Een eerste woning kopen op Mallorca: je complete koopgids voor 2026

Als je op Mallorca je eerste eigen woning wilt kopen – in het Spaans ‘comprar primera vivienda’ – krijg je te maken met een markt die tot de duurste van Spanje behoort. Tegelijkertijd heeft de Govern de les Illes Balears een van de meest uitgebreide steunpakketten voor starters in het hele land opgezet: gedifferentieerde ITP-tarieven, flinke belastingvrijstellingen, staatsgaranties via het IBAVI en directe subsidies. Als je het systeem snapt, kun je bij de aankoop van een appartement van 300.000 euro al snel flink besparen. Deze gids laat je het hele aankoopproces zien – van de budgetplanning via het reserveringscontract en de notariële akte tot de sleuteloverdracht – met concrete cijfers, actuele drempelwaarden en de bevoegde instanties, stand 2026.

Weet je al op welke ITP-bonus je recht hebt – en of je droomhuis onder de nieuwe drempelwaarde valt?

• 📩 Stuur ons een persoonlijk verzoek — We kijken gratis na welke belastingvoordelen in jouw geval van toepassing zijn.
• Alle bijkomende aankoopkosten op een rijtje

Wat de aankoop echt kost: de drie budgetpakketten

De meest voorkomende fout bij het plannen is dat je de offerteprijs gelijkstelt aan het totale budget. In de praktijk is je kapitaal verdeeld over drie aparte potjes, die allemaal tegelijk moeten kloppen:

Let op: Banken in Spanje financieren meestal tot 80 % van de aankoopprijs (of de taxatiewaarde, afhankelijk van welke van beide het laagst is). Voor de resterende 20 % plus de bijkomende kosten heb je liquide eigen vermogen nodig – in totaal dus zo’n 30–34 % van de aankoopprijs, voordat je überhaupt met een bank gaat praten.

Praktijkvoorbeeld Palma 2026: Volgens marktgegevens lag de prijs per vierkante meter in Palma eind 2025 rond de 5.086 €/m² (bron: idealista). Een appartement van 60 m² kost dus zo’n 305.000 €. Benodigd eigen vermogen (20 % aanbetaling + ca. 12 % bijkomende kosten): ca. 97.600 €.

ITP of IVA? De beslissende keuze

Voordat je iets anders gaat berekenen, moet je weten welk soort belasting van toepassing is – dat bepaalt namelijk de totale hoogte van de bijkomende kosten.

Het belangrijkste verschil: als je bij de projectontwikkelaar koopt, betaal je 10 % IVA + 1,5 % AJD, samen 11,5 %. Als je een bestaande woning koopt, geldt het progressieve ITP – en daar gelden de belangrijkste kortingen voor starters.

Let op: een verkeerde indeling (bijvoorbeeld een verkoop door een projectontwikkelaar die per ongeluk wordt behandeld alsof er ITP over moet worden betaald) kan het totale belastingbedrag beïnvloeden. Laat dit in geval van twijfel nakijken door een belastingadviseur of de ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

ITP op de Balearen 2026: de progressieve belastingtarieven in detail

Het ITP op de Balearen is progressief gestaffeld – dat betekent dat niet de totale prijs met één vast tarief wordt vermenigvuldigd, maar dat voor elke waardeklasse een eigen tarief geldt.

Bron: Forohipotecario / ATIB 2026

Let op: De exacte drempelwaarden (vooral vanaf 1.000.000 €) kunnen veranderen. Voor bindende informatie geldt altijd de actuele stand van zaken bij ATIB.

Rekenvoorbeeld: Bij de aankoop van een bestaande woning voor 500.000 € zijn de kosten: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → Totaal ITP: 41.000 €.

De nieuwe ITP-drempels vanaf maart 2026: wat er is veranderd

Dat is de belangrijkste verandering voor starters dit jaar. Vanaf 1 maart 2026 gelden er op Mallorca nieuwe waardedrempels voor toegang tot verlaagde ITP-tarieven en kortingen.

Wat dit betekent: door de hogere drempel komen meer kopers in aanmerking voor de subsidie. Maar – en dat is het punt dat vaak over het hoofd wordt gezien – de verlaagde belastingtarieven of de korting gelden nog steeds alleen tot 270.151,20 €. Het bedrag tussen dit maximum en de nieuwe toegangsgrens wordt belast tegen het algemene tarief van 8 %.

