Hipoteca Joven Mallorca & Aval : comment fonctionne le financement à 100 % pour les primo-accédants

Si t'es jeune, que tu vis à Majorque et que tu veux enfin acheter ton propre appart, tu te retrouves face à un problème qui semble insoluble : les prix de l'immobilier sur l'île sont parmi les plus élevés de toute l'Espagne, et les prêts hypothécaires classiques ne financent que 80 % du prix d'achat au maximum. Pour beaucoup, trouver les 20 % manquants, plus les frais annexes, pour constituer l'apport personnel, c'est tout simplement impossible. C’est là qu’intervient l’« Hipoteca Joven Mallorca » : l’IBAVI (Institut Balear de l’Habitatge) se porte garant jusqu’à 20 % du prix d’achat, ce qui permet à la banque de financer jusqu’à 100 % du montant — sans apport personnel. À cela s’ajoute, au niveau national, l’Aval ICO pour les primo-accédants. Ce guide t’explique comment ces deux programmes fonctionnent, quelles conditions tu dois remplir, quels avantages fiscaux tu peux en tirer et comment t’y prendre étape par étape — avec tous les chiffres concrets issus de nos recherches.

Tu veux savoir si tu remplis les conditions pour bénéficier à la fois de l'IBAVI-Aval, de la garantie ICO et de l'exonération ITP ?

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C'est quoi, la « Nova Hipoteca Jove » de l'IBAVI ?

La Nova Hipoteca Jove n'est pas un prêt direct de l'État : l'IBAVI ne te verse pas d'argent. Le programme offre plutôt une garantie publique (Garantía) à la banque qui finance le prêt. Cette garantie couvre la partie du prix d'achat qu'une banque classique ne financerait pas : jusqu'à 20 % pour les jeunes acheteurs de moins de 40 ans, ainsi que pour les familles nombreuses, les parents isolés et les personnes en situation de handicap. Pour tous les autres bénéficiaires, la garantie s'élève à 15 % maximum.

De son côté, la banque peut ainsi accorder un prêt immobilier pouvant aller jusqu'à 100 % du prix d'achat — à condition que ses propres règles d'octroi de crédit le permettent. Dans la pratique, CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença et Cajamar Caja Rural, entre autres, concluent actuellement des contrats hypothécaires de ce type dans le cadre de ce programme.

Remarque : la garantie de l'IBAVI ne te donne pas carte blanche — la banque continue de vérifier ta solvabilité, tes revenus et ta capacité à rembourser tes dettes. Sans décision de crédit favorable de la banque, aucune garantie ne sera accordée.

Qui peut utiliser ce programme ? Les critères de l'IBAVI en détail

Profil recherché

Pour que l'IBAVI approuve ta garantie, tu dois remplir toutes les conditions suivantes :

1. Nationalité / Séjour : être ressortissant espagnol ou d'un pays de l'UE, ou avoir un titre de séjour valide en Espagne.
2. Résidence aux Baléares : au moins 5 ans de résidence ininterrompue ou cumulée sur les îles.
3. Aucun autre logement en Espagne — à quelques exceptions près (part héritée, perte de propriété suite à un divorce, une catastrophe, des violences domestiques, des attentats terroristes ou un handicap rendant le logement actuel inaccessible).
4. Seuils de revenus (revenus bruts annuels) :

5. Limite d'âge pour la garantie de 20 % : moins de 40 ans. Les candidats plus âgés peuvent obtenir au maximum 15 % s'ils remplissent tous les autres critères.

Exigences concernant le bien immobilier

• C'est aux Baléares (Majorque, Minorque, Ibiza, Formentera)
• Sert de résidence principale et permanente (primera residencia habitual y permanente)
• Prix d'achat, annexes comprises (garage, cave) : 382 744,84 € maximum — hors frais annexes et taxes

Attention : l'ancien plafond était fixé à 270 000 €. L'augmentation à 382 744,84 € a été annoncée en mars 2025 et permet à bien plus d'acheteurs à Majorque d'accéder à ce programme.

L'Aval ICO : le complément national au programme IBAVI

En parallèle du programme régional IBAVI, il y a la garantie publique de l'ICO (Instituto de Crédito Oficial), qui couvre aussi jusqu'à 20 % du prix d'achat — voire jusqu'à 25 % pour les biens immobiliers classés dans les catégories d'efficacité énergétique A à D.

