Checklist voor het bezichtigen van onroerend goed op Mallorca: waar je op moet letten tijdens een bezichtiging

Een bezichtiging van een woning op Mallorca voelt vaak anders aan dan thuis – het licht is mooier, het uitzicht betoverender, de verkoopdruk subtieler. En dat is nou net het probleem. Als je zonder gestructureerde checklist een Finca of een stadsappartement op Mallorca bezichtigt, zie je systematisch de punten over het hoofd die je later duur komen te staan: illegale aanbouwen, een ontbrekende cédula de habitabilidad, onduidelijke watervoorziening of een kadaster dat niet klopt met de werkelijkheid. Deze gids geeft je een compleet controlelijstje – van de voorbereiding en de bezichtiging ter plaatse tot de documenten die je in handen moet hebben voordat je een reserveringscontract ondertekent. Alle punten zijn afgestemd op de Mallorca-markt van 2026.

Heb je al een specifiek object op het oog en wil je weten welke risico’s er echt aan verbonden zijn?

• 📩 Stuur een persoonlijk verzoek — ervaren Mallorca-experts bekijken samen met jou de woning van je dromen
• Het volledige aankoopproces stap voor stap begrijpen

Voor de bezichtiging: een goede voorbereiding is het halve werk

Je bespaart jezelf een hoop gedoe ter plaatse als je bepaalde documenten al van tevoren opvraagt, of op zijn minst weet welke je kunt vragen. Het doel: niet blindelings een pand binnenlopen, maar met voorkennis die voor de hand liggende uitsluitingscriteria al vóór de vlucht uitsluit.

Wat je voor de bezichtiging moet aanvragen

Let op: het uittreksel uit het kadaster (Nota simple) kost maar een paar euro en kun je bestellen via het online portaal van het Registro de la Propiedad. Daaruit kun je meteen zien of er nog een hypotheek op het pand rust, die vóór de overdracht moet worden afgelost.

Plan niet meer dan 3–4 bezichtigingen per dag. Als je op dezelfde dag te veel woningen bekijkt, gaan de details door elkaar lopen en vervaagt je eerste indruk.

Locatie en omgeving: Wat je in de buurt kunt bekijken

De ligging op Mallorca is niet overal hetzelfde. Een woning in Palma wordt volgens heel andere maatstaven beoordeeld dan een Finca in het midden van het eiland of een huis vlak bij de kust. Je moet de volgende punten systematisch doornemen:

Checklist voor de locatiebezoek

• Hoe zit het met de bereikbaarheid via de weg – het hele jaar door begaanbaar of zijn er seizoensgebonden knelpunten?
• Is er infrastructuur in de buurt (supermarkt, dokter, school, apotheek)?
• Hoe ver is het naar het dichtstbijzijnde strand, het dichtstbijzijnde dorp?
• Ligt het perceel in het kustgebied – gelden er beperkingen volgens de Ley de Costas?
• Is het perceel aangemerkt als Suelo Rústico (landbouwgrond) of Suelo Urbano (bouwgrond)?
• Is er mobiel bereik en/of een glasvezelverbinding?
• Ligging van het huis: waar ligt het terras/het zwembad – op het zuiden, op het westen?
• Zichtlijnen: Wat verandert er per seizoen (begroeiing, bebouwing in de buurt)?

Panden in de buurt van de kust vallen onder de beschermingsregels van de Ley de Costas – meestal een beschermingszone van 100 meter vanaf de kustlijn, waar nieuwbouw en uitbreidingen sterk aan banden worden gelegd. Meer info hierover vind je in de gids over de Ley de Costas op Mallorca.

Voor percelen buiten de bebouwde kom – dus klassieke finca’s – gelden speciale bouwvoorschriften. Wat er op Suelo Rústico gebouwd mag worden, is streng gereguleerd en verschilt per gemeente en beschermingsstatus. Meer hierover vind je in onze gids over finca’s op Suelo Rústico.

Gebouw en inrichting: wat je met eigen ogen ziet

Mallorca heeft zijn eigen karakter. Oudere huizen – stadspaleizen, dorpshuizen, finca’s – zijn vaak gebouwd van Mares-steen, een lokale zandsteen die poreus is en in de winter vochtproblemen kan geven als er onvoldoende verwarming en ventilatie is. De luchtvochtigheid op het eiland ligt in de wintermaanden regelmatig boven de 80%. Wat in de zomer droog en perfect lijkt, kan in de winter schimmelgroei vertonen op muren, in kasten en onder vloeren.

