Immobiliàries Mallorca Investment: Mercat, Top Zones & Evolució de Valor 2026

Qui avui pensa en esmercat d'inversió immobiliària a Mallorca, s'enfronta a un mercat que ha canviat estructuralment: ja no hi ha es boom postpandèmic, però hi ha un creixement estable a un nivell històricament alt. S'estudi de mercat des Steinbeis Transfer Institute Center for Real Estate Studies (CRES) — realitzat dotze vegades consecutives, amb uns 5.293 objectes avaluats i una cobertura de mercat d'aprox. es 95 % — mostra per a 2026 un augment de preus a tota s'illa des 9,8 % fins a una mitjana de 7.370 Euro per metre quadrat. Al mateix temps, es mercat es torna més selectiu: ses ubicacions d'entrada assequibles s'encongeixen, ses propietats de luxe creixen i ja representen es 4 % de s'oferta total. En aquesta guia aprendràs on es troben es motors de valor més forts, quines ubicacions s'adapten a quina estratègia d'inversió, quines trampes reguladores has de conèixer — i què hauries de fer concretament abans de signar.

Vols saber si sa teva propietat desitjada realment funciona com a inversió — o si estàs a punt de comprar una trampa cara?

• 📩 Fer una consulta personal— Analitzam sa ubicació, es tipus de rendibilitat i es riscos legals de sa teva propietat
• Totes ses despeses de compra d'un cop d'ull

Es mercat immobiliari de Mallorca el 2026 en general

Es mercat de Mallorca ha deixat enrere sa fase postpandèmica i s'ha convertit en un mercat madur amb poca volatilitat. Es nombre de transaccions se mou prop de sa mitjana de deu anys d'uns 10.500 compres per any; el 2025, segons es dades disponibles, eren aproximadament es 6,5 % per damunt del 2024 i uns 3 % per damunt de sa mitjana a llarg termini. Una baixada a curt termini en determinats mesos (es dades notarials de novembre del 2025 mostraven una caiguda de ses transaccions d'immobles residencials a ses Balearen des 13,9 % en comparació anual) mostra que uns preus elevats s'enfronten cada vegada més a problemes de finançament — però no assenyala cap canvi estructural de tendència.

Evolució de preus d'un cop d'ull

Atenció:Estudis diferents utilitzen bases de dades diferents. S'estudi CRES recull preus d'oferta de dotze empreses immobiliàries i cobreix regions de caràcter turístic. Es dades d'Engel & Völkers es basen en es preus d'anunci de tots es portals immobiliaris. Tots dos mesuren es mateix fenomen des de perspectives diferents.

Sa tendència alcista a llarg termini és ininterrompuda: des del 2015, es preus per metre quadrat a Mallorca han pujat uns 97 %. En cinc anys, es preus a ses Balearen en conjunt han augmentat aproximadament es 55 %.

Top localitzacions d'inversió 2026 en comparació

No tota localització a Mallorca és adequada per a cada estratègia d'inversió. Sa taula següent mostra on hi ha sa demanda més forta, es major potencial i es mercats més estables – basant-se en ses fonts documentades.

Nota: Ses zones d'Andratx, sa Tramuntana i moltes franges costaneres estan subjectes a estrictes normatives de dret de construcció i protecció mediambiental. Abans de comprar, comprova obligatòriament sa Ley de Costas, s'estat ANEI (solar de protecció natural) i es Tramuntana-Baurecht.

Quina estratègia d'inversió s'adapta a tu?

Conservació de capital i increment de valor (Buy & Hold)

Sa combinació de sòl edificable limitat, obra nova regulada i una demanda internacional sostenidament elevada fan de Mallorca un dels mercats de conservació de capital més estables de sa Mediterrània. Les correccions de preus de gran magnitud han estat històricament absents; s'increment des de 2015 s'eleva a aproximadament un 97 %. Aquest enfocament s'adapta especialment bé a ubicacions premium que mantenen es seu valor independentment de sa regulació de s'arrendament.

