Comprare o affittare a Maiorca nel 2026: la matrice decisionale finanziaria onesta
Che tu debba comprare o piuttosto affittare un appartamento a Maiorca, nel 2026 non è più una questione di stile di vita: è una decisione finanziaria con un notevole potenziale di rischio in entrambi i casi. Secondo le rilevazioni di Engel & Völkers, i prezzi al metro quadro si attestano attualmente a circa 4.704 € per le case e 5.384 € per gli appartamenti, con una tendenza al rialzo – anche se più moderata rispetto agli anni di boom precedenti. Allo stesso tempo, secondo le ultime statistiche notarili, il numero delle transazioni è recentemente diminuito in modo significativo. Questa guida ti offre una matrice onesta e basata sui numeri: quanto costa davvero comprare (tasse, finanziamento e oneri correnti inclusi)? Quanto costa affittare a lungo termine? E quando si ribalta il conto? Imparerai a conoscere le leve decisive – dall’ITP ai rendimenti da locazione fino all’esenzione fiscale in caso di vendita.
Comprare o affittare… o magari entrambe le cose? Facciamo due conti sulla tua situazione personale.
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Il mercato nel 2026: quanto pagherai se compri oggi
Prima di fare qualsiasi calcolo, ti servono dei dati di partenza realistici. L'andamento dei prezzi degli ultimi anni mostra una tendenza chiara:
Andamento dei prezzi delle case a Maiorca (prezzi di vendita)
| Anno | Ø €/m² case | Cambiamento |
|---|---|---|
| 2022 | 3.689 € | — |
| 2023 | 3.932 € | +6,6 % |
| 2024 | 4.113 € | +4,6 % |
| 2025 | 4.489 € | +9,2 % |
| 2026 | 4.704 € | +4,8 % |
Fonte: Engel & Völkers, prezzi di vendita sui portali immobiliari, dati aggiornati a giugno 2026
Andamento dei prezzi degli appartamenti a Maiorca (prezzi di vendita)
| Anno | Prezzo medio in €/m² degli appartamenti | Cambiamento |
|---|---|---|
| 2023 | 4.009 € | — |
| 2024 | 4.537 € | +13,2 % |
| 2025 | 5.095 € | +12,3 % |
| 2026 | 5.384 € | +5,7 % |
Fonte: Engel & Völkers, aggiornato a giugno 2026
Cosa significano questi numeri: un appartamento di 90 m² in una buona zona di Palma costa oggi, in base alle offerte, circa 485.000 €. Nelle regioni più gettonate dai turisti, secondo alcuni rapporti di mercato, nel settore delle case vacanza si registrano prezzi al metro quadro decisamente più alti. Allo stesso tempo, le statistiche notarili attuali mostrano che a novembre 2025 le transazioni nelle Baleari sono diminuite del 13,9% rispetto all’anno precedente – uno dei cali più marcati di tutta la Spagna. L’alto livello dei prezzi sta frenando notevolmente la domanda.
Attenzione: a Maiorca i prezzi di offerta e quelli effettivi di acquisto possono differire notevolmente. Per il tuo calcolo personale dovresti sempre basarti sul prezzo finale concordato dal notaio.
I costi reali dell'acquisto: cosa c'è da aggiungere
Il prezzo di acquisto è solo l'inizio. A Maiorca – e nelle Baleari in generale – chi compra deve far fronte a un onere fiscale notevole e ad altre spese accessorie. Per fare un calcolo realistico, devi tenere conto di queste voci:
Panoramica dei costi accessori di acquisto a Maiorca 2026
| Categoria di costo | Altezza / Base | Nota |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales) | Tariffa progressiva, scala delle Baleari | Vale per gli immobili esistenti; dettagli → ITP Baleari 2026 |
| IVA + AJD (nuova costruzione) | 10% di IVA + circa l'1,2% di AJD | Solo per la prima vendita da parte del costruttore |
| Spese notarili | circa lo 0,2–0,5% del prezzo di acquisto | Tariffario stabilito dallo Stato |
| Iscrizione nel registro fondiario | circa lo 0,1–0,3% del prezzo di acquisto | Obbligo di certezza del diritto |
| Avvocato / Gestore | circa l'1–1,5% del prezzo di acquisto | Consigliatissimo |
| Spese accessorie totali | circa il 10–14% del prezzo di acquisto | A seconda del tipo e del valore dell'immobile |
Con un prezzo di acquisto di 500.000 €, le spese accessorie ammontano quindi a circa 50.000–70.000 €, che devi tenere a disposizione in contanti. Trovi un riepilogo dettagliato nella guida “Spese accessorie di acquisto a Maiorca”.
