Majorque en comparaison européenne : les destinations de résidence secondaire s'affrontent

Si tu envisages d'acheter une résidence secondaire dans le bassin méditerranéen en 2026, tu te retrouves presque inévitablement face à trois choix : Majorque, la Côte d'Azur ou la Toscane. Ça vaut le coup de comparer les résidences secondaires à Majorque, car ces trois endroits semblent similaires à première vue – climat méditerranéen, acheteurs internationaux, prix haut de gamme –, mais en y regardant de plus près, ils diffèrent nettement : en termes de dynamique des prix, de demande touristique, d’impôts sur les successions et sur la fortune, ainsi que d’accessibilité depuis la région DACH. Ce guide analyse les données disponibles sur le marché et la fiscalité issues de sources officielles, compare Majorque à ses deux grandes concurrentes européennes et te montre ce à quoi tu dois vraiment faire attention quand tu choisis un lieu de résidence – au-delà des brochures sur papier glacé.

Tu ne sais pas si Majorque, la Côte d'Azur ou la Toscane correspond le mieux à ta situation ?

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Situation en 2026 : où en est Majorque en Europe ?

En 2026, les Baléares ne seront plus un marché en phase de reprise, mais une destination où l'offre est rare et qui bénéficie d'une capitalisation internationale. Au quatrième trimestre 2025, les prix de l'immobilier, en hausse de 13,4 % par rapport à l'année précédente, seront légèrement supérieurs à la moyenne espagnole de 12,9 %. Quatre sources publiques différentes mesurent le niveau des prix selon des méthodologies différentes ; c'est pourquoi il faut comparer les chiffres suivants les uns aux autres, et non pas les additionner.

Par ailleurs, les analyses des prix de vente publiées par les portails immobiliers (Source : Engel & Völkers, données de juin 2026) une tendance à la hausse constante depuis plusieurs années – ce qui est utile pour évaluer la dynamique à moyen terme, même si, d'un point de vue méthodologique, les prix de mise en vente ne sont pas tout à fait comparables aux prix de transaction.

Remarque : en 2026, la hausse des prix a nettement ralenti par rapport aux années précédentes (maisons : +4,8 % au lieu de +9,2 % l'année d'avant), mais elle reste bien supérieure à la moyenne à long terme. Pour décider d'acheter, c'est moins la moyenne de l'île qui compte que la situation concrète de la région.

Comparaison des prix : Majorque, Côte d'Azur, Toscane

La comparaison européenne proprement dite s'effectue le plus clairement à l'aide de l'indice des prix de l'immobilier par rapport à l'année précédente – un indicateur de dynamique, et non un classement des niveaux de prix absolus. Bon à savoir : d'après les données de marché fournies par des prestataires commerciaux, le niveau absolu des prix dans les quartiers haut de gamme de la Côte d'Azur ou de la Toscane reste nettement supérieur à celui de Majorque. Ce qui diffère en revanche nettement, c'est la dynamique de croissance observée ces derniers trimestres.

L'Espagne, et avec elle les Baléares, affichent une hausse des prix nettement supérieure à celle de la France et de l'Italie. La France a même connu une nouvelle baisse en termes réels en 2024, avant que le marché ne se stabilise en 2025.

Un deuxième critère de comparaison souvent sous-estimé, c'est la demande touristique : c'est le fondement structurel de toute perspective de location ou de revente.

En 2024, la Toscane se situe en dessous du niveau d'avant la pandémie, tandis que les Baléares ont non seulement achevé leur reprise, mais aussi renforcé leur position de manière structurelle. Pour la Côte d'Azur, on ne dispose plus de chiffres régionaux comparables depuis 2017 : la comparaison n'est donc pas tout à fait fiable et il ne faut pas lui accorder trop d'importance.

Huit régions, un seul marché : où ça vaut le coup de comparer les prix à Majorque

Avant de comparer Majorque dans son ensemble à une autre destination, il faut que tu saches une chose : l'île n'est pas un marché homogène. Huit régions, avec des profils d'investisseurs très différents, se répartissent entre les 53 communes de l'île.

