Nuda propiedad Mallorca: kupno lub sprzedaż nieruchomości z prawem użytkowania

Na Majorce model „Nuda propiedad” to coś więcej niż tylko niszowa opcja: jeśli masz wysokiej klasy nieruchomość, której wartość wzrosła wielokrotnie w ostatnich dekadach, dzięki temu modelowi możesz od razu uzyskać gotówkę – i mimo to mieszkać w niej do końca życia. Z punktu widzenia kupującego atrakcyjna jest cena początkowa znacznie niższa od rynkowej, połączona z pewnością, że pełne prawo własności przejdzie automatycznie i bez dodatkowych kosztów po zakończeniu okresu użytkowania. Ten poradnik wyjaśni ci, jak działa hiszpański model współwłasności, jak oblicza się wartość Nuda propiedad, jakie podatki czekają na kupującego i sprzedającego, na co musisz zwrócić uwagę u notariusza – oraz jakie błędy, jak pokazuje doświadczenie, mogą cię drogo kosztować.

Zastanawiasz się nad kupnem lub sprzedażą nieruchomości na Majorce w ramach „nuda propiedad” – i chcesz wiedzieć, co to konkretnie dla ciebie oznacza?

• 📩 Złóż osobiste zapytanie — skontaktujemy cię z wyspecjalizowanymi prawnikami i doradcami na Majorce
• Przegląd wszystkich poradników zakupowych

Co oznacza „Nuda propiedad” – podstawy prawne

Hiszpańskie prawo cywilne wyraźnie rozróżnia własność i użytkowanie, traktując je jako dwie odrębne kategorie prawne:

• Nuda propiedad (sama własność): Jesteś wpisany do księgi wieczystej jako właściciel, ale nie możesz ani mieszkać w tej nieruchomości, ani jej wynajmować, dopóki trwa prawo użytkowania.
• Usufructo (użytkowanie): Osoba posiadająca prawo użytkowania może mieszkać w nieruchomości, wynajmować ją i zatrzymywać dochody z niej – zazwyczaj do końca życia, rzadziej na czas określony.

Oba te prawa razem tworzą pełną własność (plena propiedad). Gdy tylko ustanie prawo użytkowania – w wyniku śmierci użytkownika lub upływu uzgodnionego terminu – prawo to automatycznie przechodzi na właściciela gołego, bez konieczności zawierania kolejnej umowy kupna i bez ponownego podatku od nabycia udziału w Usufructo.

Ramy prawne określa hiszpański Kodeks Cywilny (art. 467 i nast.). Sporządzenie aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej odbywa się w Registro de la Propiedad na Balearach.

Uwaga: Użytkowanie dożywotnie można ustalić na całe życie albo na określony czas. Na Majorce zdecydowanie częściej spotyka się użytkowanie dożywotnie – zwłaszcza wśród starszych właścicieli, którzy chcą spieniężyć swoją nieruchomość.

Dlaczego Majorka to wyjątkowy rynek dla Nuda propiedad

Majorka, razem z Ibizą, to jedne z najdroższych rynków nieruchomości w Hiszpanii poza dużymi metropoliami. Według danych rynkowych średnia cena w Palmie wynosi ponad 3 500 €/m², przy czym w najlepszych lokalizacjach, takich jak Son Vida, Bonanova czy Casco Antiguo, ceny są znacznie wyższe. Ten niezwykły wzrost wartości w ostatnich dziesięcioleciach sprawia, że Nuda propiedad jest szczególnie interesująca dla sprzedających: jeśli kupiłeś mieszkanie w Palmie w latach 80. lub 90., masz dziś ogromny majątek, który jednak trudno spieniężyć.

Z punktu widzenia kupujących argument jest dokładnie odwrotny: jeśli uda ci się kupić nieruchomość w jednej z najbardziej pożądanych lokalizacji w Europie za 45–65 % wartości rynkowej, zyskujesz strukturalną przewagę cenową – a to wszystko przy ograniczonej podaży wynikającej z wyspiarskiego położenia.

Jednocześnie najnowsze dane pokazują, że rynek stał się bardziej selektywny: na Balearach liczba transakcji typu „nuda propiedad” spadła w 2024 roku o około 38 %. To wskazuje na rynek, na którym kupujący mogą działać, mając konkretne argumenty do negocjacji – o ile znają logikę wyceny.

