Mallorca.com
fastigheter

Valor Catastral: Katastralvärdet som ligger till grund för IBI, Plusvalía och IRNR

Ansvarig för innehållet: Frank Menze

Om du äger, köper eller säljer en fastighet på Mallorca kommer du oundvikligen i kontakt med valor catastral – det officiella katastralvärde som den spanska skattemyndigheten tilldelar varje tomt och byggnad. Värdet anges på IBI-beskedet, ligger till grund för beräkningen av Plusvalía municipal vid försäljning och påverkar inkomstskatten för den som använder bostaden själv och för icke-residenta (IRPF/IRNR). Till skillnad från marknadspriset omprövas katastralvärdet inte varje år, utan fastställs av Catastro genom sällsynta och komplexa förfaranden – och ligger vanligtvis betydligt under det faktiska marknadsvärdet. I den här guiden får du veta hur valor catastral beräknas, vad det används till, hur det skiljer sig från det nyare Valor de Referencia och vad du kan göra om du anser att det är för högt.

Valor Catastral Mallorca: underlag för IBI och Plusvalía

Osäker på hur ditt katastralvärde påverkar IBI, Plusvalía eller din deklaration?

Vad är Valor Catastral egentligen?

Valor catastral är ett taxeringsvärde som fastställs av fastighetsregistermyndigheten (Catastro) för varje fastighet i Spanien. Det beskriver inte marknadsvärdet, utan en objektiv myndighetsbedömning som bygger på flera faktorer: läge, tomtstorlek, byggkostnader, byggnadskvalitet, fastighetens ålder, användningsområde och – som en av flera faktorer – även den allmänna marknadsnivån i området. Värdet beräknas av Ministerio de Economía y Hacienda via Dirección General del Catastro.

Viktigt: Valor catastral fastställs inte på nytt för varje enskild transaktion, utan genom så kallade kollektiva värderingsförfaranden som endast genomförs med längre intervall och per kommun respektive fastighetskategori. Det förklarar varför katastralvärdet ofta är stabilt under flera år, medan marknadspriserna förändras betydligt snabbare.

Faktor Betydelse för beräkningen
Läge (Ubicación) Område/gata inom kommunen
Markvärde (Valor del suelo) Underlag för Plusvalía municipal
Byggkostnader Byggnadsvärde beroende på byggnadstyp
Byggkvalitet och ålder Avdrag för ålder, tillägg för kvalitet
Användningstyp Bostadsanvändning, historisk byggnad etc.
Koppling till marknaden Påverkar indirekt värderingszonen

Observera: I praktiken ligger valor catastral nästan alltid under det faktiska försäljningspriset. Just därför räckte det länge inte för att förhindra skatteundandragande genom artificiellt låga köpeskillingar – vilket var en anledning till att Valor de Referencia infördes 2022.

Vad används Valor Catastral till?

Katastervärdet ligger till grund för flera separata skatter, både kommunala och statliga. Oavsett om du säljer, hyr ut eller bara äger din bostad berörs du av samtliga dessa poster.

Skatt Vad som beskattas Ansvarig myndighet
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Årlig fastighetsskatt Ayuntamiento (kommun)
Plusvalía municipal (IIVTNU) Värdeökning på tomten vid försäljning, arv eller gåva Ayuntamiento (kommun)
IRPF Beskattning av fiktiva inkomster vid eget nyttjande/pensioner (residenter) AEAT (Agencia Tributaria)
IRNR Inkomstskatt för icke-residenter (bland annat fiktiva inkomster vid eget nyttjande) AEAT (Agencia Tributaria)

För dig som hyr ut är det särskilt viktigt att känna till att taxeringsvärdet även under perioder då en fritidsbostad inte hyrs ut ligger till grund för beräkningen av den så kallade "imputación de rentas". Mer information hittar du i guiden Beskatta hyresintäkter för icke-residenter.

