Comprar Primera Vivienda Maiorca: O teu guia completo de compra 2026

Quem em Maiorca quer comprar a sua primeira propriedade própria – em espanhol comprar primera vivienda –, depara-se com um mercado que está entre os mais caros de Espanha. Ao mesmo tempo, o Govern de les Illes Balears criou um dos pacotes de apoio mais densos para primeiros compradores em todo o país: taxas de ITP escalonadas, isenções fiscais consideráveis, garantias estatais através do IBAVI e subsídios diretos. Quem entende o sistema poupa rapidamente uma quantia considerável na compra de um apartamento de 300.000 euros. Este guia mostra-te todo o processo de compra – desde o planeamento do orçamento, passando pelo contrato de reserva e a escritura notarial, até à entrega das chaves – com números concretos, limiares atuais e as entidades competentes, com data de 2026.

• Todos os custos adicionais de compra num relance

Quanto custa realmente a compra: As três caixas do orçamento

O erro de planeamento mais comum é equiparar o preço anunciado ao orçamento total. Na prática, o teu capital divide-se em três caixas separadas, que têm de estar todas corretas ao mesmo tempo:

Nota: Os bancos em Espanha geralmente financiam até 80 % do preço de compra (ou do valor de avaliação, consoante o que for mais baixo). Para a parte restante de 20 %, além dos custos adicionais, precisas de capital próprio líquido – no total, cerca de 30–34 % do preço de compra, antes sequer de falares com um banco.

Exemplo prático Palma 2026: De acordo com dados de mercado, o preço por metro quadrado em Palma no final de 2025 rondava os 5.086 €/m² (fonte: idealista). Um apartamento de 60 m² custa assim cerca de 305.000 €. Necessidade de capital próprio (20 % de sinal + cerca de 12 % de custos adicionais): cerca de 97.600 €.

ITP ou IVA? A decisão determinante

Antes de calcular qualquer outra coisa, precisas de saber que tipo de imposto se aplica – é isso que determina toda a dimensão dos custos adicionais.

A diferença decisiva: Se comprares diretamente da promotora, pagas 10 % de IVA + 1,5 % de AJD, num total de 11,5 %. Se comprares um imóvel já existente, aplica-se o ITP progressivo – e é aí que entram as principais bonificações para compradores de primeira habitação.

Atenção: Uma classificação incorreta (por exemplo, uma venda de promotora tratada erradamente como sujeita a ITP) pode alterar todo o valor do imposto. Em caso de dúvida, esclarece a situação com um consultor fiscal ou com a ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears).

ITP nas Baleares em 2026: as taxas progressivas em detalhe

O ITP nas Baleares é escalonado de forma progressiva – ou seja, não é o preço total que é multiplicado por uma taxa única, mas sim cada faixa de valor que tem a sua própria taxa.

Fonte: Forohipotecario / ATIB 2026

Nota: Os valores exatos de corte (especialmente a partir de 1.000.000 €) podem mudar. Para informações vinculativas, prevalece sempre o estado atual da ATIB.

Exemplo de cálculo: Na compra de um imóvel usado por 500.000 €, aplica-se: 400.000 € × 8 % = 32.000 € + 100.000 € × 9 % = 9.000 € → ITP total: 41.000 €.

Os novos limiares do ITP a partir de março de 2026: O que mudou

Esta é a novidade mais importante para os primeiros compradores este ano. Desde 1 de março de 2026, vigoram em Maiorca novos limites de valor para o acesso a taxas reduzidas de ITP e bonificações.

O que isto significa: O limiar mais elevado abre o acesso ao apoio a mais compradores. Mas – e este é o ponto frequentemente ignorado – as taxas reduzidas, ou seja, a bonificação, continuam a aplicar-se apenas até 270.151,20 €. O montante entre este teto e o novo limite de acesso é tributado à taxa geral de 8 %.

Bonificações para primeiros compradores: Quem recebe quanto?

