Pomoc w zakupie pierwszego mieszkania na Balearach: warunki

Na Balearach osobom poniżej 40 lat coraz trudniej kupić mieszkanie bez wsparcia. Ceny znacznie przekraczają 300.000 euro, do tego dochodzą koszty zakupu wynoszące od 10 do 14 procent, a banki rzadko finansują więcej niż 80 procent ceny. Dlatego rząd Balearów przygotował pakiet pomocy obejmujący 3 formy wsparcia: bezzwrotną dotację do 10.000 euro, całkowite zwolnienie najmłodszych kupujących z podatku ITP oraz państwowe poręczenie części kredytu hipotecznego, której bank w innym przypadku by nie sfinansował. Z tego poradnika dowiesz się, komu dokładnie przysługuje pomoc, jakich dokumentów potrzebujesz, jak krok po kroku złożyć wniosek i na co szczególnie uważać. Informacje o dotacji opierają się na warunkach programu opublikowanych w lipcu 2026 (Convocatoria 2026–2027).

• Wszystkie koszty zakupu nieruchomości

Pomoc w zakupie mieszkania na Balearach – najważniejsze informacje

Podczas debaty generalnej w parlamencie 7 października 2025 szefowa rządu Balearów Marga Prohens ogłosiła lub potwierdziła 3 uzupełniające się formy pomocy skierowane szczególnie do młodych osób kupujących pierwsze mieszkanie na Balearach. Z dotychczasowych informacji wynika, że można z nich korzystać równocześnie.

Uwaga: Od 14 czerwca 2026 limit wartości nieruchomości uprawniający do ulg w podatku ITP na Balearach zależy od wyspy: 331.859,70 euro na Mallorca i Menorca oraz 378.211,68 euro na Ibiza i Formentera (Ley 4/2026; Orden 5/2026 w brzmieniu nadanym przez Orden 13/2026).

Osoby w wieku od 30 do 39 lat nie kwalifikują się już do stawki ITP wynoszącej 0 %, ale nadal mogą otrzymać bezpośrednią dotację, a w niektórych przypadkach także skorzystać z obniżonej stawki ITP. Standardowe stawki tego podatku od nieruchomości z rynku wtórnego na Balearach rosną wraz z ceną: od 8 % (do 400.000 €), przez 9 % (400.001–600.000 €), aż do 13 % (powyżej 2.000.000 €). Każda oszczędność jest więc odczuwalna.

Kto może skorzystać? Najważniejsze warunki

Granica wieku

Bezpośrednia dotacja jest przeznaczona dla osób, które mają nie więcej niż 40 lat. Liczy się wiek w dniu złożenia wniosku.

Wymóg zamieszkania na Balearach przez 5 lat

Podstawowym warunkiem jest udokumentowane zamieszkanie na Balearach przez co najmniej 5 lat (Empadronamiento). Odpowiada to deklarowanemu celowi programu: w pierwszej kolejności pomagać w zakupie mieszkania osobom, które na stałe związały się z wyspami. Okres zamieszkania musi obejmować 5 lat bez przerwy bezpośrednio przed złożeniem wniosku, a osoba ubiegająca się o dotację musi nadal tam mieszkać w chwili zakupu. Jeśli nieruchomość kupują wspólnie 2 osoby, wystarczy, że warunek ten spełnia 1 z nich.

Pierwszy zakup – brak posiadanej już nieruchomości

Dotacja przysługuje wyłącznie przy pierwszym zakupie nieruchomości. Jeśli ktoś jest już współwłaścicielem mieszkania – nawet jeśli udział otrzymał w spadku lub darowiźnie – musi to ujawnić we wniosku.

Nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe

Kupiona nieruchomość musi służyć jako główne miejsce zamieszkania (vivienda habitual). Jeśli później ją wynajmiesz lub zaczniesz wykorzystywać jako kwaterę wakacyjną, konieczny będzie zwrot dotacji. Przepisy wykonawcze określą, jak długo trzeba mieszkać w nieruchomości.

Limit ceny zakupu

Od 14 czerwca 2026 limit ceny nieruchomości uprawniającej do ulg podatkowych zależy od wyspy: 331.859,70 Euro na Mallorca i Menorca oraz 378.211,68 Euro na Ibiza i Formentera. W przypadku bezpośredniej dotacji obowiązują warunki określone w Convocatoria 2026–2027; tam sprawdź limit ceny mieszkania.

Bezpośrednia dotacja: ile wynosi, komu przysługuje i kiedy można ją otrzymać?