A questo si aggiungono i costi di gestione della proprietà, che invece non ci sono quando si vive in affitto:
Spese correnti per i proprietari (panoramica annuale, esempio: appartamento di 90 m²)
| Categoria di costo | Costi annuali stimati |
|---|---|
| IBI (imposta fondiaria) | a seconda del comune e del valore catastale, di solito da diverse centinaia a oltre 1.000 € |
| Comunidad de propietarios (spese condominiali) | a seconda dell'impianto, spesso tra 1.200 e 4.800 € all'anno |
| Assicurazione sulla mobilia domestica / Assicurazione sull'immobile | circa 400–1.200 € all’anno |
| Fondo di manutenzione (consigliato) | circa l'1–2% del valore dell'immobile all'anno |
| Imposta sul patrimonio (Patrimonio) | a partire da determinate soglie; dettagli sull'imposta sul patrimonio |
Nota: gli importi esatti dell'IBI variano notevolmente a seconda del comune e del valore catastale. Possibili riduzioni: riduzione dell'IBI a Maiorca.
I costi reali dell'affitto: quanto paghi davvero
Affittare a Maiorca è costoso: il mercato non lascia dubbi al riguardo. Tuttavia, nel 2026 il mercato degli affitti è un po’ diverso da quello delle vendite:
Secondo i rapporti di mercato, i canoni di affitto mostrano segni di stabilizzazione o di crescita più contenuta, mentre i prezzi di vendita continuano a salire. È una differenza importante per i calcoli a lungo termine.
Mercato degli affitti a Maiorca nel 2026: analisi per segmento
| Segmento | Livello dei prezzi | Tendenza |
|---|---|---|
| Affitto a lungo termine a Palma, appartamento da 2 a 3 stanze. | situazione tesa, offerta scarsa | Stabilizzazione |
| Affitti a lungo termine per spazi esterni / Comuni | varia da regione a regione | potrebbe esserci un leggero allentamento |
| Affitto stagionale (da 3 a 11 mesi) | decisamente superiore a un affitto a lungo termine | costantemente alto |
| Affitti per le vacanze (< 1 mese) | orientato al turismo, molto alto | Pressione normativa |
Nota: nelle Isole Baleari, chi ha meno di 35 anni può usufruire di un sostegno statale tramite il Bono Alquiler Joven. Anche nella guida agli affitti a lungo termine troverai informazioni aggiornate sui tipi di contratto di locazione e sulla tutela contro la disdetta.
Cosa costa meno quando si affitta:
- Nessun costo aggiuntivo per l'acquisto (niente ITP, niente notaio, niente avvocato)
- Niente IBI, niente spese condominiali, niente fondo di manutenzione
- Nessun rischio di concentrazione in un’unica classe di attività
- Massima flessibilità in caso di trasloco
Cosa costa di più quando si affitta:
- Nessuna costituzione di capitale; l'affitto è "denaro sprecato" dal punto di vista del capitale proprio
- Nessuna partecipazione a ulteriori aumenti dei prezzi
- Nessuna certezza di pianificazione in caso di disdetta per uso proprio o aumenti dei prezzi
La matrice decisionale: acquisto vs. affitto a confronto diretto
Ecco il punto cruciale: un confronto strutturato in base alla situazione di vita e all’orizzonte temporale.
