Invertir en inmuebles en Mallorca: rentabilidad 2026 – alquiler a largo plazo vs. alquiler vacacional
Quien compre en 2026 una propiedad en Mallorca pensando no solo en uso propio se enfrenta a una pregunta clave: ¿se obtiene mejor rendimiento con el alquiler de larga duración o con el alquiler vacacional? ¿Y qué opción encaja con su perfil de riesgo? El mercado ha cambiado estructuralmente: precios por metro cuadrado de una media de 7.370 € en toda la isla (según el estudio de mercado CRES 2026), una paralización de facto de nuevas licencias de alquiler vacacional y, al mismo tiempo, un mercado de alquiler de larga duración muy tensionado conforman un panorama complejo. Esta guía te muestra cómo calcular de forma realista la rentabilidad neta de ambos modelos como inversor, qué costes, impuestos y obstáculos regulatorios debes contemplar, y qué zonas ofrecen en 2026 la mejor relación entre precio de entrada y potencial de rentabilidad.
¿Qué modelo de alquiler se adapta a tu propiedad en Mallorca y qué queda realmente después de impuestos?
- 📩 Realizar una consulta personalizada — Valoración de rentabilidad individualizada para tu inmueble
- Todo sobre el alquiler en Mallorca
El mercado inmobiliario de Mallorca en 2026: lo que debes saber como inversor
El punto de partida para los inversores inmobiliarios en Mallorca es en 2026 más ambivalente que nunca: los precios siguen subiendo sin freno, la oferta sigue siendo escasa y, al mismo tiempo, el tornillo regulatorio se aprieta cada vez más. Quien invierta aquí necesita una estrategia clara.
El estudio de mercado independiente CRES (Steinbeis-Transfer-Institut, duodécima edición, en colaboración con Porta Mallorquina) registra para 2026 un precio medio por metro cuadrado en toda la isla de 7.370 € — un incremento del 9,8 por ciento respecto al año anterior. Desde 2015, los precios se han casi duplicado en términos calculados (+97 %). Las propiedades de segunda mano se han encarecido con cerca de un 12 por ciento de forma notablemente más pronunciada que las de obra nueva (+4 %), aunque las obras nuevas siguen siendo un 24 por ciento más caras por metro cuadrado que el parque existente.
| Zona | Precio medio/m² 2026 | Dinámica de precios |
|---|---|---|
| Suroeste (Andratx, Son Vida, Calvià) | desde 10.000 € | Segmento de lujo +84 % |
| Palma (apartamentos) | 5.000–10.000 € | estable-al alza |
| Noreste | Oferta +21 % | hasta +17 % |
| Sureste | Oferta +24 % | fuerte crecimiento |
| Toda la isla (media) | 7.370 € | +9,8 % |
Al mismo tiempo, los datos del portal notarial español muestran que el número de transacciones de inmuebles residenciales en las Baleares en noviembre de 2025 aumentó un 13,9 por ciento ha retrocedido — uno de los descensos más pronunciados de toda España. El elevado nivel de precios y la presión regulatoria frenan el número de transacciones sin reducir los precios de forma significativa.
Nota: La horquilla de precios entre inmuebles de segunda mano sencillos y productos de primera calidad con vistas al mar es extremadamente amplia. Los inmuebles con vistas al mar excepcionales o piscina privada de lujo representan, según el estudio, apenas alrededor del 2 % de la oferta cada uno — la escasez impulsa los precios premium muy por encima de la media.
Encontrarás un resumen detallado de la evolución de precios por zonas en nuestra guía de precios inmobiliarios.
Gastos de compra: lo que debes incluir antes de calcular la rentabilidad
Antes de comparar los ingresos por alquiler con el precio de compra, hay que incorporar los gastos de compra al cálculo de rentabilidad. En Mallorca (Balearen) los inmuebles de segunda mano generan habitualmente los siguientes conceptos:
| Concepto de coste | Importe (aprox.) | Base |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Balearen) | escalonado según el precio de compra | Tarifa Balearen, detalles → ITP Balearen 2026 |
| Gastos de notaría | aprox. 0,5–1 % | Precio de compra |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | aprox. 0,1–0,5 % | Precio de compra |
| Honorarios de abogado (Abogado) | aprox. 1 % | Precio de compra |
| Total gastos adicionales (segunda mano) | aprox. 10–14 % | Precio de compra |
| Obra nueva (IVA + AJD en lugar de ITP) | aprox. 11–12 % | Precio de compra |
Esto significa: quien compra un inmueble por 500.000 Euro debe contar de forma realista con 50.000–70.000 Euro en gastos adicionales – capital que no genera rentabilidad y que reduce considerablemente el rendimiento sobre los fondos propios durante los primeros años. Más información en la guía sobre los gastos de compra en Mallorca.
