Comprar una propietat de vacances a Mallorca: ubicacions, finançament i particularitats legals

Qui vol comprar una propietat de vacances a Mallorca entra, s'any 2026, en un mercat que ha canviat de manera fonamental: una forta demanda internacional topa amb una oferta cada vegada més escassa, mentre que noves regulacions —especialment sa paralització de sa concessió de llicències de lloguer vacacional per Decreto 4/2025— reescriuen ses regles de joc. Alhora, s'illa continua atraient amb revaloritzacions estables, un sistema hipotecari ben desenvolupat i un procés de compra notarial transparent. Aquesta guia et mostra quines zones tenen actualment sa substància més sòlida, com pots obtenir un finançament com a no resident, quins impostos i terminis s'apliquen realment i on se troben ses trampes legals més freqüents —des de sa revisió des registre de la propietat fins a sa qüestió de sa llicència ETV.

Estàs pensant a comprar una propietat de vacances a Mallorca i no vols tenir sorpreses desagradables?

• 📩 Fes una consulta personal — Et posam en contacte amb advocats verificats i experts locals
• Totes ses guies de compra en un cop d'ull

Per què Mallorca continua essent un destí atractiu per a propietats de vacances s'any 2026

Mallorca és es destí de vacances més demanat des món de parla alemanya —i això se reflecteix en es mercat immobiliari. Segons informes de mercat de sa primavera de 2026, es mercat immobiliari de s'illa creix en conjunt un 9,8 %, on es segment de luxe és considerat es motor de creixement més important. Es capital internacional —no sols provinent d'Alemanya i Àustria, sinó cada vegada més de s'Europa del Nord i de fora d'Europa— se concentra en una oferta geogràficament limitada. Pràcticament no hi ha noves superfícies edificables disponibles; ses zones protegides (ANEI) i sa Tramuntana com a Patrimoni Mundial de la UNESCO bloquegen parts considerables de s'illa per a qualsevol nova construcció. Això impulsa es preus de manera estructural.

Alhora, s'enduriment regulatori —especialment en es dret de lloguer vacacional— fa que sa lògica purament inversora de «comprar i llogar immediatament» requereixi avui una planificació més acurada que fa cinc anys. Qui coneix es marc legal i troba sa propietat adequada compra en un mercat amb una substància estable a llarg termini.

Ses millors zones per a una propietat de vacances —regió per regió

Mallorca se pot dividir a grans trets en cinc regions de compra, que es diferencien clarament en nivell de preus, caràcter i potencial de lloguer. Sa taula següent ofereix una visió general estructurada basada en ses observacions actuals des mercat:

Nota: Es preus per metre quadrat varien considerablement dins cada regió segons sa ubicació, s'estat de s'immoble i ses característiques. Pots trobar orientació sobre es preus actuals per metre quadrat a sa guia sobre es preus immobiliaris a Mallorca.

Pel que fa al sudoest: es immobles a Puerto Andratx fa temps que es mouen en es segment de preus més alt — ses vil·les amb vistes a la mar i piscina comencen sovint per damunt des 3 milions d'euros. Al nord i al sudest, en canvi, encara es poden trobar finques i cases de camp en es rang de sis xifres mitjanes, si s'està disposat a tenir en compte ses necessitats de renovació.

Bases jurídiques: el que has de saber abans de firmar

Es sistema notarial espanyol és fonamentalment diferent de s'alemany

Sa diferència clau: un notari espanyol és funcionari fedatari, no un assessor jurídic neutral. Dona fe de ses signatures i comprova es requisits formals — un assessorament jurídic complet a ambdues parts, com és habitual a Alemanya, no forma part de sa seva missió. Això vol dir: necessites un advocat espanyol independent (Abogado) que representi exclusivament es teus interessos. No estalviïs aquí.

Imprescindible: es NIE i sa comprovació del Registre de la Propietat

Abans de firmar qualsevol contracte, necessites un número d'identificació fiscal espanyol per a estrangers — es NIE (Número de Identificación de Extranjero). Sense NIE no és possible ni sa formalització notarial ni s'obertura d'un compte bancari espanyol.

Paral·lelament, es teu advocat sol·licita un extracte complet del Registre de la Propietat (Nota Simple). Aquest mostra qui hi està realment inscrit, si hi ha hipoteques, càrregues reals, drets de pas o altres càrregues sobre s'immoble. També hi apareixen ses contribucions municipals pendents (IBI) o ses ampliacions i reformes no inscrites. Més informació a sa guia comprovar es Registre de la Propietat a Espanya.

