Comprar a primeira habitação em Mallorca: o teu guia completo para 2026

Quem pretende comprar a sua primeira propriedade em Mallorca — em espanhol, comprar primera vivienda — depara-se com um mercado que está entre os mais caros de Espanha. Ao mesmo tempo, o Govern de les Illes Balears criou um dos mais abrangentes pacotes de apoio a compradores da primeira habitação em todo o país: taxas de ITP escalonadas, isenções fiscais significativas, garantias públicas através do IBAVI e subsídios diretos. Quem conhece o sistema pode poupar muito na compra de um apartamento de 300.000 euros. Este guia explica-te todo o processo de compra — desde o planeamento do orçamento e o contrato de reserva até à escritura e à entrega das chaves — com valores concretos, limites actualmente em vigor e os organismos competentes, à data de 2026.

Já sabes a que bonificação de ITP tens direito e se a propriedade que pretendes comprar se enquadra nos novos limites?

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Quanto custa realmente comprar: as três componentes do orçamento

O erro de planeamento mais comum é confundir o preço pedido com o orçamento total. Na prática, o teu capital divide-se em três componentes distintas, que têm de estar todas asseguradas em simultâneo:

Nota: Regra geral, os bancos em Espanha financiam até 80 % do preço de compra (ou do valor de avaliação, consoante o que for mais baixo). Para os restantes 20 % e para as despesas adicionais, precisas de capital próprio disponível — ou seja, de cerca de 30–34 % do preço de compra, antes mesmo de falares com um banco.

Exemplo prático em Palma, 2026: Segundo dados de mercado, no final de 2025 o preço por metro quadrado em Palma situava-se nos 5.086 €/m² (fonte: idealista). Um apartamento de 60 m² custa, assim, cerca de 305.000 €. Capital próprio necessário (20 % de entrada + cerca de 12 % de despesas adicionais): cerca de 97.600 €.

ITP ou IVA? A decisão determinante

Antes de calculares o que quer que seja, tens de saber qual o imposto aplicável — é ele que determina o montante total das despesas adicionais.

A diferença decisiva: se comprares a um promotor, pagas 10 % de IVA + 1,5 % de AJD, ou seja, 11,5 % no total. Se comprares um imóvel já existente, aplica-se o ITP progressivo — e é neste caso que se aplicam as principais bonificações para quem compra pela primeira vez.

Atenção: uma classificação incorreta (por exemplo, tratar por engano uma venda por um promotor como sujeita a ITP) pode alterar o montante total do imposto. Em caso de dúvida, esclarece a situação junto de um consultor fiscal ou da ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

ITP nas Baleares em 2026: taxas progressivas em detalhe

O ITP nas Baleares é aplicado por escalões progressivos — isto significa que não se multiplica o preço total por uma taxa única; cada escalão de valor tem a sua própria taxa.

Fonte: Forohipotecario / ATIB 2026

Nota: Os escalões exatos (sobretudo a partir de 1.000.000 €) podem sofrer alterações. Para informações vinculativas, prevalece sempre a versão mais recente da ATIB.

Exemplo de cálculo: Na compra de um imóvel usado por 500.000 €, aplicam-se: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → ITP total: 41.000 €.

Os novos escalões do ITP a partir de março de 2026: o que mudou

Esta é a principal novidade para quem compra a primeira casa este ano. Desde 1 de março de 2026, estão em vigor em Maiorca novos limites de valor para aceder a taxas reduzidas de ITP e bonificações.

O que isto significa: O aumento do limite permite que mais compradores tenham acesso ao apoio. Mas — e este é um pormenor frequentemente esquecido — as taxas de imposto reduzidas ou a bonificação continuam a aplicar-se apenas até 270.151,20 €. O montante entre este limite e o novo limite de acesso é tributado à taxa geral de 8 %.

Bonificações para quem compra a primeira casa: quem recebe quanto?

É aqui que reside o verdadeiro potencial de poupança. O sistema fiscal das Baleares prevê benefícios de maior ou menor dimensão, consoante o perfil do comprador.

