Comprar o llogar a Mallorca 2026: Sa matriu de decisió financera honesta

Si a Mallorca has de comprar un pis o és millor llogar-lo, el 2026 ja no és una qüestió d'estil de vida — és una decisió financera amb un potencial de risc considerable en tots dos sentits. Es preus per metre quadrat se situen, segons ses dades d'Engel & Völkers, al voltant de 4.704 € per a cases i 5.384 € per a pisos, amb tendència a continuar pujant — tot i que de manera més moderada que durant els anys de boom anteriors. Al mateix temps, es nombre de transaccions ha baixat de manera notable, segons ses darreres estadístiques notarials. Aquesta guia et dona una matriu honesta basada en xifres: Què costa realment comprar (incl. impostos, finançament, obligacions corrents)? Què costa llogar a llarg termini? I quan canvia sa balança? Aprendràs a conèixer es factors clau — des de s'ITP fins als rendiments de lloguer i s'exempció fiscal en sa venda.

Comprar o llogar — o tots dos? Calculem sa teva situació personal.

• 📩 Fes una consulta personal — avaluació individual per al teu cas
• Tots es costos addicionals de compra en detall

Es mercat el 2026: Què pagues si compres avui

Abans d'obrir cap full de càlcul, necessites unes xifres de partida realistes. S'evolució dels preus dels darrers anys mostra una direcció clara:

Evolució de preus de cases a Mallorca (preus d'oferta)

Font: Engel & Völkers, preus d'oferta en portals immobiliaris, actualitzat juny 2026

Evolució de preus de pisos a Mallorca (preus d'oferta)

Font: Engel & Völkers, actualitzat juny 2026

Què signifiquen aquests números: Un pis de 90 m² en una bona zona de Palma costa, segons es preu d'oferta, al voltant de 485.000 €. En ses regions de més demanda turística, es fan públics preus per metre quadrat molt superiors en es segment vacacional, segons alguns informes de mercat. Al mateix temps, ses estadístiques notarials actuals mostren que el novembre de 2025 ses transaccions a ses Balearen van baixar un 13,9 % en comparació interanual — una de ses caigudes més fortes de tot Espanya. S'alt nivell de preus frena sa demanda de manera notable.

Atenció: Es preus d'oferta i es preus de compra reals poden diferir considerablement a Mallorca. Per al teu càlcul personal, sempre has de tenir en compte es preu notarial final negociat.

Es veritables costos de sa compra: Què s'afegeix a sobre

Es preu de compra només és es principi. A Mallorca – i a ses Balears en general – es comprador suporta una càrrega fiscal considerable i altres despeses addicionals. Per fer un càlcul honest, has de tenir en compte aquestes partides:

Resum de despeses addicionals a la compra a Mallorca 2026

Per un preu de compra de 500.000 € s'originen despeses addicionals d'uns 50.000–70.000 €, que has de tenir disponibles en liquiditat. Una relació detallada la trobaràs a sa guia Despeses addicionals a la compra a Mallorca.

A més, hi ha despeses corrents de propietat que no existeixen quan es lloga:

Costos corrents com a propietari (resum anual, exemple pis de 90 m²)

Nota: Es imports exactes de l'IBI varien molt segons es municipi i es valor cadastral. Possibles bonificacions: Bonificació de l'IBI a Mallorca.

Es costos reals de llogar: què paguen de veritat

Llogar a Mallorca és car — es mercat no deixa cap dubte. Tot i això, es mercat de lloguer de 2026 és un poc diferent des mercat de compravenda:

Segons informes de mercat, es preus de lloguer mostren signes d'estabilització o de creixements més febles, mentre que es preus de compra continuen pujant. Aquesta és una diferència rellevant per an es càlcul a llarg termini.

Mercat de lloguer a Mallorca 2026: valoració per segment

Nota: Per a llogaters menors de 35 anys hi ha a les Balearen suport estatal mitjançant es Bono Alquiler Joven. També a sa Guia de lloguer a llarg termini hi trobaràs indicacions actuals sobre tipus de contractes de lloguer i protecció davant desnonaments.

