Nua propriedade em Maiorca: comprar ou vender um imóvel com usufruto

A nua propriedade é mais do que um nicho em Maiorca: quem possui um imóvel de elevado valor, cujo preço se multiplicou nas últimas décadas, pode obter liquidez imediata através deste modelo e, ainda assim, continuar a viver nele até ao fim da vida. Para quem compra, representa a possibilidade de entrar no mercado por um preço bastante inferior ao valor de mercado, com a garantia de que a propriedade plena lhe será automaticamente transmitida no final do usufruto, sem custos adicionais. Este guia explica-te como funciona o modelo espanhol de divisão da propriedade, como se calcula o valor da nua propriedade, que impostos se aplicam ao comprador e ao vendedor, o que deves ter em conta perante o notário e que erros tendem a sair caros.

Estás a pensar comprar ou vender um imóvel em Maiorca através da nua propriedade e queres saber o que isso significa, na prática, para ti?

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O que significa nua propriedade: enquadramento jurídico

O direito civil espanhol distingue claramente a propriedade do direito de uso, atribuindo-os a duas posições jurídicas distintas:

• Nua propriedade: figuras como proprietário no registo predial, mas não podes habitar nem arrendar o imóvel enquanto o usufruto estiver em vigor.
• Usufruto: quem detém o direito de usufruto pode habitar ou arrendar o imóvel e ficar com os rendimentos que este gera — regra geral, vitaliciamente; mais raramente, por um prazo determinado.

Em conjunto, ambas as posições constituem a propriedade plena (plena propiedad). Quando o usufruto termina — por morte do usufrutuário ou pelo fim do prazo acordado — a propriedade plena consolida-se automaticamente na titularidade do nu-proprietário, sem necessidade de novo contrato de compra e venda nem de pagar novamente imposto pela aquisição da parte correspondente ao usufruto.

O enquadramento legal encontra-se no Código Civil espanhol (art. 467.º e seguintes). A formalização por escritura e o registo predial são efetuados no Registro de la Propiedad das Illes Balears.

Nota: O usufruto pode ser acordado vitaliciamente ou por um prazo determinado. Em Maiorca, o usufruto vitalício é claramente o modelo mais comum — sobretudo entre proprietários mais velhos que pretendem rentabilizar o seu imóvel.

Porque é que Maiorca é um mercado განსაკუთრionado para a nua-propriedade

Maiorca, a par de Ibiza, está entre os mercados imobiliários mais caros de Espanha fora das grandes metrópoles. Segundo dados do mercado, o preço médio em Palma ultrapassa os 3.500 €/m², sendo consideravelmente mais elevado em zonas privilegiadas como Son Vida, Bonanova ou o Casco Antiguo. A valorização excecional registada nas últimas décadas torna a nua-propriedade particularmente interessante para os vendedores: quem comprou um apartamento em Palma nas décadas de 1980 ou 1990 possui hoje um património enorme, mas difícil de transformar em liquidez.

Para os compradores, o argumento é o inverso: quem puder adquirir um imóvel numa das zonas mais procuradas da Europa por 45–65 % do valor de mercado garante uma vantagem estrutural no preço, num contexto em que a oferta é limitada pela condição insular.

Ao mesmo tempo, os dados mais recentes mostram que o mercado se tornou mais seletivo: nas Baleares, as transações de nua-propriedade diminuíram cerca de 38 % em 2024. Isto indica que os compradores podem negociar a partir de posições concretas — desde que conheçam a lógica de avaliação.

Como se calcula o valor da nua-propriedade

A avaliação segue uma fórmula definida por lei e vinculativa em Espanha para efeitos fiscais. O ponto de partida é o valor de mercado do imóvel. A este valor deduz-se primeiro o valor do usufruto; o montante restante corresponde ao valor da nua-propriedade.

Fórmula para o usufruto vitalício:

Valor do usufruto = 89 − idade do usufrutuário (em %) do valor de mercado Valor mínimo: 10 %, valor máximo: 70 %

Isto significa que: valor da nua-propriedade = 100 % − valor do usufruto.

Nota: Para efeitos fiscais, aplica-se a fórmula (89 menos a idade). No mercado livre, o preço efetivamente negociado difere deste valor: por experiência, a nua propriedade situa-se entre 45 % e 65 % do valor de mercado, ficando muitas vezes abaixo do valor apurado para efeitos fiscais. Isto deve-se ao facto de os compradores terem em conta o risco de falta de liquidez e de longevidade.

