Valor cadastral a Mallorca: ús en l'IBI, la plusvàlua i l'IRNR

Qui posseeix, compra o ven una propietat a Mallorca, es topa inevitablement amb es valor catastral – es valor catastral oficial que s'Administració tributària espanyola assigna a cada solar i edifici. Aquest valor apareix en es rebut de s'IBI, determina es càlcul de sa Plusvàlua municipal en sa venda i s'inclou en s'impost sobre sa renda per a usuaris propis i no residents (IRPF/IRNR). A diferència des preu de mercat, es valor catastral no es renegocia cada any, sinó que es fixa en processos poc freqüents i complexos per part des Catastro – i sol quedar clarament per davall des valor de mercat real. En aquesta guia sabràs com es calcula es valor catastral, per a què s'utilitza concretament, en què es diferencia des Valor de Referencia més recent i què pots fer si te sembla massa alt.

• Entendre s'impost de s'IBI a Espanya

Què és exactament es valor catastral?

Es valor catastral és un valor fiscal que ses oficines des Catastro fixen per a cada immoble a Espanya. No descriu es valor de mercat, sinó una valoració objectiva i administrativa que es compon de diversos factors: ubicació, mida des solar, costos de construcció, qualitat de sa construcció, antiguitat de sa propietat, tipus d'ús i – com un factor més entre d'altres – també es nivell general de mercat de sa zona. Es calcula per part des Ministerio de Economía y Hacienda mitjançant sa Dirección General del Catastro.

Important: es valor catastral no es determina de bell nou individualment per a cada transacció, sinó mitjançant es anomenats processos de valoració col·lectiva, que només es duen a terme a intervals més grans i per municipi o categoria d'immoble. Això explica per què es valor catastral sol romandre estable durant anys, mentre que es preus de mercat es mouen molt més ràpid.

Avís: Es valor catastral, a sa pràctica, queda quasi sempre per davall des preu de venda real. Precisament per això, durant molt de temps no va ser suficient per evitar s'evasió fiscal mitjançant preus de compra artificialment baixos – un des motius de sa introducció des Valor de Referencia s'any 2022.

Per a què s'utilitza es valor catastral?

Es valor catastral és sa base de càlcul per a diversos impostos independents – tant municipals com estatals. Qui ven, lloga o simplement posseeix sa seva propietat, no pot evitar cap d'aquests conceptes.

Per as arrendadors és especialment rellevant que es valor cadastral també serveix, en es períodes en què s'habitatge no està llogat, com a base de càlcul per sa denominada "imputación de rentas". Trobaràs més detalls an es guia Tributar ses rendes de lloguer per a no residents.

Comparació entre Valor Catastral, Valor de Referencia i valor de mercat

Des de s'1 de gener de 2022 existeix, amb es Valor de Referencia, un segon valor, actualitzat anualment, introduït en base a sa Ley 11/2021 (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal). Tambè el fixa sa Dirección General del Catastro, però es basa en dades reals de vendes notarials de sa zona corresponent, i per això queda molt més a prop des valor de mercat que es clàssic valor catastral.

Atenció: Si es Valor de Referencia és superior an es preu de compra acordat, s'impost de transmissions (ITP) es calcula igualment en base a aquest valor més alt, independentment des que s'hagi pagat realment. Es Tribunal Constitucional espanyol ha declarat aquest sistema, mitjançant sa Sentència 13/2026 de 12 de febrer de 2026, conforme a sa Constitució, i ha rebutjat per unanimitat sa qüestió prejudicial corresponent.

Més informació sobre es càlcul concret en sa compra pots trobar-la a sa guia Compradors estrangers a Mallorca.

Es Valor Cadastral en s'IBI

S'IBI és s'impost sobre béns immobles que cobra anualment s'Ayuntamiento i es calcula directament en base an es valor cadastral. Com que aquest valor s'estableix de manera diferent segons cada municipi i es revisa a intervals irregulars, sa càrrega fiscal real varia de vegades de manera considerable segons s'ubicació a Mallorca, fins i tot amb valors de mercat comparables.

Pots trobar informació detallada sobre tipus, terminis i possibles bonificacions a ses guies S'impost de s'IBI a Espanya i Bonificació de s'IBI a Mallorca.

