Een nieuwbouwwoning op plan kopen op Mallorca: betaling in termijnen, borgstelling & oplevering

Als je een appartement of villa op Mallorca koopt voordat de eerste steen is gelegd, begeef je je op een van de interessantste – maar ook meest risicovolle – terreinen van de Spaanse vastgoedmarkt. Bij de aankoop van een nieuwbouwproject op plan op Mallorca gaan er vaak bedragen met zes cijfers over de tafel, nog voordat je ook maar één sleutel in handen hebt. Deze gids legt je stap voor stap uit hoe het afbetalingsmodel werkt, wat de wettelijk verplichte bankgarantie (Aval Bancario) precies dekt, welke belastingen er bij nieuwbouw van toepassing zijn en hoe de oplevering correct verloopt. Je leert bovendien welke documenten je vóór de reservering moet controleren en welke fouten kopers keer op keer duur komen te staan.

Overweeg je om een nieuwbouwwoning of een off-plan-woning op Mallorca te kopen en wil je weten of de projectontwikkelaar betrouwbaar is?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — We bekijken samen met jou de projectontwikkelaar, de garantie en de contractbepalingen
• Het hele aankoopproces begrijpen

Wat betekent ‘off-plan’ en welke varianten zijn er?

De term „off-plan” (Spaans: sobre plano) verwijst naar de aankoop van een woning die nog niet gebouwd is of zich nog in de ruwbouwfase bevindt. Je koopt dus op basis van plattegronden, visualisaties en een bouwbeschrijving (memoria de calidades). Daarnaast zijn er projecten die al in aanbouw zijn (en construcción), en kant-en-klare nieuwbouwwoningen (llave en mano) die nog nooit bewoond zijn geweest.

Het grootste voordeel van een vroege aankoop op plan zit ’m in de prijs: projectontwikkelaars bieden in de beginfase vaak gunstige voorwaarden aan, omdat ze de voorfinanciering van het project deels veiligstellen via de betalingen van kopers. Dat is tegelijkertijd het grootste risico: je financiert een bouwproject van iemand anders met je eigen geld.

Let op: Op Mallorca zijn nieuwbouwprojecten al een paar jaar erg in trek. Volgens marktrapporten ligt de prijs in 2025 in toeristisch populaire regio's gemiddeld rond de 6.700 euro per vierkante meter – met een licht stijgende trend voor 2026. Vroeg instappen kan dus de moeite waard zijn, maar verhoogt ook het risico op vooruitbetalingen.

Verplichte controles voordat je je eerste euro verdient: wat je nodig hebt voordat je reserveert

Voordat je een reserveringscontract ondertekent of zelfs maar een reserveringsbedrag overmaakt, moeten er vijf documenten op tafel liggen. Geen enkele serieuze projectontwikkelaar zal je die weigeren.

1. Uittreksel uit het handelsregister van de projectontwikkelaar (escritura de constitución y poderes): Hieruit blijkt dat het bedrijf bestaat en dat de ondertekenaar bevoegd is om rechtsgeldig te tekenen.
2. Uittreksel uit het kadaster van het perceel (nota simple van het Registro de la Propiedad): Hieruit blijkt of het perceel op naam van de projectontwikkelaar staat en of er lasten (hypotheken, beslagleggingen) op rusten. Het kadaster in Spanje controleren – hoe dat werkt, leggen we uit in onze gedetailleerde gids.
3. Bouwvergunning (licencia de obras mayor): Zonder een definitieve vergunning mag je niet legaal met de bouw beginnen. Je kunt deze aanvragen bij de Consell de Mallorca of bij het betreffende gemeentebestuur.
4. Bouwbeschrijving (memoria de calidades): Een bindende lijst van alle materialen, merken en uitvoeringsnormen. Deze moet onderdeel van het contract worden.
5. Kadasteruittreksel (certificado catastral): Hierin staan de exacte ligging, grenzen en oppervlakte van het perceel vermeld.