Exemplo de cálculo em Palma, vendedora de 70 anos:

A diferença entre o valor fiscal e o preço de mercado é real e negociável — mais uma razão para procurares aconselhamento profissional.

Impostos na compra da nua propriedade

Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP)

Quem compra a nua-propriedade paga ITP sobre o valor da nua-propriedade — e não sobre o valor total de mercado. Esta é a principal vantagem fiscal desta modalidade de compra. As taxas de ITP nas Baleares são escalonadas:

Atenção: Quando o usufruto se consolida mais tarde (Consolidación) — ou seja, quando, após a morte do usufrutuário, o usufruto passa para o titular da nua-propriedade — não é devido um novo imposto sobre a compra. No entanto, é devido um ITP complementar sobre o valor inicial do usufruto, calculado com base no valor acordado na altura. Deves ter este encargo em conta quando compras.

IRPF para o vendedor

Para o vendedor, o valor प्राप्तido com a venda da nua-propriedade está sujeito ao imposto sobre o rendimento espanhol (IRPF), como mais-valia, tal como numa venda normal de imóvel. Quem tem residência fiscal em Espanha e utilizava o imóvel como habitação própria e permanente pode, em determinadas circunstâncias, beneficiar da isenção para maiores de 65 anos ou da isenção por reinvestimento. Encontras mais informações no nosso guia sobre a isenção de IRPF na venda da habitação própria e permanente.

Os não residentes estão sujeitos à retenção na fonte de 3 % (Retención del 3 %): o comprador retém 3 % do preço de compra acordado e entrega-o diretamente à AEAT. Sabe mais no guia sobre os impostos na venda de imóveis.

IBI e despesas correntes durante o usufruto

Esta repartição corresponde ao que estabelece o Código Civil, mas pode ser alterada por contrato. Esclarece tudo sem ambiguidades antes de assinares perante o notário.

A compra repartida — uma estratégia imobiliária para famílias

A nua propriedade não é apenas um modelo para seniores. Uma estratégia familiar comum funciona assim: os pais compram um imóvel e mantêm o usufruto, enquanto transmitem diretamente aos filhos a nua propriedade. Na prática, os filhos herdam o imóvel, sem que mais tarde seja devido imposto sucessório sobre a totalidade do valor de mercado, pois já são proprietários.

Atenção a esta modalidade: se os fundos para os filhos adquirirem a nua propriedade forem facultados pelos pais, são considerados uma doação. Nesse caso, é devido imposto sobre doações. Nas Baleares, as doações entre familiares de primeiro grau têm taxas e isenções próprias — consulta os detalhes no guia Heranças e doações nas Baleares.

Ainda assim, há uma vantagem: a taxa do imposto sucessório é calculada sobre um valor reduzido, o da nua propriedade, e a consolidação posterior implica apenas uma ITP complementar sobre a parte correspondente ao usufruto — e não novamente sobre o valor total.

O processo: como adquirir nua propriedade, passo a passo

1. Avaliação do imóvel: Um perito credenciado (tasador homologado) avalia o imóvel. Em Maiorca, deves escolher um avaliador que conheça o mercado local — a localização, a vista, o terraço e a proximidade de calas e do porto têm um peso მნიშვნელოვანი no valor. Para saberes mais sobre o método de avaliação: Tasación – avaliação de imóveis em Espanha.

2. Contrato-promessa / contrato de reserva: Ambas as partes acordam o preço, as condições do usufruto e as modalidades de pagamento. Esta etapa tem força jurídica — não é boa altura para prescindires de um advogado. Vê: Contrato de reserva em Espanha.

3. Verificação do registo predial: Antes da escritura, é indispensável obter uma Nota Simple do Registo Predial, para excluir encargos existentes, hipotecas ou direitos de usufruto já registados. Guia: Verificar o registo predial em Espanha.

4. Escritura em Palma: O comprador e o vendedor assinam a escritura pública de compra e venda. O notário certifica que a propriedade é transmitida de forma repartida: a nua-propriedade para o comprador e o usufruto mantém-se com o vendedor. O preço de compra é pago na totalidade no dia da assinatura. Importante: Procuração perante o notário, caso uma das partes não possa comparecer pessoalmente.

