Rynek nieruchomości na Majorce w 2026 r.: ceny, trendy i transakcje

W 2026 roku rynek nieruchomości na Majorce to rynek z ograniczoną podażą, finansowany z kapitału międzynarodowego: ceny domów na Balearach w czwartym kwartale 2025 roku są o około 13,4 procent wyższe niż rok wcześniej – to trochę więcej niż średnia hiszpańska, która wynosi 12,9 procent. Za tym trendem stoi najwyższy odsetek nabywców zagranicznych spośród wszystkich hiszpańskich prowincji (31,5 procent), rekordowy rok turystyczny z 13,58 milionami przyjazdów oraz trzy nowe połączenia lotnicze klasy premium na trasach długodystansowych, które ruszą latem 2026 roku. W tym poradniku znajdziesz najważniejsze dane: ceny według regionu i źródła, strukturę nabywców, licencje na wynajem wakacyjny, oprocentowanie kredytów oraz warunki podatkowe – wszystko to stanowi podstawę do podjęcia świadomej decyzji o zakupie lub inwestycji.

Chcesz wiedzieć, który region i jaki przedział cenowy pasują do twojego budżetu i tego, jak chcesz z tego korzystać?

• 📩 Wyślij nam osobiste zapytanie — dopasujemy dane rynkowe do Twojej sytuacji
• Oblicz dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości na Majorce
• Pobierz bezpłatny raport o rynku nieruchomości 2026 (PDF) — wszystkie dane i szczegółowe profile regionów

Sytuacja na rynku w 2026 r.: ceny, tendencje i wolumen transakcji

Przez osiem kwartałów ceny nieruchomości na Balearach utrzymywały się poniżej krajowej średniej w Hiszpanii. W czwartym kwartale 2025 roku po raz pierwszy od czasu pandemii ceny na Balearach znów nieznacznie przekroczyły ten poziom. Nie jest to oznaka przegrzania regionalnego rynku, a raczej rynku, który podąża za ogólnokrajową tendencją wzrostową cen i – podobnie jak cała Hiszpania – ustabilizował się na poziomie powyżej dziesięciu procent w ujęciu rok do roku.

Cztery źródła publiczne mierzą poziom cen na Balearach, stosując różne metody, okresy pomiaru i poziomy agregacji. Dlatego te wartości trzeba porównywać obok siebie, a nie sumować.

Miesięczne podsumowanie rynku jest przejrzyste i obejmuje wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych – mieszkania, domy, wille i fincas.

Uwaga: Liczba licytacji komorniczych jest na historycznie niskim poziomie – to znak, że rynek jest dojrzały i nie kierują nim spekulacje. W ciągu roku miesięczna liczba transakcji waha się od około 1 100 zimą do 1 450 latem.

Przy konkretnym planowaniu budżetu warto wziąć pod uwagę nie tylko samą cenę zakupu, ale też dodatkowe koszty związane z zakupem na Majorce oraz aktualne stawki ITP na Balearach na rok 2026, które są zróżnicowane w zależności od ceny zakupu.

Osiem regionów, osiem profili

Majorka dzieli się na osiem wyraźnie wyodrębnionych regionów, z których każdy ma swój profil nabywców, własną dynamikę cenową i strukturę popytu. 53 gminy na wyspie są rozmieszczone w tych regionach.

Samo miasto Palma liczy około 416 000 mieszkańców i jest jedynym regionem, gdzie gospodarka miejska działa przez cały rok – port, kultura, szpital uniwersytecki, międzynarodowe szkoły. W południowo-zachodniej części (Calvià, Andratx) skupia się najbogatsza oferta nieruchomości międzynarodowych klasy premium na całej wyspie, podczas gdy centrum wyspy, z jego 23 gminami, oferuje najniższe ceny przy jednoczesnej centralnej lokalizacji.

Uwaga: Zakup nieruchomości na północy z zamiarem wynajmu zależy od możliwości przeniesienia istniejącej licencji na wynajem wakacyjny – sprawdź to przed rezerwacją, a nie po niej. Szczegóły znajdziesz w sekcji „Przeniesienie licencji ETV na Majorce”.

Jeśli szukasz konkretnie działki lub finca na wsi, więcej szczegółowych informacji znajdziesz w sekcjach „Zakup działki na Majorce ” i „Finca Suelo Rústico”.

