Nuda propiedad Mallorca: comprar o vender un inmueble con usufructo

La nuda propiedad es más que un mercado de nicho en Mallorca: quien posee un inmueble de alta gama cuyo valor se ha multiplicado en las últimas décadas puede obtener liquidez inmediata mediante esta fórmula y seguir viviendo en él durante el resto de su vida. Para el comprador, el atractivo está en un precio de entrada muy inferior al de mercado y en la certeza de que adquirirá automáticamente la plena propiedad cuando se extinga el usufructo, sin costes adicionales. Esta guía te explica cómo funciona esta división de la propiedad en España, cómo se calcula el valor de la nuda propiedad, qué impuestos deben pagar comprador y vendedor, qué debes tener en cuenta ante notario y qué errores suelen salir caros.

• Todas las guías de compra de un vistazo

Qué significa la nuda propiedad: su fundamento jurídico

El derecho civil español distingue claramente entre la propiedad y el uso mediante dos derechos separados:

• Nuda propiedad (propiedad sin derecho de uso): figuras como propietario en el Registro de la Propiedad, pero no puedes vivir en el inmueble ni alquilarlo mientras esté vigente el usufructo.
• Usufructo (derecho de uso y disfrute): la persona usufructuaria puede vivir en el inmueble, alquilarlo y quedarse con las rentas; por lo general, durante toda su vida, aunque también puede pactarse por un plazo determinado.

Juntos, ambos derechos constituyen la plena propiedad (plena propiedad). Cuando se extingue el usufructo —por fallecimiento de la persona usufructuaria o por vencimiento del plazo pactado—, el nudo propietario adquiere automáticamente la plena propiedad, sin necesidad de otro contrato de compraventa ni de volver a pagar impuestos por la adquisición de la parte correspondiente al usufructo.

El marco jurídico se encuentra en el Código Civil español (art. 467 y siguientes). La escritura se otorga ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad de las Illes Balears.

Nota: El usufructo puede constituirse con carácter vitalicio o por un plazo determinado. El usufructo vitalicio es, con diferencia, la fórmula más habitual en Mallorca, especialmente entre propietarios de edad avanzada que quieren obtener liquidez de su inmueble.

Por qué Mallorca es un mercado especial para la nuda propiedad

Mallorca, junto con Ibiza, es uno de los mercados inmobiliarios más caros de España fuera de las grandes ciudades. Según los datos del mercado, el precio medio en Palma supera los 3.500 €/m², y en zonas exclusivas como Son Vida, Bonanova o el Casco Antiguo es considerablemente más alto. Esta extraordinaria revalorización de las últimas décadas hace que la nuda propiedad resulte especialmente atractiva para los vendedores: quien compró un piso en Palma en los años 1980 o 1990 posee hoy un patrimonio de enorme valor, pero difícil de convertir en liquidez.

Para los compradores, el argumento es la otra cara de la moneda: quien puede adquirir un inmueble en una de las zonas más codiciadas de Europa por el 45–65 % de su valor de mercado se asegura una ventaja estructural en el precio, en un mercado donde la oferta también es limitada por la condición insular.

Al mismo tiempo, las cifras actuales muestran que el mercado se ha vuelto más selectivo: en Baleares, las operaciones de nuda propiedad descendieron en 2024 alrededor de un 38 %. Esto apunta a un mercado en el que los compradores pueden negociar desde una posición concreta, siempre que conozcan los criterios de valoración.

Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad

La valoración sigue una fórmula establecida por ley y vinculante a efectos fiscales en España. El punto de partida es el valor de mercado del inmueble. De él se resta el valor del usufructo; el importe restante es el valor de la nuda propiedad.

Fórmula del usufructo vitalicio:

Valor del usufructo = (89 − edad del usufructuario) % del valor de mercado Valor mínimo: 10 %, valor máximo: 70 %

Por tanto: valor de la nuda propiedad = 100 % − valor del usufructo.

Nota: La fórmula (89 menos la edad) es la que se aplica a efectos fiscales. En el mercado libre, el precio realmente negociado puede diferir: según la experiencia, la nuda propiedad suele situarse en el 45–65 % del valor de mercado, a menudo por debajo del valor calculado a efectos fiscales. Esto se debe a que los compradores tienen en cuenta el riesgo de liquidez y de longevidad.

