zakupie. Jeśli złożysz oba wnioski, ryzykujesz odrzucenie 1 z nich lub obu.

4. Zbyt niska tasación (wycena nieruchomości) i brak środków na pokrycie różnicy. Poręczenie obejmuje do 20 % ceny zakupu, a nie wartości z wyceny. Jeśli tasación wykaże wartość niższą od ceny zakupu, bank sfinansuje maksymalnie 100 % wartości z wyceny. Różnicę musisz pokryć z własnych środków.

5. Niezłożenie osobnego wniosku o dotację bezpośrednią. O dotację bezpośrednią w wysokości 10.000 € nie ubiegasz się automatycznie przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny — musisz złożyć osobny wniosek do Conselleria de Vivienda.

6. Posiadanie już nieruchomości w Hiszpanii (nawet tylko połowy lub nieruchomości obciążonej długiem). Nawet niewielki udział w spadku może pozbawić cię prawa do wsparcia, jeśli nie obejmuje cię żaden z wyjątków.

Co czeka cię po zakupie?

Twoje obowiązki nie kończą się u notariusza. Jako właściciel nieruchomości na Majorce musisz liczyć się z regularnymi kosztami i obowiązkami zgłoszeniowymi:

• IBI (podatek od nieruchomości): Coroczny podatek gminny naliczany od wartości katastralnej. Więcej informacji: Podatek IBI w Hiszpanii
• Comunidad de Propietarios: Jeśli masz mieszkanie, należysz do wspólnoty właścicieli i musisz opłacać składki. Najważniejsze informacje: Wspólnota właścicieli w Hiszpanii
• Podatek od majątku: W Hiszpanii płacisz go po przekroczeniu określonej kwoty wolnej. Podatek od majątku w Hiszpanii
• Świadectwo charakterystyki energetycznej: Będzie wymagane, jeśli później wynajmiesz lub sprzedasz nieruchomość. Świadectwo charakterystyki energetycznej w Hiszpanii
• Ubezpieczenie wyposażenia mieszkania: Często wymaga go bank. Ubezpieczenie wyposażenia mieszkania w Hiszpanii

Jeśli zechcesz później wynajmować mieszkanie na dłuższy okres, potrzebne informacje znajdziesz tutaj: Wynajem długoterminowy na Majorce.

Lista kontrolna: czy jestem gotowy, by ubiegać się o Hipoteca Joven & IBAVI-Aval?

• Mam mniej niż 40 lat (aby uzyskać poręczenie w wysokości 20 %; mniej niż 36 lat, aby skorzystać ze stawki ITP 2 %; mniej niż 30 lat, aby skorzystać ze stawki ITP 0 %)
• Mieszkam na Balearach łącznie od co najmniej 5 lat
• Moje roczne wynagrodzenie brutto wynosi mniej niż 60.666,65 € (jeśli ubiegam się samodzielnie) lub 68.250 € (jeśli ubiegamy się we dwoje)
• Nie mam innej nieruchomości w Hiszpanii (lub obejmuje mnie wyjątek)
• Cena zakupu wraz z miejscem parkingowym nie przekracza 382.744,84 €
• Nieruchomość znajduje się na Balearach i ma być moim stałym miejscem zamieszkania
• Mam dostępne co najmniej około 8.000–12.000 € na dodatkowe koszty (ITP, notariusza, wpis do księgi wieczystej i opłatę)
• Wszystkie moje deklaracje podatkowe IRPF za ostatnie lata zostały złożone w AEAT
• Skontaktowałem się z jednym z banków partnerskich (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Sprawdziłem, czy przysługuje mi dotacja bezpośrednia (10.000 €)

Podsumowanie

Nova Hipoteca Jove oferowany przez IBAVI to jeden z najbardziej konkretnych i zapewniających największe wsparcie programów zakupu mieszkania dla młodych osób w Hiszpanii. Po podniesieniu maksymalnej ceny zakupu do 382.744,84 € z programu można skorzystać przy zakupie znacznie większej liczby nieruchomości na Majorce niż przed reformą z 2025 roku. Zwolnienie z ITP dla osób poniżej 30 lat i możliwa dotacja bezpośrednia w wysokości 10.000 € dodatkowo zwiększają możliwości zakupu — pod warunkiem że prawidłowo złożysz wszystkie wnioski i zadbasz o to, by poszczególne formy wsparcia ze sobą współgrały.

Największą przeszkodą nie jest spełnienie warunków, lecz skoordynowanie formalności. Jeśli bez fachowej pomocy będziesz ubiegać się o dotację, zwolnienie podatkowe, poręczenie IBAVI i kredyt bankowy, możesz stracić część dostępnych korzyści. Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, poproś o pisemne wyliczenie wszystkich kosztów.

Oficjalne źródła

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (opis programu i wymagania): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Requisitos: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Portal główny IBAVI: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (obsługa podatku ITP): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (poręczenie Aval ICO): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – dzienniki urzędowe zawierające podstawy prawne: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Mobilitat i Habitatge: https://www.caib.es