Rehabilitació i increment de valor (Value-Add)

S'estudi des CRES mostra: ses immobles de segona mà s'han encarit el 2026 aproximadament un 12 %, mentre que s'obra nova només ha pujat un 4 % — tot i que s'obra nova costa de mitjana aproximadament un 24 % més que ses immobles de segona mà. Això vol dir: es mercat premia ses cases antigues rehabilitades amb qualitat amb primes afegides. Ses projectes de renovació amb materials naturals, equipament energèticament eficient i estàndards estètics mediterranis es consideren ses immobles amb ses expectatives de rendiment més elevades.

Tingues en compte es marc regulatori: ses construccions il·legals i ses ampliacions il·legals són freqüents a Mallorca. Comprova cada immoble de rehabilitació per detectar ampliacions il·legals i aclareix prèviament es potencial de legalització. Ses reformes integrals requereixen, segons sa intervenció, una llicència d'obres.

Arrendament de llarga durada (Yield)

Amb sa paralització generalitzada de ses llicències de lloguer vacacional, molts inversors s'orienten específicament cap a s'arrendament de llarga durada. Sa demanda és especialment forta a Palma, Calvià, Marratxí, Pollença, Sa Pobla i Inca. S'obra nova i ses immobles totalment rehabilitades hi assoleixen ses rendes més elevades. Important: segons sa política d'habitatge balear, hi ha en certes zones limitacions de preus de s'arrendament (Zonas Tensionadas) – comprova si es teu objectiu està afectat.

Oferta i demanda: es motors estructurals

Per què s'oferta segueix sent escassa de manera permanent

S'estabilitat de preus de Mallorca s'alimenta de tres factors que no canviaran a curt termini:

1. Sòl protegit: Grans extensions de s'illa estan sota protecció mediambiental (ANEI, Patrimoni de la Humanitat de sa Tramuntana, zones de protecció de sa Ley de Costas). Es nous solars edificables són de fet escassos.
2. Planificació urbanística estricta: Es municipis i es govern de ses Balears han restringit encara més ses llicències de nova construcció mitjançant regulacions més rigoroses.
3. Aturada de llicències de lloguer vacacional: Està en vigor una aturada generalitzada per a noves llicències ETV (llicències de lloguer turístic). Es immobles amb llicències existents guanyen considerablement de valor gràcies a això. Més informació a sa guia Llicència ETV Mallorca.

Què impulsa sa demanda

• Prop d'un terç de tots es compradors (ca. 34 % el 2025) són internacionals, majoritàriament: alemanys, britànics, suïssos, escandinaus
• Mercats en creixement: compradors dels Estats Units, des Pròxim Orient i de s'Europa de l'Est
• Tendència cap a sa residència tot l'any: Més compradors cerquen residències principals en lloc d'immobles purament vacacionals; creix sa demanda de plantes més grans, home-office i eficiència energètica
• Proporció de nova construcció: S'activitat de nova construcció va augmentar el 2025 aproximadament un 34 % – partint d'un nivell absolut baix, ja que falta sòl edificable

Preus per tipus d'immoble i regió

Costos i impostos: allò que has de preveure com a inversor

S'inversió no acaba en es preu de compra. Com a comprador estranger d'un immoble a Mallorca, hi ha costos addicionals i despeses posteriors considerables. Inclou-los en es teu càlcul de rendibilitat des del principi.

Costos addicionals puntuals de compra

Es detalls de s'escalonament i es tipus actuals de s'ITP balear els trobaràs a sa guia Costos addicionals de compra a Mallorca.

Atenció: Per a sa transferència des preu de compra des de l'estranger s'aplica s'obligació de declaració AWV. A partir de determinats imports, sa transacció s'ha de notificar. Detalls: Obligació de declaració AWV en sa compra d'immobles a Espanya.

Impostos i costos corrents

En sa posterior venda, s'haurà de pagar a més sa Plusvalía Municipal (impost municipal sobre s'increment de valor) i, si escau, s'impost sobre sa renda espanyol sobre es guany patrimonial. Més informació: Impostos en sa venda d'immobles a Espanya.

Obligacions legals de comprovació abans de sa compra

Sa compra d'un immoble a Mallorca és complexa. Aquests passos no són opcionals – decideixen sobre s'adquisició amb seguretat jurídica.