Kto kupuje na Majorce? Struktura nabywców i międzynarodowy charakter rynku

W czwartym kwartale 2025 roku udział zagranicznych nabywców na Balearach wyniósł 31,47 procent – to najwyższy wynik spośród wszystkich hiszpańskich prowincji, podczas gdy średnia krajowa to około 14 procent.

Kraje pochodzenia, które przodują pod względem wielkości – w porządku alfabetycznym – to Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Włochy, Holandia, Austria, Polska, Szwecja i Szwajcaria. Region DACH stanowi łącznie zdecydowanie największą grupę nabywców; w ramach regionu DACH Niemcy znacznie wyprzedzają Szwajcarię i Austrię. W publicznym zbiorze danych urzędu katastralnego nie ma szczegółowego podziału według narodowości.

Kluczową rolę odgrywa różnica w sposobie finansowania między grupami kupujących: lokalni hiszpańscy nabywcy finansują zakup głównie kredytami hipotecznymi – miesięcznie zaciąga się około 1 250 kredytów hipotecznych, podczas gdy liczba transakcji sprzedaży wynosi około 1 200. Natomiast nabywcy zagraniczni z regionu DACH, Skandynawii i Wielkiej Brytanii znacznie częściej dysponują znacznym wkładem własnym lub gotówką. Dzięki temu są mniej wrażliwi na zmiany stóp procentowych i mogą szybciej podejmować działania w sytuacjach licytacyjnych – co z kolei wspiera dolną granicę cen w segmencie premium.

Uwaga: Jeśli chcesz sfinansować zakup nieruchomości z niemieckiego lub szwajcarskiego kapitału własnego, odpowiednie informacje na temat strukturyzacji znajdziesz w artykułach „Zakup nieruchomości w Hiszpanii z niemieckim kapitałem własnym ” oraz „Przelewanie pieniędzy do Hiszpanii”.

W przypadku większych przelewów z Niemiec mogą też mieć znaczenie obowiązki zgłoszeniowe i dewizowe – sprawdź to w konkretnym przypadku; więcej na ten temat znajdziesz w artykule „Obowiązek zgłoszenia AWV przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii”.

Turystyka jako czynnik napędzający popyt

W 2025 roku na Majorce odnotowano łącznie 13,58 mln przyjazdów turystów – to nowy rekord po 13,38 mln w 2024 roku. Ta liczba jest głównym czynnikiem napędzającym popyt na nieruchomości na wyspie, ale tylko w niektórych regionach i przy określonych warunkach regulacyjnych da się to faktycznie przełożyć na dochody z wynajmu.

Różnica między 13,38 mln wszystkich przyjazdów w 2024 r. a 12,40 mln przyjazdów do hoteli wskazuje, że około miliona gości korzysta z innych form zakwaterowania – w tym z regulowanego sektora wynajmu wakacyjnego z licencjami.

Działalność turystyczna jest bardzo nierównomiernie rozłożona: Na północnym wybrzeżu (Pollença, Alcúdia) oraz na południu i południowym wschodzie skupia się sektor prywatnych wynajmów z dużą liczbą licencji, podczas gdy w Calvià, gdzie dominuje klasyczna turystyka pakietowa, większość ruchu generuje branża hotelarska. To rozróżnienie jest kluczowe przy podejmowaniu decyzji o zakupie z zamiarem wynajmu – więcej na ten temat znajdziesz w sekcji „Zwrot z inwestycji na Majorce 2026”.

Rynek wynajmu wakacyjnego: licencje i rzeczywistość dotycząca zwrotu z inwestycji

W maju 2026 roku na Majorce było łącznie 17 034 aktywnych licencji na wynajem wakacyjny. Od kwietnia 2025 roku zasadniczo wstrzymano wydawanie nowych licencji na mieszkania; istniejącą licencję można przenieść tylko pod pewnymi warunkami.

Północ, z liczbą 5 326 licencji (31 procent wszystkich licencji na wyspie), jest regionem dominującym pod względem ilości – prawie co trzecia licencja na Majorce znajduje się właśnie tutaj. Południowy zachód prezentuje zupełnie odwrotny obraz: pod względem liczbowym jest skromniejszy, ale ma największą koncentrację profesjonalnych podmiotów zajmujących się marketingiem na całej wyspie.