Jak oblicza się wartość „nuda propiedad”

Wycena odbywa się według wzoru określonego przez prawo, który w Hiszpanii jest wiążący z punktu widzenia prawa podatkowego. Punktem wyjścia jest wartość rynkowa nieruchomości. Od tej kwoty odlicza się najpierw wartość prawa do użytkowania – to, co pozostaje, to wartość „nuda propiedad”.

Wzór na dożywotnią użytkownictwo (Usufructo vitalicio):

Wartość prawa do użytkowania = 89 – wiek użytkownika (w %) wartości rynkowej Wartość minimalna: 10 %, wartość maksymalna: 70 %

To znaczy: wartość „nuda propiedad” = 100% – wartość prawa do użytkowania.

Uwaga: Do celów podatkowych liczy się wzór (89 minus wiek). Na wolnym rynku faktycznie uzgodniona cena się od tego różni – z doświadczenia wiadomo, że wartość „Nuda propiedad” wynosi 45–65% wartości rynkowej, czyli często mniej niż wartość podatkowa. Wynika to z tego, że kupujący uwzględniają w cenie ryzyko związane z płynnością i trwałością nieruchomości.

Przykład obliczeniowy – Palma, 70-letnia sprzedawczyni:

Różnica między wartością podatkową a ceną rynkową jest realna i można ją negocjować – to kolejny powód, żeby skorzystać z profesjonalnego doradztwa.

Podatki przy zakupie nieruchomości typu Nuda propiedad

Podatek od przeniesienia własności (ITP)

Kupujący nieruchomość typu „Nuda propiedad” płaci podatek ITP od wartości tej nieruchomości – a nie od pełnej wartości rynkowej. To właśnie główna korzyść podatkowa przy zakupie. Stawki podatku ITP na Balearach są zróżnicowane:

Uwaga: W przypadku późniejszej konsolidacji prawa użytkowania (Consolidación) – czyli gdy po śmierci użytkownika prawo to przechodzi na właściciela gołego – nie trzeba ponownie płacić podatku od zakupu. Należy jednak uiścić uzupełniający podatek ITP od pierwotnej wartości prawa użytkowania, obliczony na podstawie wartości uzgodnionej w tamtym czasie. Powinieneś to uwzględnić przy zakupie.

IRPF u sprzedającego

W przypadku sprzedającego obowiązuje zasada: dochód ze sprzedaży „Nuda propiedad” podlega hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu (IRPF) jako dochód kapitałowy – tak samo jak w przypadku zwykłej sprzedaży nieruchomości. Jeśli masz miejsce zamieszkania dla celów podatkowych w Hiszpanii i korzystałeś z tej nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania, możesz w pewnych okolicznościach skorzystać ze zwolnienia dla osób powyżej 65. roku życia lub ze zwolnienia z tytułu reinwestycji. Szczegóły znajdziesz w naszym poradniku dotyczącym zwolnienia z podatku IRPF przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania.

Osoby niebędące rezydentami podlegają podatkowi u źródła (Retención del 3 %): kupujący potrąca 3 % uzgodnionej ceny sprzedaży i przelewa tę kwotę bezpośrednio do AEAT. Więcej na ten temat znajdziesz w poradniku „Podatki przy sprzedaży nieruchomości”.

IBI i bieżące koszty w trakcie użytkowania

Ten podział jest zgodny z przepisami Kodeksu cywilnego, ale można go zmienić w umowie. Wyjaśnij to jasno przed podpisaniem dokumentu u notariusza.

Zakup w częściach – strategia nieruchomościowa dla rodzin

Nuda propiedad to nie tylko rozwiązanie dla seniorów. Często spotykana strategia rodzinna wygląda tak: rodzice kupują nieruchomość i zachowują prawo do użytkowania, a samo prawo własności przekazują od razu dzieciom. Efekt: dzieci faktycznie dziedziczą tę nieruchomość – bez konieczności płacenia później podatku od spadków od pełnej wartości rynkowej, bo już są właścicielami.

