Comprar imóvel novo em planta em Maiorca: prestações e aval bancário

Quem compra um apartamento ou uma vila em Maiorca antes de ser assentada a primeira pedra entra num dos terrenos mais interessantes – mas também mais arriscados – do mercado imobiliário espanhol. Ao comprar imóvel novo Off-Plan em Maiorca, muitas vezes fluem valores de seis dígitos antes mesmo de teres uma chave na mão. Este guia explica-te passo a passo como funciona o modelo de pagamento em prestações, o que a garantia bancária legalmente exigida (Aval Bancario) realmente cobre, quais os impostos aplicáveis na compra de imóvel novo e como se processa corretamente a vistoria. Vais também aprender quais documentos precisas de verificar antes da reserva e quais erros custam caro aos compradores repetidamente.

• Compreender todo o processo de compra

O que significa Off-Plan e quais as variantes existentes?

O termo „Off-Plan" (em espanhol: sobre plano) designa a compra de um imóvel que ainda não foi construído ou que se encontra apenas na fase de obra em bruto. Compras, portanto, com base em plantas, visualizações e uma ficha descritiva de construção (memoria de calidades). Além disso, existem projetos já em construção (en construcción), bem como imóveis novos prontos a habitar (llave en mano) que nunca foram habitados.

O principal atrativo de uma compra antecipada sobre planta está no preço: as promotoras costumam oferecer condições preferenciais nas fases iniciais, porque asseguram parte do pré-financiamento do projeto através dos pagamentos dos compradores. É precisamente aí que reside o risco central: financias a construção de terceiros com o teu próprio dinheiro.

Nota: Em Maiorca, os projetos de construção nova têm registado uma procura particularmente elevada nos últimos anos. Relatórios de mercado apontam, para 2025, um valor médio de cerca de 6.700 euros por metro quadrado nas regiões turisticamente mais procuradas — com uma tendência de ligeira subida para 2026. Uma entrada precoce pode, por isso, compensar, mas também aumenta o risco associado ao pagamento antecipado.

Verificações obrigatórias antes do primeiro euro: o que precisas antes da reserva

Antes de assinares um contrato de reserva ou sequer transferires uma taxa de reserva, cinco documentos têm de estar sobre a mesa. Nenhuma promotora séria te vai recusar isto.

1. Certidão do registo comercial do promotor (escritura de constitución y poderes): Confirma que a sociedade existe e que o signatário tem poderes legais para assinar.
2. Certidão do registo predial do terreno (nota simple del Registro de la Propiedad): Mostra se o terreno está registado em nome do promotor e se existem ónus (hipotecas, penhoras). Verificar o registo predial na Espanha – explicamos como fazer isto em detalhe no guia dedicado.
3. Licença de construção (licencia de obras mayor): Sem uma licença juridicamente válida, o início da obra não é legal. Pode ser consultada no Consell de Mallorca ou na respetiva câmara municipal.
4. Memória descritiva (memoria de calidades): Lista vinculativa de todos os materiais, marcas e padrões de acabamento. Deve fazer parte integrante do contrato.
5. Certidão cadastral (certificado catastral): Comprova a localização exata, os limites e a área em metros quadrados do terreno.

Atenção: Se o projeto de construção ainda não estiver registado no registo predial como declaración de obra nueva en construcción, deves esperar por esse registo antes de qualquer pagamento ou, no mínimo, mandar verificá-lo por um advogado.

O modelo de pagamento em prestações: como são estruturados os pagamentos em projetos off-plan

Ao comprar sobre planta, não pagas o preço total de uma só vez, mas em parcelas ligadas a etapas da construção. O ritmo exato não está fixado por lei, mas segue um padrão consolidado em Maiorca:

Nota: A soma de todos os pagamentos antecipados antes da data no notário pode, dependendo do projeto, atingir até 60–70 % do preço de compra. Cada um destes montantes tem de estar garantido por uma garantia bancária ou apólice de seguro – sem excepção.

Um contrato de reserva constitui, nesse contexto, o primeiro passo juridicamente vinculativo. Nunca o assines sem revisão jurídica – ele já define condições essenciais.

