Nuda Propiedad na Majorce: kupno i sprzedaż nagiej własności

Nuda Propiedad na Majorce to coś więcej niż niszowe rozwiązanie. Jeśli masz wartościową nieruchomość, której cena w ostatnich dekadach wzrosła wielokrotnie, możesz dzięki niemu szybko uzyskać pieniądze i nadal mieszkać w niej do końca życia. Kupujący płaci znacznie mniej niż wynosi cena rynkowa, a po wygaśnięciu prawa użytkowania automatycznie i bez dodatkowych kosztów zyskuje pełną własność. Z tego poradnika dowiesz się, jak w Hiszpanii działa taki podział praw do nieruchomości, jak obliczyć wartość Nuda Propiedad, jakie podatki zapłacą kupujący i sprzedający, na co zwrócić uwagę u notariusza oraz które błędy mogą cię drogo kosztować.

• Wszystkie poradniki dotyczące kupna nieruchomości

Co oznacza Nuda Propiedad – podstawy prawne

Hiszpańskie prawo cywilne rozdziela własność nieruchomości od prawa do korzystania z niej:

• Nuda Propiedad (naga własność): Jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, ale dopóki obowiązuje prawo użytkowania, nie możesz ani mieszkać w nieruchomości, ani jej wynajmować.
• Usufructo (prawo użytkowania): Osoba, której przysługuje to prawo, może mieszkać w nieruchomości, wynajmować ją i zatrzymywać dochody z najmu. Zwykle prawo to obowiązuje do końca jej życia, rzadziej przez ustalony czas.

Oba te prawa razem składają się na pełną własność (plena propiedad). Gdy prawo użytkowania wygasa – wskutek śmierci osoby uprawnionej albo upływu ustalonego terminu – właściciel Nuda Propiedad automatycznie zyskuje pełną własność. Nie trzeba zawierać kolejnej umowy kupna ani ponownie płacić podatku od nabycia prawa Usufructo.

Podstawę prawną stanowi hiszpański Código Civil (art. 467 i nast.). Sporządzenie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej odbywają się w Registro de la Propiedad na Illes Balears.

Uwaga: Prawo użytkowania można ustanowić dożywotnio albo na określony czas. Na Mallorca znacznie częściej wybiera się wariant dożywotni — zwłaszcza gdy starsi właściciele chcą uzyskać pieniądze ze swojej nieruchomości.

Dlaczego Mallorca jest szczególnym rynkiem dla Nuda Propiedad

Mallorca, podobnie jak Ibiza, należy do najdroższych rynków nieruchomości w Hiszpanii poza największymi miastami. Według danych rynkowych średnia cena w mieście Palma przekracza 3.500 €/m², a w najbardziej pożądanych lokalizacjach, takich jak Son Vida, Bonanova czy Casco Antiguo, jest znacznie wyższa. Ponieważ przez ostatnie dekady nieruchomości tak bardzo zyskały na wartości, Nuda Propiedad jest szczególnie interesującym rozwiązaniem dla sprzedających: kto kupił mieszkanie w mieście Palma w dekadzie rozpoczynającej się w 1980 lub 1990 roku, dziś dysponuje majątkiem o ogromnej wartości, który trudno zamienić na gotówkę.

Z perspektywy kupującego sytuacja wygląda odwrotnie: jeśli możesz kupić nieruchomość w jednej z najbardziej pożądanych lokalizacji w Europie za 45–65 % jej wartości rynkowej, zyskujesz trwałą przewagę cenową. Jednocześnie położenie na wyspie ogranicza liczbę dostępnych nieruchomości.

Aktualne dane pokazują jednak, że kupujący podchodzą do takich ofert bardziej wybiórczo: na Balearach liczba transakcji dotyczących Nuda Propiedad spadła w 2024 o około 38 %. Oznacza to, że kupujący mają pole do negocjacji, pod warunkiem że wiedzą, jak wycenia się takie nieruchomości.

Jak oblicza się wartość Nuda Propiedad

Wyceny dokonuje się według wzoru określonego w hiszpańskim prawie podatkowym. Punktem wyjścia jest wartość rynkowa nieruchomości. Odejmuje się od niej wartość prawa do użytkowania nieruchomości, a wynik stanowi wartość Nuda Propiedad.

