Consigli per comprare casa a Maiorca: documenti, imposte e spese

Comprare un immobile a Mallorca è una delle operazioni più complesse che puoi affrontare in Spagna, ma anche una delle più gratificanti. Nel 2026 il mercato resta sotto pressione: da oltre un decennio la domanda supera l’offerta e, dal 2015, i prezzi nominali sono aumentati di circa il 97 %. Se vuoi acquistare ora, ti servono consigli per comprare casa a Mallorca chiari, dalla prima visita alla consegna delle chiavi davanti al notaio. In questa guida scoprirai quali documenti controllare prima di firmare il contratto di prenotazione, come si svolge l’acquisto passo dopo passo, quali imposte e spese dovrai sostenere e quali errori commettono ancora anche gli acquirenti più esperti. Troverai cifre concrete, scadenze e liste di controllo pronte all’uso: niente pubblicità, solo indicazioni utili.

• Scopri nel dettaglio come si svolge l’acquisto

Il mercato immobiliare di Mallorca nel 2026: cosa devi sapere prima di comprare

Prima di prenotare la prima visita, vale la pena guardare al mercato con realismo. Il mercato immobiliare di Mallorca non è un mercato come gli altri: ha regole proprie.

Prezzi e andamento del mercato

Secondo lo studio di mercato 2026 dello Steinbeis-Transfer-Institut, il prezzo medio sull’isola è di circa 7.370 €/m², con un aumento annuo di circa il 9,8 %. Nella città di Palma, ad aprile 2026 i prezzi richiesti erano in media di 5.477 €/m², secondo i dati di portali indipendenti. Altre fonti indicano per l’intero arcipelago delle Balearen una media di circa 3.797 €/m², mentre in alcune zone di Palma i prezzi superano i 4.900 €/m².

Nota: Le cifre riportate dalle varie fonti possono differire perché i metodi di calcolo non sono gli stessi: alcune si basano sui prezzi richiesti, altre sui prezzi delle compravendite, e le aree considerate possono variare. Prima di valutare il prezzo di acquisto, chiedi consiglio a un esperto locale.

I fattori che influenzano il mercato

A Mallorca, la tutela del territorio, i rigidi vincoli urbanistici e la limitata estensione della costa mantengono stabilmente ridotta l’offerta. La domanda, invece, arriva da diversi paesi: circa il 30 % delle compravendite riguarda acquirenti stranieri, soprattutto tedeschi, britannici e italiani. Le zone più richieste sono quelle costiere, il sud-ovest (Andratx, Portals), i quartieri di Palma ben collegati e la Tramuntana. Nel novembre 2025, però, il numero di compravendite è sceso del 13,9 % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente: un segnale che i prezzi elevati rendono gli acquirenti più selettivi.

→ Per un’analisi dettagliata dell’andamento dei prezzi e delle diverse zone: Prezzi degli immobili a Mallorca

Passo 1: prepara budget e documenti prima di iniziare la ricerca

L’errore più comune quando si cerca casa a Mallorca è iniziare le visite senza aver definito il budget e il finanziamento. In un mercato con poca offerta, dove occorre decidere in fretta, rischi così di perdere gli immobili migliori.

Numero NIE: indispensabile prima di firmare qualsiasi contratto

Il Número de Identificación de Extranjeros (NIE) è il numero di identificazione fiscale degli stranieri in Spagna. Ti serve obbligatoriamente per:

• firmare un contratto di compravendita (Escritura pública)
• formalizzare l’atto davanti a un notaio spagnolo
• aprire un conto bancario in Spagna
• pagare le imposte

Puoi richiedere il NIE presso un consolato spagnolo in Germania oppure direttamente in Spagna, all’ufficio per gli stranieri (Oficina de Extranjería). Muoviti con sufficiente anticipo: in alta stagione l’attesa può durare diverse settimane.