Kortingen voor nieuwe kopers: wie krijgt hoeveel?

Hier zit het echte besparingspotentieel. Het belastingstelsel van de Balearen kent verschillende mate van belastingverlichting, afhankelijk van het profiel van de koper.

Let op: de 100%-kwijtschelding geldt niet automatisch voor de volledige aankoopprijs, maar heeft betrekking op het deel tot aan het geldende maximumbedrag voor de bonificatie (270.151,20 €). Over het bedrag daarboven wordt de normale ITP geheven. Voor de exacte inkomens- en leeftijdsgrenzen geldt altijd de actuele stand bij de ATIB – deze worden regelmatig aangepast.

IBAVI-garantie en andere financieringssteun

Het Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) heeft een borgstellingsprogramma waarmee jonge kopers tot 100 % van de aankoopprijs kunnen financieren – dus zonder de gebruikelijke aanbetaling. Daarnaast is er op nationaal niveau een ICO-borgstellingsregeling.

Let op: De combinatie van een IBAVI-garantie en een ITP-vrijstelling is onder bepaalde omstandigheden mogelijk, maar daarvoor moet wel aan alle voorwaarden tegelijk worden voldaan. Neem rechtstreeks contact op met het IBAVI (ibavi.caib.es) voor de actuele aanvraagtermijnen en inkomensgrenzen.

Meer informatie over de hypotheekstructuur op Mallorca vind je in onze gids over vastgoedfinanciering op Mallorca.

Het aankoopproces stap voor stap

De aankoop van een woning op Mallorca verloopt volgens een duidelijk vastgelegd proces. Afwijkingen zijn mogelijk, maar komen zelden voor.

1. Budget- en bonificatiecontrole: ga na of je in aanmerking komt voor de ITP-voordelen (ATIB, belastingadviseur). Vraag een NIE aan als je die nog niet hebt.
2. Vastgoed zoeken en bezichtigen: marktonderzoek, bezichtigingen, de basis leggen voor due diligence. Handig: checklist voor vastgoedbezichtigingen.
3. Reserveringsovereenkomst (contrato de reserva): De eerste schriftelijke verbintenis, meestal met reserveringskosten. Meer info vind je in de gids over de reserveringsovereenkomst in Spanje.
4. Voorlopig koopcontract (contrato de arras): aanbetaling van meestal 10 % van de koopprijs. Als de koper zich terugtrekt, verliest hij de arras. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele terugbetalen.
5. Kadasteronderzoek en due diligence: inzage in de ‘Nota simple’ bij het Registro de la Propiedad – lasten, hypotheken, eigendomsstatus. Handleiding: het kadaster in Spanje controleren.
6. Hypotheekaanbod en FEIN: De bank geeft de FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) af; wettelijke wachttijd van 10 dagen voor de afspraak bij de notaris.
7. Afspraak bij de notaris (escritura de compraventa): het opstellen van de koopakte. Notaris in Spanje – hoe de afspraak verloopt.
8. Belastingbetaling: ITP (bestaande woning) of IVA + AJD (nieuwbouw) moet binnen 30 werkdagen na de notariële akte aan de ATIB worden betaald. Dien tegelijkertijd de aanvragen voor belastingvermindering in.
9. Inschrijving in het kadaster: het indienen van de Escritura bij het bevoegde Registro de la Propiedad.
10. Lopende kosten regelen: IBI, inboedel- en opstalverzekering, en gemeenschappelijke kosten via automatische incasso betalen.

Let op: De termijn van 30 werkdagen voor de ITP-betaling is een uiterste termijn – bij te late betaling worden toeslagen en rente in rekening gebracht.

Welke documenten heb je nodig?

Voor mensen die in Spanje wonen is de lijst met documenten overzichtelijk, maar hij moet wel compleet zijn.

Over het energiecertificaat in Spanje is er een aparte gids.