Kwota

Dotacja wynosi 10.000 Euro na mieszkanie. To bezzwrotne środki wypłacane bezpośrednio z budżetu Balearów. Jeśli mieszkanie kupują 2 osoby, dotacja jest dzielona proporcjonalnie do ich udziałów we własności.

Na co przeznaczona jest dotacja

Dotacja ma pomóc w pokryciu dodatkowych kosztów zakupu. Banki zazwyczaj finansują tylko 80 % ceny nieruchomości, a dodatkowe koszty zakupu na Mallorca wynoszą kolejne 10–14 %. Różnicę trzeba pokryć z własnych środków.

Dofinansowanie w wysokości 10.000 euro pokrywa więc znaczną część kosztów dodatkowych — o ile nie przysługuje ci pełne zwolnienie z ITP.

Zwolnienie z ITP: 0 % dla osób przed 30. urodzinami

Jeśli kupisz nieruchomość przed 30. urodzinami, na Balearach możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku od zakupu nieruchomości (ITP), pod warunkiem że cena nie przekracza limitu obowiązującego na danej wyspie: 331.859,70 Euro na Mallorca i Menorca oraz 378.211,68 Euro na Ibiza i Formentera. Zwolnienie obejmuje pierwsze 270.151,20 Euro ceny zakupu; od pozostałej kwoty zapłacisz 8 % podatku. Jeśli nieruchomość kosztuje 300.000 Euro, zapłacisz więc ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) 2.387,90 Euro ITP zamiast 24.000 Euro bez tej ulgi.

Jak podaje szefowa rządu Balearów, z tego rozwiązania skorzystało już ponad 1.500 młodych osób.

Uwaga: Zwolnienie z ITP dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Przy zakupie nowej nieruchomości zamiast ITP zapłacisz podatek VAT (IVA, obecnie 10 % dla nieruchomości mieszkalnych) oraz podatek od czynności udokumentowanych (AJD). W tym przypadku obowiązują odrębne przepisy.

Ważne: Wymóg zamieszkiwania na Balearach przez 5 lat dotyczy bezpośredniego dofinansowania. Aby skorzystać ze zwolnienia z ITP, zgodnie z art. 14 quater Decreto Legislativo 1/2014 musisz mieszkać na Balearach przez co najmniej 3 lata bezpośrednio przed zakupem. Obowiązuje też limit dochodu: 52.800 Euro przy rozliczeniu indywidualnym lub 84.480 Euro przy wspólnym, a kredyt hipoteczny musi wynosić co najmniej 60 % wartości nieruchomości ustalonej w wycenie.

Stawki ITP dla osób kupujących pierwszą nieruchomość na Balearach

Ile podatku od zakupu nieruchomości (ITP) zapłacisz po uwzględnieniu zwolnienia? Obliczysz to tutaj: wpisz cenę zakupu i wybierz kategorię, do której należysz jako kupujący.

Hipoteca Joven: gdy bank finansuje tylko 80 %

Trzecim elementem pakietu wsparcia jest Hipoteca Joven — poręczenie, dzięki któremu rząd Balearów zabezpiecza część finansowania, której banki zwykle nie zapewniają. Teoretycznie pozwala to sfinansować 100 % ceny zakupu bez wkładu własnego. Dla młodych kupujących bez oszczędności może to być duże ułatwienie.

Uwaga: Sfinansowanie całej ceny zakupu kredytem oznacza jednak wyższe miesięczne raty i większe ryzyko związane ze zmianą oprocentowania. Przed podpisaniem umowy poproś niezależnego doradcę finansowego o obliczenie miesięcznych kosztów spłaty.

Szczegóły dotyczące warunków kredytu hipotecznego znajdziesz w naszym poradniku o finansowaniu zakupu nieruchomości na Majorce.

Krok po kroku: jak złożyć wniosek o dotację bezpośrednią

Warunki uzyskania wsparcia są opublikowane od lipca 2026. Wniosek składasz w formie oświadczenia (declaración responsable) wraz z dokumentami potwierdzającymi spełnienie warunków: przez internet lub osobiście w Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad. Wszystkie informacje znajdziesz na adquisiciohabitatge.caib.es.

1. Uzyskaj NIE – Bez Número de Identificación de Extranjero nie złożysz wniosku. Wystąp o NIE odpowiednio wcześnie w Policia Nacional lub za pośrednictwem konsulatu w Niemczech. Z doświadczenia wynika, że załatwienie formalności trwa kilka tygodni, zależnie od pory roku.