Tabella comparativa "Comprare o affittare" a Maiorca 2026
| Criterio | Acquista a un prezzo vantaggioso | Affittare conviene |
|---|---|---|
| Orizzonte temporale | Soggiorno previsto di ≥ 5–7 anni | < 5 anni, piani incerti |
| Capitale proprio | È disponibile ≥ 30–40 % del prezzo di acquisto | Capitale proprio inferiore al 20% |
| Fase di mercato | Riduzione dei prezzi / Mercato favorevole agli acquirenti | Fase di prezzi elevati come quella attuale nel 2026 |
| Residenza fiscale | Residente in Spagna (agevolazioni IRPF, esenzioni) | Non residente o soggiorno di breve durata |
| Tipo di utilizzo | Residenza principale con utilizzo proprio al 100% | Appartamento per le vacanze poco utilizzato |
| Necessità di ristrutturazione | Edificio ristrutturato o di nuova costruzione | Immobili più vecchi di cui non si conosce lo stato |
| Alternativa al mercato dei capitali | Il livello dei tassi rende le obbligazioni poco allettanti | Rendimento alternativo > Rendimento immobiliare |
| Intenzione di affittare | Si prevede un affitto a lungo termine | Licenza ETV non disponibile |
| Pianificazione familiare | Stile di vita sedentario, bambini, scuole | Stile di vita nomade, mobilità professionale |
Modello di break-even (semplificato)
La domanda fondamentale è: a partire da quando l'aumento di valore dell'immobile supera i costi una tantum della transazione (acquisto + successiva vendita)?
Con costi accessori di acquisto pari al 10–14% e altri costi accessori di vendita (agente immobiliare, tasse) pari a circa il 3–5%, solo per coprire questi costi di transazione ti serve un aumento di valore complessivo di circa il 13–19% – prima ancora di realizzare anche solo un euro di profitto.
Ipotizzando un moderato aumento di valore del 4-5% all’anno (come si è visto di recente per le case), questo punto di pareggio verrebbe raggiunto, in teoria, dopo circa 3-4 anni. Ma attenzione: questi sono prezzi di offerta, non prezzi di vendita garantiti. Chi compra in un periodo di prezzi alti e deve vendere in fretta, rischia di ci rimettere.
Attenzione: questo calcolo semplificato non tiene conto dei costi di finanziamento (tassi ipotecari), delle spese correnti di proprietà né della situazione fiscale individuale. Per prendere una decisione fondata, è indispensabile un calcolo personalizzato.
Finanziamento: quanto costa davvero un mutuo
Se non compri interamente con i tuoi risparmi, devi includere i costi di finanziamento nel calcolo. In Spagna, di solito i non residenti possono finanziare fino al 60-70% del prezzo di acquisto, mentre i residenti fino all’80%.
Le condizioni precise dipendono dal livello dei tassi d'interesse, dalla banca, dal merito creditizio e dallo status di residenza. Trovi i dettagli sul finanziamento nelle guide “Finanziamento immobiliare a Maiorca ” e “Mutuo a tasso fisso vs. variabile”.
Un aspetto importante da considerare quando valuti se comprare o affittare: con un mutuo ipotecario ti esponi al rischio di variazione dei tassi d’interesse (se il tasso è variabile). Inoltre, la rata mensile immobilizza liquidità che potresti invece investire o destinare all’affitto: è il classico confronto dei costi opportunità.
Regola empirica: rata del mutuo vs. affitto
Se la rata mensile del mutuo (compreso l'ammortamento) più le spese correnti di proprietà (IBI, spese condominiali, manutenzione, in quota proporzionale) superano di gran lunga un affitto comparabile, questo a prima vista fa propendere per l’affitto – a meno che la differenza non venga più che compensata dall’accumulo di capitale previsto e dall’aumento di valore dell’immobile.