Ejemplo de cálculo en Palma, vendedora de 70 años:

La diferencia entre el valor fiscal y el precio de mercado es real y negociable: un motivo más para buscar asesoramiento profesional.

Impuestos al comprar la nuda propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El comprador de la nuda propiedad paga el ITP sobre el valor de la nuda propiedad y no sobre el valor total de mercado. Esta es la principal ventaja fiscal de la compra. Los tipos del ITP en Balearen son progresivos:

Atención: Cuando se consolida posteriormente el pleno dominio (Consolidación) —es decir, cuando fallece el usufructuario y el nudo propietario adquiere el pleno dominio—, no se vuelve a pagar el impuesto por la compraventa. Sin embargo, se devenga un ITP complementario sobre el valor original del usufructo, calculado según el valor pactado en su momento. Tenlo en cuenta al comprar.

IRPF del vendedor

Para el vendedor, el importe obtenido por la venta de la Nuda Propiedad tributa en el impuesto sobre la renta español (IRPF) como ganancia patrimonial, igual que en una venta inmobiliaria ordinaria. Quien tenga su residencia fiscal en España y haya utilizado el inmueble como vivienda habitual puede, en determinadas circunstancias, acogerse a la exención para mayores de 65 años o a la exención por reinversión. Encontrarás más detalles en nuestra guía sobre la exención del IRPF por la venta de la vivienda habitual.

A los no residentes se les aplica una retención del 3 %: el comprador retiene el 3 % del precio de compra acordado y lo ingresa directamente en la AEAT. Encontrarás más información en la guía sobre impuestos por la venta de inmuebles.

IBI y gastos corrientes durante el usufructo

Este reparto responde a lo establecido en el Código Civil, pero puede modificarse por contrato. Déjalo claramente acordado antes de firmar ante notario.

La compra desdoblada: una estrategia inmobiliaria para familias

La Nuda Propiedad no es solo una fórmula para personas mayores. Una estrategia familiar habitual consiste en que los padres compran un inmueble y se reservan el usufructo, mientras transmiten directamente la nuda propiedad a sus hijos. El resultado: a efectos prácticos, los hijos heredan el inmueble sin que más adelante se aplique el impuesto sobre sucesiones a todo su valor de mercado, porque ya son propietarios.

Atención con esta fórmula: Si los fondos para que los hijos adquieran la nuda propiedad proceden de los padres, se consideran una donación y están sujetos al impuesto sobre donaciones. En Balearen, las donaciones entre familiares de primer grado tienen tipos y reducciones propios. Encontrarás los detalles en la guía Herencias y donaciones en Balearen.

Aun así, existe una ventaja: el impuesto sobre sucesiones se calcula sobre un valor reducido (Nuda Propiedad) y, cuando el usufructo se extingue y se consolida la plena propiedad, solo se liquida un ITP complementario por la parte correspondiente al usufructo, no de nuevo por el valor total.

El proceso: paso a paso hasta la Nuda Propiedad

1. Tasación del valor de mercado: Un tasador autorizado (tasador homologado) valora el inmueble. En Mallorca, conviene elegir a un tasador que conozca el mercado local: la ubicación, las vistas, la terraza y la proximidad a las calas y al puerto influyen mucho en el valor. Más información sobre los métodos de valoración: Tasación – valoración inmobiliaria en España.

2. Precontrato / contrato de reserva: Ambas partes acuerdan el precio, las condiciones del usufructo y la forma de pago. Este paso genera obligaciones legales, así que no es buen momento para prescindir de un abogado. Consulta: Contrato de reserva en España.

3. Comprobación registral: Antes de acudir al notario, es imprescindible solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad para descartar cargas, hipotecas o derechos de usufructo ya inscritos. Guía: Cómo consultar el Registro de la Propiedad en España.

4. Firma ante notario en Palma: Comprador y vendedor firman la Escritura Pública de Compraventa. El notario deja constancia de que la propiedad se transmite de forma desmembrada: la Nuda Propiedad pasa al comprador y el Usufructo permanece en manos del vendedor. El precio se paga íntegramente el día de la firma. Importante: Poder notarial, si alguna de las partes no puede acudir en persona.

5. Pago del impuesto e inscripción registral: El comprador declara y paga el ITP mediante el Modelo 600 ante la ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura. Después, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente. Solo con esta inscripción la transmisión de la propiedad surte efectos frente a terceros.