Jämförelse mellan Valor Catastral, Valor de Referencia och marknadsvärde

Sedan den 1 januari 2022 finns, utöver det klassiska valor catastral, ett andra värde som uppdateras varje år: Valor de Referencia. Det infördes med stöd av Ley 11/2021 (Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal). Även detta fastställs av Dirección General del Catastro, men bygger på faktiska notariella försäljningsuppgifter från respektive område och ligger därför betydligt närmare marknadsvärdet än det klassiska valor catastral.

Värde Syfte Uppdatering Förhållande till marknadsvärdet
Valor catastral Underlag för IBI, Plusvalía, IRPF/IRNR Sällan, genom kollektiv omvärdering Oftast betydligt lägre
Valor de Referencia Underlag för ITP/AJD samt arvs- och gåvoskatt Årligen Nära marknadsvärdet
Valor de mercado Faktiskt försäljningspris Löpande, marknadsberoende Referensstorlek (t.ex. Ø 5.769 €/m² för hus i Palma, augusti 2026)

Observera: Om Valor de Referencia överstiger det överenskomna köpeskillingen beräknas överlåtelseskatten (ITP) ändå utifrån detta högre värde – oavsett vad som faktiskt har betalats. Spaniens författningsdomstol har slagit fast att systemet är förenligt med grundlagen i dom 13/2026 av den 12 februari 2026 och enhälligt avvisat den aktuella frågan.

Mer om den konkreta beräkningen vid köp hittar du i guiden Utländska köpare på Mallorca.

Valor Catastral vid IBI

IBI är den årliga fastighetsskatt som tas ut av Ayuntamiento och beräknas direkt utifrån valor catastral. Eftersom värdet fastställs på olika nivåer från kommun till kommun och omvärderas med oregelbundna intervall, skiljer sig den faktiska skattebelastningen ibland avsevärt beroende på var på Mallorca fastigheten ligger – även när marknadsvärdena är jämförbara.

Utförlig information om skattesatser, förfallodagar och möjliga nedsättningar hittar du i guiderna IBI-skatt i Spanien och IBI-nedsättning på Mallorca.

Valor Catastral och Plusvalía municipal vid försäljning

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) är en kommunal skatt på värdeökningen för markandelen – inte bebyggelsen – mellan köp och försäljning. Beräkningsunderlaget är uttryckligen Valor catastral del suelo, alltså markandelen av taxeringsvärdet.

Grundformeln är:

Plusvalía = Beskattningsunderlag (Valor catastral del suelo) × koefficient (innehavstid, max. 20 år) × kommunens skattesats

Varje Ayuntamiento fastställer själv skattesatsen. Enligt artikel 108 i Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales) får den inte överstiga 30 %; den aktuella skattesatsen anges i respektive kommuns skatteförordning (ordenanza fiscal).

Exempelberäkning Värde
Valor catastral del suelo 50.000 €
Innehavstid avgörande för koefficienten (max. 20 år)
Kommunens skattesats fastställs av kommunen, högst 30 % (Art. 108 RDL 2/2004)
Resultat för en bostad värd 300.000 € i Palma ca. 1.500 € – 3.500 €
  1. Säljaren och notarien fastställer relevant Valor catastral del suelo utifrån det senaste IBI-beslutet.
  2. Kommunen beräknar koefficienten utifrån antalet år som bostaden har ägts.
  3. Skatten deklareras vanligtvis hos Ayuntamiento via en Gestoría.

Observera: Det är i regel säljaren som är betalningsskyldig. Köpare och säljare kan avtala om en annan fördelning, men det förekommer sällan i praktiken.

En fullständig översikt över alla kostnader vid försäljning hittar du i guiden Skatter vid bostadsförsäljning i Spanien.

Valor Catastral vid IRPF och IRNR

För ägare som inte hyr ut sin bostad året runt tas en del av taxeringsvärdet upp som en schablonintäkt för eget nyttjande och beskattas genom IRPF (residenter) respektive IRNR (icke-residenter). Även här utgör Valor catastral beräkningsunderlaget – inte marknadsvärdet och inte de faktiska hyresintäkterna. Om du hyr ut din bostad periodvis bör du ta hänsyn till denna regel i deklarationen, särskilt när du har både uthyrda och outhyrda perioder.

