Hipoteca Joven Mallorca & Aval: Så fungerar 100-procentig finansiering för förstagångsköpare

Den som är ung, bor på Mallorca och äntligen vill köpa en egen lägenhet står inför ett till synes olösligt problem: Fastighetspriserna på ön hör till de högsta i hela Spanien, och traditionella banklån täcker högst 80 % av köpeskillingen. Att skaffa fram de saknade 20 procenten plus tillkommande kostnader som eget kapital är för många helt enkelt omöjligt. Det är precis här som Hipoteca Joven Mallorca kommer in i bilden: IBAVI (Institut Balear de l’Habitatge) garanterar upp till 20 % av köpeskillingen, vilket gör att banken kan finansiera upp till 100 % – utan att du behöver ha något eget kapital att sätta in. Därtill finns på nationell nivå Aval ICO för förstagångsköpare. Denna guide förklarar hur båda programmen fungerar, vilka krav du måste uppfylla, vilka skattefördelar som tillkommer och hur du går tillväga steg för steg – med alla konkreta siffror som undersökningen visar.

Vill du veta om du uppfyller kraven för både IBAVI-garanti, ICO-garanti och ITP-befrielse samtidigt?

• 📩 Skicka en personlig förfrågan — Vi granskar din horoskopkonstellation kostnadsfritt och utan förpliktelser
• En översikt över alla kostnader vid köp av fastighet på Mallorca

Vad är IBAVI:s Nova Hipoteca Jove?

Nova Hipoteca Jove är inte ett direkt statligt lån – IBAVI betalar inte ut några pengar till dig. Programmet tillhandahåller istället en offentlig garanti (Garantía) gentemot den finansierande banken. Denna garanti täcker den del av köpeskillingen som en vanlig bank inte skulle finansiera: upp till 20 % för unga köpare under 40 år samt för storfamiljer, ensamstående föräldrar och personer med funktionsnedsättning. För alla övriga berättigade uppgår garantin till högst 15 %.

Banken kan i sin tur bevilja ett bolån på upp till 100 % av köpeskillingen – förutsatt att bankens egna kreditgivningsregler tillåter detta. I praktiken tecknar för närvarande bland annat CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença och Cajamar Caja Rural sådana hypotekslåneavtal inom ramen för detta program.

Observera: IBAVI:s borgensförbindelse innebär inte att du automatiskt beviljas lån – banken fortsätter att granska din kreditvärdighet, din inkomst och din förmåga att betala av skulden. Utan ett positivt kreditbeslut från banken beviljas ingen borgensförbindelse.

Vem får använda programmet? IBAVI-kraven i detalj

Krav på personen

För att IBAVI ska godkänna din borgen måste du uppfylla alla följande krav:

1. Medborgarskap/uppehållstillstånd: Spanskt eller EU-medborgarskap, eller lagligt uppehållstillstånd i Spanien.
2. Bosättning på Balearerna: Minst 5 års oavbruten eller sammanlagd bosättning på öarna.
3. Ingen annan bostadsfastighet i Spanien — med några få undantag (arv, förlust av äganderätten till följd av skilsmässa, katastrof, våld i hemmet, terroristattacker eller funktionsnedsättning som medför att den befintliga bostaden inte är tillgänglighetsanpassad).
4. Inkomstgränser (årlig bruttoinkomst):

5. Åldersgräns för 20-procentig garanti: under 40 år. Äldre sökande får högst 15 % om de uppfyller alla övriga kriterier.

Krav på fastigheten

• Ligger på Balearerna (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Fungerar som permanent huvudbostad (primera residencia habitual y permanente)
• Köpeskilling inklusive tillhörande byggnader (garage, källare) högst 382 744,84 € — omkostnader och skatter ingår inte

Observera: Den tidigare prisgränsen låg på 270 000 €. Höjningen till 382 744,84 € tillkännagavs i mars 2025 och ger betydligt fler köpare på Mallorca tillgång till programmet.