6. Durante la vigencia del usufructo: El usufructuario vive en el inmueble o lo alquila. El titular de la nuda propiedad no asume los gastos corrientes derivados del uso, pero debe hacerse cargo de los daños estructurales.

7. Consolidación del dominio: Tras el fallecimiento del usufructuario o el vencimiento del plazo, la consolidación se formaliza ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Se devenga un ITP complementario por la parte correspondiente al usufructo.

Nota: Todo el proceso se parece al de una compraventa inmobiliaria habitual, con una diferencia decisiva: no se puede utilizar el inmueble de inmediato. Lee también la guía completa sobre la compraventa de inmuebles en Mallorca.

Obligaciones y derechos: lo que deben saber el nudo propietario y el usufructuario

El usufructuario puede y debe:

• Vivir en el inmueble
• Alquilarlo (también a largo plazo) y quedarse con los ingresos del alquiler
• Asumir las reparaciones ordinarias y los gastos de conservación
• Pagar el IBI y los gastos de comunidad
• No vender, donar ni gravar el inmueble sin el consentimiento del nudo propietario
• Mantener el inmueble en buen estado

El nudo propietario puede y debe:

• El nudo propietario no puede acceder al inmueble ni utilizarlo mientras exista el usufructo
• Financiar las obras extraordinarias de conservación (p. ej., una calefacción nueva o la rehabilitación del tejado)
• Vender o gravar la nuda propiedad (pero el comprador adquiere el inmueble con el usufructo)
• Reclamar al usufructuario una indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimientos graves (deterioro considerable del valor)

Atención: Por lo general, el usufructuario no puede transmitir válidamente una licencia de alquiler vacacional (ETV) mientras esté vigente el usufructo. Tras la consolidación, la cuestión de la ETV pasa a ser responsabilidad del propietario. Para conocer la situación actual de la ETV: Licencia de alquiler vacacional en Mallorca.

Particularidades fiscales para no residentes

Los no residentes que poseen la nuda propiedad de un inmueble en Mallorca están sujetos al impuesto español sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) sobre el valor de su nuda propiedad, no sobre el valor de mercado del inmueble completo. Esta es otra ventaja estructural. Más detalles: Impuesto sobre el Patrimonio en España.

Si un no residente vende posteriormente su nuda propiedad, se aplica la retención del 3 %. La ganancia tributa conforme al régimen español del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Guía: Ingresos por alquiler como no residente.

También el impuesto de salida puede ser relevante si te marchas de España después de comprar la nuda propiedad. Más información: Impuesto de salida en España.

Errores más frecuentes al comprar y vender

1. Prescindir de un abogado

El coste de un abogado especializado en derecho inmobiliario suele ser moderado en relación con el valor de la operación. Los riesgos de no contar con asesoramiento jurídico —cláusulas de usufructo incorrectas, reparto de gastos poco claro o cargas no detectadas— no lo son. Guía: Abogado para la compra de inmuebles en España.

2. No inscribir claramente el usufructo en el Registro de la Propiedad

Sin inscripción registral, el usufructo no queda protegido frente a terceros (por ejemplo, los acreedores del vendedor). No basta con acudir al notario: hay que inscribir la Escritura.

3. No tener en cuenta el impuesto por la consolidación del dominio

Muchos compradores solo calculan el ITP que deben pagar al comprar. El impuesto adicional que se devenga con la posterior consolidación puede ser considerable y debe figurar en el plan financiero.

4. No aclarar por contrato las obligaciones de mantenimiento

La ley establece el reparto básico, pero deja margen de maniobra. ¿Qué ocurre si hay que hacer una reforma costosa del baño? ¿Quién paga la instalación de un ascensor? Déjalo por escrito antes de firmar.

5. Calcular mal el valor de mercado

Si, como comprador, equiparas el valor fiscal de la nuda propiedad con un precio de mercado justo, podrías pagar de más. Si, como vendedor, no conoces un valor de referencia profesional, podrías perder dinero. Una tasación independiente es útil para ambas partes.

6. Olvidar que el usufructuario debe tributar por los ingresos del alquiler

Si el usufructuario alquila el inmueble, los ingresos del alquiler están sujetos a impuestos. Esto no altera la estructura de la nuda propiedad, pero debe reflejarse correctamente en la declaración del IRPF. Consulta: Deducción en el IRPF para arrendadores en Balearen.