Modelo 1: Alquiler a largo plazo – rentabilidad estable, riesgo calculable
El arrendamiento a largo plazo (en español: arrendamiento de vivienda) se rige por la ley nacional de arrendamientos (LAU). Los inquilinos gozan de protección legal; la duración mínima del arrendamiento es, por regla general, de cinco años para personas físicas (y de siete años cuando el arrendador es una persona jurídica). Para ti como inversor esto significa: ingresos previsibles, apenas fluctuaciones estacionales, pero flexibilidad limitada.
¿Qué rentas de alquiler a largo plazo se obtienen en Mallorca?
La demanda de viviendas en alquiler a largo plazo en Mallorca es considerable: el tenso mercado inmobiliario —provocado por la presión turística, el crecimiento demográfico y la ralentización de la obra nueva— impulsa los precios del alquiler. En Palma, para pisos bien equipados (80–100 m²) las rentas mensuales de mercado oscilan entre 1.200 y 2.000 Euro, e incluso más en ubicaciones muy solicitadas.
| Tipo de inmueble / Ubicación | Alquiler mensual (aprox.) | Rendimiento anual de alquiler (bruto) |
|---|---|---|
| Apartamento 70 m², Palma (estándar) | 1.200–1.500 € | 14.400–18.000 € |
| Apartamento 90 m², Palma (bueno) | 1.500–2.000 € | 18.000–24.000 € |
| Casa/Villa 150 m², alrededores | 2.000–3.500 € | 24.000–42.000 € |
| Apartamento, municipio rural | 800–1.200 € | 9.600–14.400 € |
Gastos corrientes habituales (a cargo del propietario):
- IBI: varía según el municipio y el valor catastral → guía del IBI
- Comunidad de Propietarios: entre 50–300 €/mes según la urbanización → comunidad de propietarios en España
- Seguro del edificio: recomendado → seguro del hogar en España
- Gestión/Property Management: aprox. 5–10 % de la renta
Tratamiento fiscal: Los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta español (IRPF). Los arrendadores no residentes en España pagan un tipo fijo del 19 % (nacionales de la UE/EEE) sobre el rendimiento neto. Se pueden deducir gastos como intereses, amortización, gestión y reparaciones.
Aviso: En España existen incentivos fiscales para los arrendadores a largo plazo bajo determinadas condiciones — dependiendo de la situación del arrendamiento son posibles deducciones sobre los ingresos netos por alquiler. Las condiciones exactas cambian con regularidad; consulta cada caso concreto con un asesor fiscal (Asesor Fiscal).
Más detalles sobre el alquiler a largo plazo: alquiler a largo plazo en Mallorca
Modelo 2: Alquiler vacacional – mayores ingresos, condiciones más complejas
El alquiler vacacional (arrendamiento de viviendas vacacionales, ETV = Estancia Turística Vacacional) fue durante mucho tiempo el sueño de muchos inversores en Mallorca: en temporada alta se pueden obtener atractivas rentas semanales y, calculado a lo largo de muchas semanas, las cifras suenan tentadoras. Sin embargo, en 2026 la realidad ha cambiado de forma fundamental.
Licencia ETV: paralización efectiva de la concesión desde el Decreto 4/2025
El acontecimiento regulatorio probablemente más importante para los inversores en Mallorca en 2026 es el Decreto 4/2025 del Gobierno de las Baleares: mediante esta disposición se ha congelado efectivamente la concesión de nuevas licencias ETV para apartamentos en edificios plurifamiliares (los denominados pisos). Las nuevas licencias de alquiler vacacional para esta categoría de inmuebles ya no están disponibles en las Baleares.
¿Qué significa esto en la práctica?
| Categoría de inmueble | ¿Licencia ETV posible en 2026? |
|---|---|
| Viviendas unifamiliares, fincas, villas | en principio sí (respetar normativa vigente) |
| Apartamentos/pisos en edificios plurifamiliares | concesión de nuevas licencias paralizada (Decreto 4/2025) |
| Inmuebles con licencia ETV existente | transmisible en la compraventa – análisis caso por caso |
| Urbanizaciones con plan de zonificación | según el municipio – consultar siempre |
Atención: Quien alquile una vivienda sin una licencia ETV válida como alojamiento vacacional se arriesga a multas considerables. Los controles en las Baleares se han intensificado notablemente en los últimos años. Todos los detalles sobre la obligación de licencia: ETV-Lizenz Mallorca
¿Qué rinde realmente el alquiler vacacional?