Conto bancario in Spagna

Per pagare l’immobile e le imposte successive, un conto bancario spagnolo è praticamente indispensabile. La maggior parte delle banche in Spagna apre conti per non residenti (cuenta de no residente), ma richiede il numero NIE, un passaporto valido e, di norma, una prova del reddito.

Finanziamento: mutuo o capitale proprio?

Se hai bisogno di un mutuo (Hipoteca), chiarisci quanto puoi finanziare prima di iniziare a cercare un immobile. Di norma, le banche spagnole concedono ai non residenti mutui fino al 60–70 % del prezzo d’acquisto o del valore di perizia (tasación), prendendo come riferimento l’importo più basso. Per i residenti, la percentuale arriva generalmente fino all’80 %. La perizia deve essere effettuata da una società accreditata dalla banca.

→ Per saperne di più: Finanziare l’acquisto di un immobile a Maiorca

→ Se non puoi essere presente: Procura notarile in Spagna

Passo 2: cercare un immobile – scegliere la zona, il tipo di immobile e l’agenzia

Le domande giuste per scegliere la zona

Mallorca cambia molto da una zona all’altra. Scegliere dove acquistare è importante almeno quanto scegliere l’immobile. Le zone ben collegate di Palma offrono tutti i servizi della città; il sud-ovest (Andratx, Puerto Portals, Santa Ponsa) è una zona esclusiva molto richiesta dagli acquirenti internazionali. Sóller e la Tramuntana conservano un carattere autentico, mentre il nord (Pollença, Alcúdia) è considerato adatto alle famiglie. Nell’entroterra, i prezzi di partenza sono decisamente più accessibili.

→ Come scegliere la zona: Cercare un immobile a Mallorca

Le tipologie di immobili

Come scegliere l’agente immobiliare: la qualità conta più della quantità

In Spagna non è obbligatorio per legge rivolgersi a un agente immobiliare e non esiste un esame ufficiale per esercitare la professione. La qualità dei servizi, quindi, varia molto. Per riconoscere un agente affidabile, verifica che sia iscritto a un’associazione professionale (per esempio API – Agente de la Propiedad Inmobiliaria), che le provvigioni siano chiare e che possa dimostrare di conoscere il mercato locale. A Maiorca ci sono più agenti immobiliari che immobili disponibili. Un consiglio pratico: scegli un agente di cui ti fidi e chiedigli di proporti gli immobili disponibili, invece di cercare contemporaneamente su tutti i portali.

→ Prepara le visite in modo sistematico: Lista di controllo per visitare un immobile

Passo 3: verifiche legali – cosa controllare prima di firmare il contratto di prenotazione

È in questa fase che si commette la maggior parte degli errori e che un avvocato indipendente (abogado) è indispensabile. Affidati sempre a un avvocato che non lavori per il venditore o per l’agente immobiliare.

Visura del registro immobiliare (Nota Simple)

La prima cosa da fare è richiedere una Nota Simple aggiornata all’ufficio del registro immobiliare competente (Registro de la Propiedad). La visura ti permette di verificare:

• Chi risulta proprietario dell’immobile?
• Ci sono ipoteche, altri gravami o servitù?
• La superficie registrata corrisponde a quella dichiarata nell’offerta?

Attenzione: a Maiorca non è raro che la superficie registrata sia diversa da quella effettiva, soprattutto nel caso delle fincas più vecchie. Queste discrepanze vanno risolte prima dell’acquisto.

→ Guida passo dopo passo: Come verificare il registro immobiliare in Spagna

Visura catastale e norme urbanistiche

Il catasto (Catastro) e il registro immobiliare sono distinti, ma i dati riportati devono corrispondere. Verifica inoltre presso l’ufficio urbanistico del comune competente (Urbanismo) come è classificato il terreno (suelo urbano, urbanizable, rústico) e quali possibilità o limiti edificatori si applicano.

Costruzioni abusive e lavori non autorizzati

Gli ampliamenti e le modifiche non autorizzati sono tra le insidie più comuni a Maiorca. Se una nuova ala, un garage o una casetta a bordo piscina sono stati costruiti senza permesso, anche tu, come acquirente, ne sarai responsabile. Nel peggiore dei casi dovrai demolirli o regolarizzarli a tue spese.