Uwaga: Posiadanie licencji jest warunkiem legalnego wynajmu krótkoterminowego, ale nie gwarantuje automatycznie zysku. Przed każdym zakupem z zamiarem wynajmu warto sprawdzić: możliwość przeniesienia licencji przy zmianie właściciela, obłożenie i stawkę dzienną konkretnej nieruchomości, stan techniczny, przepisy lokalne (limity licencji, ograniczenia sezonowe) oraz sposób opodatkowania dochodów z wynajmu w Hiszpanii (podatek dla nierezydentów, IRNR).

Jeśli chcesz w praktyce wdrożyć strategię wynajmu, warto zapoznać się z usługami zarządzania nieruchomościami na Majorce, ustawą Ley Vivienda Balearen oraz Zonami tensionadas na Majorce, zwłaszcza jeśli rozważasz opcje wynajmu długoterminowego.

Ramy podatkowe na rok 2026

W ostatnich latach na Balearach wprowadzono zmiany w przepisach, które mają znaczenie dla kupujących z zagranicy. Ten przegląd przedstawia ogólne warunki na podstawie aktualnych danych i ma charakter obserwacji rynku – nie jest to indywidualne doradztwo podatkowe.

Uwaga: Konkretne obciążenie podatkowe zależy od stopnia pokrewieństwa, struktury majątku, rezydencji podatkowej i umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Sprawdź to indywidualnie przed każdym zakupem – więcej na ten temat znajdziesz w sekcjach „Dziedziczenie i darowizny na Balearach” oraz „Podatek od majątku przy zakupie nieruchomości”.

Oprócz tych regionalnych specyfik, przy samym zakupie trzeba liczyć się z typowymi kosztami dodatkowymi, zwłaszcza z balearskim podatkiem od przeniesienia własności (ITP) – zobacz ITP Baleary 2026. Jeśli przenosisz miejsce zamieszkania podatkowego z Niemiec, Austrii lub Szwajcarii, warto dodatkowo sprawdzić, czy w swoim kraju nie musisz zapłacić podatku przy wyjeździe. Bieżące koszty po zakupie to przede wszystkim podatek IBI, a przy sprzedaży – Plusvalía Municipal.

Oprocentowanie i finansowanie w 2026 roku

12-miesięczny Euribor wzrośnie z 2,08 procent w lipcu 2025 roku do 2,747 procent w kwietniu 2026 roku – to wzrost o około 67 punktów bazowych w ciągu dziewięciu miesięcy. To spory skok, ale zaczyna się od niskiego poziomu.

Dla porównania: hiszpańska referencyjna stopa procentowa kredytów hipotecznych (IRPH) wyniosła w marcu 2026 roku 2,84 procent – efektywna marża bankowa w stosunku do Euriboru pozostaje więc na historycznie umiarkowanym poziomie.

Wskaźnik obciążenia na poziomie 55 procent znacznie przekracza historycznie akceptowany próg nośności wynoszący około 35 procent. Lokalni nabywcy raczej się wycofują albo czekają na zmiany stóp procentowych, podczas gdy międzynarodowi nabywcy z większym kapitałem działają w dużej mierze niezależnie od stóp procentowych i podtrzymują poziom cen w najlepszych lokalizacjach.

Jeśli chodzi o konkretną strukturę finansowania dla nierezydentów, warto sprawdzić opcję „Kredyt hipoteczny dla nierezydentów w Hiszpanii”, „Kredyt hipoteczny o stałym lub zmiennym oprocentowaniu ”, a także – w przypadku przeniesienia miejsca zamieszkania do Hiszpanii – „Hipoteca Residentes España” oraz, dla młodszych nabywców, „Hipoteca Joven Mallorca”.

Majorka na tle innych krajów europejskich

W okresie, o którym mowa, ceny nieruchomości w Hiszpanii rosły znacznie szybciej niż we Włoszech i we Francji.

Podobna sytuacja wygląda w przypadku przyjazdów do hoteli: Baleary w 2024 roku, z 12,40 mln przyjazdów (+17,2% w porównaniu z 2019 r.), są jedynym z trzech czołowych regionów śródziemnomorskich, w którym odnotowano wzrost liczby przyjazdów po pandemii; Toskania w 2024 roku, z wynikiem 8,98 mln, pozostaje poniżej poziomu sprzed pandemii (−4,7 procent), a region Prowansja-Alpy-Lazurowe Wybrzeże od 2017 roku nie publikuje już porównywalnych danych regionalnych.

