Comprar o alquilar en Mallorca 2026: La matriz de decisión financiera honesta
Si en 2026 debes comprar o alquilar una vivienda en Mallorca ya no es una cuestión de estilo de vida, sino una decisión financiera con un riesgo considerable en ambas direcciones. Según los estudios de Engel & Völkers, los precios por m² se sitúan actualmente en torno a 4.704 € para casas y 5.384 € para pisos, con tendencia al alza, aunque más moderada que en los años del boom. Al mismo tiempo, las estadísticas notariales más recientes muestran un descenso notable en el número de transacciones. Esta guía te ofrece una matriz honesta y basada en cifras: ¿cuánto cuesta realmente comprar (incluidos impuestos, financiación y obligaciones corrientes)? ¿Cuánto cuesta alquilar a largo plazo? ¿Y cuándo cambia la balanza? Conocerás los factores clave, desde el ITP hasta las rentabilidades del alquiler y la exención fiscal en la venta.
¿Comprar o alquilar, o quizás las dos opciones? Calculemos tu situación personal.
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El mercado en 2026: lo que pagas si compras hoy
Antes de hacer cualquier cálculo, necesitas cifras de partida realistas. La evolución de precios de los últimos años muestra una dirección clara:
Evolución de precios de casas en Mallorca (precios de oferta)
| Año | Ø €/m² casas | Variación |
|---|---|---|
| 2022 | 3.689 € | — |
| 2023 | 3.932 € | +6,6 % |
| 2024 | 4.113 € | +4,6 % |
| 2025 | 4.489 € | +9,2 % |
| 2026 | 4.704 € | +4,8 % |
Fuente: Engel & Völkers, precios de oferta en portales inmobiliarios, datos de junio de 2026
Evolución de precios de pisos en Mallorca (precios de oferta)
| Año | Ø €/m² pisos | Variación |
|---|---|---|
| 2023 | 4.009 € | — |
| 2024 | 4.537 € | +13,2 % |
| 2025 | 5.095 € | +12,3 % |
| 2026 | 5.384 € | +5,7 % |
Fuente: Engel & Völkers, datos de junio de 2026
Lo que significan estas cifras: un piso de 90 m² bien ubicado en Palma tiene hoy un precio de oferta de aproximadamente 485.000 €. En zonas turísticas de alta demanda, algunos informes de mercado recogen precios por m² notablemente más elevados en el segmento vacacional. Al mismo tiempo, las estadísticas notariales actuales lo confirman: en noviembre de 2025, las transacciones en las Baleares cayeron un 13,9 % en comparación interanual, uno de los descensos más acusados de toda España. El elevado nivel de precios frena la demanda de forma perceptible.
Atención: los precios de oferta y los precios de compra reales pueden diferir considerablemente en Mallorca. Para tu cálculo personal, debes tomar siempre como base el precio notarial finalmente negociado.
Los costes reales de la compra: lo que se añade al precio
El precio de compra es solo el principio. En Mallorca —y en las Baleares en general— el comprador soporta una carga fiscal considerable y otros gastos adicionales. Para un cálculo honesto debes tener en cuenta estas partidas:
Resumen de gastos de compraventa en Mallorca 2026
| Tipo de gasto | Importe / Base | Observación |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) | Tipo progresivo, escala balear | Aplicable a inmuebles de segunda mano; más detalles → ITP Balearen 2026 |
| IVA + AJD (obra nueva) | 10 % IVA + aprox. 1,2 % AJD | Solo en primera venta del promotor |
| Gastos de notaría | aprox. 0,2–0,5 % del precio de compra | Arancel regulado por el Estado |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | aprox. 0,1–0,3 % del precio de compra | Obligatoria para la seguridad jurídica |
| Abogado / Gestor | aprox. 1–1,5 % del precio de compra | Ampliamente recomendado |
| Total gastos adicionales | aprox. 10–14 % del precio de compra | Según el tipo de inmueble y su valor |
Con un precio de compra de 500.000 € se generan gastos adicionales de aproximadamente 50.000–70.000 €, que debes tener disponibles en efectivo. Encontrarás un desglose detallado en la guía Gastos de compraventa en Mallorca.