¿Qué viene después? Cómo tramitar correctamente la consolidación del dominio

Cuando se extingue el usufructo, la consolidación del dominio se tramita de la siguiente manera:

1. Acreditación de la extinción: En caso de usufructo vitalicio, se necesita el certificado de defunción del usufructuario, legalizado y, en su caso, apostillado. Si el usufructo es temporal, basta con que haya vencido el plazo establecido en el contrato.

2. Cita ante notario: El nudo propietario comparece ante notario para formalizar la consolidación del pleno dominio, sin que tenga que comparecer la otra parte.

3. ITP complementario: Se debe pagar el impuesto correspondiente al usufructo acordado en su día. La base es el valor del usufructo que consta en la escritura original.

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad: El nudo propietario queda inscrito como titular de la plena propiedad. Solo entonces puede usar, alquilar o vender libremente el inmueble.

A partir de ese momento, se aplican todas las obligaciones habituales del propietario: IBI, Comunidad, posibles obligaciones de IEE/ITE, Cédula de Habitabilidad y, si se prevé alquilar el inmueble, la normativa balear establecida en la Ley Vivienda Balearen.

Lista de comprobación: Nuda Propiedad en Mallorca

Antes de la compra o la venta

• Obtener una tasación independiente de un profesional homologado
• Solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad
• Comprobar las cargas, hipotecas y derechos de adquisición preferente existentes
• Contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario
• Comprobar que ambas partes disponen de NIE
• Aclarar de antemano la estrategia fiscal (exención del IRPF, retención a vendedores no residentes)

En la cita ante notario

• Comprobar que la escritura recoge correctamente la división entre Nuda Propiedad y Usufructo
• Dejar expresamente establecido en el contrato el reparto de gastos (IBI, reparaciones)
• Tener preparadas las condiciones de pago y la transferencia (transferir dinero a España)
• Prever la retención del 3 % si el vendedor es no residente

Después de la firma ante notario

• Pagar el ITP a la ATIB en el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura (Modelo 600)
• Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad
• Solicitar al ayuntamiento el cambio de titularidad del IBI (según lo acordado)
• Prever en el plan financiero el ITP por consolidación del pleno dominio

Conclusión

La nuda propiedad en Mallorca es una figura consolidada y profundamente arraigada en el derecho civil español, no un modelo exótico. Para los propietarios de edad avanzada que desean obtener liquidez de un inmueble con un gran potencial de revalorización sin tener que mudarse, hay actualmente compradores interesados tanto en Palma como en el resto de la isla, aunque el mercado retrocedió en 2024. Para los compradores, este modelo ofrece una ventaja de precio estructural en uno de los mercados inmobiliarios con menos oferta de Europa, con el riesgo de un horizonte temporal desconocido. Los impuestos son asumibles si se planifican con antelación: ITP sobre el valor reducido de la nuda propiedad en la compra, ITP adicional al consolidarse el pleno dominio e IRPF a cargo del vendedor. Lo que determina el éxito no es la figura en sí, sino la calidad de la valoración, del contrato y del asesoramiento fiscal.

Fuentes oficiales

• Código Civil Español (Art. 467–522): Usufructo, derechos y obligaciones – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: Tipos del ITP y plazos de pago – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: IRPF, IRNR, retención del 3 % – sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de les Illes Balears: Inscripciones registrales, nota simple – https://www.registradores.org
• Gobierno de las Illes Balears – Conselleria de Hisenda: Normativa fiscal balear – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: Textos legales vigentes – https://www.boe.es

Impuesto de compra o retención: lo que deben distinguir los no residentes

Si compras la nuda propiedad de una vivienda en Mallorca como no residente, el ITP es el impuesto que te corresponde como comprador. El hecho de que no vivas en España no convierte la retención del 3 % (a fecha de 2026) en un impuesto de compra adicional.

Esta retención afecta a la parte vendedora: si el vendedor no es residente fiscal en España, como comprador retienes ese importe del precio de compra y lo ingresas en la Agencia Tributaria española. Para tus cálculos, son dos conceptos distintos: pagas el ITP además del precio de compra, mientras que la retención se paga con cargo al precio acordado, en lugar de entregársela al vendedor. Las obligaciones fiscales durante la posterior titularidad deben examinarse por separado.

Nota: Esto no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal.