Hipoteca Joven Mallorca : comment financer 100 % du prix d’achat

Si vous êtes jeune, vivez à Majorque et souhaitez enfin acheter votre propre logement, vous vous heurtez à un obstacle qui semble insurmontable : les prix de l’immobilier sur l’île comptent parmi les plus élevés d’Espagne, et les prêts hypothécaires classiques ne couvrent pas plus de 80 % du prix d’achat. Pour beaucoup, réunir les 20 % restants et les frais annexes est tout simplement impossible. C’est là qu’intervient la Hipoteca Joven Mallorca : l’IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) se porte garant à hauteur de 20 % du prix d’achat, ce qui permet à la banque de financer jusqu’à 100 % du bien, sans apport personnel. À l’échelle nationale, les personnes qui achètent pour la 1re fois peuvent également bénéficier de la garantie ICO. Ce guide vous explique comment fonctionnent ces 2 dispositifs, quelles conditions vous devez remplir, de quels avantages fiscaux vous pouvez également bénéficier et quelles démarches entreprendre, étape par étape, avec tous les chiffres précis confirmés par nos recherches.

• Tous les frais liés à l’achat d’un bien immobilier à Majorque

Qu’est-ce que la Nova Hipoteca Jove de l’IBAVI ?

La Nova Hipoteca Jove n’est pas un prêt accordé directement par les pouvoirs publics : l’IBAVI ne vous verse pas d’argent. Ce dispositif fournit une garantie publique (Garantía) à la banque qui accorde le prêt. Elle couvre la part du prix d’achat qu’une banque ne financerait normalement pas : jusqu’à 20 % pour les acheteurs de moins de 40 ans, ainsi que pour les familles nombreuses, les parents isolés et les personnes en situation de handicap. Pour les autres personnes éligibles, la garantie peut atteindre 15 %.

La banque peut ainsi accorder un prêt hypothécaire couvrant jusqu’à 100 % du prix d’achat, à condition que ses propres critères d’octroi de crédit le permettent. Dans le cadre de ce dispositif, CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença et Cajamar Caja Rural, entre autres, proposent actuellement de tels prêts hypothécaires.

À noter : la garantie de l’IBAVI ne dispense pas d’un examen de votre dossier. La banque vérifie toujours votre solvabilité, vos revenus et votre capacité à rembourser le prêt. Sans accord de crédit de sa part, aucune garantie n’est accordée.

Qui peut bénéficier du programme ? Les critères de l’IBAVI en détail

Critères concernant les demandeurs

Pour que l’IBAVI approuve votre garantie, vous devez remplir toutes les conditions suivantes :

1. Nationalité / séjour : avoir la nationalité espagnole ou celle d’un pays de l’UE, ou résider légalement en Espagne.
2. Résidence aux Baléares : avoir résidé sur les îles pendant au moins 5 ans, de façon continue ou cumulée.
3. Ne pas posséder d’autre logement en Espagne — sauf dans quelques cas : détention d’une part héritée, perte d’un bien à la suite d’un divorce, d’une catastrophe, de violences domestiques ou d’un attentat terroriste, ou handicap lorsque le logement déjà possédé n’est pas accessible.
4. Plafonds de revenus (revenus bruts annuels) :

5. Âge limite pour la garantie de 20 % : avoir moins de 40 ans. Les demandeurs plus âgés peuvent obtenir une garantie de 15 % au maximum s’ils remplissent tous les autres critères.

Critères concernant le logement

• Être situé aux Baléares (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera)
• Sert de résidence principale permanente (primera residencia habitual y permanente)
• Prix d’achat, dépendances comprises (garage, cave) : 382 744,84 € maximum, hors frais annexes et impôts

Attention : le plafond était auparavant fixé à 270 000 €. Son relèvement à 382 744,84 € a été annoncé en mars 2025 et permet à beaucoup plus d’acheteurs à Majorque d’accéder au programme.

Aval ICO : le dispositif national qui complète le programme IBAVI

En parallèle du programme régional IBAVI, le dispositif national Aval ICO (Instituto de Crédito Oficial) garantit lui aussi jusqu’à 20 % du prix d’achat, et même jusqu’à 25 % pour les biens classés A à D sur le plan énergétique.

D’après nos recherches, cet Aval était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025. Au moment de la rédaction de cet article, sa reconduction en 2026 et ses éventuelles modalités n’avaient pas encore été définitivement confirmées. Renseignez-vous directement auprès de l’ICO ou de votre banque pour connaître la situation actuelle.