Uwaga przy takiej konstrukcji: środki przeznaczone na nabycie samego prawa własności przez dzieci uznaje się za darowiznę, jeśli pochodzą od rodziców. W takim przypadku trzeba zapłacić podatek od darowizn. Na Balearach w przypadku darowizn między krewnymi pierwszego stopnia obowiązują osobne stawki i kwoty wolne od podatku – szczegóły znajdziesz w poradniku „Dziedziczenie i darowizny na Balearach”.

Korzyść jednak jest taka: stawka podatku od spadków jest obliczana na podstawie obniżonej wartości (Nuda propiedad), a późniejsze powiększenie majątku powoduje naliczenie tylko dodatkowego podatku ITP od udziału w użytkowaniu – a nie od całej wartości.

Jak to działa: krok po kroku do uzyskania tytułu własności „Nuda propiedad”

1. Ocena wartości rynkowej: Nieruchomość wycenia uprawniony rzeczoznawca (tasador homologado). Na Majorce warto wybrać rzeczoznawcę, który zna lokalny rynek – lokalizacja, widok, taras, bliskość zatoczek i portu mają duży wpływ na wartość nieruchomości. Więcej o metodologii wyceny: Tasación – wycena nieruchomości w Hiszpanii.

2. Umowa przedwstępna / umowa rezerwacyjna: Obie strony uzgadniają cenę, warunki użytkowania oraz warunki płatności. Ten krok wiąże się prawnie – to nie najlepszy moment, żeby rezygnować z pomocy prawnika. Zobacz: Umowa rezerwacyjna w Hiszpanii.

3. Sprawdzenie księgi wieczystej: Przed wizytą u notariusza koniecznie zdobądź „Nota simple” z Registro de la Propiedad – żeby wykluczyć istniejące obciążenia, hipoteki czy już wpisane prawa użytkowania wieczystego. Instrukcja: Jak sprawdzić księgę wieczystą w Hiszpanii.

4. Spotkanie u notariusza w Palmie: kupujący i sprzedający podpisują „Escritura Pública de Compraventa”. Notariusz poświadcza, że prawo własności zostaje przeniesione w podziale: „Nuda propiedad” przechodzi na kupującego, a „Usufructo” pozostaje u sprzedającego. Cała kwota ceny zakupu jest płacona w dniu podpisania umowy. Ważne: pełnomocnictwo u notariusza, jeśli któraś ze stron nie może stawić się osobiście.

5. Zapłata podatku i wpis do księgi wieczystej: Kupujący płaci podatek ITP w ciągu 30 dni roboczych od podpisania umowy w ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Następnie akt notarialny (Escritura) zostaje złożony w odpowiednim rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad). Dopiero po tym wpisie przeniesienie własności staje się skuteczne wobec osób trzecich.

6. Obecna faza: Użytkownik dożywotni mieszka w nieruchomości lub ją wynajmuje. Właściciel goły nie ponosi bieżących kosztów użytkowania, ale musi pokryć koszty naprawy uszkodzeń konstrukcyjnych.

7. Przeniesienie własności (Consolidación): Po śmierci użytkownika lub upływie terminu przeniesienie własności zostaje poświadczone u notariusza i wpisane do księgi wieczystej. Trzeba zapłacić dodatkowy podatek ITP od udziału w prawie użytkowania.

Uwaga: Cały proces przebiega podobnie jak przy zwykłym zakupie nieruchomości – z tą kluczową różnicą, że obiekt nie jest od razu gotowy do użytkowania. Przeczytaj też o pełnym przebiegu zakupu nieruchomości na Majorce.

Obowiązki i prawa: co powinni wiedzieć właściciele nieruchomości typu „nuda” i użytkownicy dożywotni

Użytkownik ma prawo i obowiązek:

• Mieszkać w tej nieruchomości
• Wynajmujesz (także na dłużej) i zatrzymujesz dochody z czynszu
• Pokrywać bieżące naprawy i wydatki na konserwację
• Opłacić IBI i koszty wspólne
• Nie wolno sprzedawać, przekazywać w darze ani obciążać tej nieruchomości (bez zgody właściciela z tytułu Nuda)
• Utrzymuj nieruchomość w dobrym stanie

Właściciel Nuda może i musi:

• Nie wchodź do nieruchomości ani z niej nie korzystaj, dopóki trwa prawo użytkowania
• Sfinansować nadzwyczajne prace konserwacyjne (np. nowy system grzewczy, remont dachu)
• Sprzedaż lub obciążenie nieruchomości bez prawa własności (ale: kupujący przejmuje nieruchomość z prawem użytkowania)
• W przypadku rażącego naruszenia obowiązków (znacznego spadku wartości) możesz dochodzić od użytkownika odszkodowania

Uwaga: Użytkownik nie może zazwyczaj w sposób prawnie ważny przenieść licencji na wynajem wakacyjny (ETV) w trakcie jej obowiązywania. Po wygaśnięciu licencji kwestia ETV przechodzi na właściciela. Aktualny stan licencji ETV: Licencja na wynajem wakacyjny na Majorce.

