Valor Catastral : la valeur cadastrale, base de l’IBI, de la Plusvalía et de l’IRNR

Si vous possédez, achetez ou vendez un bien immobilier à Majorque, vous rencontrerez inévitablement le valor catastral : la valeur cadastrale officielle attribuée par l’administration fiscale espagnole à chaque terrain et bâtiment. Cette valeur figure sur l’avis d’IBI, sert à calculer la Plusvalía municipal lors d’une vente et entre en compte dans l’impôt sur le revenu des propriétaires occupants et des non-résidents (IRPF/IRNR). Contrairement au prix du marché, la valeur cadastrale n’est pas réévaluée chaque année : elle est fixée par le Catastro dans le cadre de procédures complexes et peu fréquentes, et reste généralement nettement inférieure à la valeur réelle du bien. Dans ce guide, vous découvrirez comment le valor catastral est calculé, à quoi il sert concrètement, en quoi il diffère du plus récent Valor de Referencia et ce que vous pouvez faire s’il vous semble trop élevé.

Vous ne savez pas comment votre valeur cadastrale influe sur l’IBI, la Plusvalía ou votre déclaration fiscale ?

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Qu’est-ce que le Valor Catastral exactement ?

Le valor catastral est une valeur fiscale fixée par les services du cadastre (Catastro) pour chaque bien immobilier en Espagne. Il ne correspond pas à la valeur de marché, mais à une estimation objective établie par l’administration à partir de plusieurs critères : l’emplacement, la superficie du terrain, les coûts de construction, la qualité de construction, l’ancienneté du bien, son usage et, parmi d’autres facteurs, le niveau général du marché dans la zone. Il est calculé par le Ministerio de Economía y Hacienda via la Dirección General del Catastro.

Point important : le valor catastral n’est pas réévalué individuellement à chaque transaction. Il est déterminé dans le cadre de procédures d’évaluation collective, menées à intervalles espacés pour chaque commune ou catégorie de biens. Cela explique pourquoi la valeur cadastrale reste souvent stable pendant des années, alors que les prix du marché évoluent bien plus rapidement.

À noter : dans la pratique, le valor catastral est presque toujours inférieur au prix de vente réel. C'est précisément pour cette raison qu'il n'a longtemps pas suffi à empêcher la fraude fiscale via des prix d'achat artificiellement bas — ce qui a motivé l'introduction du Valor de Referencia en 2022.

À quoi sert le Valor Catastral ?

La valeur cadastrale sert de base de calcul à plusieurs impôts distincts, tant municipaux que nationaux. Que vous vendiez, louiez ou possédiez simplement votre bien immobilier, vous êtes concerné par chacune de ces impositions.

Pour les propriétaires qui louent leur bien, il est particulièrement important de savoir que la valeur cadastrale sert également de base de calcul pour ce que l'on appelle l'"imputación de rentas", y compris pendant les périodes où une résidence secondaire n'est pas louée. Vous trouverez plus de détails dans le guide Fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents.

Comparatif entre Valor Catastral, Valor de Referencia et valeur de marché

Depuis le 1er janvier 2022, le Valor de Referencia constitue une 2e valeur, actualisée chaque année et instaurée sur la base de la Ley 11/2021 (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal). Lui aussi est fixé par la Dirección General del Catastro, mais il repose sur les données réelles des ventes notariées dans la zone concernée. Il est donc nettement plus proche de la valeur de marché que le valor catastral classique.

Attention : si le Valor de Referencia est supérieur au prix d’achat convenu, l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) est malgré tout calculé sur la base de cette valeur plus élevée, indépendamment du montant effectivement payé. La Cour constitutionnelle espagnole a jugé ce système conforme à la Constitution dans son arrêt 13/2026 du 12 février 2026 et a rejeté à l’unanimité la question qui lui était soumise.

Pour en savoir plus sur le calcul concret lors d’un achat, consultez le guide Acheteurs étrangers à Majorque.

