Comprar imóvel novo em planta em Maiorca: pagamentos faseados, aval e receção

Quem compra um apartamento ou uma villa em Maiorca antes de a obra começar entra num dos segmentos mais interessantes — mas também mais arriscados — do mercado imobiliário espanhol. Ao comprar um imóvel novo em planta em Maiorca, é frequente pagar montantes de seis algarismos antes de ter sequer uma chave na mão. Este guia explica-te, passo a passo, como funciona o modelo de pagamentos faseados, o que cobre concretamente a garantia bancária (aval) exigida por lei, que impostos incidem sobre imóveis novos e como fazer corretamente a receção do imóvel. Ficarás também a saber que documentos deves verificar antes de fazeres a reserva e quais os erros que continuam a sair caros a muitos compradores.

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O que significa comprar em planta e que modalidades existem?

O termo «em planta» designa a compra de um imóvel que ainda não foi construído ou que se encontra apenas na fase de estrutura. Ou seja, compras com base em plantas, imagens de visualização e numa memória de acabamentos. Há também empreendimentos já em construção, bem como imóveis novos prontos a habitar, que nunca foram ocupados.

A principal vantagem de comprar em planta numa fase inicial está no preço: nas primeiras etapas, os promotores oferecem frequentemente condições preferenciais, pois asseguram parte do financiamento inicial do projeto através dos pagamentos dos compradores. É também aqui que reside o principal risco: estás a financiar a construção de terceiros com o teu próprio dinheiro.

Nota: Nos últimos anos, os empreendimentos de construção nova têm sido განსაკუთრებით procurados em Maiorca. Os relatórios de mercado apontam para 2025 um valor médio de cerca de 6.700 euros por metro quadrado nas zonas mais procuradas pelo turismo, com uma ligeira tendência de subida em 2026. Entrar cedo pode, por isso, compensar, mas também aumenta o risco associado aos pagamentos antecipados.

Verificações obrigatórias antes de pagares o primeiro euro: o que precisas de ter antes da reserva

Antes de assinares um contrato de reserva ou de transferires sequer uma taxa de reserva, deves ter cinco documentos em cima da mesa. Nenhum promotor sério te recusará o acesso aos mesmos.

1. Certidão do registo comercial do promotor (escritura de constituição e poderes de representação): Confirma que a sociedade existe e que o signatário tem poderes legais para assinar.
2. Nota simples do Registo Predial do terreno (nota simples do Registo Predial): Indica se o terreno está registado em nome do promotor e se existem encargos, como hipotecas ou penhoras. Como verificar o Registo Predial em Espanha – explicamos como fazê-lo no nosso guia detalhado.
3. Licença de obras de maior vulto (licença de obras de maior vulto): Não é legal iniciar a construção sem uma licença válida. Pode ser consultada no Consell de Mallorca ou na respetiva câmara municipal.
4. Memória de acabamentos (memória de acabamentos): Lista vinculativa de todos os materiais, marcas e padrões de execução. Deve fazer parte do contrato.
5. Certidão cadastral (certidão cadastral): Comprova a localização exata, os limites e os metros quadrados do terreno.

Atenção: Se o projeto de construção ainda não estiver registado no Registo Predial como declaração de obra nova em construção, deves aguardar por esse registo antes de efetuares qualquer pagamento ou, pelo menos, pedir a um advogado que o analise.

O modelo de pagamento em prestações: como são habitualmente estruturados os pagamentos em projetos comprados em planta

Ao comprares em planta, não pagas o preço total de uma só vez, mas sim em prestações associadas a etapas da obra. Embora o calendário exato não esteja definido por lei, em Maiorca segue habitualmente um modelo já estabelecido:

Nota: A soma de todos os pagamentos antecipados antes da escritura pode, consoante o projeto, atingir 60–70 % do preço de compra. Cada um destes montantes tem de estar garantido por uma garantia bancária ou apólice de seguro — sem exceção.

Um contrato de reserva é o primeiro passo juridicamente vinculativo. Nunca o assines sem que seja analisado por um advogado — já define condições importantes.

A garantia bancária: a tua rede de segurança legal

Base legal e obrigação legal

Em Espanha, a proteção dos compradores que efetuam pagamentos antecipados por imóveis em construção está prevista na lei desde 1968. A Lei 57/1968 original foi posteriormente atualizada e complementada pela Lei 20/2015. A obrigação principal mantém-se: todos os promotores imobiliários são obrigados a emitir, em benefício do comprador, uma garantia bancária (garantia bancária) ou um seguro equivalente (seguro de montantes antecipados) para todos os pagamentos por conta efetuados pelo comprador.

