Mallorca in vergelijking met de rest van Europa: locaties voor tweede woningen tegen elkaar afgewogen

Als je in 2026 een tweede huis in het Middellandse Zeegebied overweegt, kom je bijna onvermijdelijk uit bij drie opties: Mallorca, de Côte d'Azur of Toscane. Het loont de moeite om de tweede woningen op Mallorca te vergelijken, want op het eerste gezicht lijken de drie locaties op elkaar – mediterraan klimaat, internationale kopers, hoog prijsniveau –, maar als je beter kijkt, verschillen ze duidelijk: wat betreft de prijsontwikkeling, de toeristische vraag, de successie- en vermogensbelasting en de bereikbaarheid vanuit de DACH-regio. Deze gids zet de beschikbare markt- en belastinggegevens uit officiële bronnen op een rijtje, vergelijkt Mallorca met de twee grote Europese concurrerende locaties en laat je zien waar je echt op moet letten bij je locatiekeuze – los van die glossy brochures.

Weet je niet zeker of Mallorca, de Côte d'Azur of Toscane het beste bij je past?

• 📩 Een persoonlijk verzoek indienen — een individuele beoordeling op basis van je budget, regio en gebruiksprofiel
• Prijsvergelijking tussen regio’s op Mallorca
• Download het gratis vastgoedmarktrapport 2026 (PDF) — alle cijfers en regionale profielen in detail

Marktstand 2026: Hoe staat Mallorca er in Europa voor?

De Balearen zijn in 2026 geen rebound-markt meer, maar een locatie met een krap aanbod en internationale kapitaalinstroom. De huizenprijzen liggen in het vierde kwartaal van 2025 met een stijging van 13,4 procent ten opzichte van vorig jaar net boven het Spaanse gemiddelde van 12,9 procent. Vier verschillende openbare bronnen meten het prijsniveau op verschillende manieren – daarom moet je de volgende cijfers naast elkaar bekijken, en niet bij elkaar optellen.

Daarnaast laten analyses van vraagprijzen op vastgoedportalen (Bron: Engel & Völkers, stand juni 2026) een gestage stijging over meerdere jaren – handig om het momentum op middellange termijn in te schatten, ook al zijn vraagprijzen methodologisch gezien niet hetzelfde als transactieprijzen.

Let op: De prijsstijging is in 2026 merkbaar afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren (huizen +4,8 % in plaats van +9,2 % vorig jaar), maar blijft wel duidelijk boven het langjarige gemiddelde. Voor een aankoopbeslissing is niet zozeer het gemiddelde voor het hele eiland van belang, maar vooral de situatie in de specifieke regio.

Prijsvergelijking: Mallorca, Côte d'Azur, Toscane

De echte Europese vergelijking kun je het beste maken aan de hand van de huizenprijsindex ten opzichte van vorig jaar – een momentumindicator, geen ranglijst van absolute prijsniveaus. Goed om te weten: het absolute prijsniveau in topwijken aan de Côte d'Azur of in Toscane ligt volgens marktgegevens van commerciële aanbieders nog steeds aanzienlijk hoger dan dat op Mallorca. Wat daarentegen wel duidelijk verschilt, is de groeidynamiek van de afgelopen kwartalen.

Spanje, en daarmee ook de Balearen, laten een prijsstijging zien die flink hoger ligt dan in Frankrijk en Italië. Frankrijk kende in 2024 zelfs weer een reële daling, voordat de markt zich in 2025 stabiliseerde.

Een tweede, vaak onderschat vergelijkingspunt is de toeristische vraag – die vormt de structurele basis voor elk verhuur- of doorverkoopvooruitzicht.

Toscane zit in 2024 nog onder het niveau van voor de pandemie, terwijl de Balearen het hersteltraject niet alleen hebben afgerond, maar ook structureel hebben versterkt. Voor de Côte d'Azur zijn er sinds 2017 geen vergelijkbare regionale cijfers meer beschikbaar – de vergelijking is hier maar beperkt betrouwbaar, dus je moet er niet te veel achter zoeken.