Wzór dla dożywotniego prawa użytkowania (Usufructo vitalicio):

Wartość prawa użytkowania = 89 − wiek osoby uprawnionej do użytkowania (w %) wartości rynkowej Wartość minimalna: 10 %, wartość maksymalna: 70 %

Oznacza to, że wartość Nuda Propiedad = 100 % − wartość prawa użytkowania.

Uwaga: Wzór (89 minus wiek) służy do celów podatkowych. Cena wynegocjowana na wolnym rynku może się od niego różnić – z doświadczenia wynika, że Nuda Propiedad kosztuje zwykle 45–65 % wartości rynkowej nieruchomości, często mniej niż wynosi wartość obliczona do celów podatkowych. Kupujący uwzględniają bowiem ryzyko związane z płynnością finansową i długością życia sprzedającego.

Przykład obliczeń dla Palma – sprzedająca w wieku 70 lat:

Różnica między wartością ustaloną do celów podatkowych a ceną rynkową jest realna i może być przedmiotem negocjacji – to kolejny powód, by skorzystać z fachowej porady.

Podatki przy zakupie Nuda Propiedad

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Kupujący Nuda Propiedad płaci ITP od wartości Nuda Propiedad, a nie od pełnej wartości rynkowej nieruchomości. To główna korzyść podatkowa przy takim zakupie. Na Balearach stawki ITP zależą od ceny:

Uwaga: Gdy po śmierci użytkownika jego prawo do nieruchomości przechodzi na właściciela gołej własności (Consolidación), nie płaci się ponownie podatku od zakupu. Trzeba jednak dopłacić ITP od pierwotnej wartości prawa użytkowania, obliczonej na podstawie wartości uzgodnionej w chwili zakupu. Uwzględnij ten wydatek przy zakupie.

IRPF płacony przez sprzedającego

Sprzedający płaci hiszpański podatek dochodowy (IRPF) od zysku ze sprzedaży Nuda Propiedad, tak samo jak przy zwykłej sprzedaży nieruchomości. Jeśli masz rezydencję podatkową w Hiszpanii, a nieruchomość była twoim głównym miejscem zamieszkania, możesz w określonych sytuacjach skorzystać ze zwolnienia dla osób powyżej 65. roku życia lub ze zwolnienia związanego z reinwestycją. Szczegóły znajdziesz w naszym poradniku o zwolnieniu z IRPF przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania.

W przypadku osób niebędących rezydentami obowiązuje potrącenie podatku u źródła (Retención del 3 %): kupujący zatrzymuje 3 % uzgodnionej ceny zakupu i przekazuje tę kwotę bezpośrednio do AEAT. Więcej przeczytasz w poradniku Podatki przy sprzedaży nieruchomości.

IBI i bieżące koszty w okresie użytkowania

Taki podział wynika z przepisów Código Civil, ale strony mogą ustalić inne zasady w umowie. Wyjaśnij tę kwestię przed podpisaniem aktu notarialnego.

Zakup z podziałem praw – strategia dla rodzin

Nuda Propiedad to rozwiązanie nie tylko dla seniorów. Rodziny często stosują je tak: rodzice kupują nieruchomość i zachowują prawo do jej użytkowania, a własność obciążoną tym prawem przekazują od razu dzieciom. W praktyce dzieci dziedziczą więc nieruchomość, ale później nie płacą podatku od spadku naliczanego od jej pełnej wartości rynkowej, ponieważ są już właścicielami.

Uwaga przy takim rozwiązaniu: Jeśli pieniądze, za które dzieci nabywają własność obciążoną prawem użytkowania, pochodzą od rodziców, traktuje się je jako darowiznę. Trzeba wówczas zapłacić podatek od darowizn. Na Balearach przy darowiznach między krewnymi 1. stopnia obowiązują odrębne stawki i kwoty wolne od podatku. Szczegóły znajdziesz w poradniku Spadki i darowizny na Balearach.