Es Valor Cadastral i sa Plusvàlua municipal en sa venda

Sa Plusvàlua municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) és un impost municipal que grava s'increment de valor des sòl – no de sa construcció – entre sa compra i sa venda. Sa base és expressament es Valor catastral del suelo, és a dir, sa part de sòl des valor cadastral.

Sa fórmula bàsica és:

Plusvàlua = Base imposable (Valor catastral del suelo) × Coeficient (temps de possessió, màxim 20 anys) × Tipus impositiu des municipi

Cada Ayuntamiento estableix es tipus impositiu pel seu compte. Segons s'article 108 des Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), no pot superar es 30 %; es tipus concret figura en s'ordenança fiscal (ordenanza fiscal) des municipi corresponent.

1. Es venedor i es notari determinen es Valor catastral del suelo rellevant a partir de s'darrer rebut de s'IBI.
2. S'Ajuntament calcula es coeficient segons es anys de possessió.
3. S'impost normalment es presenta mitjançant una gestoría davant s'Ayuntamiento.

Avís: Es pagament correspon, en principi, a s'venedor. És possible un acord contractual diferent entre comprador i venedor, però a sa pràctica és poc habitual.

Trobaràs un resum complet de totes ses despeses accessòries de sa venda a sa guia Impostos en sa venda d'immobles a Espanya.

Es Valor Catastral en s'IRPF i s'IRNR

Per as propietaris que no lloguen es seu immoble tot l'any, es considera una part de es valor cadastral com a rendiment fictici de s'ús propi, i es tributa mitjançant s'IRPF (residents) o s'IRNR (no residents). També aquí es Valor catastral constitueix sa base de càlcul – no es valor de mercat ni es rendiment real de lloguer. Qui llogui es seu immoble de manera temporal hauria de tenir en compte aquesta norma a sa declaració de renda, especialment en relació amb es períodes llogats i no llogats.

Trobaràs detalls sobre sa tributació d'ingressos per lloguer per a no residents a sa guia Tributar ingressos per lloguer per a no residents. Per as propietaris que puguin estar subjectes a s'impost sobre es patrimoni de manera transfronterera, també val la pena consultar sa guia Impost sobre es patrimoni en sa compra d'immobles.

On trob es meu Valor Catastral?

Es valor cadastral figura a cada rebut de s'IBI (Recibo del IBI) que s'Ayuntamiento envia anualment. També es pot consultar mitjançant sa Sede Electrónica del Catastro, sempre que es conegui es número de referència o sa referència cadastral de s'immoble.

A s'hora de justificar ses dades de s'immoble per a una compra, venda o finançament, també val la pena revisar es Registre de sa Propietat. Més informació a sa guia Comprovar es Registre de sa Propietat a Espanya.

Si es Valor Catastral sembla massa elevat: reclamació i aclariment

Si es Valor catastral aplicat sembla excessiu – per exemple perquè ja no correspon a s'estat o a s'ús de s'immoble –, en principi es pot presentar una reclamació contra sa notificació en què es basa. Com que es valor cadastral incideix directament en s'IBI i sa Plusvalía, una correcció té un efecte immediat sobre diverses figures impositives.

Pel que fa an es Valor de Referencia, estretament relacionat, es Tribunal Constitucional ha confirmat amb sa Sentència 13/2026 de 12 de febrer de 2026 que es sistema com a tal és conforme a sa Constitució. Sa sentència deixa constància, al mateix temps, de que es valor segueix essent impugnable en es cas concret i que es contribuent pot presentar ses seves objeccions amb qualsevol mitjà de prova admès. Conforme a sa Constitució no vol dir, per tant, inatacable en es cas concret. Ara bé, es valor només es pot impugnar quan realment s'aplica —és a dir, amb motiu de sa transacció gravada, no de manera preventiva.

Alerta: Ses reclamacions contra es valors cadastrals afecten únicament es valor catastral en si mateix, no es mètode de càlcul de cada impost. Qui tengui dubtes hauria de demanar assessorament professional abans que venci es termini.

Per a qüestions fiscals i legals concretes relacionades amb sa compra, es recomana en general implicar prest un advocat especialitzat, vegeu Advocat per a compra d'immobles a Espanya.