Como funciona, na prática, a garantia bancária?

O banco ou a seguradora garante perante ti, enquanto comprador, cada prestação paga. Se o promotor imobiliário entrar em insolvência, se o projeto não ficar concluído dentro do prazo acordado ou se a construção falhar por outros motivos, podes acionar a garantia diretamente junto do banco ou da seguradora — sem teres de processar o promotor imobiliário.

O que o aval não cobre

A garantia bancária assegura exclusivamente a devolução dos teus pagamentos antecipados, acrescida dos juros legais. Os defeitos na obra concluída, a entrega tardia sem que haja insolvência ou as divergências face à descrição da obra são questões jurídicas distintas e não estão cobertos pela garantia bancária.

Atenção: Exige uma garantia individualizada para cada pagamento (com o teu nome, o montante exato e a data). Uma garantia coletiva e genérica para todos os compradores de um empreendimento não é suficiente. Muitos compradores perderam dinheiro no passado por julgarem ter uma garantia que, em caso de insolvência, não tinha sido emitida individualmente em seu nome.

Passos para uma garantia bancária correta

1. Pede o documento de garantia antes de efetuares qualquer pagamento.
2. Confirma que o teu nome, o montante exato e a data estão corretamente indicados.
3. Assegura-te de que o banco ou a seguradora que presta a garantia tem sede em Espanha ou está sujeito à supervisão espanhola.
4. Guarda o original em segurança — em caso de dúvida, deposita-o junto do notário.
5. Confirma se é emitida uma garantia পৃথ পৃথ পৃথ para cada prestação adicional.

Impostos na compra de imóveis նոր: IVA em vez de ITP

Uma diferença decisiva face à compra de um imóvel usado: na primeira venda de um imóvel novo pelo promotor ao primeiro comprador, aplica-se o imposto sobre o valor acrescentado (IVA) — e não o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP). Acresce ainda o imposto sobre atos jurídicos documentados (Actos Jurídicos Documentados, AJD).

Nota: A taxa de AJD nas Baleares pode variar consoante a transação e a regulamentação aplicável. Antes de celebrares o contrato, pede a um consultor fiscal ou advogado que calcule o valor total dos custos adicionais da compra. O nosso guia sobre os custos adicionais da compra em Maiorca dá-te uma primeira orientação.

Outra vantagem: como o IVA não é um imposto regional, mas sim aplicável em todo o país, não existem neste caso particularidades próprias das Baleares, como acontece com a taxa de ITP para imóveis em segunda mão.

O contrato de compra e venda (Contrato Privado de Compraventa): o que deve incluir

O contrato particular de compra e venda é a peça central da compra em planta. É assinado muito antes da escritura notarial e regula todos os aspetos essenciais. Os seguintes pontos não são negociáveis:

1. Descrição completa do imóvel, incluindo áreas, referência à planta e espaços complementares (garagem, arrecadação, lugar de estacionamento).
2. Plano de pagamentos, com datas de vencimento exatas ou etapas da obra.
3. Prazo de conclusão, com uma cláusula penal clara ou direito de resolução em caso de incumprimento.
4. Obrigação de emitir garantias bancárias para cada pagamento parcial, incluindo a identificação do banco ou da seguradora que presta a garantia.
5. Memória de acabamentos որպես anexo ao contrato.
6. Regime aplicável em caso de divergências: o que acontece se a área final for diferente da prometida?
7. Cláusula penal em caso de atrasos na obra ou de não conclusão.

Atenção: Os promotores imobiliários sérios em Maiorca aceitam que o contrato seja analisado e complementado por um advogado. Se alguém o recusar, é um sinal de alerta.

O avanço da obra: os teus direitos durante a fase de construção

Depois de assinares o contrato de compra e venda e transferires a primeira prestação, começa a fase em que, enquanto comprador, tens de estar particularmente atento.

Relatórios regulares sobre o avanço da obra: Muitos promotores imobiliários disponibilizam portais ონლაინ ou atualizações mensais. Exige que o contrato preveja, no mínimo, relatórios de progresso de dois em dois meses, acompanhados de fotografias.