Aval-ICO: Det nationella tillskottet till IBAVI-programmet

Parallellt med det regionala IBAVI-programmet finns det statliga garantisystemet ICO (Instituto de Crédito Oficial), som också garanterar upp till 20 % av köpeskillingen – för fastigheter i energieffektivitetsklasserna A till D till och med upp till 25 %.

Enligt våra efterforskningar gällde denna garanti fram till den 31 december 2025. Om och i vilken form den kommer att förlängas 2026 hade ännu inte bekräftats slutgiltigt när denna artikel gick i tryck – ta reda på det aktuella läget direkt hos ICO eller din bank.

Observera: IBAVI-Aval och Aval ICO är alternativa, icke-kumulativa program – du kan i regel bara använda ett av dem för samma transaktion. Eftersom IBAVI-Aval har betydligt högre inkomstgränser och är anpassat till marknaden på Balearerna är det det mer attraktiva alternativet för många köpare på Mallorca. Be din bank och en finansrådgivare att räkna igenom båda scenarierna åt dig.

Befrielse från ITP och skattefördelar: Vad det egentligen innebär för dig

Förutom hypoteksgarantin erbjuder Balearerna ett differentierat system för ITP, motsvarigheten till fastighetsöverlåtelseskatt för befintliga fastigheter. Vid ett köpbelopp på flera hundra tusen euro är detta ofta den största enskilda posten bland de tillkommande kostnaderna.

Observera: ITP-prisgränsen för specialskattesatserna ligger för närvarande på 270 151,20 € — detta är inte detsamma som den nya IBAVI-köpprisgränsen på 382 744,84 €. Om köpeskillingen ligger mellan dessa två värden kan du visserligen dra nytta av IBAVI-garantin, men inte längre av den fullständiga ITP-befrielsen eller 2-procentsatsen.

En fullständig översikt över alla tillkommande kostnader vid köp hittar du i vår guide om tillkommande kostnader vid köp på Mallorca.

Direkta bidrag: Upp till 10 800 € i gåva

Utöver skattelättnader och hypoteksgarantier beviljar Balearernas regionala regering unga förstagångsköpare ett direkt bidrag. Enligt de källor som har undersökts kan köpare under 36 år med ett köpbelopp på upp till 270 151,20 € få ett stöd på upp till 10 800 € — förutsatt att de uppfyller fastställda inkomstgränser.

Observera: Detta direkta stöd är knutet till specifika inkomst- och köpprisgränser och måste ansökas om separat. Det kan kombineras med IBAVI-garantin, men inte nödvändigtvis med alla andra stödkomponenter samtidigt. Innan du köper bör du vända dig till en auktoriserad rådgivningsbyrå eller en fastighetsförvaltare för att få information om vilka kombinationer som är möjliga just nu.

Bankprodukter: Vad partnerbankerna faktiskt erbjuder

IBAVI-programmet fungerar endast via ackrediterade partnerbanker. Per mars 2025 är dessa CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença och Cajamar Caja Rural. Andra banker erbjuder egna bolån för förstagångsköpare med högre belåningsgrad, men utan IBAVI-garanti ligger dessa oftast på 90–95 %.

Ett exempel: Finansinstitutet Imagin (ett dotterbolag till CaixaBank) erbjuder inom ramen för Balearerna-programmet en finansiering på upp till 90 % av det lägsta värdet av köpeskillingen och det uppskattade värdet, med en bunden fast ränta på 2,85 % NIR (3,574 % effektiv ränta) vid löneinsättning och tecknande av en bostads- och livförsäkring; utan dessa villkor är räntan 3,60 % NIR (4,084 % effektiv ränta). Dessa villkor kan komma att ändras – betrakta dem som riktlinjer, inte som bindande erbjudanden.

Steg för steg: Så här ansöker du om IBAVI-garanti och bolån

1. Kontrollera personliga krav: ålder, inkomstbevis (IRPF för de senaste åren), folkbokföring (Empadronamiento) i minst 5 år på Balearerna, inga äganderätter till andra fastigheter i Spanien.

   

2. Välj fastighet: Köpeskilling ≤ 382 744,84 € (inkl. garage/källare), belägen på Balearerna, planerad att användas som permanent huvudbostad.