Què és més barat amb es lloguer:

• Cap cost addicional de compra (cap ITP, cap notari, cap advocat)
• Cap IBI, cap quota de comunitat, cap fons de reserva per a manteniment
• Cap risc de concentració en una sola classe d'actius
• Màxima flexibilitat a l'hora de marxar

Què és més car amb es lloguer:

• Cap acumulació de capital; es lloguer és «doblers perduts» des del punt de vista del patrimoni propi
• Cap participació en futures pujades de preu
• Cap seguretat de planificació en cas de resolució per necessitat pròpia o pujades de preu

Sa matriu de decisió: comprar vs. llogar en comparació directa

Aquí ve es nucli: una confrontació estructurada segons la situació de vida i s'horitzó temporal.

Matriu comprar o llogar Mallorca 2026

Marc de pensament break-even (simplificat)

Sa pregunta central és: a partir de quan supera sa revalorització de s'immoble es costos de transacció únics (compra + venda posterior)?

Amb 10–14 % de costos addicionals de compra i una altra vegada aprox. 3–5 % de costos addicionals de venda (agent immobiliari, impostos) necessites només per cobrir aquests costos de transacció una revalorització total d'aproximadament 13–19 % – abans de guanyar ni un euro de benefici.

Amb una revalorització moderada suposada de 4–5 % p.a. (com s'ha pogut constatar darrerament per a ses cases) aquest punt d'equilibri s'assoliria càlcul fet en aprox. 3–4 anys . Però: aquests són preus d'oferta, no preus de venda garantits. Qui compra en una fase de preus alts i ha de vendre a curt termini pot perdre.

Atenció: Aquest càlcul simplificat no té en compte es costos de finançament (interessos hipotecaris), es costos corrents de sa propietat ni sa situació fiscal individual. Per a una decisió sòlida és imprescindible un càlcul individual.

Finançament: què costa realment una hipoteca

Qui no compra totalment amb capital propi ha d'incloure es costos de finançament en es càlcul. A Espanya, es no residents poden finançar normalment fins a 60–70 % des preu de compra, es residents fins a 80 %.

Ses condicions exactes depenen des nivell dels interessos, es banc, sa solvència i s'estatus de residència. Els detalls sobre es finançament els trobaràs a ses guies Immobilienfinanzierung Mallorca i Hypothek fest vs. variabel.

Important per al càlcul de comprar o llogar: Amb un finançament hipotecari t'exposes a un risc de canvi de tipus d'interès (si és variable). A més, sa quota mensual immobilitza liquiditat que alternativament podria invertir-se o destinar-se com a lloguer – es clàssic comparatiu de costos d'oportunitat.

Regla pràctica: quota hipotecària vs. lloguer

Quan sa quota hipotecària mensual (incl. amortització) més es costos corrents de sa propietat (IBI, quotes de comunitat, manteniment, de forma proporcional) superen clarament un lloguer comparable, això parla inicialment a favor de llogar – sempre que sa diferència no quedi compensada per s'acumulació de capital esperada i sa revalorització.

Als nivells de preus actuals a Mallorca, aquest llindar s'ha assolit o superat en molts d'indrets.

Dimensió fiscal: què diferencia es residents des no residents

Es tractament fiscal és un factor sovint subestimat en sa decisió de comprar o llogar.

Comparativa fiscal de compra: resident vs. no resident

Detalls sobre sa exempció d'IRPF en sa venda de s'habitatge principal (reinversió en un nou habitatge principal, exempció per edat, entre d'altres): Exempció d'IRPF per venda d'habitatge principal.

Qui compra com a no resident i no lloga s'immoble, paga anualment un impost sobre sa renda fictícia calculat sobre una part des valor cadastral — un cost corrent real que no s'aplica en cas de lloguer.

Es lloguer vacacional com a comodí de rendibilitat? Sa realitat el 2026

Molts compradors compten amb ingressos des lloguer vacacional per justificar sa decisió de compra. Aquí cal anar amb especial compte el 2026:

Es Govern de ses Balears ha restringit molt sa concessió de noves llicències ETV (Licencias de Estancia Turística en Viviendas). Les noves llicències per a apartaments en edificis plurifamiliars ja no estan disponibles en gran part de Mallorca. Ses llicències existents mantenen es seu valor — cosa que continua fent pujar es preu des immobles amb llicència.