Le Valor Catastral et l’IBI

L’IBI est l’impôt foncier prélevé chaque année par l’Ayuntamiento. Il est calculé directement sur la base du valor catastral. Comme cette valeur varie d’une commune à l’autre et qu’elle est réévaluée à intervalles irréguliers, la charge fiscale réelle peut différer considérablement selon l’endroit où se situe le bien à Majorque, même pour des valeurs de marché comparables.

Vous trouverez des informations détaillées sur les taux, les échéances et les éventuelles réductions dans les guides L’impôt IBI en Espagne et Réduction de l’IBI à Majorque.

Le Valor Catastral et la Plusvalía municipal lors de la vente

La Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) est un impôt communal qui taxe l’augmentation de valeur de la part du terrain — et non des constructions — entre l’achat et la vente. Elle repose expressément sur le Valor catastral del suelo, c’est-à-dire la part terrain de la valeur cadastrale.

La formule de base est la suivante :

Plusvalía = base imposable (Valor catastral del suelo) × coefficient (durée de détention, max. 20 ans) × taux d’imposition de la commune

Chaque Ayuntamiento fixe lui-même le taux d’imposition. En vertu de l’article 108 du Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), il ne peut pas dépasser 30 % ; le taux applicable figure dans le règlement fiscal (ordenanza fiscal) de la commune concernée.

1. Le vendeur et le notaire déterminent le Valor catastral del suelo applicable à partir du dernier avis d’IBI.
2. La commune calcule le coefficient en fonction des années de détention.
3. La déclaration fiscale est généralement déposée auprès de l’Ayuntamiento par l’intermédiaire d’une Gestoría.

Remarque : En principe, c’est le vendeur qui est redevable du paiement. Une disposition contractuelle différente entre l’acheteur et le vendeur est possible, mais reste rare dans la pratique.

Vous trouverez un aperçu complet de tous les frais annexes liés à la vente dans le guide Impôts lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

Valor Catastral pour l’IRPF et l’IRNR

Pour les propriétaires qui ne louent pas leur bien immobilier toute l’année, une partie de la valeur cadastrale est retenue comme revenu fictif au titre de l’usage personnel et imposée via l’IRPF (résidents) ou l’IRNR (non-résidents). Ici aussi, le Valor catastral sert de base de calcul, et non la valeur du marché ni les revenus locatifs réellement perçus. Si vous louez votre bien temporairement, vous devriez tenir compte de cette règle dans votre déclaration fiscale, notamment en ce qui concerne l’alternance entre périodes de location et périodes sans location.

Vous trouverez des détails sur l’imposition des revenus locatifs pour les non-résidents dans le guide Imposer les revenus locatifs des non-résidents. Les propriétaires susceptibles d’être assujettis à l’impôt sur la fortune dans plusieurs pays auront également intérêt à consulter le guide Impôt sur la fortune lors de l’achat d’un bien immobilier.

Où trouver mon Valor Catastral ?

La valeur cadastrale figure sur chaque avis d’IBI (Recibo del IBI) envoyé chaque année par l’Ayuntamiento. Vous pouvez également la consulter sur la Sede Electrónica del Catastro dès lors que vous connaissez le numéro de référence ou la référence cadastrale du bien.

Pour justifier les caractéristiques du bien lors d’un achat, d’une vente ou d’un financement, il est également utile de consulter le registre foncier. Pour en savoir plus, consultez le guide Vérifier le registre foncier en Espagne.

Si le Valor Catastral semble trop élevé : recours et clarification

Si le Valor catastral fixé vous semble trop élevé, par exemple parce qu’il ne correspond plus à l’état ou à l’usage du bien, vous pouvez en principe contester la décision sur laquelle il repose. La valeur cadastrale ayant une incidence directe sur l’IBI et la Plusvalía, sa rectification se répercute immédiatement sur plusieurs impôts.

Concernant le Valor de Referencia, qui lui est étroitement lié, le Tribunal constitutionnel a confirmé, par son arrêt 13/2026 du 12 février 2026, que le système est conforme à la Constitution en tant que tel. L’arrêt précise également que cette valeur peut être contestée dans chaque cas particulier et que le contribuable peut présenter ses objections par tout moyen de preuve recevable. La conformité à la Constitution ne signifie donc pas que la valeur ne peut pas être contestée dans un cas concret. Elle ne peut toutefois être contestée qu’à partir du moment où elle est effectivement appliquée, c’est-à-dire à l’occasion de l’opération taxée, et non à titre préventif.