Kontekst historyczny: Hiszpański indeks cen nieruchomości osiągnął w IV kwartale 2006 roku szczyt na poziomie +14,6 procent r/r, po czym nastąpił trend spadkowy trwający do III kwartału 2012 roku (−16,1 procent). Obecny wynik za IV kwartał 2025 r., wynoszący +12,9 procent, plasuje się na poziomie, który w ciągu ostatnich dwudziestu lat osiągnięto tylko w latach 2006/2007 – dziś jednak przy zupełnie innym, strukturalnie odmiennym składzie nabywców i kredytów: wyższy udział nabywców zagranicznych (31,5 procent zamiast poniżej 20 procent), regulowane warunki udzielania kredytów (zamiast bardzo łagodnych standardów), znacznie mniejsza liczba nowych budów oraz stopa Euribor na poziomie 2,75 procent zamiast ponad 4 procent.

Dostępność komunikacyjna i atrakcyjność lokalizacji

W 2025 roku lotnisko w Palmie odnotuje 33,81 mln pasażerów, co da mu trzecie miejsce w Hiszpanii. Hiszpański operator lotniska zainwestuje do końca 2026 roku około 559 milionów euro w modernizację, między innymi w rozbudowę terminali międzynarodowych, która pozwoli na obsługę lotów długodystansowych.

Te trzy trasy to pierwsze prawdziwe bezpośrednie połączenia długodystansowe klasy premium z Majorki do Ameryki Północnej i regionu Zatoki Perskiej – to znak, że międzynarodowe linie lotnicze coraz częściej traktują rynek premium na Balearach jako samodzielny kierunek podróży. Z regionu DACH linie Lufthansa, Eurowings, Swiss i Austrian obsługują wyspę przez cały rok, oferując częste loty z Frankfurtu, Monachium, Zurychu i Wiednia – dostępność w weekendy to dla osób z głównym miejscem zamieszkania w regionie DACH kluczowy argument przemawiający za wyborem tej lokalizacji.

Najczęstsze błędy przy zakupie nieruchomości w 2026 roku

Kto wkracza na rynek Majorki w 2026 roku, często nie docenia następujących kwestii:

1. Nie myl źródeł cen. Stowarzyszenie notariuszy, urząd katastralny i ceny na portalach mierzą różne rzeczy – bezpośrednie porównanie bez kontekstu prowadzi do błędnych ocen podczas negocjacji cenowych.
2. Traktuj licencję na wynajem wakacyjny jako coś oczywistego. Od kwietnia 2025 r. zasadniczo wstrzymano wydawanie nowych licencji na mieszkania; możliwość przeniesienia istniejącej licencji rozpatruje się indywidualnie dla każdego przypadku i trzeba to sprawdzić przed dokonaniem rezerwacji.
3. Nie należy utożsamiać regionalnej intensywności ruchu turystycznego z rentownością wynajmu. Duża liczba turystów (13,58 mln w 2025 r.) nie oznacza automatycznie wysokich dochodów z wynajmu – decydujące znaczenie mają lokalizacja, status licencji i standard nieruchomości.
4. Nie lekceważ sytuacji w zakresie stóp procentowych. Od lipca 2025 r. stopa Euribor wzrosła o około 67 punktów bazowych; koniecznie zrób realistyczną kalkulację zdolności kredytowej – zobacz: Finansowanie nieruchomości na Majorce.
5. Nie zwracaj uwagi na przepisy podatkowe w swoim kraju. Opodatkowanie przy wyjeździe, umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i obowiązki zgłoszeniowe wynikające z AWV działają równolegle do hiszpańskiego prawa podatkowego.
6. Podpisz umowę rezerwacyjną bez weryfikacji prawnej. Szczegóły znajdziesz w poradniku dotyczącym umowy rezerwacyjnej w Hiszpanii oraz u prawnika specjalizującego się w zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Co będzie dalej? Perspektywy na lata 2026/2027

W 2026 roku na rynku będzie można zaobserwować kilka równoległych trendów: strukturalnie wysoki udział nabywców zagranicznych, znacznie rozbudowaną sieć połączeń lotniczych, coraz większy niedobór licencji na wynajem wakacyjny oraz dostosowaną do regionu sytuację podatkową. Jednocześnie lokalna zdolność finansowa, przy wskaźniku obciążenia wynoszącym 55 procent, pozostaje napięta, co może spowolnić popyt w segmentach B i C wśród hiszpańskich nabywców. Przepisy dotyczące wynajmu wciąż się zmieniają – jeśli planujesz wynajmować nieruchomość, warto na bieżąco śledzić zmiany w poszczególnych gminach, na przykład dotyczące ustawy Ley Vivienda Balearen i Zonów Tensionadas na Majorce.