Atenció: Qui compra comptant amb ingressos des lloguer vacacional ha de verificar abans de signar es contracte de compravenda si s'immoble disposa d'una llicència ETV vàlida o si se'n pot sol·licitar una de nova. Una compra sense llicència assegurada i amb ingressos vacacionals inclosos en es càlcul és un risc financer considerable. Detalls: Llicència ETV Mallorca. Per es lloguer sense sa llicència corresponent, es legislador preveu sancions de com a mínim 20.001 €.

Sa lloguer a llarg termini en canvi, continua sent una opció – amb s'avantatge que es residents a Espanya poden aplicar una deducció d'IRPF sobre es ingressos nets de lloguer per habitatges llogats a llarg termini. Sa quantia exacta d'aquesta deducció està regulada per llei i s'hauria de verificar amb un assessor fiscal. Més informació: IRPF-Abzug Vermieter Balearen.

Expectatives de rendiment comparades (valors orientatius)

Aquests valors són referències orientatives d'informes de mercat; es resultats individuals varien considerablement.

Grups de compradors especials: qui hauria de decidir com?

Primers compradors / compradors de residència principal

Si vols viure a Mallorca i voler registrar sa teva residència principal, pot haver-hi avantatges fiscals: segons sa normativa vigent, tipus d'ITP reduïts per a sa primera compra de sa residència principal, així com programes de garantia estatals per a joves compradors (Hipoteca Joven Mallorca) i potencialment s'exempció completa de s'impost sobre plusvàlues en cas de venda posterior amb reinversió. Més: Erste Immobilie kaufen.

Inversors / Segona residència

Aquí es càlcul és més sobri. Sense llicència ETV, es rendiment queda limitat al nivell des lloguer a llarg termini. Sa decisió de compra ha de basar-se llavors principalment en sa revalorització esperada i en s'ús personal. Per a qui pensa principalment com a inversor: Investieren auf Mallorca i Rendite Mallorca 2026.

Compradors alemanys / estrangers de la UE

Al voltant d'un 30 % de totes ses compres a Mallorca les fan estrangers, i es alemanys figuren entre es grups de compradors més grans. Important: es ciutadans de fora de la UE necessiten una autorització d'inversió per a compres per damunt de determinats llindars. Per als alemanys, això no és necessari. Però s'ha de tenir en compte sa obligació de declaració AWV en es trasllat de diners cap a Espanya.

Persones majors / compradors per a sa jubilació

Qui compra en edat de jubilació i considera s'immoble com a previsió per a sa vellesa es pot beneficiar, sota determinades condicions, de s'exempció de l'IRPF en sa venda per a persones de més de 65 anys. Però: sa liquiditat queda compromesa. Sa planificació hereditària (Herència i donació Balearen) i es Pacto Sucesorio s'han de tenir en compte d'hora.

Es errors més freqüents en sa decisió de comprar o llogar

1. Subestimar es costos addicionals de compra: Un 10–14 % de més s'oblida o es minimitza sovint. Aquests costos no es recuperen, independentment del que faci s'immoble després.

2. Calcular un horitzó temporal massa curt: Qui ha de vendre al cap de 2–3 anys, quasi sempre perd — es costos de transacció s'emmengen sa plusvàlua.

3. No comprovar sa situació de sa llicència ETV: Comprar assumint que es podrà llogar sense haver comprovat prèviament sa llicència. Sa concessió de llicències, molt restringida, fa que això sigui una autèntica trampa.

4. No comptabilitzar es costos corrents: S'IBI, sa quota de comunitat, es manteniment i s'assegurança poden suposar imports considerables per any segons s'immoble — i s'ometen fàcilment a l'hora de comparar amb es lloguer.

5. Ignorar sa residència fiscal: Es no residents suporten un impost anual fictici sobre sa renda de s'immoble que no s'aplica quan es lloga.

6. Equiparar es preu d'oferta amb es valor de mercat: En una fase de mercat amb un nombre de transaccions decreixent (–13,9 % al nov. 2025) hi ha marge de negociació. Qui paga es preu d'oferta sense negociar, regala marge.

7. Cap informe jurídic previ: Deutes amagats en es Grundbuch, ampliacions il·legals (construcció il·legal a Mallorca) o situació urbanística no aclarida (Finca Suelo Rústico) poden convertir sa compra en una trampa de costos.