Errors més freqüents en relació amb es Valor Catastral

• Confondre es valor catastral amb es valor de mercat: Qui, en vendre o finançar, calcula amb es valor catastral en lloc des preu de mercat real, sol infravalorar es valor de mercat real.
• Igualar es valor catastral amb es Valor de Referencia: Tots dos valors els fixa es Catastro, però serveixen per a impostos diferents i s'actualitzen amb freqüències distintes.
• Calcular sa plusvàlua a partir des valor catastral total en lloc des valor des sòl: Només és rellevant es Valor catastral del suelo.
• Basar-se en rebuts d'IBI obsolets: Després d'una revisió col·lectiva per part de s'ajuntament, es valor pot canviar de manera significativa.
• Passar per alt es rendiments ficticis en cas d'ús propi: Especialment es no residents solen oblidar que, encara que no lloguin s'immoble, hi ha una imputació fiscal basada en es valor catastral.

Què ve després?

Després de comprar un immoble, hauries de comprovar es Valor catastral actual tan aviat com arribi es primer rebut de s'IBI —idealment amb sa gestoría o un assessor fiscal local. Si tens previst llogar, també val la pena aclarir com afecten fiscalment es períodes d'ús propi a través des valor catastral. Qui tengui previst vendre a llarg termini hauria de seguir de prop s'evolució des Valor catastral del suelo, ja que influeix directament en sa plusvàlua posterior. Si es planeja marxar o canviar de residència, poden aplicar-se normes fiscals especials addicionals, vegeu Impost de sortida Espanya.

Llista de comprovació: mantenir controlat es Valor Catastral

1. Revisar s'actual rebut de s'IBI i anotar es Valor catastral (part de sòl i de construcció).
2. Comparar sa referència cadastral a través de sa Sede Electrónica del Catastro.
3. Si es planeja vendre: tenir a mà es Valor catastral del suelo per al càlcul de sa plusvàlua.
4. En cas de lloguer/ús propi: aclarir amb un assessor fiscal s'efecte sobre s'IRPF/IRNR.
5. En cas de compra: comparar es Valor de Referencia amb es preu de compra pactat.
6. En cas de dubtes sobre s'import: comprovar dins termini ses possibilitats de recurs.

Conclusió

Es valor catastral no és un tema marginal per a professionals, sinó sa magnitud de càlcul central darrere de s'IBI, sa Plusvalía municipal i part de s'impost sobre sa renda per a propietaris i no residents a Mallorca. Qui coneix es seu valor catastral actual, sap distingir es valor des sòl des valor total i entén sa diferència amb es més recent Valor de Referencia, evita mals de cap desagradables a s'hora de rebre una liquidació, vendre o presentar sa declaració. Com que es valors varien segons es municipi i es procediment de valoració, sempre val la pena fer una revisió individual en transaccions més grans.

Fonts oficials

• Tribunal Constitucional, sentència 13/2026 de 12 de febrer de 2026 (Valor de Referencia) – https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6480

• Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal – https://www.boe.es

• Dirección General del Catastro / Sede Electrónica del Catastro – https://www.sedecatastro.gob.es

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – https://www.agenciatributaria.es

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – https://www.atib.es

Exemple: calcular sa plusvàlua segons s'increment real de valor

A més des càlcul basat en es valor cadastral des sòl i es temps de tinença, pot ser determinant s'increment real de valor des sòl si sa base imposable calculada d'aquesta manera és inferior. En cas d'un immoble edificat, s'aplica sa proporció des valor des sòl respecte des valor cadastral total a sa diferència entre es valor d'adquisició i es de transmissió.

Un exemple simplificat: un immoble es va adquirir per 200.000 € i es va vendre per 220.000 €. En es moment de sa transmissió, es valor cadastral total és de 100.000 €, des quals 40.000 € corresponen as sòl. Sa proporció des sòl és, per tant, des 40 %. Sa diferència de valor de 20.000 € dona un increment atribuïble as sòl de 8.000 € (20.000 € × 40 %). A aquesta base imposable se li aplicaria es tipus impositiu municipal corresponent.

A Palma, es càlcul segons s'increment real de valor s'ha de sol·licitar expressament i s'ha d'acreditar amb documentació de s'adquisició i sa transmissió. S'Ajuntament explica es dos mètodes a sa seva pàgina oficial de càlcul. Avís: S'exemple només és il·lustratiu i no constitueix assessorament jurídic ni fiscal.