Cette disparité est l'une des raisons pour lesquelles un « prix Majorque » forfaitaire n'est pas très révélateur dans une comparaison européenne : le sud-ouest, avec son segment haut de gamme international, a tendance à afficher des prix plus proches de ceux de nombreux endroits de la Côte d'Azur, tandis que le centre de l'île, avec son prix au mètre carré plus bas, rappelle plutôt les régions rurales de la Toscane – mais une comparaison directe des prix devrait être examinée au cas par cas. Tu trouveras une ventilation plus détaillée dans le guide comparatif des prix par région.

Profil des acheteurs : qui investit vraiment dans une résidence secondaire à Majorque ?

La part des acheteurs étrangers aux Baléares s'élève à 31,47 % au quatrième trimestre 2025 – c'est la plus élevée de toutes les provinces espagnoles, contre une moyenne espagnole d'environ 14 %. Les pays de la région DACH constituent de loin le plus grand groupe d'acheteurs parmi les acquéreurs internationaux ; au sein de la région DACH, l'Allemagne devance largement la Suisse et l'Autriche.

Attention : les acheteurs espagnols locaux se financent principalement par des prêts hypothécaires, tandis que les acheteurs de la région DACH, de Scandinavie et du Royaume-Uni ont nettement plus souvent recours à une part importante de paiement comptant. Ça accélère structurellement les procédures d'appel d'offres dans les quartiers haut de gamme : si tu as besoin d'un financement, tu devrais t'occuper dès que possible d'obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident.

Comparaison des cadres fiscaux

Ces dernières années, les Baléares ont mis en place des règles fiscales régionales qui les distinguent des autres destinations européennes pour les résidences secondaires. Ce tour d'horizon est une analyse du marché, pas un conseil fiscal personnalisé.

Remarque : le simple fait d'acheter un bien immobilier ne te confère pas automatiquement le statut de résident fiscal en Espagne ni ne te permet de bénéficier du régime « Beckham ». Si tu passes plus de 183 jours par année civile en Espagne, tu es généralement considéré comme résident fiscal (residente fiscal) et tu paies l'IRPF sur tes revenus mondiaux ; si tu restes en dessous de ce seuil, tu es considéré comme non-résident et tu es soumis à l'IRNR. Tu trouveras plus de détails sur l'impôt sur la fortune dans le guide « Impôt sur la fortune lors de l'achat d'un bien immobilier », et sur la succession dans le guide « Succession et donation aux Baléares ».

La charge fiscale concrète dépend du degré de parenté, de la structure patrimoniale, de la résidence fiscale et de la convention de double imposition conclue avec ton pays d'origine. Tu devrais dans tous les cas en discuter individuellement avec un avocat spécialisé dans l'achat immobilier et un conseiller fiscal avant de choisir une structure.

Location saisonnière : les licences, un facteur d'implantation

Si tu veux louer, ne serait-ce qu'à temps partiel, ta résidence secondaire, tu dois avoir une licence ETV (licence de location saisonnière) à Majorque. Depuis avril 2025, ces licences ne sont en principe plus délivrées pour les appartements : pratiquement plus aucune nouvelle licence n'est accordée, et les licences existantes ne sont transférables qu'à certaines conditions.

Au total, Majorque compte 17 034 licences actives en mai 2026. Le nord domine en nombre avec environ 31 % de toutes les licences de l'île, tandis que le sud-ouest, bien que moins représenté en nombre, présente la plus forte concentration de commercialisation professionnelle. Une licence est indispensable pour louer légalement – ce n’est pas une promesse de rendement. Tu trouveras des détails sur la cessibilité dans le guide « Céder une licence ETV », et des calculs concrets de rendement dans le guide « Rendement à Majorque 2026 ».