Attention : les recours contre les valeurs cadastrales concernent exclusivement le valor catastral lui-même, et non la méthode de calcul de l’impôt concerné. En cas de doute, il est conseillé de demander l’avis d’un professionnel avant l’expiration des délais.

Pour les questions fiscales et juridiques propres à chaque situation d’achat, il est généralement recommandé de faire appel suffisamment tôt à un avocat spécialisé ; voir Avocat pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Les erreurs les plus fréquentes concernant le Valor Catastral

• Confondre le Valor catastral avec la valeur de marché : si vous vous basez sur la valeur cadastrale plutôt que sur le prix réel du marché pour vendre ou financer un bien, vous sous-estimez généralement sa valeur vénale réelle.
• Assimiler le Valor catastral au Valor de Referencia : ces 2 valeurs sont fixées par le Catastro, mais elles s'appliquent à des impôts différents et ne sont pas actualisées à la même fréquence.
• Calculer la Plusvalía sur la valeur cadastrale totale plutôt que sur la valeur du terrain : seul le Valor catastral del suelo est pris en compte.
• Se baser sur des avis d'IBI obsolètes : après une réévaluation collective effectuée par la commune, la valeur peut changer sensiblement.
• Oublier les revenus théoriques en cas d'occupation personnelle : les non-résidents, en particulier, oublient souvent que même sans location, l'imposition est calculée à partir de la valeur cadastrale.

Quelle est la suite ?

Après l'achat d'un bien immobilier, vérifiez le Valor catastral actuel dès réception du premier avis d'IBI, idéalement avec l'aide d'une Gestoría ou d'un conseiller fiscal sur place. Si vous envisagez de louer le bien, il est également utile de déterminer les conséquences fiscales des périodes d'occupation personnelle sur la base de la valeur cadastrale. Si vous prévoyez de vendre à long terme, surveillez l'évolution du Valor catastral del suelo, car il influence directement le montant futur de la Plusvalía. En cas de départ prévu ou de changement de résidence, des règles fiscales spécifiques peuvent aussi s'appliquer ; voir Wegzugssteuer Spanien.

Checklist : garder le Valor Catastral sous contrôle

1. Vérifiez l'avis d'IBI actuel et notez le Valor catastral, en distinguant la part du terrain et celle de la construction.
2. Vérifiez la référence cadastrale sur la Sede Electrónica del Catastro.
3. En cas de projet de vente : gardez à disposition le Valor catastral del suelo pour calculer la Plusvalía.
4. En cas de location ou d'occupation personnelle : faites préciser les conséquences sur l'IRPF/IRNR par un conseiller fiscal.
5. En cas d'achat : comparez le Valor de Referencia avec le prix d'achat convenu.
6. En cas de doute sur le montant : vérifiez les possibilités de recours dans les délais impartis.

Conclusion

La valeur cadastrale n’est pas un sujet réservé aux spécialistes : elle constitue la base de calcul de l’IBI, de la Plusvalía municipal et de certains volets de l’impôt sur le revenu pour les propriétaires et les non-résidents à Majorque. Connaître sa valeur cadastrale actuelle, savoir distinguer la valeur du terrain de la valeur totale et comprendre la différence avec le plus récent Valor de Referencia permet d’éviter les mauvaises surprises lors d’un avis d’imposition, d’une vente ou d’une déclaration fiscale. Les valeurs variant selon les communes et les méthodes d’évaluation, il est toujours conseillé de procéder à un examen individuel pour les transactions importantes.

Sources officielles

• Tribunal constitutionnel, arrêt 13/2026 du 12 février 2026 (Valor de Referencia) – https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-6480

• Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal – https://www.boe.es

• Dirección General del Catastro / Sede Electrónica del Catastro – https://www.sedecatastro.gob.es

• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – https://www.agenciatributaria.es

• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – https://www.atib.es