3. Kontrollera fastighetsregistret: Innan dutecknar ett reservationsavtalbör du kontrollera ”Nota simple” i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) för att se om det finns belastningar, inteckningar och byggnadsrättigheter. Läs mer: Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.

4. Teckna ett reservationsavtal: Vanligtvis med en handpenning på 1–3 % av köpeskillingen. Mer information: Reservationsavtal Spanien.

5. Lämna in en ansökan om bolån hos en av IBAVI:s partnerbanker: DNI/NIE, aktuella IRPF-deklarationer, intyg från arbetsgivaren eller inkomstbevis för egenföretagare, fastighetens ”Nota simple”, tasación (värderingsrapport) – detta ordnar banken.

6. Ansöka om IBAVI-garanti: Detta sker vanligtvis parallellt med bankansökan via kreditinstitutet. Handläggningsavgift: 0,50 % av det garanterade beloppet (engångsavgift, betalas av köparen).

7. Arras-avtal (förhandsavtal): Efter ett positivt beslut om hypotekslån ingås ett privat köpeavtal (contrato de arras) med, som regel, en handpenning på 10 %.

8. Notarie och Escritura Pública: Officiell bekräftelse av köpet hos notarie, registrering av inteckning. Mer om förfarandet: Fastighetsköp: Rättsligt förfarande.

9. Betalning av ITP och registrering i fastighetsregistret: Anmäl ITP (ev. med särskild skattesats eller befrielse) till ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) inom 30 dagar efter att handlingen har bestyrkts.

10. Ansök om bidrag hos IBAVI: Om du uppfyller villkoren för direkt stöd (upp till 10 800 €) ska du ansöka separat.

Obs! IBAVI:s adress: C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tel.: 900 700 003. Webbplats: ibavi.caib.es

Räkneexempel: Vad IBAVI-garantin innebär i praktiken

Låt oss ta en 30-årig köpare med en årsinkomst på 38 000 €, som vill köpa en lägenhet i Palma för 280 000 € (befintlig bostad).

Utan IBAVI-garantin skulle samma köpare, vid en finansiering på 80 %, ha behövt skaffa fram 56 000 € i eget kapital för handpenningen plus cirka 8 000 € i tillkommande kostnader – alltså cirka 64 000 €. Garantin reducerar detta till enbart de indirekta kostnaderna.

Observera: I detta exempel överstiger köpeskillingen ITP-gränsen på 270 151,20 €, vilket innebär att skattesatsen på 2 % gäller (ålder 30 år, ingen fullständig befrielse längre). Den som är under 30 år och köper en fastighet för under 270 151,20 € och uppfyller alla inkomstgränser betalar 0 % ITP — det innebär en besparing på upp till 21 600 € vid ett köp på 270 000 € (vid standardskattesatsen på 8 %) eller minst 5 400 € (vid 2-procentig skattesats).

De vanligaste misstagen i samband med ”Hipoteca Joven” på Mallorca

1. Köpeskillingen ligger strax över 270 151,20 € — ITP-förmånen har gått förlorad, men IBAVI-garantin är fortfarande möjlig. Många köpare är inte medvetna om att gränsen för skattebefrielse (270 151,20 €) och IBAVI-gränsen för köpeskillingen (382 744,84 €) skiljer sig åt. Den som köper för 280 000 € förlorar 0-procent-satsen för ITP, men behåller IBAVI-garantin.

2. Bevis på hemvist saknas eller är ofullständigt. För att få IBAVI-garantin krävs 5 års bosättning på Balearerna. Den som nyligen har flyttat dit uppfyller inte kraven – inte heller genom att registrera sin adress retroaktivt.

3. Ansök om Aval ICO och IBAVI-Aval samtidigt. De båda garantierna kan inte kombineras för samma transaktion. Den som ansöker om båda riskerar att en eller båda ansökningarna avslås.