Checklist voor de bouwkundige staat ter plaatse

Let op: sporen van schimmel worden soms vlak voor bezichtigingen overgeschilderd. Controleer de muren met een hygrometer of let op verdacht verse verf vlak bij de overgang tussen muur en vloer, achter meubels en in hoeken.

Als je een uitgebreide renovatie plant, is het aan te raden om al vóór het reserveringscontract een architectenrapport te laten opstellen. De kosten voor een complete renovatie op Mallorca lopen sterk uiteen – lees er meer over in de gids over de kosten van een complete renovatie op Mallorca.

Watervoorziening en aansluitingen bij finca’s

Bij stadswoningen zijn water en stroom bijna altijd aangesloten op het openbare netwerk. Bij finca’s en landhuizen – en dat geldt voor een groot deel van de gewilde woningen in het binnenland van het eiland en aan de noordkust – ligt dat anders.

Vragen over de voorzieningen voor finca’s en landhuizen

Niet-geregistreerde waterputten worden als illegaal beschouwd en kunnen leiden tot boetes of sluiting. Wat er nodig is om ze legaal te maken, leg je uit in onze gids over het legaliseren van waterputten op Mallorca.

Juridische status van het onroerend goed: de belangrijkste documenten

Dit is het punt waarop kopers op Mallorca het vaakst voor onaangename verrassingen komen te staan. Niet omdat verkopers per definitie oneerlijk zijn, maar omdat de bouwgeschiedenis van veel woningen – vooral oudere landhuizen en finca’s – decennialang nauwelijks is gedocumenteerd.

Vereiste documenten voordat je de aankoop afrondt

Let op: Openstaande IBI-schulden en achterstallige Comunidad-bijdragen van de vorige eigenaar worden in Spanje overgedragen op het onroerend goed – en dus op de nieuwe eigenaar. Vraag daarom altijd om de betalingsbewijzen van de afgelopen jaren.

Meer informatie over het controleren van het kadaster vind je in onze gids ‘Het kadaster in Spanje controleren’.

Illegale aanbouwen en bouw zonder vergunning: een risico dat specifiek is voor Mallorca

Op Mallorca is er een lange geschiedenis van informele bouwactiviteiten. Terrassen zijn overkapt, slaapkamers zijn aangebouwd, gastenverblijven zijn neergezet – vaak zonder bouwvergunning. Het probleem: deze aanbouwen staan vaak niet geregistreerd in het kadaster en in het Catastro. Technisch gezien koop je ze erbij, maar ze zijn niet gelegaliseerd.

Hoe je illegale aanplantingen herkent

• Vergelijk de woonoppervlakte die in de beschrijving staat met de oppervlakte in het kadasteruittreksel (Nota simple) en het Catastro-uittreksel – als deze drie niet met elkaar overeenkomen, is voorzichtigheid geboden.
• Vraag het de makelaar of verkoper gewoon: „Zijn er bouwonderdelen die niet zijn goedgekeurd?” en laat het antwoord op papier zetten.
• Controleer of er voor alle zichtbare bouwwerken (gastenverblijf, carport, zwembadhuis, pergola) bouwvergunningen zijn.
• Zorg ervoor dat er een architectenrapport of een technische due diligence-controle komt.

Let op: Het legaliseren van niet-goedgekeurde bouwwerken op Mallorca is mogelijk, maar kost veel tijd en geld. Het lukt ook niet altijd – vooral niet in beschermde gebieden zoals ANEI of binnen de beschermde gebieden van de Ley de Costas. Lees er meer over in de gids ‘Illegale bouwwerken legaliseren op Mallorca en illegale aanbouwen herkennen’.

Vakantieverhuur: Is er een ETV-vergunning of is die mogelijk?

Als je van plan bent om het pand – al is het maar seizoensgebonden – als vakantieverblijf te verhuren, is de kwestie van de ETV-vergunning (Licencia de Arrendamiento Turístico de Vivienda) heel belangrijk.

ETV-licentie: wat je tijdens de bezichtiging moet vragen

Let op: Decreet 4/2025 van de Balearen heeft het verbod op het verlenen van nieuwe ETV-vergunningen in meergezinswoningen verder aangescherpt. Wie hoopt op vakantieverhuur en een appartement koopt, loopt het risico nooit een vergunning te krijgen. Laat de vergunningsmogelijkheden absoluut van tevoren door een advocaat controleren.

Details over de huidige juridische situatie: ETV-vergunning Mallorca en overdracht van een ETV-vergunning.

Vereniging van eigenaren (Comunidad de propietarios): waar je op moet letten

Als je een flat, een rijtjeshuis of een appartement in een complex koopt, word je automatisch lid van de Comunidad de propietarios. Wat veel mensen onderschatten: de vereniging kan besluiten tot speciale bijdragen, die voor jou als nieuwe eigenaar meteen van kracht worden.