A garantia bancária (Aval Bancario): a tua rede de segurança legal

Base jurídica e obrigação legal

A proteção dos compradores relativamente a pagamentos antecipados em imóveis novos está consagrada na lei espanhola desde 1968. A lei original 57/1968 foi posteriormente atualizada e complementada pela Lei 20/2015. A obrigação central mantém-se: todo o promotor imobiliário é obrigado a emitir, para todos os pagamentos adiantados feitos pelo comprador, uma garantia bancária (aval bancario) ou um seguro equivalente (seguro de cantidades anticipadas) a favor do comprador.

Como funciona a garantia bancária, em concreto?

O banco ou a companhia de seguros garante-te, a ti como comprador, cada tranche paga. Se o promotor imobiliário se tornar insolvente, o projeto não for concluído dentro do prazo acordado, ou a construção falhar por outros motivos, podes acionar a garantia diretamente junto do banco ou da seguradora – sem necessidade de processar o promotor imobiliário.

O que o Aval não cobre

A garantia bancária assegura exclusivamente a devolução dos teus pagamentos antecipados – acrescida dos juros legais. Defeitos na obra concluída, entrega tardia sem insolvência ou desvios em relação à descrição da construção são questões jurídicas separadas e não estão cobertas pela garantia bancária.

Atenção: Exige, para cada pagamento individual, uma escritura de garantia separada e individualizada (com o teu nome, o montante exato e a data). Uma garantia coletiva genérica para todos os compradores de um projeto não é suficiente. Numerosos compradores já perderam o seu dinheiro no passado por acreditarem ter uma garantia, quando esta, em caso de insolvência, não estava emitida individualmente em seu nome.

Passos para uma garantia bancária correta

1. Solicite o documento de garantia antes de cada pagamento.
2. Verifique se o seu nome, o valor exato e a data estão corretamente registados.
3. Certifique-se de que o banco ou a seguradora garantidora tem sede em Espanha ou está sujeito à supervisão espanhola.
4. Guarde o original em local seguro – em caso de dúvida, deposite-o no notário.
5. Verifique se é emitida uma garantia separada para cada nova tranche.

Impostos na compra de imóvel novo: IVA em vez de ITP

Uma diferença decisiva em relação à compra de um imóvel usado: na primeira venda de um imóvel novo, do promotor ao primeiro comprador, aplica-se o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) – e não o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP). Além disso, é devido o imposto sobre atos jurídicos documentados (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Nota: A taxa de AJD nas Baleares pode variar dependendo da transação e da regulamentação aplicável. Peça a um consultor fiscal ou advogado para calcular com precisão o valor total dos custos de compra antes de assinar o contrato. A nossa visão geral dos custos de compra em Maiorca dá-te um primeiro ponto de referência.

Outra vantagem: como o IVA não é um imposto regional, mas sim aplicável a nível nacional, não existem aqui particularidades baleares como no caso da taxa de ITP para imóveis usados.

O contrato de compra (Contrato Privado de Compraventa): o que deve constar

O contrato de compra privado é o núcleo da compra off-plan. É assinado muito antes da data notarial e regula todos os aspetos essenciais. Os seguintes pontos não são negociáveis:

1. Descrição completa do imóvel com áreas, referência da planta e dependências (garagem, adega, lugar de estacionamento).
2. Plano de pagamentos com datas de vencimento exatas ou marcos de construção.
3. Prazo de conclusão com penalização contratual clara ou direito de rescisão em caso de incumprimento.
4. Obrigação de emissão de garantias bancárias para cada pagamento parcial – incluindo a designação do banco ou seguradora garante.
5. Memória descritiva (memoria de calidades) como anexo ao contrato.
6. Regulação em caso de divergências: O que acontece se a área concluída diferir da prometida?
7. Penalização contratual em caso de atraso na construção ou não conclusão.

Atenção: Promotores sérios em Maiorca aceitam a revisão e o aditamento do contrato por advogado. Quem recusa isso é um sinal de alerta.

O progresso da obra: os teus direitos durante a fase de construção

Depois de assinado o contrato de compra e transferida a primeira tranche, começa a fase em que tu, como comprador, deves manter-te especialmente atento.