Acht regio’s, één markt: waar op Mallorca loont het de moeite om te vergelijken

Voordat je Mallorca in zijn geheel met een andere bestemming vergelijkt, moet je weten: het eiland is geen homogene markt. Acht regio’s met heel verschillende investeerdersprofielen zijn verdeeld over de 53 gemeenten van het eiland.

Deze spreiding is een van de redenen waarom een algemene ‘Mallorca-prijs’ in Europees perspectief niet veel zegt: Het zuidwesten, met zijn internationale premiumsegment, ligt qua prijs meestal dichter bij veel locaties aan de Côte d'Azur, terwijl het midden van het eiland, met zijn lagere prijs per vierkante meter, meer doet denken aan landelijke gebieden in Toscane – een directe prijsvergelijking zou je echter per geval moeten bekijken. Een gedetailleerdere uitsplitsing vind je in de gids over de regio’s in de prijsvergelijking.

Kopersprofiel: Wie investeert er nu echt in een tweede woning op Mallorca?

Het aandeel buitenlandse kopers op de Balearen bedraagt in het vierde kwartaal van 2025 31,47 procent – het hoogste van alle Spaanse provincies, tegenover een Spaans gemiddelde van zo’n 14 procent. De DACH-regio vormt samen veruit de grootste kopersgroep onder de internationale kopers; binnen de DACH-regio ligt Duitsland duidelijk voor op Zwitserland en Oostenrijk.

Let op: Spaanse kopers financieren hun aankoop meestal via een hypotheek, terwijl kopers uit Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland, Scandinavië en Groot-Brittannië veel vaker een groot deel contant betalen. Daardoor verlopen biedingsprocedures in topwijken structureel sneller – als je op financiering aangewezen bent, moet je als niet-ingezetene vroeg beginnen met het regelen van een hypotheek.

Vergelijking van de fiscale randvoorwaarden

De Balearen hebben de afgelopen jaren regionale belastingregels ingevoerd die deze bestemming onderscheiden van andere Europese bestemmingen voor tweede woningen. Dit overzicht is bedoeld als marktanalyse, geen individueel belastingadvies.

Let op: Alleen het kopen van onroerend goed leidt niet automatisch tot fiscale ingezetenschap in Spanje of tot de Beckham-regeling. Als je meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijft, word je meestal beschouwd als fiscaal ingezetene (residente fiscal) en betaal je belasting over je wereldwijde inkomen via de IRPF; als je daaronder blijft, word je beschouwd als niet-ingezetene en val je onder de IRNR. Details over de vermogensbelasting vind je in de gids ‘Vermogensbelasting bij de aankoop van onroerend goed’, en over erfopvolging in de gids ‘Erfenis & Schenkingen Balearen’.

Hoeveel belasting je precies moet betalen, hangt af van de verwantschapsgraad, de vermogenssamenstelling, je fiscale woonplaats en het dubbelbelastingverdrag met je thuisland – dat moet je in ieder geval persoonlijk met een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedtransacties en een belastingadviseur doornemen, voordat je een structuur kiest.

Vakantieverhuur: vergunningen als vestigingsfactor

Als je je tweede woning ten minste gedeeltelijk wilt verhuren, moet je op Mallorca een ETV-vergunning (vakantieverhuurvergunning) hebben. Deze worden sinds april 2025 in principe niet meer afgegeven voor appartementen – nieuwe vergunningen worden praktisch niet meer verstrekt, en bestaande vergunningen zijn alleen onder bepaalde voorwaarden overdraagbaar.

In totaal telt Mallorca in mei 2026 17.034 actieve licenties. Het noorden domineert qua aantal met zo’n 31 procent van alle licenties op het eiland, terwijl het zuidwesten qua aantallen wat achterblijft, maar wel de hoogste concentratie aan professionele verhuurders heeft. Een vergunning is een voorwaarde voor legale verhuur – geen belofte van rendement. Details over de overdraagbaarheid vind je in de gids ‘ETV-vergunning overdragen’, en voor de concrete rendementsberekening in de gids ‘Rendement Mallorca 2026’.