Mer information om beskattning av hyresintäkter för icke-residenter hittar du i guiden Beskatta hyresintäkter för icke-residenter. Om du som ägare kan bli skyldig att betala förmögenhetsskatt över landsgränserna är det också värt att läsa guiden Förmögenhetsskatt vid bostadsköp.

Var hittar jag mitt Valor Catastral?

Taxeringsvärdet anges på varje IBI-besked (Recibo del IBI) som Ayuntamiento skickar ut varje år. Du kan också se det via Sede Electrónica del Catastro när du känner till fastighetens referensnummer eller fastighetsbeteckning.

Källa Det här hittar du där
Kommunens IBI-besked Aktuellt Valor catastral, uppdelat på mark- och byggnadsvärde
Sede Electrónica del Catastro Fastighetsbeteckning och tekniska uppgifter om fastigheten
Nota simple (fastighetsregistret) Bekräftelse på registrerade uppgifter om ägare och fastighet

När du behöver styrka uppgifter om fastigheten vid köp, försäljning eller finansiering är det också klokt att kontrollera fastighetsregistret. Läs mer i guiden Kontrollera fastighetsregistret i Spanien.

Om Valor Catastral verkar för högt: invändning och utredning

Om det fastställda Valor catastral verkar för högt – exempelvis för att det inte längre motsvarar fastighetens skick eller användning – kan du i regel invända mot det underliggande beslutet. Eftersom taxeringsvärdet direkt påverkar IBI och Plusvalía får en korrigering omedelbara följder för flera skatter.

När det gäller det närbesläktade Valor de Referencia har författningsdomstolen i dom 13/2026 av den 12 februari 2026 bekräftat att systemet i sig är förenligt med författningen. Domen slår samtidigt fast att värdet fortfarande kan ifrågasättas i det enskilda fallet och att den skattskyldige kan framföra sina invändningar med alla tillåtna bevismedel. Att systemet är förenligt med författningen innebär alltså inte att det inte går att ifrågasätta i det konkreta fallet. Du kan dock först ifrågasätta värdet när det faktiskt tillämpas – alltså i samband med den beskattade transaktionen, inte i förebyggande syfte.

Observera: Invändningar mot taxeringsvärden gäller enbart själva valor catastral, inte beräkningsmetoden för respektive skatt. Är du osäker bör du ta professionell rådgivning innan tidsfristerna löper ut.

Vid individuella skatte- och rättsfrågor kring köpet är det generellt klokt att anlita en specialiserad advokat i ett tidigt skede, se Advokat vid fastighetsköp i Spanien.

Vanliga misstag kring Valor Catastral

  • Att förväxla Valor catastral med marknadsvärdet: Den som räknar med taxeringsvärdet i stället för det faktiska marknadspriset vid försäljning eller finansiering underskattar ofta det verkliga marknadsvärdet.
  • Att likställa Valor catastral med Valor de Referencia: Båda värdena fastställs av Catastro, men används för olika skatter och uppdateras olika ofta.
  • Att beräkna Plusvalía utifrån hela taxeringsvärdet i stället för markvärdet: Det är enbart Valor catastral del suelo som är relevant.
  • Att utgå från gamla IBI-besked: Efter en generell omvärdering från kommunen kan värdet förändras avsevärt.
  • Att förbise schablonintäkter vid egen användning: I synnerhet personer som inte är skatterättsligt bosatta i Spanien glömmer ofta att taxering sker utifrån taxeringsvärdet även om bostaden inte hyrs ut.

Vad händer sedan?