D'après nos recherches, cette garantie était valable jusqu'au 31 décembre 2025. Au moment de la mise sous presse de cet article, on ne savait pas encore avec certitude si elle serait reconduite en 2026 ni sous quelle forme — renseigne-toi directement auprès de l'ICO ou de ta banque pour connaître la situation actuelle.

Remarque : IBAVI-Aval et Aval ICO sont des programmes alternatifs et non cumulables — en général, tu ne peux en utiliser qu’un seul pour une même transaction. Comme l'IBAVI-Aval prévoit des plafonds de revenus nettement plus élevés et qu'il est spécialement adapté au marché des Baléares, c'est l'option la plus intéressante pour de nombreux acheteurs à Majorque. Demande à ta banque et à un conseiller financier de te faire un calcul pour les deux scénarios.

Exonération de l'ITP et avantages fiscaux : ce que ça te fait vraiment économiser

En plus de la garantie hypothécaire, les Baléares proposent un système dégressif pour l'ITP, l'équivalent de la taxe sur les mutations immobilières pour les biens existants. Avec un prix d'achat de plusieurs centaines de milliers d'euros, c'est souvent le poste le plus important parmi les frais annexes.

Remarque : le plafond ITP pour les taux spéciaux est actuellement fixé à 270 151,20 € — ce montant n'est pas le même que le nouveau plafond IBAVI de 382 744,84 €. Si le prix d'achat se situe entre ces deux montants, tu bénéficies certes de la garantie IBAVI, mais tu ne profites plus de l'exonération totale de l'ITP ni du taux de 2 %.

Tu trouveras un aperçu complet de tous les frais annexes liés à l'achat dans notre guide sur les frais annexes d'achat à Majorque.

Subventions directes : jusqu'à 10 800 € offerts

En plus des avantages fiscaux et des garanties hypothécaires, le gouvernement des Baléares accorde une aide directe aux jeunes qui achètent leur premier logement. D'après les sources consultées, les acheteurs de moins de 36 ans dont le prix d'achat ne dépasse pas 270 151,20 € peuvent bénéficier d'une aide pouvant aller jusqu'à 10 800 €, sous réserve de respecter certains plafonds de revenus.

Attention : cette aide directe est soumise à des plafonds de revenus et de prix d'achat spécifiques et fait l'objet d'une demande distincte. Elle peut être cumulée avec la garantie IBAVI, mais pas forcément avec tous les autres dispositifs d'aide en même temps. Avant d'acheter, renseigne-toi auprès d'un organisme de conseil agréé ou d'un gestionnaire pour savoir quelles aides peuvent être combinées actuellement.

Produits bancaires : ce que proposent réellement les banques partenaires

Le programme IBAVI ne fonctionne qu'avec des établissements de crédit partenaires agréés. En mars 2025, il s'agit de CaixaBank, Colonya Caixa d'Estalvis de Pollença et Cajamar Caja Rural. D'autres banques proposent leurs propres prêts immobiliers pour les jeunes acheteurs avec des taux de prêt plus élevés, mais sans la garantie IBAVI, ceux-ci s'élèvent généralement à 90-95 %.

Par exemple : l'établissement financier Imagin (filiale de CaixaBank) propose, dans le cadre du programme des Baléares, un financement pouvant aller jusqu'à 90 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et la valeur estimée, avec un taux fixe lié de 2,85 % NIR (3,574 % effectif) si tu fais verser ton salaire sur ce compte et que tu souscris une assurance habitation et une assurance vie ; sans ces conditions, le taux est de 3,60 % NIR (4,084 % effectif). Ces conditions peuvent changer — prends-les comme une indication, pas comme des offres fermes.

Étape par étape : comment faire une demande de garantie IBAVI et d'hypothèque

1. Vérifie que tu remplis les conditions personnelles : âge, justificatifs de revenus (IRPF des dernières années), inscription au registre de la population (Empadronamiento) depuis au moins 5 ans aux Baléares, pas de droits de propriété sur d'autres biens immobiliers en Espagne.

   

2. Choisir un bien immobilier : prix d'achat ≤ 382 744,84 € (garage/cave compris), situé aux Baléares, destiné à servir de résidence principale permanente.

3. Fais vérifier l'inscription au Registro de la Propiedad : avant de signer le contrat de réservation, vérifie la « Nota simple » au Registro de la Propiedad pour t'assurer qu'il n'y a pas de charges, d'hypothèques ou de droits de construction. Pour en savoir plus : Vérifier le Registro de la Propiedad en Espagne.