É aqui que reside o verdadeiro potencial de poupança. O sistema fiscal balear prevê reduções de intensidade variável consoante o perfil do comprador.

Atenção: A isenção de 100% não se aplica automaticamente ao preço total de compra, mas refere-se à parte até ao limite de bonificação em vigor (270.151,20 €). Sobre o montante que ultrapasse esse valor incide o ITP regular. Para os limites exatos de rendimento e idade, é sempre determinante o estado atual junto da ATIB – estes são regularmente ajustados.

Garantia do IBAVI e outras ajudas de financiamento

O Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI) gere um programa de garantias que permite aos jovens compradores financiar até 100% do preço de compra – ou seja, sem a entrada de capital próprio tradicional. Complementarmente, existe também a nível estatal um mecanismo de garantia ICO.

Nota: A combinação de garantia IBAVI e isenção de ITP é possível em certas circunstâncias, mas exige que todos os requisitos sejam cumpridos simultaneamente. Contacta diretamente o IBAVI (ibavi.caib.es) para conheceres os prazos de candidatura e os limites de rendimento atuais.

Encontras mais informações sobre a estrutura hipotecária em Maiorca no nosso guia sobre Financiamento imobiliário em Maiorca.

O processo de compra passo a passo

A compra de um imóvel em Maiorca segue um processo claramente definido. Desvios são possíveis, mas raros.

1. Verificação de orçamento e de bonificações: Esclarecer se cumpres os requisitos para os benefícios do ITP (ATIB, consultor fiscal). Não solicitar o NIE caso ainda não o tenhas.
2. Procura e visita ao imóvel: Pesquisa de mercado, visitas, criação da base para a due diligence. Útil: Checklist para visita ao imóvel.
3. Contrato de reserva (contrato de reserva): Primeiro compromisso por escrito, geralmente com uma taxa de reserva. Detalhes no guia sobre o Contrato de reserva em Espanha.
4. Contrato-promessa de compra e venda (contrato de arras): Sinal tipicamente de 10 % do preço de compra. Desistência do comprador: perda do sinal. Desistência do vendedor: devolução em dobro.
5. Verificação do registo predial e due diligence: Consulta da Nota Simple no Registro de la Propiedad – ónus, hipotecas, situação do proprietário. Guia: Verificar o registo predial em Espanha.
6. Proposta de hipoteca e FEIN: O banco emite a FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada); prazo legal de espera de 10 dias antes do ato notarial.
7. Ato notarial (escritura de compraventa): Formalização do contrato de compra e venda. Notário em Espanha – como decorre o processo.
8. Pagamento do imposto: ITP (usado) ou IVA + AJD (obra nova) devem ser pagos à ATIB no prazo de um mês após a escritura. Solicitar bonificações simultaneamente.
9. Registo predial: Apresentação da Escritura no Registro de la Propiedad competente.
10. Configurar despesas correntes: Domiciliar o IBI, o seguro de recheio e do imóvel, e as quotas de condomínio.

Atenção: O prazo de pagamento do ITP de um mês a partir da escritura (ATIB) é um prazo peremptório – atrasos são penalizados com sobretaxas e juros.

Que documentos são necessários

Para residentes espanhóis, a lista de documentos é reduzida, mas precisa estar completa.

Sobre o tema Certificado Energético Espanha existe um guia próprio.