Con i livelli attuali dei prezzi a Maiorca, questa soglia è stata raggiunta o superata in molti posti.
Aspetto fiscale: cosa distingue i residenti dai non residenti
Il trattamento fiscale è un fattore spesso sottovalutato nella scelta tra comprare o affittare.
Confronto fiscale sull'acquisto: residenti vs. non residenti
| Aspetto fiscale | Residente fiscale in Spagna | Non residente |
|---|---|---|
| ITP al momento dell'acquisto | Subito | Subito |
| Imputazione IRPF corrente (imputación) | Non si applica se si tratta della residenza principale | 1,1–2 % del valore catastale come entrata fittizia |
| Plusvalenza alla vendita (IRPF) | 19–28 %; è possibile l'esenzione se si tratta della residenza principale + reinvestimento | 19 % IRNR; nessuna esenzione per la residenza principale |
| Imposta sul patrimonio (Patrimonio) | A partire da determinate soglie di esenzione | Vale dal primo euro (franchigie inferiori) |
| Plus-Valía Municipal | Se paga il venditore | Se paga il venditore |
Dettagli sull'esenzione dall'IRPF in caso di vendita della residenza principale (reinvestimento in una nuova residenza principale, esenzione per anziani, ecc.): Esenzione dall'IRPF sulla vendita della residenza principale.
Se compri come non residente e non affitti l'immobile, devi pagare ogni anno un'imposta sul reddito fittizia su una quota del valore catastale: un vero e proprio costo ricorrente che invece non c'è quando si affitta.
L'affitto turistico come asso nella manica per i rendimenti? La realtà nel 2026
Molti acquirenti contano sui ricavi derivanti dagli affitti turistici per giustificare la decisione di acquisto. A questo proposito, nel 2026 è necessario prestare particolare attenzione:
Il governo delle Baleari ha fortemente limitato il rilascio di nuove licenze ETV (Licencias de Estancia Turística en Viviendas). In gran parte di Maiorca non è più possibile ottenere nuove licenze per appartamenti in condomini. Le licenze già esistenti mantengono il loro valore, il che fa salire ancora di più il prezzo degli immobili con licenza.
Attenzione: se al momento dell’acquisto conti di ricavare entrate dagli affitti turistici, devi verificare, prima di firmare il contratto di compravendita, se l’immobile ha una licenza ETV valida o se è possibile richiederne una nuova. Un acquisto senza una licenza garantita e con ricavi da affitti turistici già calcolati rappresenta un rischio finanziario notevole. Dettagli: licenza ETV a Maiorca. Per chi affitta senza l’autorizzazione necessaria, la legge prevede multe a partire da almeno 20.001 €.
L'affitto a lungo termine, invece, rimane un'opzione – con il vantaggio che i residenti in Spagna possono richiedere una detrazione IRPF sui ricavi netti da locazione per gli alloggi affittati a lungo termine. L'importo esatto di questa detrazione è regolato dalla legge e andrebbe verificato con un commercialista. Per saperne di più: Detrazione IRPF per i locatori delle Baleari.
Confronto tra le aspettative di rendimento (valori indicativi)
| Tipo di locazione | Rendimento lordo da locazione (a titolo indicativo) | Impegno / Rischio |
|---|---|---|
| Affitto a lungo termine | di solito il 3–5% all’anno | Basso; tieni presente la tutela contro il licenziamento |
| Affitto stagionale (da 3 a 11 mesi) | più alto, a seconda della posizione | Risorse; nessuna legge sul turismo |
| Affitto per le vacanze con licenza ETV | potenzialmente più alto | Alto; licenza richiesta |
Questi valori sono indicativi e provengono dai rapporti di mercato; i risultati individuali possono variare notevolmente.
Gruppi specifici di acquirenti: chi dovrebbe decidere e in che modo?