Además, hay que considerar gastos corrientes de la propiedad que no existen cuando se alquila:
Gastos corrientes como propietario (resumen anual, ejemplo piso de 90 m²)
| Tipo de gasto | Costes anuales estimados |
|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | según municipio y valor catastral, generalmente varios cientos hasta más de 1.000 € |
| Comunidad de Propietarios (gastos de comunidad) | según la urbanización, a menudo 1.200–4.800 € p.a. |
| Seguro de hogar / Seguro de edificio | aprox. 400–1.200 € p.a. |
| Reserva para mantenimiento (recomendada) | aprox. 1–2 % del valor del inmueble p.a. |
| Impuesto sobre el Patrimonio | a partir de determinados umbrales; Detalles Impuesto sobre el Patrimonio |
Nota: Los importes exactos del IBI varían considerablemente según el municipio y el valor catastral. Posibles bonificaciones: Bonificación IBI Mallorca.
El coste real del alquiler: lo que pagas realmente
Alquilar en Mallorca es caro; el mercado no deja lugar a dudas. No obstante, el mercado de alquiler en 2026 presenta algunas características distintas a las del mercado de compra:
Según los informes de mercado, los precios del alquiler muestran señales de estabilización o de incrementos más moderados, mientras que los precios de compra siguen subiendo. Esta es una diferencia relevante para el cálculo a largo plazo.
Mercado de alquiler en Mallorca 2026: valoración por segmento
| Segmento | Nivel de precios | Tendencia |
|---|---|---|
| Alquiler de larga duración en Palma, piso de 2–3 habitaciones | tenso, oferta escasa | Estabilización |
| Alquiler de larga duración en zonas periféricas / municipios | variable según la zona | ligera relajación posible |
| alquiler de temporada (3–11 meses) | notablemente superior al alquiler de larga duración | persistentemente alto |
| alquiler vacacional (< 1 mes) | impulsado por el turismo, muy alto | presión regulatoria |
Nota: Para inquilinos menores de 35 años existe en las Baleares ayuda estatal a través del Bono Alquiler Joven. También en la guía de alquiler de larga duración encontrarás información actualizada sobre tipos de contrato de arrendamiento y protección frente al desahucio.
Lo que resulta más barato al alquilar:
- Sin gastos de compraventa (sin ITP, sin notario, sin abogado)
- Sin IBI, sin cuota de comunidad, sin fondo de reserva para mantenimiento
- Sin riesgo de concentración en una única clase de activo
- Máxima flexibilidad a la hora de marcharse
Lo que resulta más caro al alquilar:
- Sin acumulación de capital; el alquiler es «dinero perdido» desde el punto de vista del patrimonio propio
- Sin participación en futuras subidas de precio
- Sin seguridad en la planificación ante una resolución por necesidad del propietario o subidas de precio
La matriz de decisión: comprar vs. alquilar en comparación directa
Aquí está el núcleo: una contraposición estructurada según situación vital y horizonte temporal.
Matriz comprar o alquilar en Mallorca 2026
| Criterio | Comprar es ventajoso | Alquilar es ventajoso |
|---|---|---|
| Horizonte temporal | ≥ 5–7 años de estancia planificada | < 5 años, planificación incierta |
| Capital propio | ≥ 30–40 % del precio de compra disponible | Capital propio inferior al 20 % |
| Fase del mercado | Corrección de precios / mercado de compradores | Fase de precios elevados como la actual en 2026 |
| Residencia fiscal | Residente en España (ventajas IRPF, exenciones) | No residente o período de estancia corto |
| Tipo de uso | Residencia principal con uso propio al 100 % | Vivienda vacacional con uso reducido |
| Necesidad de reforma | Inmueble reformado o de nueva construcción | Inmuebles antiguos con estado desconocido |
| Alternativa en mercados de capitales | El nivel de tipos hace poco atractivos los bonos | Rentabilidad alternativa > rentabilidad inmobiliaria |
| Intención de alquiler | Alquiler de larga duración previsto | Licencia ETV no disponible |
| Planificación familiar | Estilo de vida estable, hijos, colegios | Estilo de vida nómada, movilidad profesional |
Marco de análisis del break-even (simplificado)
La pregunta clave es: ¿a partir de cuándo supera la revalorización del inmueble los costes de transacción puntuales (compra + posterior venta)?
