Aides à l’achat pour les primo-accédants aux Baléares : conditions

Aux Balearen, devenir propriétaire sans aide est devenu difficile avant 40 ans : les prix dépassent largement 300 000 €, auxquels s’ajoutent 10 à 14 % de frais annexes, tandis que les banques financent rarement plus de 80 % du prix. Le gouvernement des Balearen a donc mis en place 3 aides complémentaires : une subvention directe pouvant atteindre 10 000 €, une exonération totale de l’ITP pour les plus jeunes et une garantie publique couvrant la part du prêt immobilier que la banque ne financerait pas autrement. Dans ce guide, vous découvrirez qui peut en bénéficier, quels documents préparer, comment déposer votre demande étape par étape et quels sont les pièges les plus fréquents. Les informations sur la subvention directe reposent sur les conditions publiées en juillet 2026 (Convocatoria 2026–2027).

• Tous les frais liés à l’achat en un coup d’œil

Les aides proposées aux Balearen en un coup d’œil

Lors du débat de politique générale au Parlement, le 7 octobre 2025, la présidente du gouvernement des Balearen, Marga Prohens, a annoncé ou confirmé 3 mesures complémentaires destinées aux jeunes primo-accédants. D’après les informations disponibles à ce jour, elles peuvent être cumulées.

À noter : Depuis le 14 juin 2026, le plafond de valeur du bien ouvrant droit aux avantages fiscaux liés à l’ITP varie selon l’île : 331.859,70 euros à Mallorca et Menorca, 378.211,68 euros à Ibiza et Formentera (Ley 4/2026 ; Orden 5/2026 dans sa version modifiée par l’Orden 13/2026).

Si vous avez entre 30 et 39 ans et ne bénéficiez donc plus du taux d’ITP de 0 %, vous pouvez tout de même obtenir l’aide directe et, le cas échéant, profiter d’un taux d’ITP réduit. Aux Baléares, les taux ordinaires applicables aux biens immobiliers existants sont progressifs : ils vont de 8 % (jusqu’à 400.000 €) à 13 % (au-delà de 2.000.000 €), en passant par 9 % (de 400.001 à 600.000 €). Chaque économie compte donc.

Qui peut en bénéficier ? Les principales conditions

Âge limite

L’aide directe s’adresse aux personnes âgées de 40 ans ou moins. L’âge retenu est celui que vous avez à la date du dépôt de la demande.

Résidence obligatoire : 5 ans aux Baléares

La principale condition d’éligibilité est de justifier d’au moins 5 ans de résidence aux Baléares (Empadronamiento). Cette condition répond à l’objectif politique affiché : favoriser l’achat d’un logement par les personnes durablement installées dans les îles. Ces 5 années doivent être consécutives et précéder immédiatement le dépôt de la demande. Vous devez aussi conserver votre résidence aux Baléares jusqu’à l’achat. Si 2 personnes achètent ensemble, il suffit que l’une d’elles remplisse cette condition.

1er achat : ne pas déjà posséder de bien immobilier

L’aide est réservée à une 1re acquisition immobilière. Si vous détenez déjà une part d’un logement, y compris à la suite d’un héritage ou d’une donation, vous devez le déclarer lors du dépôt de la demande.

Occupation personnelle

Le bien acheté doit servir de résidence principale (vivienda habitual). Si vous le louez ensuite ou l’utilisez comme hébergement de vacances, vous devrez rembourser la subvention. La durée pendant laquelle vous devrez respecter cette condition sera fixée par les modalités d’application.

Plafond du prix d’achat

Depuis le 14 juin 2026, le plafond ouvrant droit aux avantages fiscaux dépend de l’île : 331 859,70 euros à Mallorca et Menorca, et 378 211,68 euros à Ibiza et Formentera. Pour la subvention directe, les conditions de la Convocatoria 2026–2027 s’appliquent : consultez-la pour connaître le plafond du prix du logement.