Quien adquiere un inmueble con una licencia ETV existente o compra una villa o finca que cumple los requisitos puede seguir recibiendo huéspedes vacacionales. Los ingresos son —con una gestión profesional— superiores a los del alquiler de larga duración, pero los gastos también son considerables.
Ejemplo de cálculo realista (villa, 4 dormitorios, suroeste de Mallorca):
| Concepto | Importe/año |
|---|---|
| Ingresos brutos por alquiler (20 semanas a Ø 3.500 €/semana) | 70.000 € |
| Comisión de gestión de agencia (20–25 %) | –15.750 € |
| Limpieza, ropa de cama, servicio | –6.000 € |
| Pequeñas reparaciones, mantenimiento | –3.500 € |
| Electricidad, agua (parte del arrendador) | –2.500 € |
| IBI, Comunidad, seguro | –4.000 € |
| Meses de desocupación (proporcional) | ya incluido |
| Ingresos netos antes de impuestos | ca. 38.250 € |
| Impuesto sobre la renta español (19 %, ciudadanos de la UE) | –7.268 € |
| Rendimiento neto tras impuestos | ca. 31.000 € |
Con un precio de compra de 900.000 euros (más ca. 12 % de gastos adicionales = ca. 1.008.000 € de inversión total) se obtiene una rentabilidad neta por alquiler de ca. 3,1 %. La rentabilidad bruta antes de costes e impuestos se sitúa en torno al 7,8 % — esa es la cifra que los agentes inmobiliarios suelen comunicar, pero que raramente es alcanzable sin más.
Nota: La rentabilidad real depende en gran medida de la ocupación. 20 semanas son realistas para ubicaciones premium; en zonas menos demandadas o con una gestión menos profesional pueden ser significativamente menos, lo que empeora considerablemente el cálculo.
Comparativa de rentabilidad: alquiler a largo plazo frente a alquiler vacacional de un vistazo
| Criterio | Alquiler a largo plazo | Alquiler vacacional |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta por alquiler (ca.) | 3–5 % | 5–8 % |
| Rentabilidad neta por alquiler tras costes e impuestos | 2–3,5 % | 2,5–4,5 % |
| Riesgo regulatorio 2026 | bajo | alto (paralización de licencias) |
| Carga administrativa | baja | alta |
| Flexibilidad para uso propio | escaso | alto |
| Deducibilidad fiscal | buena | buena |
| Riesgo de impago | medio (derecho de arrendamiento) | estacional |
| Potencial de revalorización | igual | igual |
| Entrada sin licencia posible | sí | no (pisos) |
Conclusión de la comparativa: Las cifras brutas más elevadas del alquiler vacacional se reducen, tras costes, impuestos y ocupación realista, a un nivel que a menudo no supera significativamente al alquiler a largo plazo, pero con un esfuerzo considerablemente mayor y un riesgo regulatorio más elevado.
¿Qué ubicaciones ofrecen la mejor relación rentabilidad-precio?
El precio de compra y el rendimiento de alquiler alcanzable no están igualmente bien equilibrados en todos los puntos de Mallorca. Mientras que el suroeste presenta los precios más altos y a la vez los alquileres vacacionales más elevados, las zonas con crecimiento estructural en el noreste y el sureste pueden ofrecer oportunidades de entrada más atractivas.
| Ubicación | Ø Precio/m² | Potencial de rentabilidad a largo plazo | Potencial de rentabilidad vacacional | Observación |
|---|---|---|---|---|
| Suroeste (Andratx, Calvià, Son Vida) | desde 10.000 € | bajo (precio de compra elevado) | medio-alto | Segmento de lujo, existencias de ETV escasas |
| Palma (casco antiguo, Santa Catalina) | 7.000–10.000 € | medio | restringido (parada de licencias de pisos) | Alta demanda a largo plazo |
| Nordeste (Alcúdia, Pollença) | por debajo de la Ø | medio | medio | Oferta +21 %, en crecimiento |
| Sureste (Santanyí, Ses Salines) | por debajo de la Ø | medio | medio-alto | Oferta +24 %, en auge |
| Interior/Pueblos | asequible | bajo-medio | bajo | Nueva revalorización, de nicho |
Consejo: Según el estudio de mercado, el nordeste y el sureste ofrecen en 2026 el mayor crecimiento de oferta, lo que para los compradores significa más opciones y potencialmente mejores posiciones de negociación, sin tener que renunciar a la dinámica de precios.
Impuestos en el alquiler: ¿qué queda realmente?
El tratamiento fiscal de los ingresos por alquiler depende de si estás clasificado como residente o no residente en España.