Direito a visitas: Enquanto comprador, tens um interesse legítimo em visitar a obra. Combina a visita com a devida antecedência e assegura-te de que esse direito fica garantido no contrato.

Acompanhar o prazo de conclusão: Assim que se perspetivar um atraso, o teu advogado deve notificar formalmente o promotor imobiliário por escrito. Este passo é necessário para poderes posteriormente pedir uma indemnização ou resolver o contrato.

Alterações à memória de acabamentos: Quaisquer alterações face à memória de acabamentos original exigem o teu consentimento expresso, por escrito. Não assines adendas de alteração sem que sejam analisadas por um especialista.

Vistoria e entrega das chaves: a licença de primeira ocupação

A entrega das chaves (entrega das chaves) é o momento decisivo final — e também aquele em que os compradores mais vezes assinam depressa de mais.

Documentos obrigatórios na entrega das chaves

Não deves aceitar as chaves sem a licença de primeira ocupação. Sem a LPO, não podes registar a tua residência, celebrar um seguro regular nem concluir o financiamento bancário.

Auto de entrega (Auto de entrega)

Antes de receberes as chaves, verifica o imóvel divisão a divisão — de preferência na companhia de um perito de construção independente (perito). Regista por escrito todos os defeitos no auto de entrega antes de assinares. Se assinares sem reservas, será mais difícil reclamares posteriormente quaisquer defeitos.

Nota: O promotor é obrigado a entregar o Livro do Edifício. Este inclui plantas, manuais de utilização, indicações de manutenção e o seguro estrutural. Se faltar, a entrega está incompleta.

Prazos de garantia estrutural previstos na legislação espanhola

A legislação espanhola da construção (Lei de Ordenamento da Edificação, LOE) prevê três prazos de garantia:

Estes prazos contam-se a partir da data do Certificado de Final de Obra, e não da data em que te mudas.

Financiamento e hipoteca na compra em planta

Obter uma hipoteca para um imóvel que ainda não foi construído é mais complexo do que no caso de imóveis já existentes. Regra geral, os bancos espanhóis só financiam no momento da escritura notarial, ou seja, depois de a obra estar concluída. Normalmente, terás de pagar as prestações antecipadas durante a fase de construção com capitais próprios.

Na prática, isto significa que precisas de dispor de capitais próprios líquidos suficientes para pagar todas as prestações da construção antes de a hipoteca entrar em vigor. No momento da escritura perante o notário, a hipoteca reembolsa os adiantamentos pagos com capitais próprios e cobre o montante restante.

Há exceções: alguns promotores imobiliários colaboram com bancos que disponibilizam financiamento parcial já durante a fase de construção. No entanto, não é uma prática habitual e tem ყოველთვის de ser negociado caso a caso.

Quanto ao financiamento propriamente dito, recomendamos o guia sobre financiamento imobiliário em Maiorca.

Se precisares de transferir montantes elevados do estrangeiro, lê primeiro o guia sobre transferir dinheiro para Espanha – as regras FATCA e de prevenção do branqueamento de capitais exigem comprovativos, mesmo em transações legais.

Erros mais frequentes na compra de imóveis novos e em planta

Na prática, em Maiorca repetem-se constantemente os mesmos erros evitáveis:

1. Não exigir uma garantia bancária para cada prestação: os compradores aceitam uma garantia global do projeto em vez de garantias bancárias individualizadas. Em caso de insolvência, o dinheiro perde-se muitas vezes.
2. Assinar sem licença de obras: quem paga antes de a licença de obras estar definitivamente em vigor assume todo o risco do planeamento.
3. Não submeter o contrato de compra à apreciação de um advogado: os contratos-padrão dos promotores imobiliários são, naturalmente, redigidos em benefício do promotor.
4. Não prever um prazo de conclusão com penalização contratual: sem uma cláusula penal, o promotor não tem qualquer incentivo financeiro para entregar a obra a tempo.
5. Receber as chaves sem LPO: depois de te instalares no imóvel, perdes margem de pressão perante o promotor.
6. Fazer a receção da obra sem um perito: para quem não é especialista, é difícil detetar defeitos ocultos nas instalações ou no isolamento.
7. Não verificar a memoria de calidades como anexo contratual: o que não ficar expressamente acordado não tem de ser executado pelo promotor tal como foi anunciado.
8. Esquecer a obrigação de declaração AWV: para os compradores alemães, as transferências para o estrangeiro a partir de 12.500 euros estão sujeitas à obrigação de declaração AWV. Sabe mais no guia sobre a obrigação de declaração AWV.