Comparaison des infrastructures : transports, écoles, santé

Une résidence secondaire, ça dépend de l'accessibilité et de la possibilité de l'utiliser toute l'année – et là, Majorque a fait un bond en avant en 2026. En 2025, l'aéroport de Palma a accueilli environ 33,81 millions de passagers, ce qui en fait le troisième plus grand d'Espagne et le quatorzième d'Europe. À partir de l'été 2026, trois liaisons long-courriers haut de gamme viendront s'ajouter : la liaison vers Newark, qui a été renforcée, une nouvelle liaison vers Montréal (à partir du 17 juin 2026) et une nouvelle liaison vers Abu Dhabi (à partir du 12 juin 2026).

Pour les acheteurs de la région DACH, la fréquence quotidienne élevée des vols au départ de Francfort, Munich, Zurich et Vienne garantit une accessibilité le week-end que pratiquement aucune autre île de la Méditerranée n'offre. En plus, Majorque compte onze écoles reconnues à l'international (dont sept suivant le programme britannique, une école allemande à l'étranger – l'Eurocampus Deutsche Schule à Palma-Son Vida) ainsi qu'environ 750 à 900 lits d'hôpitaux privés répartis entre deux grands groupes hospitaliers (Quirónsalud, Juaneda). Entre 150 et 200 médecins germanophones exercent sur l’île.

Financement 2026 : comparaison des taux d'intérêt et de la capacité de remboursement

L'Euribor, qui sert de taux de référence pour les prêts immobiliers à taux variable en Espagne, a sensiblement augmenté depuis l'été 2025.

En mars 2026, le taux de référence espagnol IRPH s'élevait à 2,84 % – la marge bancaire effective reste donc modérée par rapport aux niveaux historiques. Pour les acheteurs locaux, la capacité de financement se réduit toutefois sensiblement :

Attention : un taux d'endettement de 55 % est nettement supérieur au seuil historiquement accepté, qui se situe autour de 35 %. Ça touche surtout les acheteurs locaux qui financent leur achat par un crédit ; les acheteurs internationaux disposant d'un capital important et d'un fort ratio de fonds propres sont bien moins touchés par cette évolution. Pour en savoir plus, consulte le guide « Prêt immobilier pour les non-résidents ».

Retour sur 2007 : Majorque est-elle aujourd'hui en surchauffe ?

En Espagne, au cours des vingt dernières années, on n'a enregistré une hausse des prix de 12,9 % par rapport à l'année précédente que pendant six trimestres : entre le T1 2006 et le T4 2007, juste avant la chute de 16,1 % qui a duré jusqu'au T3 2012. C'est un point de comparaison pertinent, mais le contexte structurel est aujourd'hui très différent.

Ce n'est pas un signal de fin d'alerte, mais un constat structurel : la même accélération des prix, mais une composition des acheteurs et des prêts radicalement différente. Si tu achètes aujourd’hui, tu devrais être conscient de cette différence, mais aborder quand même le financement avec la prudence qui s’impose – tu peux aussi consulter le guide « Marché immobilier de Majorque 2026 » à ce sujet.

Les erreurs les plus courantes lors de la comparaison des sites

1. Compare les prix moyens sans tenir compte de la région. Un prix moyen pour l'île ne te dit pas grand-chose sur le sud-ouest ou le centre de l'île : à Majorque, l'écart de prix entre les régions est considérable, c'est pourquoi une comparaison avec d'autres endroits doit toujours se faire en tenant compte de la région concernée.
2. Il ne faut pas confondre la croissance en glissement annuel avec le niveau de prix absolu. Majorque connaît une croissance plus rapide que la Côte d'Azur, mais son niveau de prix absolu reste inférieur à celui des emplacements haut de gamme.
3. Prévois une location sans contrôle de licence. Depuis le gel des délivrances de licences de logement en avril 2025, il n'est plus acquis de disposer d'une licence ETV existante et transférable.
4. Assimiler la résidence fiscale à une résidence secondaire. Acheter un bien immobilier ne fait pas automatiquement de toi un résident fiscal : ce sont la règle des 183 jours ou le centre de tes intérêts économiques qui sont déterminants.
5. Ne t'inquiète pas de l'évolution des taux d'intérêt. Avec un taux d'endettement de 55 % sur le marché local, il est aujourd'hui plus important d'avoir un bon ratio de fonds propres qu'il y a deux ans.