Jeśli chcesz skorzystać z obecnego cyklu cenowego, warto zapoznać się z ustrukturyzowanym procesem sprzedaży w sekcji „Sprzedaż nieruchomości na Majorce ” oraz z kwestiami podatkowymi w sekcji „Podatki przy sprzedaży nieruchomości”.

Lista kontrolna: Zakup nieruchomości na Majorce w 2026 r.

1. Sprawdź źródło ceny i region – korzystaj z lokalnych danych rynkowych zamiast samych cen z portali.
2. Realistycznie oszacuj budżet, uwzględniając dodatkowe koszty związane z zakupem (ITP, notariusz, księga wieczysta).
3. Jeśli chcesz wynająć: przed rezerwacją sprawdź status licencji i możliwość jej przeniesienia.
4. Ustal strukturę finansowania – kapitał własny, kredyt hipoteczny dla nierezydentów, ryzyko kursowe przy przelewie.
5. Sprawdzenie pod kątem prawnym umowy rezerwacyjnej przez niezależnego prawnika w Hiszpanii.
6. W razie potrzeby przygotuj wizytę u notariusza i wpis do księgi wieczystej, pamiętając o terminowym sporządzeniu pełnomocnictwa.
7. Równolegle sprawdź sytuację podatkową w kraju pochodzenia (podatek przy wyjeździe, umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania).

Pełny przebieg procesu, od umowy rezerwacyjnej aż po przeniesienie własności, znajdziesz w artykule „Zakup nieruchomości: przebieg prawny i notariusz przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii”.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości na Majorce w 2026 roku charakteryzuje się strukturalnym niedoborem podaży, międzynarodową grupą nabywców dysponujących kapitałem oraz bardziej dojrzałym pod względem regulacyjnym rynkiem wynajmu niż jeszcze dziesięć lat temu. Dynamika cen przypomina tempem wzrostu lata 2006/2007, ale zasadniczo różni się pod względem struktury nabywców i kredytów – większy udział nabywców zagranicznych, regulowane udzielanie kredytów, znacznie mniejsza liczba nowych inwestycji budowlanych. Dla kupujących z Niemiec, Austrii i Szwajcarii oznacza to: dobre połączenia komunikacyjne, rozwijającą się infrastrukturę całoroczną oraz okazję rynkową, która pod względem podatkowym (podatek spadkowy, podatek od majątku) jest korzystniejsza niż standard hiszpański – ale też sytuację, która wymaga dokładnego sprawdzenia statusu licencji, finansowania i procedur prawnych.

Oficjalne źródła

• Hiszpański Instytut Statystyczny (INE) – indeks cen nieruchomości, statystyki transakcji i kredytów hipotecznych: https://www.ine.es
• Hiszpańskie Stowarzyszenie Notariuszy (Consejo General del Notariado) – średnie ceny sprzedaży: https://www.notariado.org
• Hiszpańska Izba Rejestratorów (Colegio de Registradores) – ceny mieszkań na rynku wtórnym i nowych, udział nabywców zagranicznych, wskaźnik obciążenia: https://www.registradores.org
• Eurostat – indeks cen nieruchomości w Hiszpanii/Francji/Włoszech, liczba przyjazdów do hoteli: https://ec.europa.eu/eurostat
• Balearski Urząd Statystyczny (IBESTAT) – liczba przyjazdów turystów, dane zbiorcze dla regionu: https://ibestat.caib.es
• AENA – ruch pasażerski na lotnisku w Palmie: https://www.aena.es
• Banco de España – Euribor, referencyjna stopa procentowa kredytów hipotecznych: https://www.bde.es
• Rząd Wysp Balearskich – prawo podatkowe, rejestr wynajmu wakacyjnego: https://www.caib.es