Checklist voor de gemeenschap

• Maandelijkse gemeenschappelijke kosten (Cuota de Comunidad) – Hoeveel kost het en wat zit erbij inbegrepen?
• Zijn er nog openstaande schulden van de vorige eigenaar aan de vereniging?
• Lees de notulen van de laatste 2–3 vergaderingen van de eigenaren – staan er grote investeringen op de planning?
• Zijn er lopende rechtszaken van de Gemeenschap?
• Is de beheerder een professional of een vrijwillige eigenaar?
• Staat van de gemeenschappelijke ruimtes: zwembad, liften, dakterrassen, tuin, ondergrondse parkeergarage
• Zijn huisdieren toegestaan?
• Zijn er regels in de statuten over kortetermijnverhuur in de vereniging?

In de gids over de vereniging van eigenaren in Spanje wordt alles over de juridische structuur uitgelegd.

Belastingen en lopende kosten: wat je na de aankoop moet betalen

Veel kopers rekenen de aankoopprijs door – en onderschatten stelselmatig de lopende lasten. Voor de bezichtiging is het echter belangrijker of er achterstallige belastingen en heffingen op het pand rusten.

Overzicht van de lopende kosten (richtprijzen)

Let op: achterstallige IBI-betalingen worden in Spanje zakelijk overgedragen op het onroerend goed. Dat betekent: zelfs als jij de nieuwe eigenaar bent, ben je aansprakelijk voor openstaande bedragen van voorgaande jaren. Vraag de IBI-betalingsbewijzen op van ten minste de afgelopen drie jaar.

Voor alle belastingvragen na de aankoop: IBI-belasting Spanje en Belastingen & Recht Mallorca.

De meest voorkomende fouten bij het bezichtigen van woningen op Mallorca

In de praktijk zie je een aantal fouten steeds weer terugkomen. Dit zijn de meest voorkomende – en zo kun je ze vermijden:

1. Ga alleen in de zomer kijken. Het licht is dan mooi, maar vocht en schimmel worden pas in de winter zichtbaar. Ga indien mogelijk minstens één keer in de herfst of winter kijken – of vraag expliciet om foto’s van het winterseizoen.

2. Controleer de oppervlakten niet. In de exposé, de Nota simple en het Catastro staan vaak verschillende vierkante meters vermeld. Afwijkingen van meer dan 10 % zijn een waarschuwing.

3. Alleen op de makelaar vertrouwen. De makelaar vertegenwoordigt meestal de verkoper. Een eigen advocaat bij de aankoop van onroerend goed is geen kostenpost, maar een vorm van bescherming.

4. Een reserveringscontract ondertekenen zonder dat een advocaat het heeft gecontroleerd. Het reserveringscontract bindt je vaak door een aanbetaling. Laat het nakijken voordat je het ondertekent. Details over het reserveringscontract in Spanje.

5. Controleer of er geen Cédula de habitabilidad is. Zonder geldige Cédula is het huis niet legaal bewoonbaar. Het kan zijn dat het ontbreekt, verlopen is of niet is bijgewerkt na verbouwingen. Meer hierover: Cédula de habitabilidad Mallorca.

6. Beschermingszone over het hoofd gezien. ANEI (Áreas Naturales de Especial Interés), het Tramuntana-werelderfgoedgebied en de Ley de Costas-gebieden leggen flinke beperkingen op aan bouwen en gebruik. Je moet echt even het bestemmingsplan van de gemeente checken. Meer over ANEI en natuurbescherming, en over de bouwvoorschriften in de Tramuntana.

7. Te veel bezichtigingen op één dag. Meer dan 3–4 woningen per dag leiden gegarandeerd tot geheugenfouten.

Wat komt er daarna? De volgende stappen na de bezichtiging

Als je een woning serieus overweegt, volg je na de bezichtiging deze stappen in deze volgorde:

1. Een nota simple bestellen (Registro de la Propiedad) – Eigenaar en lasten controleren
2. Een advocaat inschakelen – een due diligence laten uitvoeren, alle documenten laten controleren
3. Technische keuring / bouwkundig rapport – vooral bij oudere gebouwen en finca’s
4. Bijkomende aankoopkosten berekenen – overdrachtsbelasting (ITP), notaris, inschrijving in het kadaster en advocaat komen samen neer op zo’n 10–13 % van de aankoopprijs. Details: bijkomende aankoopkosten Mallorca
5. Een NIE-nummer aanvragen – zonder Spaans belastingnummer geen koopcontract
6. Zorg dat jede financiering geregeld hebt – als je een hypotheek wilt: vraag dit dan ruim van tevoren aan bij Spaanse banken. Vastgoedfinanciering op Mallorca
7. De reserveringsovereenkomst doornemen en ondertekenen – pas nadat een advocaat deze heeft gecontroleerd