4. Signer un contrat de réservation : en général, avec un acompte de 1 % à 3 % du prix d'achat. Détails : contrat de réservation en Espagne.

5. Pour déposer une demande de prêt immobilier auprès d'une banque partenaire d'IBAVI : DNI/NIE, dernières déclarations d'impôts IRPF, attestation de l'employeur ou justificatifs de revenus pour les indépendants, « nota simple » du bien immobilier, rapport de tasación (expertise) — c'est la banque qui s'en charge.

6. Demander une garantie IBAVI : ça se fait généralement en même temps que la demande de prêt auprès de la banque. Frais de dossier : 0,50 % du montant garanti (frais uniques, à ta charge).

7. Contrat d'arrhes (contrat préliminaire) : une fois que tu as reçu une réponse positive pour ton prêt immobilier, on signe un contrat de vente privé (contrato de arras) avec, en général, un acompte de 10 %.

8. Notaire et « Escritura » : authentification de l'achat chez le notaire, inscription de l'hypothèque. Pour en savoir plus sur la procédure : Achat immobilier : procédure juridique.

9. Payer l'ITP et faire enregistrer le bien au registre foncier : déclarer l'ITP (le cas échéant, avec un taux spécial ou une exonération) à l'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) dans les 30 jours suivant la signature de l'acte notarié.

10. Déposer une demande de subvention auprès de l'IBAVI : si tu remplis les conditions pour bénéficier d'une aide directe (jusqu'à 10 800 €), fais-en la demande séparément.

Remarque : Adresse de l'IBAVI : C/ de Manuel Azaña, 9, Palma. Tél. : 900 700 003. Site web : ibavi.caib.es

Exemple de calcul : ce que signifie concrètement la garantie IBAVI

Prenons l'exemple d'une acheteuse de 30 ans qui gagne 38 000 € par an et qui souhaite acheter un appartement à Palma pour 280 000 € (bien existant).

Sans la garantie IBAVI, cette même acheteuse aurait dû, avec un financement à 80 %, réunir 56 000 € de fonds propres pour l'apport initial, plus environ 8 000 € de frais annexes, soit environ 64 000 €. La garantie réduit ce montant aux seuls frais annexes.

Attention : dans cet exemple, le prix d'achat dépasse le seuil d'exonération de l'ITP, fixé à 270 151,20 €, ce qui fait que le taux de 2 % s'applique (à 30 ans, tu ne bénéficies plus d'une exonération totale). Si tu as moins de 30 ans, que tu achètes un bien immobilier à moins de 270 151,20 € et que tu respectes tous les plafonds de revenus, tu paies 0 % d'ITP — ça te fait économiser jusqu’à 21 600 € pour un bien à 270 000 € (au taux standard de 8 %) ou au moins 5 400 € (au taux de 2 %).

Les erreurs les plus courantes avec l'« Hipoteca Joven » à Majorque

1. Prix d'achat un peu plus de 270 151,20 € — L'avantage ITP est perdu, mais la garantie IBAVI est toujours possible. Beaucoup d'acheteurs ne savent pas que le seuil d'exonération fiscale (270 151,20 €) et le seuil IBAVI (382 744,84 €) ne sont pas les mêmes. Si tu achètes pour 280 000 €, tu perds le taux de 0 % de l'ITP, mais tu gardes l'exonération de l'IBAVI.

2. Le justificatif de domicile manque ou est incomplet. Pour obtenir l'IBAVI-Aval, il faut avoir résidé 5 ans aux Baléares. Si tu viens d'arriver, tu n'es pas éligible — même en changeant ton adresse de manière rétroactive.

3. Demander en même temps l'Aval ICO et l'Aval IBAVI. Ces deux garanties ne peuvent pas être combinées pour une même opération. Si tu demandes les deux, tu risques de voir l'une ou les deux demandes rejetées.

4. Tasación trop basse — déficit de financement. La garantía couvre jusqu'à 20 % du prix d'achat, et non de la tasación. Si la tasación est inférieure au prix d'achat, la banque finance au maximum 100 % de la tasación. Tu dois couvrir la différence par rapport au prix d'achat avec tes fonds propres.

5. La subvention directe n'a pas fait l'objet d'une demande distincte. La subvention directe, qui peut aller jusqu'à 10 800 €, n'est pas demandée automatiquement en même temps que la demande de prêt immobilier — c'est une démarche à part entière auprès de l'IBAVI.