Erros mais comuns na primeira compra em Maiorca

Da prática de aconselhamento, os mesmos erros evitáveis surgem repetidamente:

• Bonificação esquecida ou solicitada incorretamente: Quem paga o ITP sem apresentar simultaneamente o pedido de isenção perde o direito. Solicitar posteriormente é extremamente difícil.
• Limite subestimado: Muitos compradores ainda partem de limites antigos (270.151,20 € até fevereiro de 2026, 307.089 € até 13 de junho de 2026). Desde 14 de junho de 2026, em Maiorca aplica-se 331.859,70 € como limiar de acesso – isso abre margem, mas não altera o teto para a isenção total.
• Nota Simple não verificada: Ónus, hipotecas ou situações de herança não resolvidas no registo predial surgem regularmente. Quem salta esta etapa acaba comprando também os problemas.
• Prazo de pagamento de um mês perdido: O pagamento do ITP após a Escritura tem um prazo rígido. Atrasos na Gestoría ou no serviço de finanças da ATIB podem sair caros.
• Contrato de Arras assinado sem advogado: O pré-contrato é vinculativo. Um erro aqui pode custar todo o valor do sinal.
• Custos adicionais subestimados: Quem só prevê o ITP, mas esquece o AJD (em caso de hipoteca), custos de notário, taxas do registo predial e honorários da Gestoria, acaba ficando vários pontos percentuais fora do cálculo.

E depois? Custos contínuos como proprietário

A compra está concluída – mas com ela começam novas obrigações recorrentes:

Para detalhes sobre o imposto predial anual, consulta o guia sobre o Imposto IBI em Espanha; para a cobertura de seguro, o guia sobre o Seguro de Recheio em Espanha.

Se mais tarde quiseres arrendar o imóvel, tem em atenção as regras rigorosas em torno da licença ETV Maiorca – o Decreto 4/2025 restringiu fortemente a atribuição de novas licenças para arrendamento de férias. Para o arrendamento clássico de longa duração isso não se aplica – mais sobre isso no guia Arrendamento de longa duração Maiorca.

Checklist: Primeira compra Maiorca 2026

Imprime esta lista e vai marcando ponto por ponto antes de avançares para a fase seguinte:

Antes da procura

• Três caixas de orçamento calculadas (prestação, capital próprio, custos adicionais)
• Requisitos de bonificação verificados junto da ATIB
• NIE / NIF disponível e atualizado
• Conta bancária espanhola aberta
• Comprovativos de rendimento e declarações fiscais prontos
• Possibilidade de apoio do IBAVI verificada (caso os requisitos de idade se apliquem)

Na compra

• Nota Simple obtida e verificada
• Certificado energético recebido do vendedor
• Contrato de Arras revisto com advogado
• Comparação de hipotecas, incluindo espera pela FEIN (10 dias)
• Compareceu à cita notarial com todos os documentos
• Solicitou a bonificação do ITP simultaneamente com o pagamento do imposto

Depois da Escritura

• Pagou o ITP / IVA + AJD à ATIB dentro de um mês
• Providenciou o registo predial
• Domiciliou o IBI, o seguro e as quotas de condomínio
• Registou o empadronamiento na nova residência

Conclusão

Abordar a primeira compra de imóvel em Maiorca com a cabeça fria significa, acima de tudo: compreender o sistema fiscal antes de iniciar a procura. A boa notícia é que quem cumpre os requisitos para a bonificação do ITP – seja como jovem comprador, com certificado de deficiência ou como família numerosa – pode aproveitar vantagens fiscais consideráveis na compra de um imóvel usado até ao limite de bonificação de 270.151,20 €. Desde junho de 2026, o limiar de 331.859,70 € abre ainda o acesso a estes benefícios a mais pessoas. A isto acrescem as garantias do IBAVI e os subsídios diretos até 10.000 €. Tudo isto torna a primeira compra em Maiorca, apesar dos preços elevados do mercado, muito mais acessível para residentes do que parece à primeira vista – desde que o planeamento esteja bem organizado desde o início.

Fontes Oficiais

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (taxas do ITP, pedidos de bonificação, formulários): www.atib.es
• IBAVI – Institut Balear de l'Habitatge (garantias, subsídios diretos, Hipoteca Jove): ibavi.caib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (quadro fiscal nacional, formulário 210): sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de Maiorca (registo predial, Nota Simple): www.registradores.org
• BOE / BOIB (Decret 4/2025, leis fiscais baleares): caib.es/eboibfront