Relatórios regulares de progresso da obra: Muitos promotores oferecem portais online ou atualizações mensais. Exige contratualmente, no mínimo, relatórios de estado bimestrais com fotos.

Direito a visitas: Como comprador, tens um interesse legítimo em visitar o local da obra. Acorda isso com antecedência e faz garantir esse direito contratualmente.

Atenção ao prazo de conclusão: Assim que se perfilar um atraso, o teu advogado deve notificar formalmente o promotor por escrito, colocando-o em mora (notificación de retraso). Isto é condição prévia para futuras reclamações por danos ou rescisão do contrato.

Alterações à memória descritiva: Alterações em relação à memoria de calidades original requerem o teu consentimento expresso por escrito. Não assines nenhum aditamento de alteração sem o fazer verificar por um especialista.

Vistoria e entrega das chaves: A Licencia de Primera Ocupación

A vistoria (entrega de llaves) é o momento final decisivo – e, ao mesmo tempo, aquele em que os compradores mais frequentemente assinam demasiado rápido.

Documentos obrigatórios na entrega das chaves

Sem a Licencia de Primera Ocupación não deves aceitar as chaves. Sem a LPO não podes registar-te, não podes contratar um seguro regular nem finalizar um financiamento bancário.

Ata de Entrega (Acta de Entrega)

Percorre o imóvel divisão por divisão antes da entrega das chaves — idealmente acompanhado por um perito independente (perito). Regista por escrito todos os defeitos na ata de entrega antes de assinar. Se assinares sem reservas, será mais difícil reclamar defeitos mais tarde.

Nota: O promotor é obrigado a entregar o Libro del Edificio (Livro do Edifício). Este contém plantas, manuais de utilização, indicações de manutenção e o seguro estrutural. Se faltar, a entrega está incompleta.

Prazos de garantia estrutural segundo a lei espanhola

A lei espanhola de construção (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) distingue três prazos de garantia:

Estes prazos aplicam-se a partir da data do Certificado de Final de Obra, não a partir da tua mudança para o imóvel.

Financiamento e hipoteca na compra sobre planta

Obter uma hipoteca para um imóvel ainda por construir é mais complexo do que para imóveis já existentes. Os bancos espanhóis, regra geral, só financiam no momento da escritura notarial — ou seja, após a conclusão da obra. Os pagamentos antecipados durante a fase de construção terás normalmente de os cobrir com capital próprio.

Isto significa, na prática: precisas de capital próprio líquido suficiente para conseguires cumprir todas as tranches da construção antes de a hipoteca entrar em vigor. A hipoteca substitui então, na data do notário, os adiantamentos autofinanciados e cobre o valor restante.

Há exceções: alguns promotores cooperam com bancos que já oferecem financiamentos parciais durante a fase de construção. Isto não é, contudo, o padrão e tem de ser sempre negociado individualmente.

Para o financiamento em si, recomendamos o guia sobre Financiamento imobiliário em Maiorca.

Se precisares de transferir montantes maiores do estrangeiro, lê primeiro o guia sobre Transferir dinheiro para Espanha – as exigências FATCA e de combate ao branqueamento de capitais tornam necessários comprovativos mesmo em transações legais.

Erros mais frequentes na compra de imóvel novo e off-plan

Na prática em Maiorca, repetem-se sempre os mesmos erros evitáveis:

1. Falta de aval para cada tranche: os compradores aceitam uma garantia global do projeto em vez de avales individualizados. Em caso de insolvência, o dinheiro fica frequentemente perdido.
2. Assinar sem licença de construção: quem paga antes de a licencia de obras ser juridicamente válida assume todo o risco de planeamento.
3. Nenhuma revisão jurídica do contrato de compra: os contratos-padrão dos promotores são, naturalmente, redigidos a favor do promotor.
4. Sem prazo de conclusão com penalização contratual: sem uma cláusula penal, o promotor não tem incentivo financeiro para entregar dentro do prazo.
5. Receber as chaves sem a LPO: uma vez que te mudas, perdes o poder de pressão sobre o promotor.
6. Receção da obra sem um perito: defeitos ocultos nas instalações ou no isolamento são difíceis de detetar para leigos.
7. Nenhuma verificação da memoria de calidades como anexo contratual: aquilo que não está explicitamente acordado não tem de ser executado pelo promotor conforme anunciado.
8. Esquecer a obrigação de declaração AWV: em transferências a partir de 12.500 euros para o estrangeiro, aplicam-se aos compradores alemães obrigações de declaração AWV. Mais informações no guia sobre Obrigação de declaração AWV.