Atenção: A isenção de 100% não se aplica automaticamente à totalidade do preço de compra, mas apenas à parte abrangida pelo limite máximo de bonificação em vigor (270.151,20 €). Sobre o montante que exceder esse limite, incide o ITP à taxa normal. Para conhecer os limites exatos de rendimento e idade, deves consultar sempre a informação mais atualizada da ATIB, pois estes valores são revistos regularmente.

Garantia do IBAVI e outros apoios ao financiamento

O Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) dispõe de um programa de garantias que permite aos jovens compradores financiar até 100% do preço de compra, sem a habitual entrada de capitais próprios. A nível estatal, existe ainda um mecanismo de garantia do ICO.

Nota: Em determinadas circunstâncias, é possível combinar a garantia do IBAVI com a isenção de ITP, desde que se reúnam simultaneamente todos os requisitos. Contacta diretamente o IBAVI (ibavi.caib.es) para conheceres os prazos de candidatura e os limites de rendimento em vigor.

Para saberes mais sobre a estrutura do crédito hipotecário em Maiorca, consulta o nosso guia sobre financiamento imobiliário em Maiorca.

O processo de compra, passo a passo

A compra de um imóvel em Maiorca segue um processo bem definido. Podem ocorrer desvios, mas são pouco frequentes.

1. Orçamento e verificação dos benefícios fiscais: Confirma se reúnes as condições para beneficiar das reduções de ITP (ATIB, consultor fiscal). Pede o NIE, caso ainda não o tenhas.
2. Procura e visita de imóveis: Pesquisa de mercado, visitas e preparação das bases para a auditoria jurídica. Útil: lista de verificação para a visita a um imóvel.
3. Contrato de reserva (contrato de reserva): Primeiro compromisso por escrito, geralmente acompanhado do pagamento de uma taxa de reserva. Consulta os detalhes no guia sobre o contrato de reserva em Espanha.
4. Contrato-promessa de compra e venda com sinal (contrato de arras): Entrada que corresponde, habitualmente, a 10 % do preço de compra. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, terá de devolver o dobro.
5. Verificação do registo predial e auditoria jurídica: Consulta da Nota Simple no Registo Predial — encargos, hipotecas e situação do proprietário. Guia: como verificar o registo predial em Espanha.
6. Proposta de crédito hipotecário e FEIN: O banco emite a FEIN (Ficha Europeia de Informação Normalizada); existe um prazo legal de espera de 10 dias antes da escritura.
7. Escritura pública (escritura de compraventa): Formalização do contrato de compra e venda perante notário. Notário em Espanha — como decorre a escritura.
8. Pagamento de impostos: o ITP (imóvel em segunda mão) ou o IVA + AJD (construção nova) devem ser pagos à ATIB no prazo de 30 dias úteis após a escritura. Os pedidos de bonificação devem ser apresentados em simultâneo.
9. Registo predial: apresentação da escritura no Registo Predial competente.
10. Organizar os encargos regulares: domiciliar o IBI, o seguro do recheio e do edifício e as quotas do condomínio.

Atenção: o prazo de 30 dias úteis para o pagamento do ITP é perentório — os atrasos estão sujeitos a sobretaxas e juros.

Documentos de que precisas

Para residentes em Espanha, a lista de documentos é curta, mas tem de estar completa.

Há um guia específico sobre o certificado energético em Espanha.

Erros mais comuns na primeira compra de casa em Mallorca

Na prática de aconselhamento, surgem repetidamente os mesmos erros evitáveis:

• Esquecer a bonificação ou pedi-la incorretamente: Quem paga o ITP sem apresentar simultaneamente o pedido de isenção perde o direito ao benefício. Apresentar o pedido mais tarde é extremamente difícil.
• Subestimar o limite: Muitos compradores continuam a basear-se no antigo limite de 270.151,20 €. Desde março de 2026, o limiar de acesso em Mallorca é de 307.089 € — o que dá mais margem, mas não altera o teto para a isenção total.
• Não verificar a Nota Simple: É frequente existirem ónus, hipotecas ou situações sucessórias por resolver no registo predial. Quem salta esta etapa compra os problemas juntamente com o imóvel.
• Deixar passar o prazo de 30 dias úteis: O pagamento do ITP após a escritura tem um prazo rigoroso. Atrasos na agência de documentação ou nos serviços fiscais da ATIB podem sair caros.
• Assinar um contrato de sinal sem advogado: O contrato-promessa é vinculativo. Um erro nesta fase pode custar a totalidade do sinal.
• Subestimar os custos adicionais: Quem հաշ contabiliza apenas o ITP, mas se esquece do AJD (em caso de hipoteca), dos custos notariais, das taxas do registo predial e dos honorários do gestor administrativo, acaba por ficar vários pontos percentuais acima do previsto.

O que se segue? Custos regulares enquanto proprietário

A compra está concluída — mas é então que começam novas obrigações recorrentes:

Para mais informações sobre o imposto predial anual, lê o guia sobre o imposto IBI em Espanha; para saberes mais sobre a cobertura do seguro, consulta o guia sobre o seguro do recheio em Espanha.

Se mais tarde quiseres arrendar o imóvel, tem em conta as regras rigorosas relativas à licença ETV em Maiorca — o Decreto 4/2025 restringiu fortemente a atribuição de novas licenças para alojamento de férias. No entanto, estas regras não se aplicam ao arrendamento tradicional de longa duração — sabe mais no guia arrendamento de longa duração em Maiorca.

Lista de verificação: primeira compra em Maiorca em 2026

Imprime esta lista e assinala cada ponto antes de avançares para a fase seguinte:

Antes de começares a procurar

• Calculaste os três componentes do orçamento (prestação, entrada e despesas adicionais)
• Verificaste os requisitos para beneficiar de reduções fiscais junto da ATIB
• Tens NIE / NIF válido e atualizado
• Abriste uma conta bancária espanhola
• Tens preparados os comprovativos de rendimentos e as liquidações fiscais
• Verificaste a possibilidade de apoio do IBAVI (caso cumpras os requisitos de idade)

Durante a compra

• Obtiveste e verificaste a certidão simples do registo predial
• Recebeste do vendedor o certificado energético
• Reveste o contrato de arras com um advogado
• Aguardaste pela comparação das hipotecas, incluindo a FEIN (10 dias)
• Compareceste perante o notário com todos os documentos
• Apresentaste o pedido de bonificação do ITP ao mesmo tempo que efetuaste o pagamento do imposto

Após a escritura pública

• Pagaste o ITP / IVA + AJD à ATIB no prazo de 30 dias úteis
• Pediste o registo predial
• Aderiste ao débito direto para o IBI, o seguro e as quotas de condomínio
• Registaste a tua residência no município da nova morada

Conclusão

Abordar a primeira compra de imóvel em Maiorca com clareza começa, acima de tudo, por compreender o sistema fiscal antes de iniciares a procura. A boa notícia é que, se reunires os requisitos para a bonificação do ITP — enquanto jovem comprador, pessoa com certificado de deficiência ou membro de uma família numerosa —, poderás beneficiar de vantagens fiscais significativas na compra de um imóvel usado, até ao limite de bonificação de 270.151,20 €. A partir de março de 2026, o novo limiar de 307.089 € permitirá também que mais pessoas acedam a estes benefícios. A isto somam-se as garantias do IBAVI e os subsídios diretos até 10.000 €. Tudo isto torna a primeira compra em Maiorca consideravelmente mais acessível para os residentes, apesar dos preços elevados do mercado, do que parece à primeira vista — desde que planeies tudo devidamente desde o início.

Fontes oficiais

• ATIB – Agência Tributária das Illes Balears (taxas de ITP, pedidos de bonificação, formulários): www.atib.es
• IBAVI – Instituto Balear da Habitação (garantias, subsídios diretos, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agência Estatal da Administração Tributária (enquadramento fiscal nacional, formulário 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Conservatória do Registo Predial de Mallorca (registo predial, Nota Simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decreto 4/2025, legislação fiscal das Baleares): caib.es/eboibfront