6. Posséder déjà un bien immobilier en Espagne (même en copropriété ou grevé d'une dette). Même une petite part d'héritage peut faire obstacle aux conditions d'éligibilité à l'aide si aucune des dérogations ne s'applique.

Et après l'achat ?

La liste de tes obligations ne s'arrête pas au rendez-vous chez le notaire. En tant que propriétaire à Majorque, tu devras faire face à des frais réguliers et à des obligations de déclaration :

• IBI (impôt foncier) : impôt communal annuel calculé sur la valeur cadastrale. Pour en savoir plus : impôt IBI en Espagne
• Comunidad de propietarios : si tu es propriétaire d'un appartement, tu fais partie de la comunidad de propietarios et tu dois payer ta quote-part. Tout ce qu'il faut savoir : la comunidad de propietarios en Espagne
• Impôt sur la fortune : imposable en Espagne à partir d'un certain seuil d'exonération. Impôt sur la fortune en Espagne
• Certificat énergétique : document obligatoire si tu comptes louer ou vendre ton bien plus tard. Certificat énergétique en Espagne
• Assurance habitation : c'est souvent une condition imposée par la banque. Assurance habitation en Espagne

Si tu souhaites proposer l'appartement en location longue durée plus tard, tu trouveras toutes les informations nécessaires dans la rubrique « Location longue durée à Majorque ».

Liste de contrôle : Est-ce que je remplis les conditions pour bénéficier de l'« Hipoteca Joven » et de la garantie IBAVI ?

• J'ai moins de 40 ans (pour la garantie de 20 % ; moins de 36 ans pour l'ITP à 2 % ; moins de 30 ans pour l'ITP à 0 %)
• Je réside aux Baléares depuis au moins 5 ans (au total)
• Mon salaire annuel brut est inférieur à 60 666,65 € (pour une personne seule) ou à 68 250 € (pour un couple)
• Je ne possède aucun autre bien immobilier en Espagne (ou je fais partie d'une exception)
• Le prix d'achat, place de parking comprise, est égal ou inférieur à 382 744,84 €
• Ce bien immobilier se trouve aux Baléares et je compte en faire ma résidence principale permanente
• J'ai au moins entre 8 000 et 12 000 € environ en liquidités pour les frais annexes (ITP, notaire, registre foncier, frais administratifs)
• J'ai bien envoyé toutes mes déclarations d'IRPF des dernières années à l'AEAT
• J'ai contacté l'une des banques partenaires (CaixaBank, Colonya, Cajamar)
• J'ai vérifié si j'avais droit à la subvention directe (jusqu'à 10 800 €)

Conclusion

Le programme « Nova Hipoteca Jove » de l'IBAVI est l'un des programmes d'accession à la propriété les plus concrets et les mieux dotés pour les jeunes en Espagne. Avec un plafond d'achat désormais porté à 382 744,84 €, ce programme est accessible à une part bien plus importante du marché immobilier de Majorque qu'avant la réforme de 2025. En combinaison avec l'exonération de l'ITP pour les moins de 30 ans et la subvention directe pouvant aller jusqu'à 10 800 €, ça donne un ensemble de mesures qui te donne un vrai pouvoir d'achat — mais seulement si toutes les aides sont demandées correctement et bien coordonnées entre elles.

Le plus gros piège, ce n'est pas les conditions d'éligibilité, mais la coordination : si tu t'attaques à la demande de subvention, à l'exonération fiscale, à la garantie IBAVI et au financement bancaire sans l'aide d'un pro, tu risques de passer à côté de certains avantages. Avant de signer une réservation, demande qu’on te calcule par écrit l’ensemble des coûts.

Sources officielles

• IBAVI – Nova Hipoteca Jove (description du programme et conditions) : https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/
• IBAVI – Conditions requises : https://www.caib.es/sites/nova_hipoteca_jove/es/requisitos
• Portail principal d'IBAVI : https://ibavi.caib.es
• ATIB – Agence fiscale des Îles Baléares (administration de l'ITP) : https://www.atib.es
• ICO – Instituto de Crédito Oficial (Garantie ICO) : https://www.ico.es
• BOE / BOIB – Journaux officiels contenant les bases juridiques : https://www.boe.es / https://www.caib.es/boib
• Gouvernement des Îles Baléares – Direction de la mobilité et du logement : https://www.caib.es