Con 10–14 % de gastos adicionales de compra y de nuevo ca. 3–5 % de gastos adicionales en la venta (agente inmobiliario, impuestos) necesitas únicamente para cubrir estos costes de transacción una revalorización total de aproximadamente 13–19 % – antes de obtener ni un euro de beneficio.
Con una revalorización moderada asumida de 4–5 % p.a. (como se ha podido constatar recientemente para viviendas) este punto de equilibrio se alcanzaría teóricamente tras aproximadamente 3–4 años . Pero: estos son precios de oferta, no precios de venta garantizados. Quien compra en una fase de precios elevados y se ve obligado a vender a corto plazo puede perder.
Atención: Este cálculo simplificado no tiene en cuenta los costes de financiación (intereses hipotecarios), los costes corrientes de la propiedad ni la situación fiscal individual. Para tomar una decisión fundamentada es imprescindible realizar un cálculo individualizado.
Financiación: lo que realmente cuesta una hipoteca
Quien no compra íntegramente con capital propio debe incluir los costes de financiación en el cálculo. En España, los no residentes pueden financiar generalmente hasta 60–70 % del precio de compra, los residentes hasta 80 %.
Las condiciones exactas dependen del nivel de tipos de interés, el banco, la solvencia y el estatus de residencia. Encontrarás más detalles sobre financiación en las guías Financiación inmobiliaria Mallorca y Hipoteca fija vs. variable.
Importante para el cálculo comprar o alquilar: Con una financiación hipotecaria te expones a un riesgo de variación de tipos de interés (si es variable). Además, la cuota mensual inmoviliza liquidez que alternativamente podría invertirse o destinarse al alquiler — la clásica comparación de costes de oportunidad.
Regla general: cuota hipotecaria vs. alquiler
Cuando la cuota hipotecaria mensual (incl. amortización) más los costes corrientes de la propiedad (IBI, comunidad, mantenimiento, prorrata) superan claramente un alquiler comparable, eso apunta en principio a alquilar — siempre que la diferencia no quede compensada con creces por la acumulación de patrimonio esperada y la revalorización.
Con los niveles de precios actuales en Mallorca, este umbral se ha alcanzado o superado en muchos lugares.
Dimensión fiscal: qué diferencia a residentes y no residentes
El tratamiento fiscal es un factor frecuentemente subestimado en la decisión de comprar o alquilar.
Comparativa fiscal en la compra: residente vs. no residente
| Aspecto fiscal | Residente fiscal en España | No residente |
|---|---|---|
| ITP en la compra | Igual | Igual |
| Imputación de IRPF en curso (imputación) | No aplicable en vivienda habitual | 1,1–2 % del valor catastral como renta ficticia |
| Incremento de valor en la venta (IRPF) | 19–28 %; posible exención en vivienda habitual + reinversión | 19 % IRNR; sin exención por vivienda habitual |
| Impuesto sobre el Patrimonio (Patrimonio) | A partir de determinados mínimos exentos | Aplicable desde el primer euro (mínimos exentos menores) |
| Plus-Valía Municipal | Lo paga el vendedor | Lo paga el vendedor |
Detalles sobre la exención de IRPF en la venta de la vivienda habitual (reinversión en nueva vivienda habitual, exención por edad, entre otros): Exención IRPF venta vivienda habitual.
Quien compra como no residente y no alquila el inmueble paga anualmente un impuesto sobre la renta ficticio sobre una parte del valor catastral — un coste corriente real que no existe en el caso del alquiler.
¿El alquiler vacacional como comodín de rentabilidad? Realidad 2026
Muchos compradores cuentan con ingresos del alquiler vacacional para justificar la decisión de compra. En 2026 es preciso tener especial cautela:
El Govern Balear ha restringido considerablemente la concesión de nuevas licencias ETV (Licencias de Estancia Turística en Viviendas). Las nuevas licencias para pisos en edificios plurifamiliares ya no están disponibles en gran parte de Mallorca. Las licencias existentes conservan su valor — lo que sigue impulsando al alza el precio de los inmuebles con licencia.
Atención: Quien calcula con ingresos por alquiler vacacional al comprar debe comprobar antes de la firma del contrato de compraventa si el inmueble dispone de una licencia ETV vigente o si es posible solicitar una nueva. Comprar sin licencia garantizada y con ingresos vacacionales ya calculados supone un riesgo financiero considerable. Más información: Licencia ETV Mallorca. Por alquilar sin la licencia correspondiente, el legislador prevé sanciones de al menos 20.001 €.