Let op: Als het bouwproject nog niet in het kadaster is geregistreerd als ‘declaración de obra nueva en construcción’, moet je wachten tot deze registratie is voltooid voordat je betaalt, of dit in ieder geval door een advocaat laten controleren.

Het afbetalingsmodel: hoe betalingen bij off-plan-projecten doorgaans in elkaar zitten

Als je op plan koopt, betaal je niet in één keer de volledige prijs, maar in termijnen die gekoppeld zijn aan mijlpalen in de bouw. Het precieze ritme is niet wettelijk vastgelegd, maar volgt een patroon dat op Mallorca al lang ingeburgerd is:

Let op: Het totaalbedrag van alle vooruitbetalingen vóór de notarisafspraak kan, afhankelijk van het project, oplopen tot 60–70 % van de aankoopprijs. Elk van deze bedragen moet worden gedekt door een bankgarantie of een verzekeringspolis – zonder uitzondering.

Een reserveringsovereenkomst is daarbij de eerste juridisch bindende stap. Laat hem nooit ondertekenen zonder dat een advocaat hem heeft gecontroleerd – er staan al belangrijke voorwaarden in.

De bankgarantie (Aval Bancario): jouw wettelijke vangnet

Rechtsgrondslag en wettelijke verplichting

De bescherming van kopers bij vooruitbetalingen voor nieuwbouw is in Spanje al sinds 1968 wettelijk vastgelegd. De oorspronkelijke wet 57/1968 is later bijgewerkt en aangevuld door wet 20/2015. De belangrijkste verplichting blijft: elke projectontwikkelaar is verplicht om voor alle door de koper betaalde aanbetalingen een bankgarantie (aval bancario) of een gelijkwaardige verzekering (seguro de cantidades anticipadas) ten gunste van de koper af te sluiten.

Hoe werkt die bankgarantie eigenlijk precies?

De bank of verzekeringsmaatschappij staat tegenover jou als koper garant voor elke betaalde termijn. Mocht de projectontwikkelaar failliet gaan, het project niet binnen de afgesproken termijn worden opgeleverd of de bouw om andere redenen mislukken, dan kun je de garantie rechtstreeks bij de bank of verzekeraar claimen – zonder dat je de projectontwikkelaar voor de rechter hoeft te dagen.

Wat de borgstelling niet dekt

De bankgarantie dekt alleen de terugbetaling van je aanbetalingen – plus de wettelijke rente. Gebreken aan het voltooide bouwwerk, vertraagde oplevering zonder faillissement of afwijkingen van de bouwbeschrijving zijn aparte juridische kwesties en vallen niet onder de bankgarantie.

Let op: vraag voor elke afzonderlijke betaling een apart, op maat gemaakt garantiebewijs (met je naam, het exacte bedrag en de datum). Een algemene groepsgarantie voor alle kopers van een project is niet voldoende. Veel kopers zijn in het verleden hun geld kwijtgeraakt omdat ze dachten dat ze een garantie hadden, maar die bleek bij een faillissement niet individueel op hun naam te staan.

Stappen voor een correcte bankgarantie

1. Vraag voor elke betaling het garantiedocument aan.
2. Controleer of je naam, het exacte bedrag en de datum goed zijn ingevuld.
3. Zorg ervoor dat de bank of verzekeraar die de garantie verstrekt, in Spanje is gevestigd of onder Spaans toezicht valt.
4. Bewaar het origineel op een veilige plek – als je twijfelt, leg het dan bij de notaris in bewaring.
5. Kijk even of er voor elke volgende tranche een aparte garantie wordt afgegeven.

Belastingen bij de aankoop van een nieuwbouwwoning: IVA in plaats van ITP

Een belangrijk verschil met de aankoop van een bestaande woning: bij de eerste verkoop van een nieuwbouwwoning door de projectontwikkelaar aan de eerste koper moet je btw (IVA) betalen – geen overdrachtsbelasting (ITP). Daarnaast moet je de belasting op notariële akten (Actos Jurídicos Documentados, AJD) betalen.