5. Pagamento do imposto e registo predial: O comprador paga o ITP no prazo de 30 dias úteis após a assinatura, junto da ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Em seguida, a escritura é apresentada no Registo Predial competente. A transmissão da propriedade só produz efeitos perante terceiros após este registo.

6. Período em curso: O usufrutuário habita ou arrenda o imóvel. O nu-proprietário não suporta os custos correntes de utilização, mas tem de assumir os danos estruturais.

7. Consolidação: Após a morte do usufrutuário ou o termo do prazo, a consolidação é formalizada pelo notário e registada no registo predial. É devido ITP adicional sobre a quota-parte do usufruto.

Nota: Todo o processo é semelhante a uma compra regular de imóvel — com a diferença decisiva de que não poderás utilizar o imóvel de imediato. Lê também o processo completo de compra de imóvel em Maiorca.

Deveres e direitos: o que os nu-proprietários e usufrutuários precisam de saber

O usufrutuário pode e deve:

• Habitar o imóvel
• Arrendá-lo, incluindo a longo prazo, e ficar com as rendas
• Suportar as reparações correntes e os custos de conservação
• Pagar o IBI e as despesas de condomínio
• Não vender, doar nem onerar o imóvel sem o consentimento do nu-proprietário
• Receber o imóvel em boas condições

O proprietário da nua propriedade pode e deve:

• Não entrar nem utilizar o imóvel enquanto vigorar o usufruto
• Financiar obras de conservação extraordinárias (por exemplo, uma nova instalação de aquecimento ou a reparação do telhado)
• Vender ou onerar a nua propriedade (mas o comprador adquire o imóvel com o usufruto)
• Exigir uma indemnização ao usufrutuário em caso de incumprimento grave das suas obrigações (desvalorização significativa do imóvel)

Atenção: Regra geral, o usufrutuário não pode transmitir validamente uma licença de alojamento turístico (ETV) durante a vigência do usufruto. Quando o usufruto se extingue, a questão da ETV passa para o proprietário. Para saberes qual é a situação atual da ETV: Licença de alojamento turístico em Maiorca.

Particularidades fiscais para não residentes

Os não residentes que detenham uma nua propriedade em Maiorca estão sujeitos ao imposto espanhol sobre o património (Impuesto sobre el Patrimonio) sobre o valor da sua nua propriedade, e não sobre o valor de mercado da totalidade do imóvel. Esta é outra vantagem estrutural. Mais informações: Imposto sobre o património em Espanha.

Se um não residente vender mais tarde a sua nua propriedade, aplica-se a retenção na fonte de 3 %. A mais-valia é tributada ao abrigo do regime espanhol do imposto sobre o rendimento dos não residentes (IRNR). Guia: Rendimentos de arrendamento para não residentes.

O imposto de saída também pode ser relevante se saíres de Espanha depois de comprares a nua propriedade. Mais informações: Imposto de saída em Espanha.

Erros mais frequentes na compra e venda

1. Prescindir de um advogado

Regra geral, os honorários de um advogado especializado em imobiliário são modestos quando comparados com o valor da transação. Já os riscos de avançar sem acompanhamento jurídico — cláusulas de usufruto incorretas, repartição pouco clara das despesas ou ónus não detetados — não o são. Guia: Advogado na compra de imóvel em Espanha.

2. Não assegurar o registo claro do usufruto no Registo Predial

Sem registo predial, o usufruto não fica protegido perante terceiros (por exemplo, credores do vendedor). A intervenção do notário, por si só, não basta: a escritura pública tem de ser registada.

3. Não prever o imposto de consolidação

Muitos compradores têm em conta apenas o ITP no momento da compra. O imposto complementar devido mais tarde, aquando da consolidação, pode ser significativo e deve constar do plano financeiro.

4. Não definir contratualmente as responsabilidades de manutenção

A lei estabelece a repartição de base, mas deixa margem para acordo. O que acontece se for necessária uma renovação dispendiosa da casa de banho? Quem suporta a instalação de um elevador? Esclarece tudo por escrito antes de assinares.

5. Avaliar गलतamente o valor de mercado

Quem, enquanto comprador, equipara o valor fiscal da nua propriedade ao preço justo de mercado poderá estar a pagar demasiado. Quem vende e não conhece um valor de referência პროფესional pode estar a perder dinheiro. Uma avaliação independente faz sentido para ambas as partes.