Contracte de reserva i contracte privat de compravenda (Arras)

Es procés de compra típic espanyol es desenvolupa en diverses etapes:

1. Contracte de reserva (Contrato de Reserva): Assegura s'immoble provisionalment per a tu; pagues una primera taxa de reserva. Més informació a Contracte de reserva a Espanya.
2. Contracte de compravenda previ amb senyal (Contrato de Arras Penitenciales): Normalment es 10 % des preu de compra. Amb dret de desistiment per ambdues parts, s'aplica: si tu com a comprador te'n vas enrere, perds sa senyal; si es venedor es retira, ha de retornar es doble de s'import.
3. Atorgament davant notari (Escritura de Compraventa): Transmissió definitiva de sa propietat; al mateix temps vencen totes ses despeses accessòries de sa compra.
4. Inscripció en es Registre de la Propietat: S'ha de fer immediatament després de s'atorgament; només aleshores estaràs completament protegit.

Tot es procés, incloent-hi es terminis, s'explica a sa guia Compra d'immobles: es procés.

Despeses accessòries de sa compra: allò que realment t'espera

Com a no resident, planifica en general unes despeses accessòries de compra d'entre 10 i 14 % des preu de compra per a un immoble de segona mà a Mallorca. Es partides més grans:

Escala balear de s'ITP (immobles de segona mà)

Ses Balears recapten s'impost de transmissions patrimonials de forma escalonada segons es preu de compra. Ses tarifes actuals segons s'ATIB:

Atenció: S'escala és progressiva – es tipus més elevat s'aplica només a sa part que supera es llindar. Comprovau sempre ses tarifes vigents a s'ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) o feis-les calcular pel vostre advocat. Tots es costos addicionals en detall a Costos addicionals de compra a Mallorca.

Llicències ETV i lloguer vacacional: es nou marc legal 2025/2026

Aquest és actualment es tema més delicat en sa compra d'un immoble vacacional a Mallorca. Amb es Decreto 4/2025 es govern balear ha congelat sa concessió de noves llicències de lloguer vacacional (ETV – Estancias Turísticas en Viviendas). Això és el que significa concretament:

• Noves llicències ETV no s'estan concedint.
• Ses llicències existents, que estan vinculades a s'immoble i no al propietari, poden transmetre's sota determinades condicions – la qual cosa les converteix en un element de compra de gran valor.
• Un immoble sense llicència ETV no pot llogar-se a turistes a curt termini; només és legal es lloguer de llarga durada (12+ mesos) o es lloguer a mitjà termini.

Atenció: Qui compra un immoble sense llicència ETV i tot i així allotja turistes vacancionals s'arrisca a multes considerables. Comprovau sempre s'estat de sa llicència abans de signar es contracte – i feis que sa llicència s'entregui explícitament en es contracte de compravenda.

Ses propietats amb llicència ETV existent es comercialitzen amb un sobrepreu corresponent. Com funciona una transmissió: Transmissió de sa llicència ETV a Mallorca. Tots es detalls sobre s'obligació de llicència: Llicència ETV a Mallorca.

Finançament com a no-resident: Banc alemany o hipoteca espanyola?

Tots dos camins són viables – tenen perfils diferents. Es diferències més importants:

Què has de saber per a sa planificació des finançament

Es no-residents han d'aportar en general com a mínim es 30–40 % de capital propi , ja que es bancs a ses Baleares rarament financen més des 60–70 % des valor de taxació per a compradors estrangers sense residència fiscal espanyola. Es valor de taxació (Valor de Tasación) no correspon necessàriament an es preu de compra – sovint és inferior, la qual cosa augmenta es dèficit de finançament efectiu.

Un aspecte tàcticament interessant: qui contracta una hipoteca espanyola redueix amb això es valor net des patrimoni de s'immoble per a s'impost sobre es patrimoni espanyol, ja que es passius són deduïbles. Això pot ser rellevant fiscalment per a immobles per damunt des límit de sa franquícia – en parlam més en es proper apartat.