2. Potwierdź zameldowanie (empadronamiento) – Poproś Ayuntamiento w miejscu zamieszkania o zaświadczenie (certificado de empadronamiento histórico), które potwierdza nieprzerwany 5-letni okres zamieszkania.

3. Podpisz umowę kupna (Contrato de Arras) – Zasadniczo możesz złożyć wniosek o wsparcie dopiero wtedy, gdy masz prawnie wiążącą umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. Więcej przeczytasz w poradniku o umowie rezerwacyjnej.

4. Sprawdź nieruchomość – Przed złożeniem wniosku wyjaśnij jej stan prawny w księdze wieczystej, sprawdź obciążenia oraz status zabudowy. Pomocne informacje znajdziesz w artykule Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.

5. Złóż wniosek – Zrobisz to przez internet na adquisiciohabitatge.caib.es lub osobiście w Conselleria de Vivienda. Przygotuj komplet dokumentów (patrz lista poniżej).

6. Poczekaj na decyzję o przyznaniu wsparcia – Potwierdzenie otrzymasz dopiero po pozytywnej decyzji, zazwyczaj przed sfinalizowaniem zakupu u notariusza. Wcześniej ustal, czy dotacja zostanie wypłacona przed wizytą u notariusza, czy po niej.

7. Podpisz akt u notariusza i sfinalizuj zakup – Umowę sprzedaży zawierasz przed hiszpańskim notariuszem. Przy tej okazji zgłaszasz zwolnienie z ITP; dotacja jest wypłacana osobno.

8. Zadbaj o wpis do księgi wieczystej – Po wizycie u notariusza nieruchomość zostanie wpisana na twoje nazwisko w Registro de la Propiedad.

Lista kontrolna: potrzebne dokumenty

Najczęstsze błędy – i jak ich uniknąć

Braki w dokumentach potwierdzających miejsce zamieszkania Najczęstszy powód odmowy to brak dokumentów potwierdzających nieprzerwany 5-letni okres zamieszkania. Zdarza się tak, gdy ktoś nie zgłosił zmiany adresu albo jego certificado histórico jest niekompletny. Poproś o zaświadczenie w Ayuntamiento odpowiednio wcześnie – czasem trzeba na nie czekać kilka tygodni.

Cena zakupu przekracza limit obowiązujący na wyspie Jeśli cena zakupu przekroczy limit obowiązujący na twojej wyspie choćby o 1 euro – 331.859,70 euro na Mallorca i Menorca oraz 378.211,68 euro na Ibiza i Formentera – całkowicie tracisz prawo do ulgi. Poniżej tego limitu ulga obejmuje część ceny: pierwsze 270.151,20 euro w pełnym zakresie, a pozostałą kwotę według stawki 8 procent. Jeśli możesz, uwzględnij to podczas negocjowania ceny.

Nieaktualna Nota simple dołączona do wniosku Urzędy zazwyczaj nie przyjmują dokumentu Nota simple z rejestru nieruchomości, jeśli ma więcej niż 3 miesiące. Zamów nowy tuż przed złożeniem wniosku.

Wniosek złożony po wizycie u notariusza W wielu programach wsparcia wniosek trzeba złożyć przed finalizacją zakupu lub najpóźniej w tym samym czasie. Jeśli pomyślisz o tym dopiero później, często nie otrzymasz wsparcia.

Niedotrzymanie obowiązku osobistego korzystania z nieruchomości Jeśli po zakupie wynajmiesz nieruchomość lub zaczniesz udostępniać ją jako mieszkanie wakacyjne, możesz zostać zobowiązany do zwrotu dofinansowania. W takiej sytuacji problematyczna byłaby również licencja ETV na wynajem wakacyjny – wcześniej sprawdź informacje o ETV-Lizenz Mallorca.

Brak niezależnej porady prawnej Przy ubieganiu się o wsparcie ze środków publicznych warto skorzystać z pomocy prawnika. Błędy w formularzu lub nieprawidłowo wypełnione oświadczenia mogą skutkować odmową, którą później trudno podważyć.

Jak to się ma do innych obowiązków podatkowych

Zakup nieruchomości na Balearach wiąże się z kilkoma obowiązkami podatkowymi, o których warto wiedzieć – także wtedy, gdy korzystasz ze wsparcia finansowego.

Jeśli chcesz poznać wszystkie podatki związane z zakupem nieruchomości, zajrzyj do działu Podatki i prawo lub przeczytaj artykuł poświęcony podatkowi IBI.