Vergelijking van de infrastructuur: bereikbaarheid, scholen, gezondheidszorg

Een tweede woning draait om bereikbaarheid en het feit dat je er het hele jaar door terecht kunt – op dat vlak heeft Mallorca in 2026 een enorme sprong voorwaarts gemaakt. De luchthaven van Palma telde in 2025 zo’n 33,81 miljoen passagiers en is daarmee de derde grootste van Spanje en de veertiende grootste van Europa. Vanaf de zomer van 2026 komen er drie premium langeafstandsvluchten bij: de uitgebreide vlucht naar Newark, een nieuwe verbinding naar Montreal (vanaf 17 juni 2026) en een nieuwe verbinding naar Abu Dhabi (vanaf 12 juni 2026).

Voor kopers uit de DACH-regio betekent de hoge dagelijkse frequentie vanuit Frankfurt, München, Zürich en Wenen dat je in het weekend hier kunt komen, iets wat bijna geen enkel ander eiland in het Middellandse Zeegebied biedt. Daarnaast telt Mallorca elf internationaal erkende scholen (waarvan zeven volgens het Britse leerplan, één Duitse school in het buitenland – de Eurocampus Deutsche Schule in Palma-Son Vida) en zo’n 750 tot 900 bedden in privéziekenhuizen bij twee grote ziekenhuisgroepen (Quirónsalud, Juaneda). Er zijn tussen de 150 en 200 Duitstalige artsen die op het eiland werken.

Financiering 2026: rente en betaalbaarheid vergeleken

De Euribor, de referentierente voor hypotheken met variabele rente in Spanje, is sinds de zomer van 2025 flink gestegen.

De Spaanse referentierente IRPH stond in maart 2026 op 2,84 procent – de effectieve bankmarge blijft daarmee gematigd in vergelijking met het verleden. Voor lokale kopers wordt de betaalbaarheid echter merkbaar krapper:

Let op: een schuldquote van 55 procent ligt flink boven de historisch aanvaarde grens van zo’n 35 procent. Dit raakt vooral lokale kopers die met een lening financieren – internationale kopers met veel kapitaal en een hoge eigenvermogensquote hebben veel minder last van deze ontwikkeling. Meer hierover vind je in de gids ‘Hypotheek voor niet-ingezetenen’.

Terugblik op 2007: Is Mallorca tegenwoordig oververhit?

Een prijsstijging van 12,9 procent ten opzichte van vorig jaar is in Spanje de afgelopen twintig jaar maar in zes kwartalen voorgekomen – tussen Q1 2006 en Q4 2007, vlak voor de inzinking van 16,1 procent tot Q3 2012. Een terecht vergelijkingspunt, maar de structurele omstandigheden zijn tegenwoordig heel anders.

Dit is geen reden om gerust te zijn, maar een structurele constatering: dezelfde prijsstijging, maar een fundamenteel andere mix van kopers en leningen. Wie vandaag koopt, moet dit verschil kennen, maar toch met de nodige voorzichtigheid aan de financiering beginnen – zie hiervoor ook de gids Vastgoedmarkt Mallorca 2026.

De meest voorkomende fouten bij het vergelijken van locaties

1. Vergelijk gemiddelde prijzen zonder rekening te houden met de regio. Een gemiddelde prijs voor het hele eiland zegt weinig over het zuidwesten of het midden van het eiland – binnen Mallorca is het prijsverschil tussen de regio’s aanzienlijk, dus een vergelijking met andere locaties moet altijd per regio gebeuren.
2. YoY-groei verwarren met het absolute prijsniveau. Mallorca groeit sneller dan de Côte d'Azur, maar ligt qua absoluut prijsniveau nog steeds onder dat van de premiumlocaties.
3. Huur zonder vergunningstoetsing plannen. Sinds de stop op de afgifte van woonvergunningen in april 2025 is een bestaande, overdraagbare ETV-vergunning niet meer vanzelfsprekend.
4. Fiscale woonplaats en tweede woning gelijkstellen. Als je een huis koopt, word je niet automatisch fiscaal ingezetene – pas de 183-dagenregel of het zwaartepunt van je economische belangen is bepalend.
5. Negeer de renteontwikkeling. Met een lastenpercentage van 55 procent op de lokale markt is een solide eigenvermogensratio nu belangrijker dan twee jaar geleden.