No residentes (caso más frecuente entre los inversores alemanes):
| Tipo de impuesto | Tipo | Base imponible |
|---|---|---|
| IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) | 19 % (UE/EEE) | Ingresos netos de alquiler tras gastos |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | según municipio | Valor catastral |
| Impuesto sobre el Patrimonio (Baleares) | progresivo | Valor del inmueble → Impuesto sobre el Patrimonio España |
| Tasa turística (arrendamiento ETV) | según temporada/categoría | por huésped y noche → Impuesto de turismo sostenible |
Residentes tributan los ingresos por alquiler a través del IRPF (impuesto sobre la renta progresivo). Aquí se aplican normas distintas, en parte más favorables. Se recomienda encarecidamente una consulta individualizada con un Asesor Fiscal.
Atención: La legislación fiscal cambia. La tasa turística balear (Ecotasa) se aplica en los alquileres vacacionales y se cobra por huésped y noche; el importe exacto varía según la temporada y la categoría del alojamiento. Consulta con un Asesor Fiscal para confirmar las tarifas vigentes. Más información sobre las implicaciones fiscales: Impuestos y legislación en Mallorca
Rentabilidad total: la revalorización como tercer pilar
La rentabilidad bruta por alquiler cuenta solo una parte de la historia. En los inmuebles de Mallorca, la revalorización ha sido históricamente un componente de rentabilidad significativo: desde 2015, los precios en toda la isla han subido alrededor de un 97 por ciento.
De cara al futuro, no obstante, hay que tener en cuenta que las revalorizaciones pasadas no son ninguna garantía. El CRES prevé un crecimiento adicional para 2026, aunque más moderado que en los años de auge. Quien especule exclusivamente con plusvalías asume un riesgo de mercado.
Ejemplo de rentabilidad total (simplificado, 5 años, alquiler de larga duración):
| Componente | Importe (ejemplo) |
|---|---|
| Precio de compra 2021 (500.000 €) + gastos adicionales (60.000 €) | 560.000 € inversión total |
| Ingresos netos por alquiler 5 años (Ø 15.000 €/año) | 75.000 € |
| Revalorización estimada (Ø 7 %/año, acumulada) | aprox. +200.000 € |
| Incremento de valor total (alquiler + plusvalía) | aprox. 275.000 € |
| Rentabilidad total sobre capital propio (5 años) | ca. 49 % |
Se trata de un cálculo teórico que presupone un alquiler constante, ningún período de vacancia y una continuación de la evolución de precios observada hasta ahora. Como orientación, ilustra sin embargo por qué los inmuebles en Mallorca siguen resultando atractivos para muchos inversores a pesar de unas rentabilidades de alquiler corrientes moderadas.
Financiación y rentabilidad sobre fondos propios
Con capital ajeno es posible apalancar la rentabilidad sobre fondos propios, siempre que el tipo de interés sea inferior a la rentabilidad del inmueble. En Mallorca, los no residentes pueden financiar por lo general hasta el 60–70 % del precio de compra mediante una hipoteca española; los residentes, por lo general hasta el 80 %.
Importante: Los costes de financiación deben incluirse en el cálculo de rentabilidad. Con un tipo de interés del 3,5 % y una rentabilidad bruta de alquiler del 4–5 %, el efecto apalancamiento es limitado y el riesgo no debe subestimarse.
Más información sobre las posibilidades de financiación: Hipoteca Mallorca
Los errores más frecuentes en la inversión por rentabilidad en Mallorca
Muchos inversores cometen los mismos errores evitables. Aquí los más importantes y cómo evitarlos:
- Confundir bruto con neto: Los agentes inmobiliarios comunican rentabilidades brutas. Descontando gestión, mantenimiento, vacancia, IBI, Comunidad e impuestos, la cifra se reduce considerablemente.
- No comprobar el estado de la licencia ETV antes de la compra: Quien crea que puede alquilar cualquier vivienda fácilmente como apartamento vacacional tendrá un problema desde el Decreto 4/2025. Compruébalo siempre antes de firmar ante notario.
- Subestimar los gastos de compra: Un 10–14 % en gastos adicionales es capital que falta en el cálculo de rentabilidad.
- Valorar mal la estacionalidad: 20 semanas de temporada alta son realistas en ubicaciones premium, pero en zonas secundarias o sin una gestión profesional a menudo no lo son.