Co dalej? Kolejne kroki po zakupie

Na wizycie u notariusza sprawy się nie kończą. Zaraz po zakupie trzeba zadbać o kilka rzeczy:

• Wpis do księgi wieczystej (Registro de la Propiedad) po wizycie u notariusza
• Złożenie deklaracji ITP w ATIB – nawet jeśli przysługuje ci zwolnienie, musisz je formalnie zgłosić (termin: miesiąc od sporządzenia aktu notarialnego)
• Empadronamiento pod nowym adresem – zgłoś zmianę miejsca zamieszkania w Ayuntamiento; będzie to ważne również przy przyszłych wnioskach o dofinansowanie
• Ubezpieczenie wyposażenia mieszkania – bank i tak wymaga go przy zaciąganiu kredytu hipotecznego; więcej informacji znajdziesz w artykule o ubezpieczeniu wyposażenia mieszkania w Hiszpanii
• Dołączenie do Comunidad de Propietarios – jeśli kupujesz mieszkanie na osiedlu ze wspólnymi częściami, obowiązują cię uchwały, regulaminy i opłaty wspólnotowe; więcej dowiesz się z artykułu o wspólnocie właścicieli nieruchomości w Hiszpanii
• Sprawdzenie świadectwa charakterystyki energetycznej – otrzymujesz je przy zakupie; może mieć znaczenie, jeśli później będziesz ubiegać się o dofinansowanie remontu

Jeśli w dalszej perspektywie planujesz poprawić efektywność energetyczną nieruchomości, sprawdź dofinansowanie remontów na Majorce.

Sytuacja na rynku: dlaczego dofinansowanie pojawia się teraz

Ogłoszenie pomocy w zakupie nieruchomości nie jest przypadkowe. Na rynku nieruchomości Balearów od dłuższego czasu popyt – zwłaszcza ze strony zagranicznych kupujących – pozostaje wysoki, oferta jest ograniczona, a ceny utrzymują się na wysokim poziomie mimo niewielkiego spadku liczby transakcji pod koniec 2025 (–13,9 % w przypadku nieruchomości mieszkalnych w listopadzie 2025 w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku, według hiszpańskich notariuszy). Dla mieszkańców utrzymujących się z lokalnych zarobków zakup własnego mieszkania stał się w praktyce nieosiągalny. Dofinansowanie ma częściowo złagodzić ten problem, ale go nie rozwiąże. Jeśli chcesz realistycznie ocenić aktualne ceny nieruchomości na Majorce, znajdziesz tam najnowsze analizy.

Podsumowanie

Program wsparcia zakupu pierwszej nieruchomości dla osób poniżej 40 lat to najobszerniejszy regionalny pakiet pomocy, jaki dotąd wprowadzono na Balearach. Obejmuje bezzwrotną dotację do 10.000 Euro, zwolnienie z podatku ITP dla osób poniżej 30 lat od pierwszych 270.151,20 Euro wartości nieruchomości, o ile mieści się ona w limicie obowiązującym na danej wyspie, oraz gwarancję państwową umożliwiającą sfinansowanie 100% ceny zakupu. Najważniejsze warunki to udokumentowanie co najmniej 5 lat zamieszkania na Balearach, nieprzekroczenie limitu ceny oraz obowiązek zamieszkania w kupionej nieruchomości. Jeśli spełniasz wszystkie 3 warunki i odpowiednio wcześnie złożysz kompletny wniosek, możesz zyskać kwotę 4- lub 5-cyfrową. To może ułatwić ci zakup pierwszej nieruchomości na 1 z najdroższych rynków w Europie.

Całą procedurę prawną opisujemy w naszym poradniku Zakup nieruchomości: przebieg procesu.

Oficjalne źródła

• BOIB (Butlletí Oficial de les Illes Balears) – dziennik urzędowy Balearów, w którym publikowane są warunki przyznawania wsparcia: https://www.caib.es/eboibfront/
• IBAVI (Institut Balear de l'Habitatge) – instytucja odpowiedzialna za wsparcie mieszkaniowe na Balearach: https://www.ibavi.es
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) – instytucja odpowiedzialna za zwolnienia z podatku ITP i deklaracje podatkowe: https://www.atib.es
• Parlament de les Illes Balears – protokół debaty generalnej z 7 października 2025 (ogłoszenie programów wsparcia przez Marga Prohens): https://www.parlamentib.es
• Agencia Tributaria (AEAT) – krajowy urząd skarbowy właściwy w sprawach podatku IRPF: https://www.agenciatributaria.es