Rozwiązanie nadal przynosi korzyść: stawkę podatku od spadku stosuje się do niższej wartości (Nuda Propiedad), a gdy później prawo użytkowania połączy się z własnością, trzeba zapłacić jedynie dodatkowy podatek ITP od wartości prawa użytkowania – nie od całej wartości nieruchomości po raz kolejny.

Jak nabyć Nuda Propiedad – krok po kroku

1. Ustalenie wartości rynkowej: Nieruchomość wycenia uprawniony rzeczoznawca (tasador homologado). Na Majorce warto wybrać specjalistę, który zna lokalny rynek – położenie, widok, taras oraz bliskość zatoczek i portu mają duży wpływ na cenę. Więcej o metodach wyceny przeczytasz w poradniku Tasación – wycena nieruchomości w Hiszpanii.

2. Umowa przedwstępna / umowa rezerwacyjna: Strony uzgadniają cenę, zasady użytkowania nieruchomości i warunki płatności. Ta umowa jest prawnie wiążąca, dlatego warto skonsultować ją z prawnikiem przed podpisaniem. Więcej informacji: umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.

3. Sprawdzenie księgi wieczystej: Przed wizytą u notariusza koniecznie uzyskaj Nota Simple z Registro de la Propiedad. Dzięki temu sprawdzisz, czy nieruchomość jest obciążona, na przykład hipoteką lub już wpisanym prawem użytkowania. Instrukcja: jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.

4. Wizyta u notariusza w Palma: Kupujący i sprzedający podpisują Escritura Pública de Compraventa. Notariusz potwierdza, że prawa do nieruchomości zostają rozdzielone: Nuda Propiedad przechodzi na kupującego, a Usufructo pozostaje przy sprzedającym. Całą cenę płaci się w dniu podpisania aktu. Ważne: jeśli któraś ze stron nie może stawić się osobiście, potrzebne będzie pełnomocnictwo do czynności notarialnych.

5. Zapłata podatku i wpis do księgi wieczystej: W ciągu 1 miesiąca od podpisania aktu notarialnego kupujący składa w ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) deklarację na formularzu Modelo 600 i płaci ITP. Następnie Escritura trafia do właściwego Registro de la Propiedad. Dopiero po dokonaniu wpisu przeniesienie własności jest skuteczne wobec osób trzecich.

6. Okres użytkowania: Osoba, której przysługuje prawo użytkowania, mieszka w nieruchomości lub ją wynajmuje. Właściciel nagiej własności nie ponosi bieżących kosztów jej użytkowania, musi jednak pokryć koszty napraw uszkodzeń konstrukcyjnych.

7. Połączenie praw (Consolidación): Po śmierci osoby uprawnionej do użytkowania lub po upływie ustalonego okresu notariusz potwierdza połączenie praw, a następnie zostaje ono wpisane do księgi wieczystej. Od części odpowiadającej prawu użytkowania trzeba zapłacić dodatkowy ITP.

Uwaga: Cała procedura przypomina zwykły zakup nieruchomości, ale różni się od niego w jednej istotnej kwestii: nie możesz od razu korzystać z nieruchomości. Przeczytaj też opis całej procedury zakupu nieruchomości na Majorce.

Prawa i obowiązki: co muszą wiedzieć właściciel nagiej własności i osoba uprawniona do użytkowania

Osoba uprawniona do użytkowania może lub musi:

• Samodzielnie mieszkać w nieruchomości
• Wynajmować ją (także długoterminowo) i zatrzymywać czynsz
• Pokrywać koszty bieżących napraw i utrzymania nieruchomości
• Płacić IBI i opłaty na rzecz wspólnoty
• Nie sprzedawać, nie darować ani nie obciążać nieruchomości bez zgody właściciela nagiej własności
• Utrzymywać nieruchomość w należytym stanie

Właściciel Nuda Propiedad — prawa i obowiązki:

• Nie może wchodzić do nieruchomości ani z niej korzystać, dopóki obowiązuje prawo użytkowania
• Musi finansować nadzwyczajne prace remontowe (np. wymianę ogrzewania, remont dachu)
• Może sprzedać Nuda Propiedad lub ją obciążyć (ale nabywca przejmuje nieruchomość obciążoną prawem użytkowania)
• Może dochodzić od użytkownika odszkodowania za rażące naruszenie obowiązków (znaczny spadek wartości nieruchomości)

Uwaga: W okresie obowiązywania prawa użytkowania użytkownik z reguły nie może skutecznie przenieść licencji na wynajem wakacyjny (ETV). Gdy prawo użytkowania wygaśnie, sprawy związane z ETV przechodzą na właściciela. Aktualne informacje o ETV: Licencja na wynajem wakacyjny na Majorce.