- Ignorar los costes de reforma: Los inmuebles de segunda mano requieren con frecuencia inversiones. Los costes de reforma en Mallorca son considerables en 2026; se recomienda prever un margen de al menos el 10–15 % del precio de compra. Más información: Construcción y reforma en Mallorca
- No verificar las inscripciones en el Registro de la Propiedad: Cargas, deudas o situaciones de titularidad poco claras en el Registro de la Propiedad pueden resultar muy costosas. → Comprobar el Registro de la Propiedad en España
- Descuidar la optimización fiscal: Ya sea compra directa, estructura mediante SL o holding, la elección de la estructura de compra influye considerablemente en la carga fiscal. → Comprar un inmueble mediante SL
- Ignorar el riesgo de okupas: En períodos de vacancia entre reservas o durante pausas en el alquiler a largo plazo, conviene contar con un concepto de seguridad bien pensado. → Okupas Mallorca protección
¿Qué viene después? Decisiones tras la compra
La compra es el principio, no el final. A continuación llegan las decisiones operativas:
- Elegir gestión de la propiedad: La administración profesional suele costar entre el 15–25 % de los ingresos por alquiler, pero ahorra muchísimo tiempo y reduce la desocupación.
- Obtener el certificado energético: Obligatorio en caso de alquiler. → Certificado energético España
- Planificar el mantenimiento: Aire acondicionado, piscina, jardín: gastos corrientes que a menudo se subestiman. → Aire acondicionado Mallorca
- Tener en cuenta la estrategia de salida: Cuándo y cómo funciona la reventa y qué impuestos se aplican: → Impuestos en la venta de inmuebles España
- Planificación hereditaria: Los inmuebles en Mallorca deben integrarse en la planificación sucesoria. → Herencia y donación Balearen
Lista de verificación: inmueble de inversión Mallorca 2026
Antes de tomar la decisión de compra deberías marcar los siguientes puntos:
- Nota Simple solicitada y comprobada en cuanto a cargas, deudas y servidumbres
- Estado de la licencia ETV del inmueble aclarado (existente / transmisible / no posible)
- Tipo de ITP y gastos de compraventa calculados de forma concreta para tu inmueble
- Cálculo de rentabilidad elaborado en términos netos (incl. impuestos, gestión, mantenimiento y desocupación)
- Estructura de financiación y necesidad de capital propio definidas
- Estructura de compra (particular vs. SL) comentada con el asesor fiscal
- Certificado energético del inmueble consultado
- Posibles costes de reforma estimados e incluidos en el precio
- Importe de la cuota de comunidad (Comunidad de Propietarios) consultado
- IBI de los últimos años comprobado
- Presupuestos de gestión de la propiedad solicitados
- Abogado (abogado independiente) contratado
Conclusión: ¿Merece la pena invertir en un inmueble en Mallorca en 2026?
Sí, pero no a ciegas ni para todo el mundo. Mallorca en 2026 no es un mercado de rentabilidad sencillo en el sentido clásico: con rendimientos netos de alquiler corrientes de un realista 2–4,5 % (según el modelo y la ubicación), la isla se sitúa al nivel de otros enclaves premium europeos. La revalorización histórica de aproximadamente un 97 % desde 2015 fue impresionante, aunque no es seguro que vaya a continuar a ese ritmo.
Lo que distingue a Mallorca de otros mercados es la combinación de uso propio, estilo de vida, sentimiento inversor internacional y una oferta estructuralmente limitada. Quien compra un inmueble con licencia ETV existente o con vocación de alquiler a largo plazo en una ubicación de alta demanda, financia con prudencia y gestiona de forma profesional, puede obtener una rentabilidad sostenible pese a los elevados precios de entrada.
Quien, en cambio, especule con alquilar rápidamente un piso en Palma como vivienda vacacional sin licencia, chocará pronto con los límites regulatorios desde el Decreto 4/2025.
La mejor decisión de rentabilidad comienza con un cálculo sereno y completo, y con una respuesta clara a la pregunta: ¿compraría igualmente este inmueble aunque el alquiler no funcionase en algún momento?
Fuentes oficiales
- CRES – Center for Real Estate Studies (Steinbeis-Transfer-Institut): Estudio de mercado Mallorca 2026, en colaboración con Porta Mallorquina — porta-mallorquina.de/blog/marktstudie-immobilien-mallorca-2026
- Consell de Mallorca – Turismo y licencias ETV (alquiler vacacional): conselldemallorca.net
- Govern de les Illes Balears – Decreto 4/2025 (regulación ETV): caib.es / BOIB
- ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (ITP, impuestos): atib.es
- AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria (IRNR, IRPF): agenciatributaria.es
- Consejo General del Notariado – Portal estadístico de datos de transacciones en Baleares: notariado.org
- BOE – Boletín Oficial del Estado (LAU, legislación española de arrendamientos): boe.es