La subvention directe : quel montant, pour qui et quand ?

Montant

La subvention est fixée à 10 000 euros par logement. Versée directement sur le budget de la communauté autonome des Baléares, elle n’est pas remboursable. Si 2 personnes achètent ensemble, elle est répartie selon leur part de propriété respective.

Ce que la subvention permet de financer

Cette aide vise à contribuer aux frais annexes à l’achat. Elle permet de combler une partie du manque de financement : les banques ne financent généralement que 80 % du prix d’achat, tandis que les frais annexes à l’achat à Mallorca représentent encore 10–14 % supplémentaires.

Une aide de 10 000 € couvre donc une part importante des frais annexes, à moins que l’exonération de l’ITP ne s’applique déjà intégralement.

Exonération de l’ITP : 0 % pour les moins de 30 ans

Si vous achetez un bien immobilier avant votre 30e anniversaire, vous ne payez aucun impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) aux Baléares, à condition que le prix d’achat ne dépasse pas le plafond fixé pour votre île : 331 859,70 € à Mallorca et Menorca, et 378 211,68 € à Ibiza et Formentera. L’avantage s’applique aux premiers 270 151,20 € ; la part restante est imposée à 8 %. Pour un achat de 300 000 €, vous payez donc 2 387,90 € d’ITP à l’ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears), au lieu de 24 000 € sans cet avantage.

Selon la présidente du gouvernement régional, plus de 1 500 jeunes ont déjà bénéficié de cette mesure.

Attention : l’exonération de l’ITP concerne les biens immobiliers anciens. Pour les logements neufs, l’ITP est remplacé par la TVA (IVA, actuellement de 10 % pour les logements), à laquelle s’ajoute le droit de timbre (AJD). Des règles spécifiques s’appliquent dans ce cas.

Important : l’obligation de résider aux Baléares depuis 5 ans concerne l’aide directe. Pour bénéficier de l’exonération de l’ITP, l’article 14 quater du Decreto Legislativo 1/2014 exige d’y avoir eu sa résidence habituelle pendant au moins 3 ans immédiatement avant l’achat. Il fixe également un plafond de revenus de 52 800 € pour une déclaration individuelle et de 84 480 € pour une déclaration commune, et impose de souscrire un prêt hypothécaire couvrant au moins 60 % de la valeur estimée du bien.

Récapitulatif de l’ITP pour un premier achat aux Baléares

Pour savoir combien vous devrez payer au titre de l’impôt sur les acquisitions immobilières (ITP) si l’exonération s’applique, indiquez votre prix d’achat dans ce calculateur et sélectionnez votre profil d’acheteur :

Hipoteca Joven : quand la banque ne finance que 80 %

Le 3e volet de ce dispositif d’aide est la Hipoteca Joven, une garantie publique : le gouvernement des îles Baléares se porte garant pour la part du financement que les banques ne couvrent généralement pas. En théorie, elle permet de financer 100 % de l’achat sans apport personnel — un avantage considérable pour les jeunes acheteurs qui n’ont pas d’épargne.

À noter : Financer la totalité de l’achat implique toutefois des mensualités plus élevées et un risque accru lié aux taux d’intérêt. Avant de vous engager, demandez à un conseiller financier indépendant de calculer le montant de vos mensualités.

Pour connaître les modalités du prêt hypothécaire, consultez notre guide sur le financement immobilier à Majorque.

Comment demander l’aide directe, étape par étape

Les conditions d’attribution de l’aide sont publiées depuis juillet 2026. Vous devez déposer votre demande sous forme de déclaration (declaración responsable), accompagnée de justificatifs, en ligne ou en personne auprès de la Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad. Toutes les informations sont disponibles sur adquisiciohabitatge.caib.es.