À noter : l’IBAVI-Aval et l’Aval ICO sont 2 dispositifs alternatifs, non cumulables : en règle générale, vous ne pouvez en utiliser qu’1 pour un même achat. L’IBAVI-Aval prévoit des plafonds de revenus nettement plus élevés et s’adapte au marché immobilier des Baléares. Pour de nombreux acheteurs à Majorque, c’est donc l’option la plus intéressante. Demandez à votre banque et à un conseiller financier de chiffrer les 2 possibilités.

Exonération d’ITP et avantages fiscaux : combien pouvez-vous réellement économiser ?

Outre la garantie hypothécaire, les Baléares appliquent un barème progressif à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impôt comparable aux droits de mutation lors de l’achat d’un bien ancien. Pour un logement coûtant plusieurs centaines de milliers d’euros, cet impôt représente souvent le poste le plus important des frais annexes.

À noter : depuis le 14 juin 2026, le prix d’achat maximal donnant accès aux taux spéciaux de l’ITP est de 331.859,70 € (Mallorca et Menorca). Toutefois, l’avantage fiscal ne s’applique qu’aux premiers 270.151,20 € ; la part excédentaire est imposée au taux général. Ce seuil est distinct du plafond de prix d’achat de 382.744,84 € fixé par l’IBAVI. Si le prix d’achat se situe entre ces 2 montants, vous pouvez bénéficier de la garantie de l’IBAVI, mais plus de l’exonération totale de l’ITP ni du taux de 2 % sur la totalité du prix.

Vous trouverez le détail de tous les frais liés à l’achat dans notre guide des frais d’acquisition à Mallorca.

Aide directe : 10.000 € par logement

En plus des avantages fiscaux et des garanties hypothécaires, le gouvernement des Baléares accorde une aide directe de 10.000 € par logement. Elle s’adresse aux personnes âgées de 40 ans au plus qui ont résidé sans interruption aux Baléares pendant les 5 années précédant immédiatement leur demande et qui achètent, depuis le 1er janvier 2026, un logement sur les îles, existant ou en construction. Ce logement doit rester votre résidence principale pendant au moins 5 ans. Si 2 personnes achètent ensemble, l’aide est répartie selon leurs parts de propriété. Les demandes sont acceptées depuis le 17 juillet 2026 et jusqu’au 31 décembre 2027, ou jusqu’à épuisement du budget, dans leur ordre d’arrivée.

Attention : cette aide directe est soumise à des plafonds de revenus et de prix d’achat spécifiques et fait l’objet d’une demande distincte. Elle peut être cumulée avec l’IBAVI-Aval, mais pas nécessairement avec toutes les autres aides. Avant d’acheter, renseignez-vous auprès d’un organisme de conseil agréé ou d’un Gestor sur les possibilités de cumul en vigueur.

Prêts immobiliers : ce que proposent les banques partenaires

Le programme IBAVI passe exclusivement par des établissements de crédit partenaires agréés. En mars 2025, il s’agit de CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença et Cajamar Caja Rural. D’autres banques proposent leurs propres prêts immobiliers aux jeunes acheteurs, avec un financement plus élevé, qui ne dépasse toutefois généralement pas 90–95 % sans la garantie IBAVI.

À titre d’exemple, dans le cadre du programme des Baléares, l’établissement financier Imagin (filiale de CaixaBank) propose de financer jusqu’à 90 % du montant le plus bas entre le prix d’achat et la valeur estimée du bien. Son taux fixe bonifié est de 2,85 % NIR (3,574 % effectif) si vous domiciliez votre salaire et souscrivez une assurance habitation et une assurance vie ; sans ces conditions, le taux est de 3,60 % NIR (4,084 % effectif). Ces conditions peuvent changer : prenez-les comme des indications, et non comme des offres fermes.

Comment demander la garantie de l’IBAVI et votre prêt immobilier : les étapes

1. Vérifier que vous remplissez les conditions personnelles : votre âge, vos justificatifs de revenus (déclarations IRPF des dernières années), votre inscription au registre des résidents (Empadronamiento) depuis au moins 5 ans aux Baléares et l’absence de droits de propriété sur un autre bien immobilier en Espagne.

2. Choisir un bien immobilier : son prix d’achat doit être ≤ 382.744,84 € (garage et cave compris). Il doit se trouver aux Baléares et être destiné à devenir votre résidence principale permanente.