Szczególne zasady podatkowe dla nierezydentów

Osoby niebędące rezydentami, które posiadają „nuda propiedad” na Majorce, podlegają hiszpańskiemu podatkowi od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio) od wartości swojej „nuda propiedad” – a nie od wartości rynkowej całej nieruchomości. To kolejna zaleta wynikająca ze struktury systemu. Szczegóły: Podatek od majątku w Hiszpanii.

Jeśli nierezydent później odsprzeda swoją „nuda propiedad”, obowiązuje 3-procentowy podatek u źródła. Zysk jest opodatkowany zgodnie z hiszpańską ustawą o nierezydentach (IRNR). Poradnik: Dochody z wynajmu jako nierezydent.

Podatek od wyjazdu też może mieć znaczenie, jeśli po zakupie „Nuda propiedad” wyjedziesz z Hiszpanii. Więcej na ten temat: Podatek od wyjazdu z Hiszpanii.

Najczęstsze błędy przy kupnie i sprzedaży

1. Zrezygnuj z adwokata

Koszty związane z zatrudnieniem prawnika specjalizującego się w nieruchomościach są zazwyczaj niewielkie w stosunku do wartości transakcji. Ryzyko związane z brakiem wsparcia prawnego – błędne klauzule dotyczące użytkowania, niejasny podział kosztów, niezauważone obciążenia – już takie nie jest. Poradnik: Prawnik przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

2. Nie wpisać prawa użytkowania niejednoznacznie do księgi wieczystej

Bez wpisu do księgi wieczystej prawo użytkowania nie jest chronione przed osobami trzecimi (np. wierzycielami sprzedającego). Sam notariusz to za mało – trzeba wpisać tę „Escriturę” do księgi.

3. Nie uwzględniaj podatku od przyrostu wartości

Wielu kupujących liczy się tylko z podatkiem ITP w momencie zakupu. Dodatkowy podatek przy późniejszej konsolidacji może być spory i warto uwzględnić go w planie finansowym.

4. Brak ustaleń w umowie dotyczących obowiązków związanych z konserwacją

Ustawa określa podstawowy podział kosztów, ale pozostawia pewną swobodę. Co się stanie, jeśli remont łazienki będzie kosztował sporo? Kto pokryje koszty montażu windy? Wyjaśnij to na piśmie, zanim podpiszesz umowę.

5. Błędna ocena wartości rynkowej

Jeśli jako kupujący uznasz, że wartość podatkowa (Nuda) to to samo co uczciwa cena rynkowa, możesz zapłacić za dużo. Jeśli jako sprzedający nie znasz profesjonalnej wartości porównawczej, to po prostu tracisz pieniądze. Niezależna tasación ma sens dla obu stron.

6. Zapomniałeś o obowiązku podatkowym użytkownika z prawem do użytkowania w odniesieniu do dochodów z czynszu

Jeśli użytkownik dożywotni wynajmuje nieruchomość, dochody z wynajmu podlegają opodatkowaniu. Nie zmienia to nic w konstrukcji „nuda propiedad”, ale trzeba to poprawnie uwzględnić w zeznaniu podatkowym IRPF. Zobacz: Odliczenie w zeznaniu IRPF dla wynajmujących na Balearach.

Co dalej? Jak prawidłowo przeprowadzić zabieg zrostu

Gdy ustaje prawo użytkowania, konsolidacja (Consolidación) przebiega w następujący sposób:

1. Dowód wygaśnięcia: W przypadku dożywotniego prawa użytkowania jest to akt zgonu użytkownika, poświadczony i, w razie potrzeby, opatrzony apostille. W przypadku prawa użytkowania na czas określony wystarczy upływ terminu określonego w umowie.