El alquiler a largo plazo sigue siendo una opción, con la ventaja de que los residentes en España pueden aplicarse una deducción en el IRPF sobre los ingresos netos del alquiler de vivienda habitual a largo plazo. El importe exacto de esta deducción está regulado por ley y debe consultarse con un asesor fiscal. Más información: Deducción IRPF arrendadores Balearen.
Expectativas de rentabilidad comparadas (valores orientativos)
| Tipo de alquiler | Rentabilidad bruta (orientación) | Esfuerzo / Riesgo |
|---|---|---|
| Alquiler a largo plazo | por lo general 3–5 % p.a. | Bajo; tener en cuenta la protección frente al desahucio |
| Alquiler de temporada (3–11 meses) | más elevada según la ubicación | Medio; sin legislación turística |
| Alquiler vacacional con licencia ETV | potencialmente más elevada | Alto; licencia imprescindible |
Estos valores son referencias orientativas extraídas de informes de mercado; los resultados individuales pueden variar considerablemente.
Grupos de compradores específicos: ¿quién debería decidir cómo?
Primeros compradores / compradores de residencia principal
Si quieres vivir en Mallorca y empadronarte como residente habitual, puede haber ventajas fiscales: según la normativa vigente, tipos reducidos de ITP en la primera adquisición de vivienda habitual, así como programas de aval público para jóvenes compradores (Hipoteca Joven Mallorca) y, potencialmente, la exención total del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en una futura venta con reinversión. Más información: Comprar la primera vivienda.
Inversores / segunda residencia
Aquí el cálculo es más sobrio. Sin licencia ETV, la rentabilidad queda limitada al nivel del alquiler a largo plazo. La decisión de compra debe basarse entonces principalmente en la revalorización esperada y en el uso personal. Para quienes piensan principalmente como inversores: Invertir en Mallorca y Rentabilidad Mallorca 2026.
Compradores alemanes / extranjeros de la UE
Alrededor del 30 % de todas las compras en Mallorca las realizan extranjeros; los alemanes figuran entre los grupos de compradores más numerosos. Importante: los ciudadanos no pertenecientes a la UE necesitan una autorización de inversión para compras que superen determinados umbrales. Para los alemanes, este requisito no aplica. Sin embargo, hay que tener en cuenta la obligación de notificación AWV en las transferencias de dinero a España.
Personas mayores / compradores con fines de previsión para la jubilación
Quien compra en edad de jubilación y considera el inmueble como previsión para la vejez se beneficia, bajo determinadas condiciones, de la exención del IRPF en la venta para personas mayores de 65 años. No obstante: la liquidez queda inmovilizada. La planificación de la herencia (Herencia y donación Baleares) y el Pacto Sucesorio deben tenerse en cuenta con antelación.
Errores más frecuentes en la decisión de comprar o alquilar
Subestimar los gastos adicionales de compra: Un 10–14 % adicional se olvida o se minimiza con frecuencia. Estos costes son irrecuperables, independientemente de lo que haga el inmueble después.
Calcular un horizonte temporal demasiado corto: Quien se ve obligado a vender después de 2–3 años casi siempre sale perdiendo: los costes de transacción se comen la revalorización.
No verificar la situación de la licencia ETV: Comprar dando por sentado que se podrá alquilar sin haber comprobado previamente la licencia. La fuerte restricción en la concesión de licencias convierte esto en una trampa real.
No incluir los gastos corrientes: El IBI, los gastos de comunidad, el mantenimiento y el seguro pueden representar importes considerables al año según el inmueble, y suelen omitirse al comparar con el alquiler.
Ignorar la residencia fiscal: Los no residentes soportan un impuesto anual sobre la renta ficticio por el inmueble, que no existe cuando se alquila.
Equiparar precio de oferta con valor de mercado: En una fase de mercado con descenso en el número de transacciones (–13,9 % en nov. 2025) existe margen de negociación. Quien paga el precio de oferta sin negociar está dejando dinero sobre la mesa.