Let op: het AJD-tarief op de Balearen kan variëren, afhankelijk van de transactie en de geldende regelgeving. Laat het totale bedrag aan bijkomende aankoopkosten vóór het sluiten van het contract concreet berekenen door een belastingadviseur of advocaat. Ons overzicht van de bijkomende aankoopkosten op Mallorca geeft je een eerste indicatie.

Nog een voordeel: aangezien de IVA geen regionale belasting is, maar in het hele land geldt, zijn er hier geen Balearische bijzonderheden zoals bij het ITP-tarief voor bestaande woningen.

De koopovereenkomst (Contrato Privado de Compraventa): wat erin moet staan

De particuliere koopovereenkomst is het hart van de aankoop op plan. Die wordt al lang voor de afspraak bij de notaris ondertekend en regelt alle belangrijke zaken. Over de volgende punten valt niet te onderhandelen:

1. Volledige beschrijving van het pand met oppervlakten, plattegrondreferentie en bijruimtes (garage, kelder, parkeerplaats).
2. Betalingsschema met exacte vervaldata of mijlpalen in de bouw.
3. Een opleveringstermijn met een duidelijke contractboete of het recht om het contract op te zeggen als die termijn wordt overschreden.
4. Verplichting om voor elke deelbetalingeen bankgarantie af te geven – inclusief vermelding van de bank of verzekeraar die de garantie verstrekt.
5. Bouwbeschrijving (memoria de calidades) als bijlage bij het contract.
6. Regeling bij afwijkingen: Wat gebeurt er als het uiteindelijke resultaat afwijkt van wat beloofd was?
7. Boete bij vertraging bij de bouw of als het project niet wordt afgerond.

Let op: Betrouwbare projectontwikkelaars op Mallorca staan toe dat een advocaat het contract controleert en aanvult. Als iemand dat weigert, is dat een waarschuwing.

De voortgang van de bouw: je rechten tijdens de bouwfase

Zodra de koopovereenkomst is ondertekend en de eerste termijn is overgemaakt, begint de fase waarin je als koper extra oplettend moet zijn.

Regelmatige voortgangsrapporten: Veel projectontwikkelaars bieden onlineportalen of maandelijkse updates aan. Zorg ervoor dat je in het contract vastlegt dat je minstens om de twee maanden een voortgangsrapport met foto’s krijgt.

Recht op bezichtigingen: Als koper heb je een gerechtvaardigd belang om de bouwplaats te bezoeken. Spreek dit tijdig af en zorg dat je dit bezoek contractueel vastlegt.

Houd de opleveringstermijn goed in de gaten: zodra er een vertraging dreigt, moet je advocaat de projectontwikkelaar schriftelijk in gebreke stellen (notificación de retraso). Dat is een voorwaarde voor latere schadeclaims of het ontbinden van het contract.

Wijzigingen in de bouwbeschrijving: Voor wijzigingen ten opzichte van de oorspronkelijke memoria de calidades is jouw uitdrukkelijke schriftelijke toestemming nodig. Onderteken geen wijzigingsbijlagen zonder ze eerst door een deskundige te laten controleren.

Oplevering en sleuteloverdracht: de Licencia de Primera Ocupación

De oplevering (entrega de llaves) is het beslissende moment – en tegelijkertijd het moment waarop kopers het vaakst te snel tekenen.

Vereiste documenten bij de sleuteloverdracht

Zonder Licencia de Primera Ocupación moet je de sleutels niet aannemen. Zonder LPO kun je je niet inschrijven, geen reguliere verzekering afsluiten en geen bankfinanciering rondkrijgen.

Overnameprotocol (Acta de Entrega)

Loop het pand kamer voor kamer door voordat je de sleutels krijgt – het liefst samen met een onafhankelijke bouwdeskundige (perito). Noteer alle gebreken schriftelijk in het opleveringsprotocol voordat je tekent. Als je zonder voorbehoud tekent, wordt het later moeilijker om gebreken te claimen.