Attenzione: prima di firmare, verifica che tutte le superfici dell’immobile corrispondano a quelle indicate nella Licencia de Primera Ocupación (certificato di prima occupazione) e controlla lo stato dei permessi edilizi.

→ Per saperne di più: Come regolarizzare una costruzione abusiva a Maiorca

Certificato energetico (Certificado de Eficiencia Energética)

In Spagna, per vendere un immobile è obbligatorio avere un certificato energetico valido. Se non è disponibile quando l’immobile viene messo in vendita, il venditore deve presentarlo prima del rogito notarile. La classe energetica incide direttamente sui costi di gestione e sul valore di rivendita: per le nuove costruzioni la classe A o B è la norma, mentre gli immobili più vecchi rientrano spesso nelle classi E, F o G.

→ Tutto sul certificato energetico: Il certificato energetico in Spagna

Debiti condominiali nell’acquisto di un appartamento

Se acquisti un appartamento in condominio (in Spagna: comunidad de propietarios), come nuovo proprietario rispondi delle quote condominiali non pagate dal precedente proprietario, di norma fino a 3 anni precedenti. Chiedi all’amministratore (administrador de fincas) un certificato che attesti l’assenza di debiti.

Passo 4: contratto di prenotazione e contratto di compravendita – cosa devi firmare

Il contratto di prenotazione (Contrato de Reserva)

Prima del contratto di compravendita si stipula spesso un contratto di prenotazione: l’immobile viene riservato per un determinato periodo e tu versi un primo acconto. L’importo varia in base all’immobile e agli accordi presi. Leggi attentamente il contratto: stabilisce le condizioni per recedere, le scadenze e le modalità di utilizzo dell’acconto.

→ Facsimile e aspetti a cui prestare attenzione: Il contratto di prenotazione in Spagna

Il contratto privato di compravendita (Contrato de Arras)

Il contratto più utilizzato prima del rogito notarile è il Contrato de Arras Penitenciales (ai sensi dell’art. 1454 del Codice civile spagnolo). Stabilisce:

• Prezzo di acquisto e modalità di pagamento
• Diritto di recesso: se rinuncia l’acquirente, perde la caparra; se rinuncia il venditore, deve restituirne il doppio
• Caparra abituale: 10 % del prezzo di acquisto
• Termine per la stipula del rogito notarile: di solito 30–90 giorni

Attenzione: esistono diversi tipi di arras, con conseguenze giuridiche differenti (arras penitenciales, arras confirmatorias, arras penales). Prima di pagare, chiedi sempre al tuo avvocato di verificare quale tipo di contratto stai firmando.

Il rogito notarile (Escritura Pública de Compraventa)

Il passaggio di proprietà avviene davanti al notaio. In Spagna, il notaio è un pubblico ufficiale imparziale che verifica la regolarità formale dell’operazione. Non sostituisce però il tuo avvocato, che tutela i tuoi interessi. All’appuntamento dal notaio si paga il saldo del prezzo di acquisto, di solito tramite bonifico bancario o assegni, si consegnano le chiavi ed entrambe le parti firmano l’atto.

→ Guida completa al notaio: Il notaio nell’acquisto di un immobile in Spagna

Spese accessorie per l’acquisto a Maiorca: le cifre

Oltre al prezzo di acquisto, le spese accessorie ammontano generalmente al 10–14 % del prezzo di acquisto. Mettile in conto fin dall’inizio: non sono negoziabili.

Nota: Le aliquote dell’ITP nelle Baleari sono suddivise in fasce in base al prezzo d’acquisto. Chiedi al tuo avvocato o commercialista di calcolare l’imposta esatta per l’immobile che intendi acquistare.