1. Obtenir un NIE – Sans Número de Identificación de Extranjero, vous ne pouvez pas déposer de demande. Demandez votre NIE suffisamment tôt auprès de la Policia Nacional ou d’un consulat en Allemagne. Le traitement prend généralement plusieurs semaines, selon la période de l’année.

2. Justifier votre résidence – Demandez à l’Ayuntamiento de votre commune un certificat (certificado de empadronamiento histórico) attestant 5 ans de résidence sans interruption.

3. Signer un avant-contrat (Contrato de Arras) – En règle générale, vous ne pouvez déposer votre demande d’aide qu’une fois signé un avant-contrat ou un contrat de réservation juridiquement contraignant. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le contrat de réservation.

4. Faire vérifier le bien – Avant de déposer votre demande, vérifiez son inscription au registre foncier, les charges qui le grèvent et sa situation au regard des règles d’urbanisme. Vous trouverez des informations utiles dans notre article Vérifier le registre foncier en Espagne.

5. Déposer la demande – Faites-le en ligne sur adquisiciohabitatge.caib.es ou en personne auprès de la Conselleria de Vivienda. Préparez un dossier complet (voir la liste ci-dessous).

6. Attendre la décision – Vous recevrez la confirmation seulement après une décision favorable et, en règle générale, avant la signature définitive de l’achat devant notaire. Vérifiez à l’avance si l’aide sera versée avant ou après le rendez-vous chez le notaire.

7. Signer l’acte de vente devant notaire – La vente proprement dite se conclut devant un notaire espagnol. L’exonération de l’ITP est déclarée à cette occasion ; l’aide est versée séparément.

8. Faire inscrire le bien au registre foncier – Après le rendez-vous chez le notaire, le bien est inscrit à votre nom au Registro de la Propiedad.

Liste des documents nécessaires

Les erreurs les plus fréquentes et comment les éviter

Un justificatif de résidence incomplet Le motif de refus le plus fréquent : vous ne pouvez pas prouver que vous avez résidé sur place sans interruption pendant 5 ans, parce que vous avez oublié de déclarer un changement d’adresse ou que votre certificado histórico est incomplet. Demandez ce document suffisamment tôt auprès de l’Ayuntamiento : il faut parfois plusieurs semaines pour l’obtenir.

Un prix d’achat supérieur au plafond fixé pour l’île Si le prix d’achat dépasse ne serait-ce que de 1 euro le plafond fixé pour votre île — 331.859,70 euros à Mallorca et Menorca, 378.211,68 euros à Ibiza et Formentera —, vous perdez entièrement l’avantage fiscal. En dessous de ce plafond, il s’applique en revanche selon le montant : pleinement sur les premiers 270.151,20 euros, puis avec un taux de 8 % sur le reste. Si possible, négociez le prix d’achat en conséquence.

Une Nota simple trop ancienne au moment de la demande Les autorités n’acceptent généralement pas une Nota simple du registre foncier datant de plus de 3 mois. Demandez-en une nouvelle peu avant de déposer votre dossier.

Une demande déposée après la signature chez le notaire Pour de nombreux dispositifs d’aide, vous devez déposer votre demande avant la signature de l’acte d’achat ou, au plus tard, au même moment. Si vous n’y pensez qu’après, vous risquez souvent de ne rien obtenir.

L’obligation d’occuper soi-même le logement non respectée Si vous louez le bien après l’achat ou l’utilisez comme logement de vacances, vous risquez de devoir rembourser l’aide. Dans ce cas, une licence ETV de location touristique poserait aussi problème. Renseignez-vous au préalable sur la licence ETV à Mallorca.

L’absence de conseil juridique indépendant Faire appel à un avocat est particulièrement utile pour les demandes d’aides publiques. Une erreur dans le formulaire ou une déclaration mal remplie peut entraîner un refus qu’il est ensuite difficile de faire annuler.

Les autres impôts à prendre en compte

L’achat d’un bien immobilier aux Baléares entraîne plusieurs obligations fiscales que vous devez connaître, même si vous bénéficiez d’aides.