6. Esquecer a obrigação fiscal do usufrutuário sobre os rendimentos de arrendamento

Se o usufrutuário arrendar o imóvel, os rendimentos de arrendamento estão sujeitos a imposto. Isto não altera a estrutura da nua propriedade, mas deve ser corretamente declarado na declaração de IRPF. Ver: Dedução de IRPF para senhorios nas Baleares.

O que acontece depois? Como tratar corretamente da consolidação

Quando o usufruto termina, a consolidação processa-se da seguinte forma:

1. Comprovativo da extinção: No caso de usufruto vitalício, é necessária a certidão de óbito do usufrutuário, autenticada e, se aplicável, com apostila. No caso de usufruto temporário, basta o termo do prazo previsto no contrato.

2. Ida ao notário: O titular da nua propriedade comparece perante o notário e formaliza a consolidação, sozinho e sem a presença da outra parte.

3. ITP complementar: É devido imposto sobre a quota de usufruto acordada na altura. A base é o valor do usufruto registado na escritura pública original.

4. Registo predial: O titular da nua propriedade passa então a ser registado como titular da plena propriedade. Só a partir desse momento poderá utilizar, arrendar ou vender livremente o imóvel.

A partir desse momento, aplicam-se todas as obrigações habituais do proprietário: IBI, comunidade, eventual obrigação de IEE/ITE, certificado de habitabilidade e, caso pretendas arrendar o imóvel, as normas das Baleares previstas na Lei da Habitação das Baleares.

Lista de verificação: nua propriedade em Maiorca

Antes da compra / venda

• Obtém uma avaliação independente feita por um perito autorizado
• Pede uma Nota Simple ao Registro de la Propiedad
• Verifica os encargos existentes, hipotecas e direitos de preferência
• Contrata um advogado especializado em imobiliário
• Confirma que ambas as partes têm número NIE
• Esclarece antecipadamente a estratégia fiscal (isenção de IRPF, retenção para não residentes)

No ato notarial

• Confirma que a escritura estabelece corretamente a divisão entre nua propriedade e usufruto
• Garante que a repartição dos custos (IBI, reparações) fica expressamente prevista no contrato
• Prepara as modalidades de pagamento e a transferência bancária (transferir dinheiro para Espanha)
• Prevê a retenção de 3 % no caso de vendedor não residente

Depois do ato notarial

• Paga o ITP à ATIB no prazo de 30 dias úteis
• Apresenta a escritura no Registo Predial
• Pede a alteração da titularidade do IBI junto do município (consoante o acordado)
• Imposto pela consolidação da propriedade previsto no plano financeiro

Conclusão

A nua propriedade em Maiorca é um instrumento sólido e profundamente enraizado no direito civil espanhol — não é um modelo exótico. Para os proprietários mais velhos que pretendem transformar num ativo líquido um imóvel com forte potencial de valorização, sem terem de sair de casa, existem atualmente compradores interessados em Palma e no resto da ilha, embora o mercado tenha recuado em 2024. Para quem compra, este modelo oferece uma vantagem estrutural de preço num dos mercados imobiliários mais escassos da Europa — com o risco de um horizonte temporal desconhecido. Os impostos são geríveis se forem planeados atempadamente: ITP sobre o valor reduzido da nua propriedade no momento da compra, ITP complementar aquando da consolidação da propriedade e IRPF para o vendedor. O sucesso não depende do modelo em si, mas da qualidade da avaliação, do contrato e do acompanhamento fiscal.

Fontes oficiais

• Código Civil espanhol (artigos 467–522): direito de usufruto, direitos e deveres — https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
• ATIB – Autoridade Tributária das Ilhas Baleares: taxas de ITP e prazos de pagamento — https://www.atib.es
• AEAT – Agência Estatal da Administração Tributária: IRPF, IRNR, retenção de 3 % — sede.agenciatributaria.gob.es
• Registo Predial das Ilhas Baleares: registos prediais, certidão simples — https://www.registradores.org
• Governo das Ilhas Baleares – Departamento das Finanças: regulamentação fiscal das Baleares — https://www.caib.es
• BOE – Boletim Oficial do Estado: textos legais em vigor — https://www.boe.es