3. Faire vérifier le registre foncier : avant de signer le contrat de réservation, consultez la Nota Simple auprès du Registro de la Propiedad pour vérifier les éventuelles charges et hypothèques, ainsi que la situation du bien au regard du droit de l’urbanisme. Pour en savoir plus : Vérifier le registre foncier en Espagne.

4. Signer un contrat de réservation : vous versez généralement un acompte de 1 % à 3 % du prix d’achat. Pour en savoir plus : Le contrat de réservation en Espagne.

5. Déposer une demande de prêt immobilier auprès d’une banque partenaire de l’IBAVI : fournissez votre DNI/NIE, vos déclarations fiscales IRPF récentes, une attestation de votre employeur ou, si vous êtes indépendant, vos justificatifs de revenus, ainsi que la Nota Simple du bien. La banque fera réaliser une estimation du bien (tasación).

6. Demander la garantie de l’IBAVI : la demande se fait généralement auprès de la banque, en parallèle de la demande de prêt. Les frais de dossier s’élèvent à 0,50 % du montant garanti ; ils sont payés 1 seule fois par l’acheteur.

7. Signer le contrat d’arrhes (avant-contrat) : une fois le prêt immobilier accordé, vous signez un contrat de vente privé (contrato de arras) et versez généralement un acompte de 10 %.

8. Passer devant le notaire et signer l’Escritura Pública : le notaire authentifie la vente, puis l’hypothèque est inscrite au registre foncier. Pour en savoir plus sur les étapes : Achat immobilier : les démarches juridiques.

9. Payer l’ITP et faire inscrire le bien au registre foncier : déclarez l’ITP auprès de l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) dans les 30 jours suivant la signature de l’acte authentique, en bénéficiant, le cas échéant, d’un taux spécial ou d’une exonération.

10. Demander la subvention directe : Si vous remplissez les conditions, vous devez demander séparément les 10.000 € auprès de la Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad (en ligne sur adquisiciohabitatge.caib.es).

À noter : Adresse de l’IBAVI : C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tél. : 900 700 003. Site web : ibavi.caib.es

Exemple chiffré : ce que la garantie IBAVI change concrètement

Prenons l’exemple d’une acheteuse de 30 ans qui gagne 38.000 € par an et souhaite acheter un appartement à Palma pour 280.000 € (logement ancien).

Sans la garantie IBAVI, cette même acheteuse aurait dû disposer de 56 000 € d’apport personnel et d’environ 9 000 € pour les frais annexes avec un financement à 80 %, soit environ 65 000 € au total. Grâce à la garantie, elle n’a besoin de payer que les frais annexes.

Attention : L’acheteuse de cet exemple a 30 ans : elle ne peut donc plus bénéficier de la règle réservée aux moins de 30 ans. Elle paie l’ITP au taux réduit de 2 % sur les premiers 270 151,20 € et au taux de 8 % sur le reste. Si elle avait moins de 30 ans et remplissait toutes les autres conditions, elle ne paierait aucun ITP sur les premiers 270 151,20 €. Seuls les 9 848,80 € restants seraient taxés à 8 %, soit 787,90 €. Depuis le 14 juin 2026, cette règle s’applique à Majorque pour un prix d’achat allant jusqu’à 331 859,70 € (Ley 4/2026).

Les erreurs les plus fréquentes avec la Hipoteca Joven à Majorque

1. Confondre les plafonds de l’avantage fiscal sur l’ITP et de la garantie IBAVI. À Majorque, l’avantage fiscal sur l’ITP accordé aux moins de 30 ans ou, selon le cas, aux moins de 36 ans s’applique jusqu’à un prix d’achat de 331 859,70 €. Il ne concerne que les premiers 270 151,20 € ; le reste est taxé à 8 %. Le plafond du prix d’achat pour la garantie IBAVI est, lui, de 382 744,84 €. Si vous achetez un bien dont le prix se situe entre 331 859,70 € et 382 744,84 €, vous perdez entièrement l’avantage fiscal sur l’ITP, mais pouvez encore bénéficier de la garantie IBAVI.

2. Ne pas fournir de justificatif de résidence ou fournir un dossier incomplet. Pour bénéficier de la garantie IBAVI, vous devez résider aux Baléares depuis 5 ans. Si vous vous y êtes installé récemment, vous n’êtes pas éligible, même si vous faites modifier rétroactivement votre inscription au registre des habitants.

3. Demander à la fois la garantie Aval ICO et la garantie IBAVI. Ces 2 garanties ne peuvent pas être cumulées pour une même transaction. Si vous demandez les 2, vous risquez de voir l’une de vos demandes, voire les 2, rejetées.