De meest voorkomende fouten bij je eerste aankoop op Mallorca

Uit de praktijk van het advieswerk komen steeds weer dezelfde vermijdbare fouten naar voren:

• Bonificatie vergeten of verkeerd aangevraagd: als je de ITP betaalt zonder tegelijkertijd de vrijstellingsaanvraag in te dienen, verlies je je recht daarop. Achteraf een aanvraag indienen is supermoeilijk.
• Drempelwaarde onderschat: Veel kopers gaan nog steeds uit van de oude limiet van 270.151,20 €. Vanaf maart 2026 geldt op Mallorca 307.089 € als toegangsdrempel – dat biedt wat speelruimte, maar verandert niets aan het maximum voor volledige kwijtschelding.
• Nota simple niet gecontroleerd: er staan regelmatig lasten, hypotheken of onduidelijke erfenissituaties in het kadaster vermeld. Als je deze stap overslaat, koop je die problemen erbij.
• De termijn van 30 werkdagen is verstreken: voor de ITP-betaling na de escritura geldt een strikte deadline. Vertragingen bij de Gestoría of bij de belastingdienst van de ATIB kunnen je duur komen te staan.
• Het Arras-contract zonder advocaat ondertekend: het voorlopige contract is bindend. Een fout hier kan je het hele aanbetalingsbedrag kosten.
• Bijkomende kosten worden onderschat: als je alleen de ITP meerekent, maar de AJD (bij een hypotheek), notariskosten, kadastrale kosten en het honorarium van de gestoria vergeet, zit je uiteindelijk meerdere procentpunten ernaast.

Wat komt er daarna? De lopende kosten als eigenaar

De aankoop is rond – maar daarmee beginnen er nieuwe terugkerende verplichtingen:

Voor meer info over de jaarlijkse onroerendgoedbelasting kun je de gids over de IBI-belasting in Spanje lezen, en voor informatie over de dekking kun je de gids over de inboedelverzekering in Spanje lezen.

Als je het pand later wilt verhuren, let dan op de strenge regels rond de ETV-vergunning op Mallorca – Decreto 4/2025 heeft de afgifte van nieuwe vergunningen voor vakantieverhuur flink aan banden gelegd. Voor klassieke langetermijnverhuur geldt dit echter niet – meer hierover vind je in de gids Langetermijnverhuur Mallorca.

Checklist: Eerste aankoop op Mallorca 2026

Print deze lijst uit en vink alles punt voor punt af voordat je naar de volgende fase gaat:

Voordat je gaat zoeken

• Drie begrotingsposten berekend (termijn, eigen vermogen, bijkomende kosten)
• De voorwaarden voor de bonus zijn door ATIB gecontroleerd
• NIE / NIF aanwezig en up-to-date
• Spaanse bankrekening geopend
• Inkomensbewijzen en belastingaanslagen bij de hand
• IBAVI-subsidiemogelijkheid bekeken (als je aan de leeftijdsvoorwaarden voldoet)

Bij de aankoop

• Nota simple opgevraagd en gecontroleerd
• Het energiecertificaat van de verkoper ontvangen
• Verdrag van Arras door advocaat gecontroleerd
• Wacht op de hypotheekvergelijking, inclusief FEIN (10 dagen)
• Ik ben bij de notaris geweest met alle documenten bij me
• De ITP-bonusaanvraag is tegelijk met de belastingbetaling ingediend

Volgens de Escritura

• ITP / IVA + AJD binnen 30 werkdagen aan ATIB betaald
• Kadastrale inschrijving in gang gezet
• IBI, verzekering, gemeenschappelijke kosten via automatische incasso
• Empadronamiento bij de gemeente op je nieuwe woonplaats

Conclusie

Als je je eerste huis op Mallorca met een helder hoofd wilt kopen, betekent dat vooral: het belastingstelsel begrijpen voordat je op zoek gaat. Het goede nieuws: wie voldoet aan de voorwaarden voor de ITP-korting – of je nu een jonge koper bent, een gehandicaptenkaart hebt of een groot gezin hebt – kan bij de aankoop van een bestaande woning profiteren van aanzienlijke belastingvoordelen tot aan het maximum van 270.151,20 €. Vanaf maart 2026 maakt de nieuwe drempel van 307.089 € deze voordelen bovendien voor meer mensen toegankelijk. Daarnaast zijn er IBAVI-garanties en directe subsidies tot 10.000 €. Dit alles maakt de eerste aankoop op Mallorca, ondanks de hoge marktprijzen voor inwoners, een stuk betaalbaarder dan het op het eerste gezicht lijkt – mits je het vanaf het begin goed plant.

Officiële bronnen

• ATIB – Belastingdienst van de Balearen (ITP-tarieven, aanvragen voor belastingvermindering, formulieren): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (garanties, directe subsidies, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Tributaria (Nationaal belastingkantoor, formulier 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de Mallorca (kadastrale inschrijving, Nota simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decreet 4/2025, belastingwetgeving van de Balearen): www.boib.caib.es