→ Elenco completo: Spese accessorie per l’acquisto a Mallorca

Spese ricorrenti dopo l’acquisto: cosa mettere in conto nel tempo

Hai pagato il prezzo d’acquisto, ma possedere un immobile a Mallorca comporta spese periodiche. Mettile in conto fin dall’inizio.

→ L’IBI nel dettaglio: Imposta IBI in Spagna → Assicurazione: Assicurazione sulla casa in Spagna → Imposta sul patrimonio: Imposta sul patrimonio in Spagna

Cosa devi sapere sugli affitti turistici (licenza ETV)

Molti acquirenti a Maiorca pensano di affittare il proprio immobile tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com. Nel 2026, però, occorre prestare particolare attenzione.

Le norme delle Baleari sugli affitti turistici sono molto rigide. Per ottenere la licenza per gli affitti turistici (Estancias Turísticas en Viviendas, ETV) bisogna soddisfare requisiti rigorosi. A Maiorca, gli appartamenti nei condomini in genere non possono più ottenere una nuova licenza ETV: il rilascio è bloccato quasi del tutto da anni.

Attenzione: se vuoi acquistare un immobile per affittarlo ai turisti, fai prima verificare da un legale se dispone di una licenza ETV valida. Una licenza già esistente e trasferibile aumenta notevolmente il valore dell’immobile e va menzionata esplicitamente nel contratto di compravendita.

→ Tutto sulla licenza ETV: Licenza per gli affitti turistici a Maiorca → Imposta sul turismo sostenibile: Imposta sul turismo sostenibile → Gli affitti a lungo termine come alternativa: Affitti a lungo termine a Maiorca

Gli errori più comuni quando acquisti un immobile a Maiorca

Questi errori sono frequenti, anche tra gli acquirenti esperti.

1. Non incaricare un avvocato indipendente: affidarti all’avvocato dell’agente immobiliare o del venditore crea un conflitto di interessi. Scegli sempre un professionista indipendente.
2. Versare un acconto prima delle verifiche: se paghi prima di controllare il registro immobiliare, potresti perdere il denaro in caso di problemi.
3. Trascurare gli abusi edilizi: a Maiorca è molto comune trovare ampliamenti, garage o piscine non dichiarati. Verifica sempre che siano in regola con i permessi edilizi.
4. Non confrontare i dati del registro immobiliare con quelli del catasto: una superficie registrata inferiore a quella reale o un proprietario indicato in modo errato possono bloccare l’acquisto o comportare spese aggiuntive.
5. Finanziamento non definito in anticipo: in un mercato dove le case si vendono in fretta, rischi di perdere l’immobile se inizi a chiedere un mutuo solo dopo averlo visitato.
6. Debiti condominiali non verificati: come nuovo proprietario, rispondi anche delle quote condominiali arretrate.
7. Stato della licenza ETV non verificato: se conti sugli introiti degli affitti turistici, devi chiarire la situazione della licenza prima dell’acquisto, non dopo.
8. Spese accessorie sottovalutate: aggiungere il 10–14 % di spese accessorie al prezzo d’acquisto è la norma, non un’eccezione.
9. Procura non predisposta: se non puoi presentarti di persona all’appuntamento dal notaio, ti serve una procura autenticata da un notaio e munita di apostille. Prepararla richiede tempo.
10. Firmare il contratto di compravendita senza verificare il tipo di Arras: le diverse forme di Arras hanno conseguenze giuridiche molto diverse.

Lista di controllo per acquistare un immobile a Mallorca

Usa questa lista come orientamento: non sostituisce una consulenza legale.