Acquirenti alla prima casa / Acquirenti di prima casa
Se vuoi vivere a Maiorca e registrare lì la tua residenza principale, potresti godere di alcuni vantaggi fiscali: a seconda della normativa in vigore, aliquote ITP ridotte per l’acquisto della prima abitazione principale, oltre a programmi di garanzia statale per i giovani acquirenti (Hipoteca Joven Mallorca) e, potenzialmente, l’esenzione totale dall’imposta sui redditi da capitale in caso di successiva vendita con reinvestimento. Maggiori informazioni: Acquistare il primo immobile.
Investitori / Seconda casa
Qui il calcolo è più realistico. Senza licenza ETV, il rendimento è limitato al livello degli affitti a lungo termine. La decisione di acquisto deve quindi basarsi principalmente sull’aumento di valore previsto e sui vantaggi personali. Se pensi soprattutto come investitore: Investire a Maiorca e rendimento a Maiorca nel 2026.
Acquirenti tedeschi / Stranieri dell'UE
Circa il 30% di tutti gli acquisti a Maiorca viene effettuato da stranieri, e i tedeschi sono tra i principali acquirenti. Importante: i cittadini extra-UE hanno bisogno di un’autorizzazione agli investimenti per acquisti che superano determinati limiti. Per i tedeschi questo requisito non si applica. Bisogna però tenere presente l’ obbligo di segnalazione AWV per i trasferimenti di denaro verso la Spagna.
Anziani / Chi acquista prodotti previdenziali
Chi acquista un immobile in età pensionabile e lo considera come forma di previdenza per la vecchiaia, a determinate condizioni può beneficiare dell’esenzione dall’IRPF al momento della vendita per chi ha più di 65 anni. Ma attenzione: la liquidità rimane vincolata. È bene pensare per tempo alla pianificazione successoria (eredità e donazioni nelle Baleari) e al Pacto Sucesorio.
Gli errori più comuni quando devi decidere se comprare o affittare
Sottovalutare i costi accessori di acquisto: quel 10–14 % in più viene spesso dimenticato o sottovalutato. Questi costi sono da mettere a carico, indipendentemente da come andrà poi l’immobile.
Calcolare un orizzonte temporale troppo breve: chi deve vendere dopo 2-3 anni ci rimette quasi sempre – i costi di transazione annullano l'aumento di valore.
Non verificare la situazione della licenza ETV: acquistare pensando di poter affittare senza aver prima verificato la licenza. Il rilascio molto limitato delle licenze rende questa scelta una vera e propria trappola.
Non considerare le spese correnti: IBI, spese condominiali, manutenzione e assicurazione possono ammontare a somme considerevoli all’anno a seconda dell’immobile – e spesso vengono tralasciate quando si confronta il costo con l’affitto.
Ignora la residenza fiscale: i non residenti pagano un’imposta sul reddito annuale fittizia sull’immobile, che invece non si applica in caso di affitto.
Equiparare il prezzo di offerta al valore di mercato: in una fase di mercato caratterizzata da un calo del numero di transazioni (–13,9% a novembre 2025) c’è margine di trattativa. Chi paga il prezzo di offerta senza negoziare, rinuncia al proprio margine.
Nessuna perizia legale preventiva: debiti nascosti nel registro fondiario, annessi abusivi (costruzioni abusive a Maiorca) o situazioni urbanistiche poco chiare (finca su suolo rústico) possono trasformare l’acquisto in una vera e propria trappola economica.
E poi? Uno sguardo alla rivendita
Comprare un immobile a Maiorca per poi rivenderlo in seguito è un ciclo completo – e dovresti tenerlo presente fin dall'inizio.
Con la vendita si generano:
- Imposta sui redditi da capitale (IRPF per i residenti, IRNR per i non residenti): di norma dal 19 al 28% sull'utile
- Plus-Valía Municipal (imposta comunale sul plusvalore)
- Commissione dell'agente immobiliare (di solito dal 3 al 6% del prezzo di vendita)
Per saperne di più: Tasse sulla vendita di immobili in Spagna e come vendere un immobile a Maiorca.