Què passa després? Sa mirada a sa revenda

Comprar una propietat a Mallorca i vendre-la més tard és un cicle complet – i ho has de tenir en compte des del principi.

A sa venda es generen:

• Impost sobre es guany patrimonial (IRPF per a residents, IRNR per a no residents): normalment un 19–28 % sobre es guany
• Plus-Valía Municipal (impost municipal sobre s'increment de valor)
• Comissió d'agent immobiliari (normalment un 3–6 % des preu de venda)

Més: Impostos a sa venda d'immobles a Espanya i Vendre un immoble a Mallorca.

S'exempció de l'IRPF per a sa residència principal (reinversió o edat > 65) pot reduir considerablement sa càrrega fiscal a sa venda – un avantatge massiu que ha de formar part des càlcul a llarg termini de sa compra: Exempció IRPF habitatge principal venda.

Llista de comprovació: Estàs preparat per comprar?

Repassa aquests punts abans de prendre una decisió:

• Capital propi: Almenys un 30–40 % des preu de compra disponible en líquid (incl. costos addicionals)?
• Horitzó temporal: Almenys 5–7 anys d'estada a Mallorca planificats?
• Residència fiscal: Estatus de residència aclarit i conseqüències fiscals avaluades?
• Situació de sa llicència: En cas d'intenció de lloguer: ETV-Lizenz disponible o lloguer de llarga durada com a estratègia alternativa?
• Revisió legal: Registre de la propietat, estat urbanístic, deutes pendents comprovats?
• Costos corrents: IBI, quota de comunitat, assegurança, manteniment calculats concretament?
• Cita notarial preparada: NIE, compte espanyol, si escau poder notarial per a compres a distància?
• Hipoteca (si fa falta): S'ha obtingut una oferta de finançament, s'ha decidit es tipus d'interès?
• Comparació: S'han establert com a mínim tres immobles de lloguer comparables com a càlcul alternatiu?
• Assessor fiscal / advocat: S'ha encarregat un expert jurídic resident a Mallorca?

Conclusió: comprar o llogar — què val sa pena es 2026?

No hi ha una resposta universal — però sí que hi ha patrons clars. Comprar val sa pena a Mallorca, si tens un horitzó temporal llarg, aportes prou capital propi, et converteixes en resident fiscal a Espanya (o ja ho ets) i es costos corrents s'ajusten an es teu pressupost. Especialment per als compradors de residència principal amb intenció de reinversió, sa compra sol ser sa millor decisió a llarg termini — sa possible exempció de s'impost sobre ses plusvàlues en sa venda és un argument sense equivalent en es costat des lloguer.

Llogar és s'opció més intel·ligent, si t'estàs menys de cinc anys, no estàs segur de com evolucionarà sa teva vida, et falta es capital propi o hauràs de comprar en una fase de preus alts i prefereixes esperar una correcció des mercat. Es descensos actuals en es nombre de transaccions (–13,9 % es novembre de 2025) indiquen: es mercat podria agafar un poc d'aire. Això no significa una predicció de crisi, però sa paciència pot donar els seus fruits.

En sa fase actual des mercat de 2026 — preus històricament alts, transaccions a la baixa, disponibilitat limitada de llicències ETV — sa qualitat de sa preparació individual per prendre decisions és més important que mai. Sa matriu t'ajuda a estructurar; es tancament correcte el fa un assessor expert que coneix es teu cas concret.

📩 Fes una consulta personal — T'ajudam a fer es teu càlcul individual de comprar o llogar.

Fonts oficials

• Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF, IRNR, impost sobre ses plusvàlues: https://www.agenciatributaria.es
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, AJD, Baleares): https://www.atib.es
• Estadística notarial d'Espanya (Consejo General del Notariado): https://www.notariado.org
• Govern de les Illes Balears – Turisme i llicències ETV: https://www.caib.es
• Registradores de España – Registre de sa propietat i estadístiques immobiliàries: https://www.registradores.org
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Normes jurídiques nacionals: https://www.boe.es
• BOIB – Boletí Oficial de les Illes Balears (normativa jurídica balear): https://www.boib.caib.es