O que vem a seguir? Mudança, impostos, arrendamento

Assim que tiveres as chaves, começam mais obrigações:

IBI (Imposto sobre Bens Imóveis): Assim que o edifício estiver registado no cadastro, torna-se devido o Impuesto sobre Bienes Inmuebles. O registo ocorre normalmente pouco depois da LPO. Detalhes sobre o IBI na Espanha.

Comunidade de proprietários: Em prédios de vários apartamentos e conjuntos residenciais, tornas-te automaticamente membro da Comunidad de Propietarios. Informa-te sobre direitos e deveres no nosso guia sobre a Comunidade de Proprietários na Espanha.

Imposto sobre o Património: A partir de um valor patrimonial líquido acima do limite de isenção balear (dependendo do estatuto fiscal), aplica-se o Impuesto sobre el Patrimonio. Detalhes sobre o Imposto sobre o Património na Espanha.

Seguro do recheio da casa: Contrata agora – o seguro estrutural do promotor não substitui um seguro do recheio na Espanha privado.

Arrendamento de longa duração ou uso próprio: Quem pretende arrendar o imóvel de forma permanente encontra todas as informações sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca. Uma licença de arrendamento turístico para construções novas é atualmente, na prática, praticamente impossível de obter em Maiorca devido à moratória de licenças em vigor – verifica a situação legal atual antes da compra, caso esse seja o teu objetivo.

Checklist: Compra Off-Plan em Maiorca – Passo a Passo

• NIE (número de identificação fiscal espanhol) solicitado
• Advogado (Abogado) com experiência em off-plan contratado
• Certidão do registo comercial do promotor verificada
• Certidão do registo predial (nota simple) obtida – sem encargos
• Licencia de obras confirmada como definitiva
• Memoria de calidades acordada como anexo contratual
• Plano de pagamentos com marcos de construção definido por escrito
• Garantia bancária (aval) para a primeira tranche recebida antes do pagamento
• Aval separado solicitado para cada tranche adicional
• Prazo de conclusão com multa contratual no contrato de compra
• Plano de financiamento para as tranches de capital próprio definido
• Obrigação de declaração AWV para transferências alemãs verificada
• Antes da entrega das chaves: perito de construção contratado
• Licencia de Primera Ocupación disponível
• Libro del Edificio e certificado energético entregues
• Todos os defeitos registados na ata de entrega
• Inscrição cadastral IBI providenciada
• Seguro do recheio contratado

Conclusão

Uma compra de obra nova ou off-plan em Maiorca pode ser financeiramente muito atrativa – quem entra numa fase inicial compra frequentemente abaixo do valor de conclusão, e os padrões energéticos modernos poupam custos operacionais a longo prazo. O preço a pagar é um processo de compra claramente mais complexo do que na compra de um imóvel existente: pagamentos antecipados, que por lei têm de estar garantidos por avais, um contrato de compra com numerosos pontos ajustáveis e uma entrega em que não deves subestimar nenhum detalhe.

A mensagem mais importante deste guia: nenhum euro é transferido sem um aval individualizado em teu nome. Quem seguir isto de forma consistente e mandar rever o contrato por um advogado experiente antes de assinar, está bem protegido contra os riscos típicos das compras off-plan. O resto é uma expectativa que se pode planear com confiança.

Fontes Oficiais

• Lei 57/1968 (Obrigação original de aval em pagamentos antecipados): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Lei 20/2015 (Atualização das obrigações de aval e seguro): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Ley de Ordenación de la Edificación – LOE (Lei 38/1999) (Prazos de garantia para obra nova): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (AJD e impostos nas Baleares): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA na compra de imóveis): https://www.agenciatributaria.es
• Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial) – Nota Simple: https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Licenças de construção e urbanismo: https://www.conselldemallorca.net
• Govern de les Illes Balears – Habitatge (Habitação): https://www.caib.es