Podatki dla nierezydentów — szczególne zasady

Nierezydenci posiadający Nuda Propiedad na Majorce płacą hiszpański podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio) od wartości Nuda Propiedad, a nie od wartości rynkowej całej nieruchomości. To kolejna zaleta tej formy własności. Szczegóły: Podatek od majątku w Hiszpanii.

Jeśli nierezydent później odsprzeda swoją Nuda Propiedad, obowiązuje podatek pobierany u źródła w wysokości 3 %. Zysk podlega opodatkowaniu zgodnie z hiszpańskimi przepisami dotyczącymi nierezydentów (IRNR). Poradnik: Dochody z najmu a podatki nierezydenta.

Znaczenie może mieć także podatek od wyprowadzki, jeśli po zakupie Nuda Propiedad wyprowadzisz się z Hiszpanii. Więcej na ten temat: Podatek od wyprowadzki z Hiszpanii.

Najczęstsze błędy przy zakupie i sprzedaży

1. Rezygnacja z pomocy prawnika

Koszt pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach jest zwykle niewielki w porównaniu z wartością transakcji. Znacznie większe mogą być skutki zakupu bez pomocy prawnej: błędne zapisy dotyczące prawa użytkowania, niejasny podział kosztów czy niewykryte obciążenia. Poradnik: Pomoc prawnika przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

2. Brak jednoznacznego wpisu prawa użytkowania do rejestru nieruchomości

Bez wpisu do rejestru nieruchomości prawo użytkowania nie jest chronione wobec osób trzecich (np. wierzycieli sprzedającego). Sama wizyta u notariusza nie wystarczy — trzeba jeszcze zarejestrować Escritura.

3. Nie uwzględnić podatku należnego przy połączeniu praw własności

Wielu kupujących bierze pod uwagę tylko podatek ITP płacony przy zakupie. Tymczasem dodatkowy podatek należny przy późniejszej Consolidación może być znaczny, dlatego warto uwzględnić go w planie finansowym.

4. Nie ustalić w umowie, kto odpowiada za utrzymanie nieruchomości

Prawo określa podstawowy podział obowiązków, ale pozostawia pewną swobodę. Co się stanie, jeśli łazienka będzie wymagała kosztownego remontu? Kto zapłaci za montaż windy? Ustal to na piśmie przed podpisaniem umowy.

5. Błędnie oszacować wartość rynkową

Jeśli jako kupujący uznasz podatkową wartość Nuda za uczciwą cenę rynkową, możesz przepłacić. Jeśli jako sprzedający nie znasz wartości ustalonej na podstawie profesjonalnej analizy porównawczej, możesz sprzedać nieruchomość zbyt tanio. Niezależna Tasación przyda się obu stronom.

6. Zapomnieć o podatku od dochodów z najmu uzyskiwanych przez użytkownika

Jeśli osoba mająca prawo do użytkowania nieruchomości ją wynajmuje, musi zapłacić podatek od dochodów z najmu. Nie zmienia to zasad Nuda-Propiedad, ale dochody te trzeba prawidłowo wykazać w deklaracji IRPF. Zobacz: odliczenia w IRPF dla wynajmujących na Balearach.

Co dalej? Jak dopełnić formalności po wygaśnięciu prawa użytkowania

Po wygaśnięciu prawa użytkowania połączenie praw własności (Consolidación) przebiega następująco:

1. Potwierdzenie wygaśnięcia prawa: Jeśli prawo użytkowania było dożywotnie, potrzebny jest akt zgonu osoby, której przysługiwało, poświadczony i w razie potrzeby opatrzony apostille. Jeśli prawo było ustanowione na czas określony, wystarczy upływ terminu wskazanego w umowie.