Pas a pas: Due Diligence legal

1. Sol·licitar es NIE – sense es Número de Identificación de Extranjero no és possible cap compra. Sol·licitud al consolat o in situ.
2. Comprovar es Registro de la Propiedad – càrregues, hipoteques, servituds, identitat des propietari. Guia: Comprovar es Registro de la Propiedad a Espanya.
3. Comprovar es cadastre i ses llicències d'obres – Concordança entre es Registro de la Propiedad, es cadastre i s'estat real. Detectar construccions il·legals i ampliacions no autoritzades.
4. Aclarir sa situació urbanística – Suelo urbano, suelo rústico o ANEI? A ses finques de sòl rústic s'apliquen normes especials: Finca Suelo Rústico.
5. Comprovar sa protecció de sa costa – Està s'immoble dins una zona protegida de sa Ley de Costas? Ley de Costas Mallorca.
6. Obtenir es certificat energètic – Obligatori en sa venda. Certificat energètic a Espanya.
7. Contracte de reserva i senyal – Legalment vinculant; cal revisar bé ses condicions i ses clàusules de desistiment. Contracte de reserva a Espanya.
8. Cita davant es notari – Es notari dóna fe pública, però no protegeix cap de ses parts de manera unilateral. Un advocat propi és imprescindible. Advocat compra d'immobles a Espanya.

Nota: Si no pots ser present personalment, una procura notarial és es camí correcte. Procura notarial a Espanya.

Marc regulatori 2026: Allò que han de saber es inversors

Lloguer vacacional (ETV): Mercat restringit

Una aturada àmplia per a noves llicències de lloguer turístic (ETV) està en vigor a ses Balears. Qui compra un immoble amb una llicència ETV activa adquireix un avantatge patrimonial rar i valuós. Sa transmissibilitat de ses llicències ETV està subjecta a requisits estrictes – comprova-ho amb detall abans de signar es contracte. Transferir sa llicència ETV.

Lloguer de llarga durada: Regulació creixent

Sa llei balear d'habitatge i ses normatives nacionals de lloguer poden activar limitacions de preus de lloguer en determinades zones. Ses Zonas Tensionadas poden influir considerablement en es rendiment del lloguer. Zonas Tensionadas Mallorca.

S'anomenat contracte de lloguer d'11 mesos és una figura utilitzada a Mallorca – amb les seves pròpies conseqüències jurídiques. Contracte de lloguer d'11 mesos Espanya.

Compra d'una casa mitjançant una S.L. espanyola

Per a carteres més grans o per a una optimització fiscal, alguns inversors compren a través d'una societat espanyola (Sociedad Limitada). Això és possible en principi, però té implicacions fiscals i jurídiques considerables. Comprar un immoble mitjançant SL.

Impost de sortida

Qui abandona sa seva residència fiscal alemanya després d'una inversió a Mallorca hauria de tenir en compte s'impost de sortida. Impost de sortida Espanya.

Es errors més freqüents en sa inversió immobiliària a Mallorca

De sa pràctica se poden identificar es següents errors, que es repeteixen sovint i solen sortir cars:

1. Compra sense advocat propi: Es notari és neutral – no protegeix cap de ses parts. Un advocat espanyol independent no és una opció, sinó una obligació.
2. Construccions il·legals no verificades: Sobretot en finques antigues i cases de segona mà, ses ampliacions no autoritzades són freqüents. No es poden ni vendre ni llogar. Reconèixer ses ampliacions il·legals.
3. Tractar sa llicència ETV com a assegurada: Sense confirmació escrita de sa transmissibilitat abans de sa cita notarial, es valor de sa llicència no està garantit.
4. Subestimar es costos de rehabilitació: Es artesans de Mallorca estan plens de feina i es preus dels materials són alts. Planifica amb generositat. Costos de rehabilitació completa a Mallorca.
5. Ignorar sa situació urbanística: Es suelo rústico té uns drets de construcció diferents als des suelo urbano – en alguns casos no es pot construir gens, en d'altres només amb llicència excepcional.
6. Subestimar sa regulació en matèria de lloguer: Ses Zonas Tensionadas poden activar limitacions de lloguer i retallar ses expectatives de rendiment.
7. Oblidar es terminis de transferència i s'obligació AWV: Es grans transferències de diners d'Alemanya cap a Espanya estan subjectes a obligacions de declaració. Transferir diners a Espanya.
8. Herència i successió sense regular: Es dret successori espanyol i ses particularitats balears poden fer cara sa successió. Herència i donació a ses Balears.