Efter ett bostadsköp bör du kontrollera aktuellt Valor catastral så snart det första IBI-beskedet kommer – helst tillsammans med en Gestoría eller skatterådgivare på plats. Om du planerar att hyra ut bostaden är det också bra att reda ut hur perioder av egen användning påverkar skatten utifrån taxeringsvärdet. Om du planerar att sälja på längre sikt bör du hålla koll på utvecklingen av Valor catastral del suelo, eftersom det direkt påverkar den framtida Plusvalía. Vid planerad utflyttning eller byte av skatterättslig hemvist kan särskilda skatteregler också gälla, se Utflyttningsskatt i Spanien.

Checklista: Ha koll på Valor Catastral

  1. Kontrollera aktuellt IBI-besked och anteckna Valor catastral (mark- och byggnadsdel).
  2. Stäm av fastighetsreferensen via Sede Electrónica del Catastro.
  3. Vid planerad försäljning: Ha Valor catastral del suelo tillgängligt för beräkningen av Plusvalía.
  4. Vid uthyrning/egen användning: Red ut effekten på IRPF/IRNR med en skatterådgivare.
  5. Vid köp: Jämför Valor de Referencia med det överenskomna köpeskillingen.
  6. Vid tveksamhet kring beloppet: Kontrollera möjligheten att överklaga inom tidsfristen.

Slutsats

Valor catastral är inte en sidofråga för experter, utan det centrala beräkningsunderlaget för IBI, Plusvalía municipal och delar av inkomstskatten för fastighetsägare och icke-residenta på Mallorca. Den som känner till sitt aktuella taxeringsvärde, kan skilja markvärdet från det totala värdet och förstår skillnaden jämfört med det nyare Valor de Referencia undviker obehagliga överraskningar i samband med skattebesked, försäljning eller deklaration. Eftersom värdena skiljer sig åt beroende på kommun och värderingsmetod är det alltid värt att göra en individuell kontroll vid större transaktioner.

Officiella källor

Vad är skillnaden mellan Valor Catastral och Valor de Referencia?
Valor catastral ligger till grund för IBI, Plusvalía och IRPF/IRNR och fastställs sällan på nytt genom kollektiva förfaranden. Sedan 1 januari 2022 används Valor de Referencia dessutom för ITP/AJD samt arv- och gåvoskatt. Det uppdateras årligen och ligger närmare marknadsvärdet.
Var hittar jag min fastighets Valor Catastral?
Det aktuella värdet står på kommunens årliga IBI-besked (Recibo del IBI). Du kan också se det via Sede Electrónica del Catastro med hjälp av fastighetsregistreferensen.
Vem betalar Plusvalía municipal vid försäljning?
I regel är det säljaren som betalar. Det går att avtala om något annat med köparen, men det förekommer sällan i praktiken.
Hur beräknas Plusvalía municipal?
Underlaget är Valor catastral del suelo, multiplicerat med en koefficient för innehavstiden (högst 20 år) och den skattesats som kommunen fastställt. Enligt Art. 108 RDL 2/2004 får skattesatsen vara högst 30 %.
Ligger Valor Catastral över eller under marknadsvärdet?
Valor catastral ligger i regel betydligt under det faktiska marknadsvärdet, eftersom det fastställs med oregelbundna intervall genom kollektiva värderingsförfaranden och inte löpande anpassas till marknadspriserna.
Kan jag invända mot ett för högt Valor Catastral?
Ja, du kan i regel överklaga det underliggande beslutet. En dom från författningsdomstolen den 12 februari 2026 bekräftade endast systemet för Valor de Referencia som sådant. Den påverkar inte möjligheten att göra individuella invändningar.
Påverkar Valor Catastral även inkomstskatten?
Ja, om du använder bostaden själv eller om den står tom räknas en del av Valor catastral som en fiktiv intäkt, som beskattas genom IRPF (residenter) respektive IRNR (icke-residenter).
Justas Valor Catastral automatiskt varje år?
Nej, till skillnad från Valor de Referencia uppdateras Valor catastral endast vid större, gemensamma omvärderingar i varje kommun, inte automatiskt varje år.