2. Wizyta u notariusza: Właściciel nagiej własności stawia się u notariusza i sporządza akt połączenia praw własności. Nie musi mu towarzyszyć druga strona.

3. Dodatkowy ITP: Trzeba zapłacić podatek od udziału przypisanego wówczas do prawa użytkowania. Podstawą obliczenia jest wartość tego prawa zapisana w pierwotnej Escritura.

4. Wpis do księgi wieczystej: Właściciel nagiej własności zostaje wpisany jako osoba, której przysługuje pełna Plena Propiedad. Dopiero wtedy może swobodnie korzystać z nieruchomości, wynająć ją lub sprzedać.

Od tego momentu spoczywają na nim wszystkie zwykłe obowiązki właściciela: IBI, Comunidad, ewentualny obowiązek IEE/ITE, Cédula de Habitabilidad, a jeśli planuje wynajem – także przepisy obowiązujące na Balearach na mocy Ley Vivienda Balearen.

Lista kontrolna: Nuda Propiedad na Majorce

Przed zakupem lub sprzedażą

• Uzyskać niezależną wycenę od uprawnionego rzeczoznawcy
• Zamówić Nota Simple w Registro de la Propiedad
• Sprawdzić obciążenia nieruchomości, hipoteki i prawa pierwokupu
• Zatrudnić prawnika specjalizującego się w nieruchomościach
• Sprawdzić, czy obie strony mają numer NIE
• Wcześniej ustalić kwestie podatkowe: zwolnienie z IRPF i potrącenie podatku od sprzedającego niebędącego rezydentem

Podczas wizyty u notariusza

• Sprawdzić, czy w Escritura prawidłowo rozdzielono Nuda Propiedad i Usufructo
• Upewnić się, że umowa wyraźnie określa podział kosztów (IBI, naprawy)
• Ustalić sposób płatności i przygotować przelew (przelew pieniędzy do Hiszpanii)
• Uwzględnić potrącenie 3 % przy sprzedaży przez osobę niebędącą rezydentem

Po wizycie u notariusza

• Zapłacić ITP w ATIB w ciągu miesiąca od podpisania aktu notarialnego (Modelo 600)
• Złożyć Escritura w Registro de la Propiedad
• Złożyć w gminie wniosek o przepisanie IBI (zależnie od ustaleń)
• Uwzględnić w planie finansowym podatek należny przy połączeniu praw do nieruchomości

Podsumowanie

Nuda Propiedad na Majorce to rozwiązanie mocno zakorzenione w hiszpańskim prawie cywilnym, a nie prawna ciekawostka. Starsi właściciele, którzy chcą spieniężyć nieruchomość zyskującą na wartości, ale nadal w niej mieszkać, znajdą obecnie zainteresowanych nabywców w Palmie i na całej wyspie, choć w 2024 roku rynek się skurczył. Kupujący mogą nabyć nieruchomość taniej niż pełną własność na jednym z rynków o najmniejszej podaży nieruchomości w Europie, muszą jednak liczyć się z tym, że nie wiedzą, kiedy uzyskają pełnię praw. Podatki nie muszą sprawiać trudności, jeśli zaplanujesz je odpowiednio wcześnie: przy zakupie zapłacisz ITP od niższej wartości Nuda Propiedad, przy połączeniu praw do nieruchomości — dodatkowy ITP, a sprzedający zapłaci IRPF. O powodzeniu transakcji decydują przede wszystkim rzetelna wycena, dobrze sporządzona umowa i fachowe doradztwo podatkowe, a nie sama konstrukcja prawna.

Oficjalne źródła

• Código Civil Español (Art. 467–522): użytkowanie, związane z nim prawa i obowiązki – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agència Tributària de les Illes Balears: stawki ITP i terminy płatności – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Estatal de Administración Tributaria: IRPF, IRNR, potrącenie 3% – sede.agenciatributaria.gob.es
• Registro de la Propiedad de les Illes Balears: wpisy w rejestrze nieruchomości, Nota Simple – https://www.registradores.org
• Gobierno de las Illes Balears – Conselleria de Hisenda: przepisy podatkowe Balearów – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: aktualne teksty ustaw – https://www.boe.es