L'esenzione dall'IRPF per la residenza principale (reinvestimento o età > 65 anni) può ridurre notevolmente il carico fiscale al momento della vendita: un vantaggio enorme da tenere in considerazione nel calcolo a lungo termine dell'acquisto: esenzione IRPF sulla vendita della residenza principale.
Lista di controllo: sei pronto per l'acquisto?
Dai un'occhiata a questi punti prima di prendere una decisione:
- Capitale proprio: almeno il 30-40% del prezzo di acquisto disponibile in contanti (comprese le spese accessorie)?
- Orizzonte temporale: hai in programma di restare a Maiorca per almeno 5-7 anni?
- Residenza fiscale: hai chiarito la tua situazione di residenza e valutato le conseguenze fiscali?
- Situazione delle licenze: se hai intenzione di affittare, hai già una licenza ETV o preferisci optare per un affitto a lungo termine come strategia alternativa?
- Verifica legale: hai controllato il registro fondiario, lo stato urbanistico e i debiti in sospeso?
- Spese correnti: IBI, spese condominiali, assicurazione, manutenzione… le hai calcolate con precisione?
- Tutto pronto per l'appuntamento dal notaio: numero NIE, conto corrente in Spagna, eventualmente procura per il notaio in caso di acquisti a distanza?
- Mutuo (se necessario): hai chiesto un'offerta di finanziamento e hai deciso il tipo di tasso d'interesse?
- Confronto: hai individuato almeno tre immobili in affitto simili come alternative?
- Commercialista / Avvocato: hai incaricato un esperto legale con sede a Maiorca?
Conclusione: comprare o affittare – cosa conviene nel 2026?
Non c’è una risposta valida per tutti, ma si notano dei modelli chiari. Vale la pena comprare a Maiorca se hai un orizzonte temporale a lungo termine, disponi di un capitale proprio sufficiente, diventi residente fiscale in Spagna (o lo sei già) e le spese correnti rientrano nel tuo budget. Soprattutto per chi acquista una residenza principale con l’intenzione di reinvestire, l’acquisto è spesso la scelta migliore nel lungo periodo: l’eventuale esenzione dall’imposta sui redditi da capitale al momento della vendita è un vantaggio che non ha eguali nel caso dell’affitto.
Affittare è la scelta più saggia se rimani meno di cinque anni, non sei sicuro di come si evolverà la tua vita, non hai il capitale necessario o dovresti comprare in un momento in cui i prezzi sono alti e preferisci aspettare una correzione del mercato. L’attuale calo del numero di transazioni (–13,9 % a novembre 2025) fa pensare che il mercato potrebbe prendersi una pausa. Questo non significa che ci sarà un crollo, ma avere pazienza potrebbe ripagarti.
Nell’attuale fase di mercato del 2026 – prezzi ai massimi storici, calo delle transazioni, disponibilità limitata delle licenze ETV – la qualità della preparazione individuale delle decisioni è più importante che mai. La matrice ti aiuta a strutturare il tutto; a concludere l’affare nel modo giusto ci pensa un consulente esperto che conosce bene il tuo caso specifico.
📩 Invia una richiesta personale — Ti aiutiamo a fare i conti su cosa ti conviene di più: comprare o affittare.
Fonti ufficiali
- Agencia Tributaria (AEAT) – IRPF, IRNR, imposta sui redditi da capitale: https://www.agenciatributaria.es
- ATIB – Agenzia delle Entrate delle Isole Baleari (ITP, AJD, Baleari): https://www.atib.es
- Statistiche notarili in Spagna (Consejo General del Notariado): https://www.notariado.org
- Governo delle Isole Baleari – Turismo e licenze ETV: https://www.caib.es
- Registri della Spagna – Catasto e statistiche immobiliari: https://www.registradores.org
- Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE) – Norme giuridiche nazionali: https://www.boe.es
- BOIB – Bollettino Ufficiale delle Isole Baleari (norme giuridiche delle Baleari): https://www.boib.caib.es