Prima di iniziare la ricerca:

• Numero NIE richiesto o domanda in corso
• Conto bancario in Spagna aperto o apertura programmata
• Disponibilità finanziaria / mutuo definiti in anticipo
• Budget stabilito, comprese le spese accessorie del 10–14 %
• Incaricato un avvocato indipendente (abogado)

Durante la visita:

• Richiesta la visura del registro immobiliare (Nota Simple)
• Ottenuta la visura catastale
• Verificati i permessi edilizi e il certificato di prima occupazione
• Attestato di prestazione energetica disponibile e in corso di validità
• Verificato lo stato della licenza ETV (se intendi affittare l’immobile ai turisti)
• Verificata l’eventuale presenza di debiti condominiali (se acquisti un appartamento)

Prima di firmare il contratto di prenotazione:

• Confrontati i dati della Nota Simple con quelli del catasto
• Verificato che non ci siano costruzioni prive di autorizzazione
• Fatta verificare all’avvocato la tipologia di Arras

Prima dell’appuntamento dal notaio:

• Prezzo d’acquisto e spese accessorie disponibili su un conto bancario spagnolo
• Predisposta una procura (se non puoi essere presente di persona)
• Calcolate le imposte dovute (ITP o IVA+AJD)

E dopo? I primi passi dopo l’appuntamento dal notaio

Con la firma dell’Escritura pública diventi proprietario a tutti gli effetti, ma restano ancora alcune cose da fare:

1. Iscrivere l’immobile nel registro immobiliare (Registro de la Propiedad): L’Escritura va registrata in tempi brevi. Di solito se ne occupa il tuo avvocato o un gestor.
2. Pagare le imposte: Devi dichiarare e versare l’ITP o l’AJD all’ATIB tramite il Modelo 600 entro 1 mese dalla stipula dell’atto; se acquisti un immobile di nuova costruzione, paghi l’IVA al costruttore insieme al prezzo d’acquisto. In caso di ritardo si applicano maggiorazioni.
3. Aggiornare l’intestazione IBI e Catastro: Comunica il cambio di proprietà al comune e al catasto.
4. Voltura delle utenze: Intesta a tuo nome i contratti di luce, acqua e gas.
5. Stipulare le assicurazioni: Assicura il contenuto della casa e il fabbricato.
6. Registrarsi presso il fisco: Se non sei residente, devi registrarti presso l’agenzia delle entrate spagnola ai fini dell’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR).

→ Una panoramica su imposte e aspetti legali: Imposte e aspetti legali a Maiorca → Le disposizioni per la successione dell’immobile: Successioni e donazioni alle Baleari

In conclusione: prepararsi bene aiuta a comprare meglio

Nel 2026 il mercato immobiliare di Maiorca non offre molte occasioni a chi cerca l’affare, ma per chi arriva preparato resta uno dei mercati immobiliari più solidi dell’area mediterranea. In 10 anni i prezzi sono aumentati in termini nominali di circa il 97 %, la domanda continua a superare strutturalmente l’offerta e gli acquirenti internazionali (circa il 30 % è straniero) sostengono i prezzi anche nelle fasi meno favorevoli. Se conosci e segui i giusti consigli per acquistare casa a Maiorca — affidarti a un avvocato indipendente, svolgere verifiche approfondite, prevedere un budget realistico per le spese accessorie e definire il finanziamento prima di fare un’offerta — puoi acquistare con lucidità. Saltare questi passaggi, invece, può riservarti sorprese costose.

Prenditi il tempo necessario per affrontare con cura ogni passaggio. In questo mercato ne vale la pena.

Fonti ufficiali

• Registro de la Propiedad (registro immobiliare): www.registradores.org – Nota Simple, iscrizione nel registro immobiliare
• Catastro (catasto): www.sedecatastro.gob.es – visure catastali, verifica delle superfici
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: www.atib.es – ITP, AJD, imposte delle Isole Baleari
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: sede.agenciatributaria.gob.es – IVA, IRNR, obblighi fiscali
• Consell de Mallorca – Urbanisme: www.conselldemallorca.net – permessi di costruire, pianificazione territoriale
• Govern de les Illes Balears – Turisme: www.caib.es – licenze ETV
• BOE – Boletín Oficial del Estado: www.boe.es – Codice civile spagnolo, art. 1445 e seguenti (Compraventa), Arras art. 1454
• Notariado.org – portale statistico dei notai spagnoli: www.notariado.org – dati sulle compravendite, statistiche di mercato