Què ve després? Gestió i obligacions corrents

Una compra és es principi, no es final. Es bons investments es gestionen activament.

• Administració de finques: Per a no residents o compradors sense presència al lloc, una administració de finques professional és essencial. Administració de finques a Mallorca per a immobles de vacances.
• Lloguer de llarga durada: Ingressos estables sense llicència de lloguer vacacional, però amb regles de dret d'arrendament. Lloguer de llarga durada a Mallorca.
• Venda: Qui vengui més endavant ha de comptar amb sa Plusvalía, es retenció de l'IRNR (per a no residents: normalment es 3 % des preu de compra, retingut pes comprador) i s'impost sobre ses plusvàlues. Vendre un immoble a Mallorca.
• Rehabilitació energètica i fotovoltaica: Qui vol assegurar es valor a llarg termini, inverteix en eficiència energètica. Donar d'alta fotovoltaica a Mallorca, Ajudes a sa rehabilitació a Mallorca.
• Hipoteca: També es no residents poden demanar hipoteques, però normalment amb una ràtio de finançament més baixa que es residents. Hipoteca a Mallorca.

Llista de comprovació: Abans de sa firma

• NIE sol·licitat i disponible
• Advocat espanyol independent contractat
• Registre de la propietat comprovat (càrregues, hipoteques, propietaris)
• Comparació cadastre-registre efectuada
• Situació urbanística comprovada (Suelo, zona de protecció, drets de construcció)
• Llicències d'obra per a totes ses parts de s'edifici disponibles o estat de legalització aclarit
• Zona Ley de Costas verificada (si és a prop de sa costa)
• Estat de sa llicència ETV i transferibilitat confirmats per escrit (si és rellevant)
• Certificat energètic disponible
• Contracte de reserva amb clàusules de desistiment clares firmat
• Costos addicionals de compra inclosos en es càlcul de finançament
• Obligació de notificació AWV verificada
• Planificació d'herència i successió iniciada
• Administració de sa finca o gestió després de sa compra acordada

Conclusió

Es mercat immobiliari de Mallorca 2026 ja no és cap secret — és un mercat premium madur, establert internacionalment, amb factors de creixement estructurals estables. Preus de mitjana d'uns 7.370 euros per metre quadrat, un increment d'uns 97 % des de 2015 i una oferta permanentment escassa ho diuen tot ben clar. Qui hi inverteix, entra en un mercat que es fa regulatòriament cada vegada més complex: aturada de llicències ETV, possibles controls de preus de lloguer, normativa urbanística estricta, protecció de sa costa i riscos de construcció il·legal exigeixen una veritable diligència deguda.

Es arguments d'inversió més sòlids continuen essent: sòl edificable limitat, alta demanda internacional, possibilitats de planificació fiscal (especialment mitjançant s'estructura de propietat adequada) i — amb sa ubicació i s'elecció d'immoble correctes — un excel·lent desenvolupament de sa plusvàlua. Qui compra sense advocat propi, sense due diligence i sense una estratègia clara, arrisca problemes costosos. Qui compra ben preparat, adquireix un dels dipòsits de valor més estables de s'espai immobiliari europeu.

Fonts oficials

• Steinbeis Transfer Institute / Center for Real Estate Studies (CRES): Estudi de mercat «Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca 2026», elaborat per encàrrec de Porta Mallorquina, publicat es març de 2026 — https://www.portamallorquina.com/blog/mallorca-real-estate-market-study-2026
• Engel & Völkers – Preus d'immobles a Mallorca 2026: Recollida de preus d'oferta, actualitzada es juny de 2026 — https://www.engelvoelkers.com/es/de/immobilienpreise/balearische-inseln/mallorca
• Govern de les Illes Balears – Regulació de llicències ETV: https://www.caib.es
• Agencia Tributaria de les Illes Balears (ATIB) – Tipus ITP Balearen: https://www.atib.es
• Notariado.org – Dades estadístiques del portal dels notaris espanyols: https://www.notariado.org/liferay/web/cien/sala-de-prensa/noticias/detalle
• Registro de la Propiedad (Registre de sa Propietat d'Espanya): https://www.registradores.org
• Boletín Oficial del Estado (BOE) – Ley de Costas i dret mediambiental: https://www.boe.es