2. Spotkanie u notariusza: Właściciel z prawem nuda stawia się u notariusza i sporządza akt przyłączenia – sam, bez drugiej strony.

3. Dodatkowe informacje dotyczące ITP: Od uzgodnionego wówczas udziału w prawie użytkowania dożywotniego naliczany jest podatek. Podstawą jest wartość prawa użytkowania dożywotniego określona w pierwotnej „Escritura”.

4. Wpis do księgi wieczystej: Właściciel z tytułem „nuda propiedad” zostanie teraz wpisany jako posiadacz pełnego prawa własności (plena propiedad). Dopiero teraz może swobodnie korzystać z nieruchomości, wynajmować ją lub sprzedać.

Od tego momentu obowiązują wszystkie standardowe obowiązki właściciela: IBI, opłaty wspólnotowe, ewentualne obowiązki związane z IEE/ITE, Cédula de habitabilidad oraz – jeśli planujesz wynajem – przepisy Balearów zgodnie z Ley Vivienda Balearen.

Lista kontrolna: Nuda propiedad na Majorce

Przed zakupem / sprzedażą

• Zleć niezależną tasację u certyfikowanego rzeczoznawcy
• Złóż wniosek o wydanie „Nota simple” z Registro de la Propiedad
• Sprawdź, czy są jakieś obciążenia, kredyty hipoteczne i prawa pierwokupu
• Zatrudnij prawnika specjalizującego się w nieruchomościach
• Oba podmioty mają numer NIE
• Wcześniej ustal strategię podatkową (zwolnienie z podatku IRPF, potrącenie podatku dla nierezydentów)

Podczas wizyty u notariusza

• Sprawdź, czy w Escriturze prawidłowo rozdzielono własność (Nuda propiedad) i prawo użytkowania (Usufructo)
• Podział kosztów (IBI, naprawy) wyraźnie zapisany w umowie
• Sposoby płatności i przygotowanie przelewu (przelew pieniędzy do Hiszpanii)
• Przewidziano 3-procentową potrącenie w przypadku sprzedawców niebędących rezydentami

Po wizycie u notariusza

• Wpłać składkę ITP na konto ATIB w ciągu 30 dni roboczych
• Złożyć dokument w Registru de la Propiedad
• Złóż wniosek o zmianę wpisu w ewidencji nieruchomości (IBI) w urzędzie gminy (zgodnie z ustaleniami)
• Podatek od przyrostu wartości uwzględniony w planie finansowym

Podsumowanie

Nuda propiedad na Majorce to poważny instrument, mocno zakorzeniony w hiszpańskim prawie cywilnym – to nie jest jakiś egzotyczny model. Dla starszych właścicieli, którzy chcą spieniężyć aktywa o wysokim potencjale wzrostu wartości bez konieczności wyprowadzki, w Palmie i na całej wyspie są obecnie atrakcyjni nabywcy, nawet jeśli w 2024 roku rynek nieco się skurczył. Dla kupujących ten model daje strukturalną przewagę cenową na jednym z najbardziej nasyconych rynków nieruchomości w Europie – z ryzykiem nieznanego horyzontu czasowego. Podatki da się opanować, jeśli zaplanujesz je z wyprzedzeniem: podatek ITP od obniżonej wartości Nuda przy zakupie, dodatkowy podatek ITP od wzrostu wartości oraz podatek IRPF dla sprzedającego. O sukcesie nie decyduje sama konstrukcja transakcji, ale jakość wyceny, umowy i obsługi podatkowej.

Oficjalne źródła

• Hiszpański kodeks cywilny (art. 467–522): Prawo użytkowania, prawa i obowiązki – https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Agencja Podatkowa Wysp Balearów: stawki ITP i terminy płatności – https://www.atib.es
• AEAT – Agencia Tributaria: IRPF, IRNR, 3-procentowa potrącenie – https://www.aeat.es
• Registro de la Propiedad Wysp Balearów: wpisy do księgi wieczystej, Nota simple – https://www.registradores.org
• Rząd Wysp Balearów – Departament Skarbu: Przepisy podatkowe na Balearach – https://www.caib.es
• BOE – Boletín Oficial del Estado: Aktualne teksty ustaw – https://www.boe.es