Es bancs espanyols exigeixen típicament sa documentació següent:

• Es darrers dos o tres avisos de liquidació de s'impost sobre sa renda (Alemanya: resolució fiscal)
• Ses nòmines actuals o es compte de pèrdues i guanys en es cas des autónomo
• Es extractes bancaris des darrers 3–6 mesos
• Documentació completa de s'origen des capital propi (prevenció del blanqueig de capitals)

Per a sa transferència de doblers a Espanya s'apliquen obligacions de declaració pròpies – llegeix Enviar doblers a Espanya i Obligació de declaració AWV Espanya. Tots es detalls sobre hipoteques a Hipoteca Mallorca.

Impostos durant sa possessió i en sa venda

Impostos anuals recurrents

Com a propietari d'un immoble de vacances a Mallorca, s'han de complir obligacions fiscals periòdiques:

Sobre s'impost de patrimoni en detall: Es mínim exempt a ses Balearen va ser elevat a 3.000.000 € l'1 de gener de 2024. Si es teu patrimoni net situat a Espanya queda per davall d'aquesta xifra, existeix ugació de declaració, però no hi ha càrrega fiscal efectiva. Si se supera es mínim exempt, s'aplica una tarifa progressiva amb tipus d'entre 0,28 % i 3,45 %. Una possible estratègia: repartir sa propietat entre diverses persones (p. ex. una parella) per no superar es llindar per persona. Més informació a Impost sobre es Patrimoni Espanya.

Sobre s'impost IBI: IBI Impost Espanya.

En sa venda

En sa venda posterior s'apliquen sa Plusvalía Municipal (impost municipal sobre s'increment de valor cadastral des terreny) i s'impost sobre sa renda pel guany patrimonial real. Com a no resident, a més, es reté directament una retenció a compte del 3 % des preu de compra, que es descompta de sa deute fiscal definitiva. Tots es detalls a Impostos en sa venda d'immobles Espanya.

Riscos legals especials: allò que només saben es que coneixen bé sa matèria

Construccions il·legals i ampliacions sense llicència

Espanya – i Mallorca en particular – té una llarga història de construccions informals. Terrasses de piscina, cases d'hostes, garatges o ampliacions de golfes que s'han construït sense llicència d'obra poden fer baixar es preu de compra o comportar problemes legals. Es clau: allò que figura al Registre de la Propietat sovint no es correspon amb s'estat real. Fes revisar sa propietat per un arquitecte local o un perit tècnic per comprovar sa concordança entre s'assentament registral, sa descripció cadastral i s'estat real de sa construcció. Més informació a Reconèixer ampliacions il·legals i Legalitzar una construcció il·legal a Mallorca.

Ley de Costas – Llei de protecció de ses costes

Ses propietats prop de sa mar poden estar subjectes a sa llei espanyola de protecció de ses costes (Ley de Costas). Això pot implicar: drets de reforma limitats, drets d'ús amb termini temporal o fins i tot s'amenaça de demolició en cas de proximitat excessiva a sa costa. Comprova-ho obligatòriament abans de sa compra – fins i tot si sa propietat ja feia dècades que estava habitada. Detalls: Ley de Costas Mallorca.

Finques en Suelo Rústico

Ses propietats rurals en Suelo Rústico estan subjectes a normes urbanístiques especialment estrictes. Ses ampliacions no són possibles en molts de casos o només de manera molt limitada; s'han de respectar ses superfícies mínimes de parcel·la. Sa qüestió de ses cisternes i s'abastament d'aigua també és central en ses finques rurals. Llegeix sobre això: Finca Suelo Rústico Mallorca així com Abastament d'aigua a sa finca.

Estructura de sa propietat: particular, matrimoni o SL?

Si compres una propietat tot sol, conjuntament amb sa parella o a través d'una societat espanyola (Sociedad Limitada, SL), té conseqüències fiscals i successòries. S'ús d'una SL pot reduir s'impost sobre el patrimoni en determinades situacions, però genera ses seves pròpies despeses i obligacions de gestió. Es recomana encaridament una assessoria prèvia per part d'un assessor fiscal especialitzat en Espanya. Més informació: Comprar una propietat mitjançant una SL. També es dret de successions i donacions a ses Balearen difereix considerablement de s'alemany: Herència i donació a ses Balearen.