Volledige checklist voor het bezichtigen van onroerend goed op Mallorca (samenvatting)

Voor de rondleiding

• Nota simple (uittreksel uit het kadaster) aangevraagd
• Catastro-uittreksel opgevraagd en vergeleken met de Nota simple
• IBI-betalingsbewijzen van de afgelopen 3 jaar opgevraagd
• Energiecertificaat aanwezig en geldig
• De Comunidad-protocollen van de afgelopen 2–3 jaar gelezen
• Er is een bouwvergunning aangevraagd voor alle zichtbare constructies
• Cédula de habitabilidad – nog geldig en up-to-date?
• ETV-licentie: heb je die, is die nog geldig, kun je die overdragen?
• Max. 3–4 objecten per dag gepland

Locatie en omgeving

• De verbinding wordt het hele jaar door gecontroleerd
• Kustgebied (Ley de Costas)? ANEI-beschermingszone?
• Is het aangemerkt als ‘Suelo Rústico’ of ‘Suelo Urbano’?
• Infrastructuur (dokter, school, winkels) gecontroleerd
• Mobiele netwerken en internetbereikbaarheid getest

De bouwkundige staat ter plaatse

• Muren gecontroleerd op vochtvlekken, schimmel en zoutuitslag
• Het dak en de terrassen zijn gecontroleerd op scheuren en watervlekken
• Vloeren gecontroleerd op holle ruimtes
• De elektrische installatie en de zekeringkast bekeken
• Waterdruk en warm water in alle kamers getest
• Zwembad: staat, verwarmingssysteem, filter
• Airco/verwarming: type, leeftijd, onderhoudsbewijs

Specifiek voor finca’s

• Watervoorziening geregeld (leidingnet / bron / regenwaterreservoir)
• Is de vergunning voor de waterput geregistreerd en goedgekeurd?
• Is er een analyse van de waterkwaliteit?
• Afvalwaterput: staat en laatste onderhoudsdatum
• Stroomvoorziening: netaansluiting of generator/zonnepanelen?

Rechtsstatus

• Zijn alle zichtbare onderdelen in het kadaster geregistreerd?
• Oppervlakte volgens het Catastro ≈ oppervlakte volgens het kadasterregister ≈ oppervlakte volgens de beschrijving?
• Is er een aankoopbewijs van de vorige eigenaar?
• Zijn IBI-achterstanden uitgesloten?
• Zijn de schulden van de vorige eigenaar aan de gemeenschap uitgesloten?

Na de rondleiding

• Advocaat ingeschakeld voor due diligence
• Een architectenrapport (voor oudere panden) laten opstellen
• NIE-nummer aangevraagd of al aanwezig
• De bijkomende aankoopkosten eens goed doorreken
• Reserveringsovereenkomst pas ondertekend na controle door een advocaat

Conclusie

Een bezichtiging van onroerend goed op Mallorca is geen vakantie – ook al doet de omgeving dat wel vermoeden. Als je deze checklist gebruikt, voorkom je de typische valkuilen: verborgen bouwgebreken door de poreuze Mares-steen, onduidelijke illegale bouwwerkzaamheden, ontbrekende vergunningen en afwijkingen tussen het kadaster en de werkelijkheid. De drie belangrijkste principes: vraag de documenten al voor je vlucht op, bekijk nooit meer dan 3–4 objecten per dag en schakel een onafhankelijke advocaat in – niet pas bij de notaris, maar uiterlijk vóór het reserveringscontract.

Als je de markt in zijn geheel begrijpt, kun je ook beter realistisch naar de prijzen kijken: actuele prijsgegevens en prijsontwikkelingen vind je in ons overzicht van de vastgoedprijzen op Mallorca.

Officiële bronnen

• Registro de la Propiedad (kadaster) – Online een Nota simple aanvragen: registradores.org
• Elektronisch Catastro – Catastro-opzoeking Spanje: catastro.meh.es
• Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) – Belastingen Balearen: atib.es
• Consell de Mallorca – Stedenbouw – Stedenbouw- en bouwrecht op Mallorca: conselldemallorca.net
• Regering van de Balearen – Toerisme – ETV-vergunningen en Decreet 4/2025: caib.es
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Nationale wetten, Ley de Costas: boe.es
• Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB) – Verordeningen van de Balearen: boib.caib.es