No obtener un informe jurídico previo: Deudas ocultas en el Registro de la Propiedad, construcciones ilegales (Schwarzbau Mallorca) o situaciones urbanísticas sin resolver (Finca Suelo Rústico) pueden convertir la compra en una trampa de costes.
¿Qué viene después? La perspectiva sobre la reventa
Comprar una propiedad en Mallorca para venderla más adelante es un ciclo completo, y deberías tenerlo en cuenta desde el principio.
En la venta se generan:
- Impuesto sobre las ganancias de capital (IRPF para residentes, IRNR para no residentes): normalmente entre el 19–28 % sobre el beneficio
- Plus-Valía Municipal (impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo)
- Comisión de agencia inmobiliaria (habitualmente entre el 3–6 % del precio de venta)
Más información: Impuestos en la venta de inmuebles en España y Vender propiedad en Mallorca.
La exención del IRPF por vivienda habitual (reinversión o edad > 65) puede reducir considerablemente la carga fiscal en la venta — una ventaja significativa que debe tenerse en cuenta en el cálculo de compra a largo plazo: Exención IRPF venta vivienda habitual.
Lista de verificación: ¿Estás listo para comprar?
Repasa estos puntos antes de tomar una decisión:
- Capital propio: ¿Dispones de al menos el 30–40 % del precio de compra en efectivo (incluidos los gastos adicionales)?
- Horizonte temporal: ¿Tienes previsto permanecer en Mallorca al menos 5–7 años?
- Residencia fiscal: ¿Tienes claro el estatus de residencia y has valorado las consecuencias fiscales?
- Situación de licencias: En caso de intención de alquiler: ¿dispones de licencia ETV o contemplas el alquiler a largo plazo como estrategia alternativa?
- Revisión legal: ¿Has comprobado el registro de la propiedad, el estado urbanístico y las deudas pendientes?
- Gastos corrientes: ¿Has calculado concretamente el IBI, los gastos de comunidad, el seguro y el mantenimiento?
- Cita notarial preparada: NIE, cuenta bancaria española, y en su caso poder notarial ¿para compras a distancia?
- Hipoteca (si fuera necesario): ¿oferta de financiación obtenida, tipo de interés decidido?
- Comparativa: ¿Se han elaborado al menos tres inmuebles en alquiler comparables como cálculo alternativo?
- Asesor fiscal / abogado: ¿Se ha contratado un experto jurídico con residencia en Mallorca?
Conclusión: comprar o alquilar, ¿qué compensa en 2026?
No existe una respuesta universal, pero sí hay patrones claros. Comprar compensa en Mallorca, si tienes un horizonte temporal largo, dispones de suficiente capital propio, vas a ser residente fiscal en España (o ya lo eres) y los gastos corrientes encajan en tu presupuesto. Especialmente para compradores de residencia habitual con intención de reinversión, la compra suele ser la mejor decisión a largo plazo: la posible exención del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en la venta es un argumento sin equivalente en el lado del alquiler.
Alquilar es la opción más inteligente, si vas a quedarte menos de cinco años, no tienes claro cómo va a evolucionar tu vida, te falta capital propio o tendrías que comprar en una fase de precios altos y prefieres esperar una corrección del mercado. Los actuales descensos en el número de transacciones (–13,9 % en noviembre de 2025) apuntan a que el mercado podría tomarse un respiro. Eso no supone una previsión de colapso, pero la paciencia puede dar sus frutos.
En la fase de mercado actual de 2026 —precios históricamente elevados, transacciones a la baja, disponibilidad limitada de licencias ETV— la calidad de la preparación individual de la decisión es más importante que nunca. La matriz te ayuda a estructurar; el cierre correcto lo hace un asesor experimentado que conozca tu caso concreto.
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Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF, IRNR, impuesto sobre ganancias patrimoniales: https://www.agenciatributaria.es
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, Baleares): https://www.atib.es
- Estadística notarial de España (Consejo General del Notariado): https://www.notariado.org
- Govern de les Illes Balears – Turismo y licencias ETV: https://www.caib.es
- Registradores de España – Registro de la Propiedad y estadísticas inmobiliarias: https://www.registradores.org
- Boletín Oficial del Estado (BOE) – Normativa jurídica nacional: https://www.boe.es
- BOIB – Boletí Oficial de les Illes Balears (normativa jurídica balear): https://www.boib.caib.es