Let op: De projectontwikkelaar is verplicht om het Libro del Edificio (gebouwboek) aan je te overhandigen. Daarin staan plattegronden, handleidingen, onderhoudsinstructies en de bouwverzekering. Als het ontbreekt, is de overdracht onvolledig.

Structurele garantietermijnen volgens de Spaanse wetgeving

Het Spaanse bouwrecht (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) maakt onderscheid tussen drie garantietermijnen:

Deze termijnen gaan in vanaf de datum van het Certificado de Final de Obra, niet vanaf de dag dat je er intrekt.

Financiering en hypotheek bij aankoop op plan

Een hypotheek krijgen voor een pand dat nog niet gebouwd is, is ingewikkelder dan bij bestaande woningen. Spaanse banken verstrekken de financiering meestal pas bij de notarisafspraak – dus pas na oplevering. De vooruitbetalingen tijdens de bouwfase moet je meestal uit eigen middelen betalen.

In de praktijk betekent dit: je hebt genoeg liquide eigen vermogen nodig om alle bouwtermijnen te kunnen betalen voordat de hypotheek ingaat. De hypotheek vervangt dan tijdens de notarisafspraak de zelf gefinancierde aanbetalingen en dekt het resterende bedrag.

Er zijn wel uitzonderingen: sommige projectontwikkelaars werken samen met banken die al tijdens de bouwfase een gedeeltelijke financiering aanbieden. Dat is echter niet de norm en moet altijd per geval worden onderhandeld.

Voor de financiering zelf raden we je de gids over vastgoedfinanciering op Mallorca aan.

Als je grotere bedragen vanuit het buitenland moet overmaken, lees dan eerst de gids over geld overmaken naar Spanje – FATCA- en antiwitwasregels vereisen ook bij legale transacties bewijsstukken.

De meest voorkomende fouten bij de aankoop van nieuwbouw en off-plan-woningen

In de praktijk op Mallorca zie je steeds weer dezelfde vermijdbare fouten terugkomen:

1. Geen garantie voor elke tranche: kopers gaan akkoord met een forfaitaire projectgarantie in plaats van individuele garanties. Als er faillissement komt, is het geld vaak kwijt.
2. Ondertekenen zonder bouwvergunning: wie betaalt voordat de licencia de obras definitief is, draagt het volledige planningsrisico.
3. Geen juridische controle van de koopovereenkomst: standaardcontracten van projectontwikkelaars zijn natuurlijk zo opgesteld dat ze in het voordeel van de projectontwikkelaar zijn.
4. Geen opleveringstermijn met boete: zonder boete heeft de projectontwikkelaar geen financiële prikkel om op tijd op te leveren.
5. De sleutels in ontvangst nemen zonder LPO: zodra je er eenmaal bent ingetrokken, verlies je je onderhandelingspositie ten opzichte van de projectontwikkelaar.
6. Oplevering zonder deskundige: verborgen gebreken in installaties of isolatie zijn voor leken moeilijk te herkennen.
7. Geen controle van de memoria de calidades als bijlage bij het contract: wat niet expliciet is afgesproken, hoeft de projectontwikkelaar niet uit te voeren zoals geadverteerd.
8. Vergeet de AWV-meldplicht niet: bij overschrijvingen naar het buitenland vanaf 12.500 euro gelden er voor Duitse kopers AWV-meldplichten. Meer hierover vind je in de gids over de AWV-meldplicht.

Wat komt er daarna? Verhuizen, belastingen, verhuren

Zodra je de sleutels hebt, komen er weer nieuwe taken bij:

IBI (onroerendgoedbelasting): Zodra het pand in het kadaster is ingeschreven, moet de Impuesto sobre Bienes Inmuebles worden betaald. De inschrijving vindt meestal kort na de LPO plaats. Meer info over de IBI-belasting in Spanje.

Vereniging van eigenaren: Bij meergezinswoningen en wooncomplexen word je automatisch lid van de Comunidad de propietarios. Lees meer over je rechten en plichten in onze gids over de vereniging van eigenaren in Spanje.