4. Tasaciónen är för låg — finansieringsunderskott. Garantin täcker upp till 20 % av köpeskillingen, inte av tasaciónen. Om tasaciónen är lägre än köpeskillingen finansierar banken högst 100 % av tasaciónen. Skillnaden jämfört med köpeskillingen måste du täcka med egna medel.

5. Direktstöd har inte ansökts om separat. Det direkta stödet på upp till 10 800 € ansöks inte automatiskt i samband med ansökan om bolån – det är en separat process hos IBAVI.

6. Redan äga en fastighet i Spanien (även om den är delvis ägd eller belånad). Även en liten andel av ett arv kan innebära att stödvillkoren inte uppfylls, om ingen av undantagsbestämmelserna är tillämplig.

Vad händer efter köpet?

Dina skyldigheter upphör inte efter besöket hos notarien. Som fastighetsägare på Mallorca har du regelbundna kostnader och anmälningsskyldigheter:

• IBI (fastighetsskatt): Årlig kommunal skatt på fastighetens taxeringsvärde. Mer information: IBI-skatt i Spanien
• Comunidad de propietarios: När det gäller lägenheter är du medlem i Comunidad de propietarios och skyldig att betala avgifter. Allt du behöver veta: Comunidad de propietarios i Spanien
• Förmögenhetsskatt: Skattepliktig i Spanien från och med ett visst undantagsbelopp. Förmögenhetsskatt i Spanien
• Energicertifikat: Obligatoriskt intyg om du senare ska hyra ut eller sälja fastigheten. Energicertifikat Spanien
• Hemförsäkring: Ofta ett krav från banken. Hemförsäkring i Spanien

Om du senare skulle vilja erbjuda lägenheten för långtidsuthyrning hittar du all nödvändig information under ”Långtidsuthyrning på Mallorca”.

Checklista: Är jag redo för Hipoteca Joven och IBAVI-Aval?

• Jag är under 40 år (för 20-procentig garanti; under 36 år för 2-procentig ITP; under 30 år för 0-procentig ITP)
• Jag har varit bosatt på Balearerna i minst 5 år (sammanlagt)
• Min årliga bruttolön understiger 60 666,65 € (ensamstående) respektive 68 250 € (par)
• Jag äger ingen annan fastighet i Spanien (eller omfattas av ett undantag)
• Köpeskillingen, inklusive parkeringsplats, uppgår till högst 382 744,84 €.
• Fastigheten ligger på Balearerna och ska bli min permanenta huvudbostad
• Jag har minst cirka 8 000–12 000 € i kontanter för tillkommande kostnader (ITP, notarie, fastighetsregister, avgifter)
• Jag har lämnat in alla mina IRPF-deklarationer för de senaste åren till AEAT
• Jag har kontaktat en av partnerbankerna (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• Jag har kontrollerat om jag har rätt till direktstöd (upp till 10 800 €)

Sammanfattning

IBAVI:s Nova Hipoteca Jove är ett av de mest konkreta och bäst utrustade bostadsköpsprogrammen för unga i Spanien. Det höjda köpbeloppet, som nu uppgår till 382 744,84 €, gör programmet tillgängligt för en betydligt större del av bostadsmarknaden på Mallorca än före reformen 2025. I kombination med ITP-befrielsen för personer under 30 år och det möjliga direktbidraget på upp till 10 800 € blir resultatet ett paket som skapar verklig köpkraft – men bara om alla delar ansöks om korrekt och samordnas med varandra.

Den största fallgropen är inte kvalificeringen, utan samordningen: Den som försöker hantera ansökan om bidrag, skattebefrielse, IBAVI-garanti och bankfinansiering utan professionell hjälp riskerar att gå miste om vissa fördelar. Innan du undertecknar en bokningsbekräftelse bör du be om en skriftlig sammanställning av alla kostnader.

Officiella källor

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (Programbeskrivning och krav): https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Krav: https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• IBAVI:s huvudportal: https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP-förvaltningen): https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (ICO-garanti): https://www.ico.es
• BOE / BOIB – Officiella tidningar för rättsliga grunder: https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Balearernas regionala regering – Departementet för mobilitet och bostäder: https://www.caib.es