Et après ? Ton plan d'action pour une résidence secondaire

1. Définis ton budget et ton profil d'utilisation: que ce soit pour toi-même, pour la location ou une formule mixte, ça va déterminer le choix de la région.
2. Affiner la recherche par région – à partir des huit profils de Majorque et en comparaison avec ton lieu de référence (Côte d'Azur, Toscane).
3. Examen fiscal préliminaire – Clarifie avec un conseiller fiscal espagnol la question du statut de résident, ainsi que les implications en matière d'impôt sur les successions et de patrimoine.
4. Étudier les possibilités de financement – calculer le taux de fonds propres et la durée de fixation des taux d'intérêt compte tenu de la hausse de l'Euribor.
5. Si tu prévois de louer le bien,vérifie bien les questions de licence – fais vérifier la cessibilité avant de signer le contrat de vente.
6. Contrat de réservation et rendez-vous chez le notaire – voir « Contrat de réservation en Espagne » et « Notaire en Espagne ».

Liste de contrôle : choisir l'emplacement de ta résidence secondaire à Majorque

• Comparaison du niveau des prix dans la région de ton choix à partir des données du registre foncier, plutôt que des seuls prix demandés
• On a fait des recherches sur la part des acheteurs étrangers et la situation des enchérisseurs dans la région ciblée
• Ton statut de résidence fiscale (règle des 183 jours) a été clarifié pour toi personnellement
• On a discuté des règles relatives aux droits de succession et à l'impôt sur la fortune des Baléares avec un conseiller fiscal
• Vérification des conditions de licence ETV dans la région de destination et de la possibilité de transfert, si tu prévois de louer le véhicule
• Structure de financement calculée sur la base du niveau actuel de l'Euribor
• Les infrastructures scolaires et sanitaires de la région ont été adaptées à ses propres besoins
• On a demandé des devis comparatifs en Côte d'Azur ou en Toscane pour avoir une idée réaliste de ce que coûte Majorque

FAQ

Conclusion

La comparaison des résidences secondaires à Majorque le montre : en 2026, les prix sur l'île augmenteront plus vite que sur la Côte d'Azur et en Toscane, mais resteront tout de même en dessous de leur niveau de prix « haut de gamme » absolu. Ce qui distingue structurellement Majorque de ces deux autres destinations, c'est la combinaison d'une proportion d'acheteurs étrangers la plus élevée de toutes les provinces espagnoles, d'un allègement régional des droits de succession et de l'impôt sur la fortune, d'un réseau de vols long-courriers nettement développé en 2026 et d'une infrastructure fonctionnant toute l'année, avec des écoles et des cliniques privées. En même temps, le marché n’est pas une valeur sûre : le gel des licences ETV depuis avril 2025, un taux d’endettement de 55 % chez les acheteurs locaux et le souvenir de 2007 t’incitent à faire preuve de prudence. Si tu mets ces facteurs en balance avec ta situation personnelle – utilisation, budget, résidence fiscale –, tu prendras une décision de localisation éclairée plutôt qu’une décision guidée par tes émotions.

Sources officielles

• Institut national de la statistique (INE), indice des prix de l'immobilier et statistiques – https://www.ine.es
• La Banque d'Espagne, l'Euribor et les critères d'octroi de crédit – https://www.bde.es
• Ordre des conservateurs du registre foncier d'Espagne, statistiques du registre foncier – https://www.registradores.org
• Conseil général du notariat, statistiques sur les prix de vente – https://www.notariado.org
• Agence nationale de l'administration fiscale (AEAT) – https://www.agenciatributaria.es
• Agence fiscale des Îles Baléares (ATIB) – https://www.atib.es
• Gouvernement des Îles Baléares – https://www.caib.es
• Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA), statistiques sur les passagers – https://www.aena.es
• Eurostat, statistiques européennes sur les prix de l'immobilier et le tourisme – https://ec.europa.eu/eurostat
• Journal officiel de l'État (BOE) – https://www.boe.es