O que acontece a seguir? Mudança, impostos e arrendamento

Assim que tiveres as chaves, surgem outras obrigações:

IBI (imposto municipal sobre imóveis): Assim que o imóvel estiver inscrito no cadastro predial, é devido o imposto sobre bens imóveis. Regra geral, a inscrição é feita pouco depois da LPO. Consulta mais informações sobre o IBI em Espanha.

Comunidade de proprietários: Num edifício com várias frações ou num empreendimento residencial, passas automaticamente a integrar a comunidade de proprietários. Informa-te sobre os teus direitos e deveres no nosso guia sobre a comunidade de proprietários em Espanha.

Imposto sobre o património: Quando o património líquido ultrapassa a isenção aplicável nas Baleares (consoante o estatuto fiscal), aplica-se o imposto sobre o património. Consulta mais informações sobre o imposto sobre o património em Espanha.

Seguro do recheio da casa: Contrata-o agora — o seguro estrutural do promotor não substitui um seguro do recheio da casa em Espanha.

Arrendamento de longa duração ou uso próprio: Se pretendes arrendar a habitação a longo prazo, encontras todas as informações sobre o arrendamento de longa duração em Maiorca. Devido à atual moratória de licenças, regra geral é praticamente impossível obter uma licença de arrendamento turístico para imóveis novos em Maiorca — se esse for o teu objetivo, verifica a legislação em vigor antes de comprar.

Lista de verificação: compra em planta em Maiorca — passo a passo

• Pedido de NIE (número fiscal espanhol) apresentado
• Advogado com experiência em compras em planta contratado
• Certidão do Registo Comercial do promotor verificada
• Certidão simples do Registo Predial obtida — sem ónus ou encargos
• Licença de obras confirmada como definitiva
• Memória de acabamentos acordada como anexo ao contrato
• Plano de pagamentos com fases da obra definido por escrito
• Garantia bancária para a primeira prestação recebida antes do pagamento
• Foi solicitada uma garantia bancária separada para cada prestação adicional
• O contrato de compra e venda inclui um prazo de conclusão com cláusula penal
• Está definido o plano de financiamento das prestações de capitais próprios
• Foi verificada a obrigação de declaração ao abrigo da AWV para transferências alemãs
• Antes da entrega das chaves: foi contratado um perito em construção
• Licença de Primeira Ocupação disponível
• Foram entregues o Livro do Edifício e o certificado energético
• Todos os defeitos foram registados no auto de receção
• Foi solicitado o registo cadastral para efeitos de IBI
• Foi contratado um seguro de recheio da casa

Conclusão

A compra de uma construção nova ou em planta em Maiorca pode ser financeiramente muito atrativa: quem entra cedo consegue muitas vezes comprar abaixo do valor do imóvel concluído, e os padrões energéticos modernos permitem poupar nos custos de exploração a longo prazo. Em contrapartida, o processo de compra é bastante mais complexo do que na aquisição de um imóvel já existente: há pagamentos antecipados, que têm de estar legalmente garantidos por garantias bancárias, um contrato de compra e venda com muitos aspetos a acautelar e uma receção da obra em que não deves subestimar nenhum pormenor.

A mensagem mais importante deste guia é a seguinte: não sai um único euro sem uma garantia bancária individual emitida em teu nome. Se cumprires esta regra sem exceções e pedires a um advogado experiente que analise o contrato antes de o assinares, estarás bem protegido contra os riscos típicos de uma compra em planta. O resto é uma expectativa que podes desfrutar com tranquilidade.

Fontes oficiais

• Lei 57/1968 (obrigação original de garantia bancária para pagamentos antecipados): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Lei 20/2015 (atualização das obrigações de garantia bancária e seguro): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Lei de Ordenação da Edificação – LOE (Lei 38/1999) (prazos de garantia para imóveis novos): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (AJD e impostos nas Baleares): https://www.atib.es
• Agência Tributária – AEAT (IVA na compra de imóveis): https://www.agenciatributaria.es
• Conservatória do Registo Predial – nota simples: https://www.registradores.org
• Conselho de Maiorca – licenças de construção e urbanismo: https://www.conselldemallorca.net
• Governo das Ilhas Baleares – Habitação: https://www.caib.es