Pour faire le point sur les taxes liées à l’achat immobilier, consultez notre rubrique Fiscalité et droit ou notre article consacré à la taxe IBI.

Et après ? Les démarches à effectuer après l’achat

La signature chez le notaire ne marque pas la fin des démarches. Voici ce que vous devez faire juste après l’achat :

• Faire inscrire le bien au registre foncier (Registro de la Propiedad) après la signature chez le notaire
• Déposer la déclaration d’ITP auprès de l’ATIB : même si vous êtes exonéré, vous devez déclarer officiellement cette exonération (délai : 1 mois après la signature de l’acte)
• Faire enregistrer votre nouvelle adresse (Empadronamiento) auprès de l’Ayuntamiento : cette démarche compte aussi pour vos futures demandes d’aide
• Souscrire une assurance habitation : la banque l’exige de toute façon si vous contractez un prêt hypothécaire. Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’assurance habitation en Espagne
• Rejoindre la Comunidad de Propietarios : si vous achetez un appartement dans une copropriété, vous devrez tenir compte de ses décisions, de son règlement intérieur et des charges à payer. Retrouvez toutes les informations dans notre article sur la copropriété en Espagne
• Vérifier le certificat de performance énergétique : il est fourni lors de l’achat et peut être utile pour obtenir plus tard des aides à la rénovation

Si vous envisagez des travaux de rénovation énergétique à plus long terme, renseignez-vous sur les aides à la rénovation à Mallorca.

Le marché immobilier : pourquoi cette aide arrive maintenant

L’annonce de cette aide à l’achat n’a rien d’un hasard. Le marché immobilier des Baléares connaît un déséquilibre structurel : la demande reste forte, notamment de la part des acheteurs internationaux, l’offre reste limitée et les prix demeurent élevés, malgré un léger recul des transactions à la fin de 2025 (–13,9 % pour les logements en novembre 2025 par rapport à l’année précédente, selon les notaires espagnols). Pour les habitants qui perçoivent des revenus locaux, accéder à la propriété est ainsi devenu pratiquement impossible. Cette aide cherche à atténuer en partie ce problème structurel, sans le résoudre. Pour vous faire une idée réaliste des prix actuels de l’immobilier à Mallorca, consultez nos analyses récentes.

En bref

L’aide des Baléares à l’achat d’un premier logement pour les moins de 40 ans est le dispositif régional le plus complet mis en place à ce jour dans l’archipel : une subvention directe pouvant atteindre 10 000 €, une exonération de l’ITP pour les moins de 30 ans sur les premiers 270 151,20 € du prix, dans la limite du plafond applicable sur l’île, et une garantie publique permettant de financer jusqu’à 100 % de l’achat. Les principales conditions à remplir sont de justifier d’au moins 5 ans de résidence aux Baléares, de respecter le plafond de prix et d’occuper soi-même le logement. Si vous remplissez ces 3 conditions et déposez un dossier complet suffisamment tôt, vous pouvez économiser des milliers, voire des dizaines de milliers d’euros, et faire ainsi vos premiers pas sur l’un des marchés immobiliers les plus chers d’Europe.

Pour connaître toutes les étapes juridiques, consultez notre guide Immobilienkauf: Ablauf.

Sources officielles

• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – journal officiel des Baléares, où sont publiées les conditions d’attribution des aides : https://www.caib.es/eboibfront/
• IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) – organisme chargé des aides au logement aux Baléares : https://www.ibavi.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – organisme chargé des exonérations de l’ITP et des déclarations fiscales : https://www.atib.es
• Parlament de les Illes Balears – compte rendu du débat général du 7 octobre 2025, au cours duquel Marga Prohens a annoncé les mesures d’aide : https://www.parlamentib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – administration fiscale nationale, compétente pour les questions relatives à l’IRPF : https://www.agenciatributaria.es