Wat komt er daarna? Jouw stappenplan voor een tweede woning

1. Bepaal je budget en gebruiksdoel – of je het zelf gaat gebruiken, verhuren of een combinatie daarvan, dat bepaalt welke regio je kiest.
2. De regio afbakenen – aan de hand van de acht Mallorca-profielen en in vergelijking met je referentielocatie (Côte d'Azur, Toscane).
3. Fiscale vooronderzoek – Bespreek je verblijfsstatus en de gevolgen voor de successie- en vermogensbelasting met een Spaanse belastingadviseur.
4. De financiering verkennen – de eigenvermogensratio en de rentevastperiode doorrekenen, gezien de gestegen Euribor.
5. Zorg dat jede licentiekwestie opheldert als je van plan bent het pand te verhuren – laat de overdraagbaarheid controleren voordat je de koopovereenkomst tekent.
6. Reserveringsovereenkomst en afspraak bij de notaris – zie Reserveringsovereenkomst Spanje en Notaris Spanje.

Checklist: Locatiekeuze voor een tweede woning op Mallorca

• Het prijsniveau van de gewenste regio is vergeleken aan de hand van gegevens van het kadaster, in plaats van alleen op basis van vraagprijzen
• Het aandeel buitenlandse kopers en de biedsituatie in de doelregio zijn onderzocht
• Je fiscale woonplaats (183-dagenregel) is voor jou persoonlijk opgehelderd
• De regels voor successie- en vermogensbelasting op de Balearen besproken met een belastingadviseur
• De ETV-licentiesituatie in de doelregio en de overdraagbaarheid zijn gecontroleerd, voor het geval er verhuur gepland is
• Financieringsstructuur doorberekend op basis van het huidige Euribor-niveau
• De onderwijs- en gezondheidsinfrastructuur van de regio is afgestemd op de eigen behoeften
• We hebben offertes in de Côte d'Azur of Toscane aangevraagd om een realistisch beeld van Mallorca te krijgen

Veelgestelde vragen

Conclusie

Uit de vergelijking van tweede woningen op Mallorca blijkt: de prijzen op het eiland stijgen in 2026 sneller dan aan de Côte d’Azur en in Toscane, maar het prijsniveau blijft in absolute zin nog steeds lager. Wat Mallorca structureel onderscheidt van die twee andere locaties, is de combinatie van het hoogste aandeel buitenlandse kopers van alle Spaanse provincies, een regionaal verlaagde successie- en vermogensbelasting, een in 2026 flink uitgebreid netwerk van langeafstandsvluchten en een infrastructuur die het hele jaar door beschikbaar is, met scholen en privéklinieken. Tegelijkertijd is de markt geen vanzelfsprekendheid: de stop op ETV-vergunningen sinds april 2025, een belastingdruk van 55 procent voor lokale kopers en de herinnering aan 2007 vragen om een zorgvuldige afweging. Wie deze factoren afweegt tegen je persoonlijke situatie – gebruik, budget, fiscale woonplaats – neemt een weloverwogen beslissing over de locatie, in plaats van een beslissing op basis van gevoel.

Officiële bronnen

• Instituto Nacional de Estadística (INE), huizenprijsindex en statistieken – https://www.ine.es
• Banco de España, Euribor en kredietverstrekkingsnormen – https://www.bde.es
• Colegio de Registradores de España, kadastrale statistieken – https://www.registradores.org
• Consejo General del Notariado, statistieken over verkoopprijzen – https://www.notariado.org
• Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) – https://www.agenciatributaria.es
• Belastingdienst van de Balearen (ATIB) – https://www.atib.es
• Regering van de Balearen – https://www.caib.es
• Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea (AENA), passagiersstatistieken – https://www.aena.es
• Eurostat, Europese statistieken over huizenprijzen en toerisme – https://ec.europa.eu/eurostat
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – https://www.boe.es