4. Obtenir une tasación (estimation du bien) trop basse et se retrouver avec un financement insuffisant. La garantie couvre jusqu’à 20 % du prix d’achat, et non de la valeur estimée. Si la tasación est inférieure au prix d’achat, la banque finance au maximum 100 % de la valeur estimée. Vous devez alors payer la différence avec vos fonds propres.

5. Ne pas déposer de demande distincte pour la subvention directe. La subvention directe de 10 000 € n’est pas demandée automatiquement avec le prêt immobilier : vous devez déposer une demande distincte auprès de la Conselleria de Vivienda.

6. Déjà posséder un bien immobilier en Espagne, même en partie ou grevé de dettes. Même une petite part d’héritage peut vous rendre inéligible à l’aide si aucune exception ne s’applique.

Que se passe-t-il après l’achat ?

Vos obligations ne s’arrêtent pas à la signature chez le notaire. Si vous devenez propriétaire à Majorque, vous devrez faire face à des dépenses régulières et à des obligations déclaratives :

• IBI (taxe foncière) : Cette taxe municipale annuelle est calculée sur la valeur cadastrale. Pour en savoir plus : La taxe IBI en Espagne
• Comunidad de Propietarios : Si vous achetez un appartement, vous faites partie de la copropriété et devez contribuer aux charges. L’essentiel à savoir : La copropriété en Espagne
• Impôt sur la fortune : Il s’applique en Espagne au-delà de certains seuils d’exonération. L’impôt sur la fortune en Espagne
• Certificat énergétique : Vous devrez le présenter si vous louez ou vendez le bien par la suite. Le certificat énergétique en Espagne
• Assurance habitation : Elle est souvent exigée par la banque. L’assurance habitation en Espagne

Si vous souhaitez un jour proposer l’appartement en location longue durée, vous trouverez toutes les informations nécessaires sur la page Location longue durée à Mallorca.

Liste de vérification : suis-je prêt pour la Hipoteca Joven & IBAVI-Aval ?

• J’ai moins de 40 ans (pour la garantie de 20 % ; moins de 36 ans pour un ITP à 2 % ; moins de 30 ans pour un ITP à 0 %)
• Je réside aux Baléares depuis au moins 5 ans au total
• Mon salaire annuel brut est inférieur à 60.666,65 € (si j’achète seul) ou à 68.250 € (si nous achetons à 2)
• Je ne possède aucun autre bien immobilier en Espagne (ou je bénéficie d’une exception)
• Le prix d’achat, place de stationnement comprise, ne dépasse pas 382.744,84 €
• Le bien se trouve dans l’archipel des Balearen et doit devenir ma résidence principale permanente
• Je dispose d’au moins 8.000–12.000 € de liquidités pour les frais annexes (ITP, notaire, inscription au registre foncier et autres frais)
• J’ai déposé auprès de l’AEAT toutes mes déclarations d’impôt IRPF des dernières années
• J’ai contacté l’une des banques partenaires (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• J’ai vérifié si je suis éligible à l’aide directe de 10.000 €

Conclusion

La Nova Hipoteca Jove de l’IBAVI est l’un des programmes d’aide à l’achat immobilier pour les jeunes les plus concrets et les mieux dotés en Espagne. Le prix d’achat maximal, désormais porté à 382.744,84 €, rend le programme accessible pour une part bien plus importante du marché immobilier de Mallorca qu’avant la réforme de 2025. Ajoutez à cela l’exonération d’ITP pour les moins de 30 ans et la possibilité de recevoir une aide directe de 10.000 € : l’ensemble peut réellement augmenter votre pouvoir d’achat, à condition de demander chaque aide correctement et de coordonner les démarches.

Le principal piège n’est pas l’éligibilité, mais la coordination des démarches. Si vous demandez l’aide directe, l’exonération fiscale et la garantie de l’IBAVI, puis sollicitez un financement bancaire sans l’accompagnement d’un professionnel, vous risquez de perdre certains avantages. Avant de signer une réservation, faites établir par écrit un calcul complet des coûts.

Sources officielles

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (présentation du programme et conditions) : https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Requisitos : https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Portail principal de l’IBAVI : https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (gestion de l’ITP) : https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (garantie ICO) : https://www.ico.es
• BOE / BOIB – bulletins officiels publiant les textes législatifs : https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Govern de les Illes Balears – Conselleria de Mobilitat i Habitatge : https://www.caib.es