Vermogensbelasting: Vanaf een nettovermogen dat hoger is dan de vrijstelling op de Balearen (afhankelijk van je fiscale status) geldt de Impuesto sobre el Patrimonio. Meer info over de vermogensbelasting in Spanje.

Inboedelverzekering: Sluit er nu een af – de structurele verzekering van de projectontwikkelaar is geen vervanging voor een particuliere inboedelverzekering in Spanje.

Langetermijnverhuur of eigen gebruik: als je het appartement voor langere tijd wilt verhuren, vind je hier alle info over langetermijnverhuur op Mallorca. Een vergunning voor vakantieverhuur van nieuwbouwwoningen is op Mallorca momenteel vanwege het lopende vergunningmoratorium in de regel vrijwel onmogelijk te krijgen – check de huidige wettelijke situatie voordat je koopt, als dat je doel is.

Checklist: Off-plan-aankoop op Mallorca – stap voor stap

• NIE (Spaans belastingnummer) aangevraagd
• Advocaat (Abogado) met ervaring op het gebied van off-plan-projecten ingeschakeld
• Uittreksel uit het handelsregister van de projectontwikkelaar is gecontroleerd
• Uittreksel uit het kadaster (nota simple) opgevraagd – geen lasten
• De bouwvergunning is als rechtsgeldig bevestigd
• De 'Memoria de calidades ' is als bijlage bij het contract overeengekomen
• Betalingsschema met mijlpalen in de bouw schriftelijk vastgelegd
• Bankgarantie (aval) voor de eerste tranche ontvangen vóór de betaling
• Voor elke volgende tranche wordt een aparte borgstelling gevraagd
• Opleveringstermijn met contractuele boete in de koopovereenkomst
• Het financieringsplan voor de tranches van eigen middelen ligt klaar
• De meldingsplicht volgens de AWV bij Duitse overschrijvingen onder de loep
• Voordat je de sleutels krijgt: bouwdeskundige ingeschakeld
• Licencia de Primera Ocupación is aanwezig
• Het bouwboek en het energiecertificaat zijn overhandigd
• Alle gebreken zijn vastgelegd in het opleveringsrapport
• IBI-kadasterinschrijving in gang gezet
• Inboedelverzekering afgesloten

Conclusie

Een nieuwbouwwoning of een off-plan-aankoop op Mallorca kan financieel heel aantrekkelijk zijn – wie er vroeg instapt, koopt vaak nog onder de opleveringswaarde, en moderne energienormen besparen op de lange termijn op de exploitatiekosten. De keerzijde is dat het aankoopproces een stuk ingewikkelder is dan bij de aankoop van bestaande woningen: vooruitbetalingen die wettelijk door garanties moeten worden gedekt, een koopcontract met tal van details waar je goed op moet letten en een oplevering waarbij je geen enkel detail mag onderschatten.

De belangrijkste boodschap uit deze gids: er gaat geen enkele euro naar je toe zonder een persoonlijke garantie op jouw naam. Wie zich hier consequent aan houdt en het contract vóór ondertekening door een ervaren advocaat laat controleren, is goed beschermd tegen de typische risico’s van off-plan-aankopen. De rest is gewoon iets om naar uit te kijken.

Officiële bronnen

• Wet 57/1968 (Oorspronkelijke borgstellingsplicht bij vooruitbetalingen): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1968-456
• Wet 20/2015 (aanpassing van de verplichtingen inzake borgstellingen en verzekeringen): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-8140
• Wet op de bouwregeling – LOE (Wet 38/1999) (garantietermijnen voor nieuwbouw): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567
• ATIB – Belastingdienst van de Balearen (AJD en belastingen Balearen): https://www.atib.es
• Agencia Tributaria – AEAT (IVA bij de aankoop van onroerend goed): https://www.agenciatributaria.es
• Kadaster (Registro de la Propiedad) – Nota simple: https://www.registradores.org
• Consell de Mallorca – Bouwvergunningen en stedenbouw: https://www.conselldemallorca.net
• Regering van de Balearen – Huisvesting: https://www.caib.es