Poders notarials, notari i gestió de sa compra des d'Alemanya

Si no pots estar present de manera continuada a Mallorca, un poder notarial (Poder Notarial) atorgat al teu advocat o a una persona de confiança és imprescindible. Això permet dur a terme tots es passos de sa compra – des de sa signatura des contracte d'arres fins a s'atorgament de s'escriptura – amb plena validesa jurídica en sa teva absència. Es poder notarial es pot atorgar a Alemanya i apostil·lar-lo. Detalls: Poder notarial Espanya notari. Sobre sa funció des notari: Notari Espanya.

Es errors més freqüents en sa compra d'una propietat vacacional a Mallorca

Què ve després? Viure amb i a sa teva propietat vacacional

Després de sa compra comença s'operativa diària – i aquesta té ses seves pròpies exigències:

• Administració de sa finca: Si no ets a s'illa de manera permanent, necessites un administrador local o una empresa de gestió que s'encarregui des manteniment, es artesans, es contactes amb ses autoritats i, en cas de lloguer, des hostes. Més informació: Administració de finques a Mallorca per a propietats vacacionals.
• Comunitat de propietaris: Si vius en un edifici plurifamiliar o una urbanització, formes part automàticament de sa Comunidad de Propietarios, amb obligació de quotes i drets de vot. Detalls: Comunitat de propietaris a Espanya.
• Assegurances: S'assegurança de sa llar i s'assegurança de l'edifici no són obligatòries per llei a Espanya, però en cas d'hipoteca solen ser exigides i en general són molt recomanables. Assegurança de sa llar a Espanya.
• Certificat energètic: Des de fa anys obligatori en sa compra i es lloguer – fes comprovar si sa propietat té un certificat vàlid. Certificat energètic Espanya.
• Projectes de renovació: Per a moltes intervencions necessites una llicència d'obres; a sa part rural i a ses zones protegides s'apliquen normes especialment estrictes. Llicència d'obres Mallorca.

Llista de verificació: comprar una propietat vacacional a Mallorca

• NIE sol·licitada o encarregada
• Advocat espanyol independent (Abogado) contractat
• Nota Simple (extracte del registre de sa propietat) comprovada quant a càrregues, propietari i descripció
• Estat de sa llicència ETV verificat (existent, vàlida, transferible?)
• Existència comparada amb sa inscripció al registre de sa propietat i sa descripció cadastral (construccions il·legals?)
• Restriccions de sa Ley de Costas comprovades (en cas de situació davant sa mar)
• Condicions de Suelo Rústico revisades (en finques a sòl rústic)
• Estratègia de finançament definida (alemanya/espanyola, capital propi, costos totals)
• Costos addicionals de compra (10–14 %) inclosos en es pressupost
• Estructura de sa propietat optimitzada fiscalment (sol/parella/SL)
• Documentació de s'origen dels fons completament preparada
• Poder notarial per a sa gestió de sa compra atorgat (en cas que no puguis ser-hi present)
• Cédula de Habitabilidad disponible o sol·licitable
• Assegurança i administració de sa finca organitzades per al període posterior a sa compra

Conclusió

Comprar una propietat vacacional a Mallorca s'ha tornat més exigent el 2026 – però en cap cas més arriscat si estàs ben preparat. Es mercat creix estructuralment, s'oferta es manté escassa i s'illa continua atraient capital internacional en tots es segments de preu. Es principals entrebancs – s'estat de sa llicència ETV, ses construccions il·legals, sa Ley de Costas, ses mancances de finançament per valors de taxació – es poden esquivar de manera fiable amb es advocat adequat, una diligència deguda acurada i una planificació realista des costos. Qui, a més, optimitza prèviament l'estructura de sa propietat des del punt de vista fiscal i coneix ses obligacions corrents, estableix sa base per a una inversió que a llarg termini proporciona satisfacció – i guanya en valor.

Fonts oficials

• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears (tipus impositius de s'ITP, impost sobre es patrimoni Balearen): https://www.atib.es
• Govern de les Illes Balears – Turisme i llicències ETV (Decreto 4/2025 i regulació ETV actual): https://www.caib.es
• Registro de la Propiedad – Nota Simple en línia: https://www.registradores.org
• AEAT – Agència Estatal d'Administració Tributària (IRNR, impost sobre es patrimoni): https://www.aeat.es
• Catastro – Seu electrònica des Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es
• BOE – Butlletí Oficial de s'Estat (Llei de Costes, normes fiscals): https://www.boe.es
• Consell de Mallorca – Ordenació des Territori (dret de construcció, zones de protecció natural ANEI): https://www.conselldemallorca.net